УДОБНО ЛИ БЫТЬ СОБСТВЕННИКОМ ДОЛИ? СПОСОБЫ РЕШЕНИЯ
«ДОЛЕВЫХ» ВОПРОСОВ
А. А. ЖИРОВ
Жиров А. А., практикующий юрист, руководитель LC «Business & Law».
В помещениях Федеральной регистрационной службы Российской Федерации (Росреестра) очень часто можно наблюдать, как при прочтении свидетельства о государственной регистрации права кроме радости в глазах у счастливых обладателей недвижимого имущества появляется удивление. Особенно огорчает людей раздел «Вид права».
Многие граждане уверены, что, получив, например, в наследство имущество, они стали полноценными владельцами дома или квартиры. И очень огорчаются, узнав, что помимо них владельцем дома стал кто-то еще, а они не стопроцентные собственники, а всего лишь обладатели доли. Причем обладатели доли в праве на недвижимое имущество, а не конкретной его части.
Таким собственникам приходится объяснять, что дом теперь находится в общей долевой собственности, владение и пользование которым должно осуществляться по соглашению всех участников. Что доля в праве виртуальна, ее нельзя выразить в конкретных помещениях. Долевые собственники не владеют каждый своей половиной квартиры, они совместно владеют единым помещением. А если нет желания делить имущество с третьим лицом или лицами, то всегда можно продать долю, получить денежную компенсацию или выделить долю в натуре.
Режим права общей долевой собственности на недвижимое имущество регулируется гражданским законодательством. Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Режим совместной собственности установлен для лиц, например, вступивших в брак (супругов), для товарищей крестьянско-фермерских хозяйств или членов потребительских и садово-дачных кооперативов. Для остальных установлен режим долевой собственности.
Принадлежность имущества на праве общей собственности нескольким субъектам обусловливает особенности осуществления ими правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом, прекращения общей собственности. Одной из особенностей является наличие нормативно установленных условий реализации сособственниками принадлежащих им правомочий владения, пользования, распоряжения, необходимость соблюдения некоторых ограничений (стеснений) при осуществлении последних. Участники общей собственности, осуществляя принадлежащие им правомочия, не обладают той абсолютной правовой свободой, которой наделены законом субъекты индивидуальной собственности.
Совместное владение недвижимостью таит в себе ряд неудобств. Так, например, судебной практике известны случаи, когда один из собственников доли в праве на квартиру зарегистрировал себя и членов своей семьи в помещении без согласия остальных участников долевой собственности, что является нарушением закона и стало основанием аннулирования регистрации данных лиц.
Желание произвести ремонт или установить кондиционер в помещении также не может быть реализовано без согласия всех собственников помещения, поскольку в соответствии с гражданским законодательством (статья 247 ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Право распоряжения долей собственника ограничено в силу закона правами других сособственников. При этом необходимо помнить, что объектом данного права является не конкретное имущество, его часть либо его стоимость, а доля в праве на общее имущество, выступающая в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, различных гражданско-правовых сделок.
Так, например, статья 246 ГК предусматривает возможность продажи, дарения, завещания, залога сособственником принадлежащей ему доли постороннему лицу с обязательным соблюдением при ее возмездном отчуждении правила преимущественной покупки, предусмотренного статьей 250 ГК РФ. Прежде чем передать права на долю третьему лицу, например при продаже, собственник должен предложить остальным участникам долевой собственности выкупить долю по цене, за которую она продается.
Однако право преимущественной покупки не единственная преграда для собственника при распоряжении имуществом. Виртуальность доли делает затруднительным сам факт продажи. Достаточно быстро найдутся покупатели на долю в московской квартире, но сколько времени потребуется для продажи прав на квартиру в каком-нибудь маленьком провинциальном городе или дом в деревне неизвестно. Для ускорения процесса собственнику как минимум необходимо выделить долю в натуре, а затем уже искать покупателей.
Кроме того, сдать долю внаем или аренду обладателю таковой также не получится. Примеры из судебной практики показывают, что доводы истцов о том, что они могли самостоятельно распоряжаться своими долями жилого помещения путем сдачи в аренду, будут отклонены судами как первой, так и вышестоящих инстанций. Суды указывают, что при отсутствии соглашений о совместном распоряжении имуществом, о порядке пользования помещением и выделении доли в натуре возможности определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, не имеется. Следовательно, принадлежащие сособственникам доли в общей долевой собственности по отдельности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе посредством заключения сделок по сдаче их в аренду. Если же собственники договорились сдавать в аренду имущество как единое целое, законодательные ограничения на эти действия отсутствуют.
Необходимо отметить, что согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. К таковым относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
Жилищным законодательством установлен запрет для собственников помещений в многоквартирном доме на выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждение доли и иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (статья 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Особо неприятный случай для собственников долей в праве на общее имущество — обращение взыскания на долю должника в этом имуществе.
В соответствии с абзацем 1 статьи 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Такое взыскание допускается законом лишь в случаях, когда другого имущества собственника недостаточно для удовлетворения требования кредитора.
Согласно абзацу 2 статьи 255 ГК РФ, если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (абзац 2 статьи 255 ГК РФ).
Обращение взыскания на долю в одних случаях позволит участнику или участникам долевой собственности увеличить размер своей доли за счет должника, в других — привнесет чувство опасности и разлад в сложившиеся отношения соседей, поскольку неизвестно, кто станет новым обладателем права на имущество (это могут быть и физические, и юридические лица) и с каким умыслом оно приобретается.
В жизни люди редко умышленно становятся участниками долевой собственности. Как правило, это происходит в силу закона. И совсем нередки ситуации, когда жилым помещением фактически владеют малознакомые лица, у которых свои интересы на собственность, свои намерения ею владеть и распоряжаться. Отсюда проистекают многочисленные жилищные споры: разведенные супруги, конфликтующие родственники, наследники и прочие не хотят не только жить под одной крышей, но и просто быть совладельцами жилья.
В быту это приводит к конфликтам, начиная, например, с возможности курить в общем помещении до права пользоваться какой-либо частью помещения или права пользования помещением в определенный период времени.
Такие конфликты вынуждают собственников либо устанавливать обязательные правила пользования общими помещениями, либо избавляться от имущества или искать способы ограждения себя от других долевых участников.
Гражданским законодательством участнику долевой собственности позволено в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества, если собственникам добровольно не удалось договориться о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них (статья 252 ГК РФ).
Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором — общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.
Мотивы реализации правомочия на раздел имущества или выдел из него доли участником общей собственности правового значения не имеют и не могут являться основанием для отказа в иске. Обстоятельством, имеющим юридическое значение для разрешения возникшего спора, является намерение истца (участника общей долевой собственности) прекратить правоотношение общей собственности.
В судебной практике нередки иски участников общей собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме о выделе или разделе жилого помещения с передачей в собственность изолированных комнат и в долевую собственность — мест общего пользования (кухня, прихожая, коридор, ванная комната, туалет, балкон и т. п.).
Однако если правоотношение общей собственности в результате раздела имущества или выдела из него доли в натуре не прекращается, то такой иск удовлетворению не подлежит. Из этого обоснованно исходит многолетняя судебная практика. Правовым последствием раздела общего имущества или выдела доли в натуре является безусловное прекращение общей собственности с участием соответствующего сособственника.
Выдел доли из общего имущества может быть осуществлен двумя способами:
1) выделением части имущества в натуре соразмерно идеальной доле в праве общей долевой собственности;
Идеальная доля — это арифметическое выражение принадлежащей участнику общей собственности доли в праве на общий объект в виде дроби или процента.
Законодательством и судебной практикой особое внимание уделяется спорам, возникающим между участниками общей собственности на жилой дом. Так, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в редакции от 06.02.2007) отмечается, что правильное применение законодательства по таким спорам имеет важное значение в деле обеспечения полной защиты конституционного права граждан на частную собственность, в том числе жилой дом (статья 35 Конституции Российской Федерации).
Для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания судей в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству судьям надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование, и т. п.
Уточняя в процессе подготовки дела к судебному разбирательству фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и закон, которым они регулируются, следует иметь в виду, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также утрату им права на эту долю в общем имуществе.
Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доли, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения понимается существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т. п.
Таким образом, основанием для обращения в суд с исковым заявлением о выделении доли в жилом помещении в натуре является техническая возможность перепланировки и переоборудования такого помещения для изоляционного использования выделяемой его части, но с сохранением доли каждого из сособственников. И именно на собственника, затеявшего такое разбирательство, возложена обязанность доказать возможность технической изоляции своей доли. При этом, чтобы не быть голословным, истцу лучше заказать в соответствующих организациях и представить суду проектную документацию будущего выдела доли.
Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудование не затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушает права третьих лиц и не превышает предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
При этом необходимо помнить, что разделу подлежит имущество, на которое спорящие стороны имеют право. Самовольно построенные или перепланированные объекты разделу не подлежат, не может производиться и выдел доли из такого имущества.
Если в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его идеальную долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.
Решение об удовлетворении иска о разделе общего имущества или выделе доли является основанием для регистрации права собственности на вновь образованные объекты недвижимого имущества; на его основании производятся соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Поэтому резолютивная часть решения должна содержать исчерпывающую информацию, необходимую для внесения необходимых записей в ЕГРП.
В тех случаях, когда раздел имущества или выдел доли в натуре невозможен, единственно допустимым способом раздела или выдела является выплата денежной компенсации. Как показывает судебная практика, по делам, связанным с денежной компенсацией за долю, возникают серьезные правовые трудности. Среди споров, связанных с общей долевой собственностью, споры этой категории являются наиболее распространенными.
Согласно пункту 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости дома (квартиры) на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого помещения и его частей (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т. п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 ГК РФ). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д.
Что касается выдела доли в квартире, то, как следует из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от 02.07.2009), выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.
При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
При выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли истцу передается в собственность определенная изолированная часть жилого помещения, соответствующая его доле, при этом собственник теряет право на остальную часть в общем имуществе. А при установлении порядка пользования каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть жилища исходя из его доли в общей собственности. При этом право общей собственности не прекращается.
Естественно, что выделить долю в квартире в обычном многоэтажном доме невозможно, так как провести перепланировку с оборудованием не только отдельного входа, но и кухонь, коридоров и санузлов для каждого сособственника не сможет ни один архитектор, и ни одна компетентная организация не даст на это своего положительного заключения. Это необходимо учитывать, предъявляя и уточняя исковые требования.
В качестве примера можно привести типичную ситуацию, когда бывшие супруги З. и Р. проживали в трехкомнатной квартире, принадлежавшей им на праве общей собственности. Между ними возник спор о разделе данного жилого помещения, в связи с чем З. предъявил иск в суд и просил суд разделить квартиру, определив порядок пользования подсобными помещениями. Решением суда за З. признано право собственности на комнату (размером 19 кв. м) и лоджию, за Р. — на две комнаты (размером 14,9 и 11,4 кв. м) в спорной квартире; право совместной собственности признано за З. и Р. на подсобные помещения (размером 27,6 кв. м), места общего пользования переданы в совместное пользование сторон. Заместитель генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений и направлении дела на новое рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав следующее: раздел трехкомнатной квартиры на два жилых помещения невозможен, поскольку в ней нет вторых кухни, коридора, санузла, отдельного входа.
Необходимо заметить, что с момента начала действия Жилищного кодекса Российской Федерации (с 1 марта 2005 года) требовать установления порядка пользования вправе только участник долевой собственности — сособственник имущества, наниматели жилых помещений в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, таких прав не имеют, как не могут требовать и изменения договора найма.
Сособственникам же при определении порядка пользования помещением может быть выделено и неизолированное и не всегда точно соответствующее принадлежащим им долям помещение.
Верховный Суд, предоставляя нижестоящим судам возможность при определении порядка пользования имуществом выделять не соответствующие идеальным долям жилые помещения, тем самым ущемляя имущественные интересы одной из сторон, указывает, что в случае передачи в пользование сособственника помещения, большего по размеру, чем причитается на его долю, по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю. При этом под платой за пользование следует понимать обязательные платежи и расходы по содержанию имущества; требовать денежную или иную компенсацию сособственник, чьи жилищные права при определении порядка пользования были ущемлены, не вправе, так как раздел жилого помещения в натуре не производится и доли собственности не меняются.
Таким образом, невозможность совместного использования общего недвижимого имущества не оставляет собственникам иного выхода, кроме как продать свою долю сособственникам или постороннему лицу, установить порядок пользования помещением или прекратить право общей собственности, разделив имущество или выделив свою долю в натуре из общего имущества.
Порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности, основан на норме статьи 35 Конституции РФ, запрещающей лишение гражданина имущества иначе как по решению суда. Главный принцип раздела имущества, находящегося в долевой собственности, основан на равенстве прав участников и реализации принадлежащих им прав по соглашению.
Комментарии к статье
Корольков А. Е., юрисконсульт, группа компаний «Высота».
Следует также учитывать, что возможна ситуация, когда сособственник может заявить требование о выделе его доли именно в натуре, а суд может обязать других сособственников выплатить денежную компенсацию (без согласия на то сособственника, заявившего требование о выделе доли в натуре).
Так, в соответствии со статьей 252 ГК РФ по общему правилу выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия. Единственным исключением являются случаи, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Тогда суд может и при отсутствии согласия этого собственника на денежную компенсацию обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
В данном случае, по сути, происходит ограничение прав собственника на распоряжение имуществом. Но представляется, что такое ограничение вполне закономерно, поскольку собственник доли уже выразил волю на прекращение долевой собственности в отношении его, а выбор способа реализации воли, учитывая суть общей собственности, должен осуществляться с учетом интересов всех сособственников.
При этом следует учитывать, что указанная норма, по нашему мнению, вовсе не предполагает, что доля в праве общей собственности может быть выкуплена по инициативе собственника большей по размеру доли.
Для применения положений статьи 252 ГК об обязательной денежной компенсации без согласия выделяющегося сособственника обязательно должны быть такие обстоятельства, как незначительность доли этого собственника, невозможность ее реального выделения и отсутствие реального интереса в использовании общего имущества. При этом сособственник может осуществлять юридически значимые действия только в отношении своей доли.
Однако как на практике, так и в различных публикациях нередко возникает очень много вопросов по поводу применения положений статьи 252 ГК. Своеобразная точка была поставлена в Определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 241-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Синяева Вячеслава Петровича на нарушение его конституционных прав пунктами 3 и 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации». Конституционный Суд отметил, что по своему содержанию положения пунктов 3 и 4 статьи 252 ГК, устанавливая для каждого из участников долевой собственности возможность выдела его доли либо выплаты ему денежной компенсации другими ее участниками, реализация которой ставится законодателем в зависимость от согласия выделяющегося собственника, а при отсутствии такового обусловлена соблюдением определенных требований, направлены не только на обеспечение интересов любого участника долевой собственности, но и на реализацию положений Конституции Российской Федерации, ее статей 19, 35, 45 и 46.
По сути, Конституционным Судом была признана невозможность применения положений пунктов 3 и 4 статьи 252 ГК в случае, если доля соответствующего сособственника не является незначительной. Сособственник, желающий выйти из общей долевой собственности, обладает возможностью по своему собственному усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.
Таким образом, один из сособственников, требующий выдела своей доли, которая в натуре выделена быть не может, при отсутствии хотя бы одного условия, предусмотренного частью 2 пункта 4 статьи 252 ГК, не вправе требовать от другого сособственника выкупа его доли, а может лишь продать свою долю третьему лицу.
Бекренева Т. Д., юрист ООО «Экспо-профс».
В статье затронута очень интересная тема. Волнующий многих вопрос о возможности выдела в натуре комнаты в квартире в многоквартирном доме имеет большое значение и не теряет свою актуальность, поскольку собственником доли в праве на квартиру не всегда быть удобно.
Хотелось бы, например, уточнить вопрос о выделе доли в натуре именно в праве собственности на квартиру в многоквартирном доме, возможно ли в настоящее время как-то разрешить данную ситуацию в рамках правового поля. Ведь фактически продажа доли в праве собственности на квартиру порождает именно создание коммуналки и, соответственно, чревато бытовыми неурядицами, сложностями для каждого собственника доли. Говоря о невозможности выдела доли в натуре в праве собственности на квартиру, автор не упоминает, каким именно нормативным актом установлено, что «квартира есть неделимая вещь», ведь в пункте 2 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса РФ прямо указано на возможность существования в качестве объекта жилищных прав (жилого помещения) части квартиры, что указывает на делимость квартиры на части без изменения ее назначения — как жилого помещения, предназначенного для проживания граждан (пункт 2 статьи 288 ГК РФ, часть 2 статьи 15 ЖК РФ). Кроме того, в той же статье 16 ЖК РФ указано, что к жилым помещениям (как объектам жилищных прав) относится в том числе и комната. Доводом противников возможности выдела доли в квартире является утверждение, что при таком разделе обязательно нужно делить все места общего пользования в квартире и оборудовать отдельный вход в выделенные жилые помещения, поскольку пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указывает, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Не следует забывать, что этот раздел посвящен периоду массовой приватизации жилья и, собственно, направлен против того, чтобы плодились коммуналки, но в настоящий момент, возможно, пришла пора менять судебную практику, ведь ЖК РФ не содержит запретительных норм касаемо обсуждаемого вопроса. Наоборот, в нем точно определен предмет жилого помещения, и статьи 15, 16 Жилищного кодекса вторят ГК РФ и Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указан предмет — отдельное жилое помещение, то есть комната.
В настоящий момент сделки по продаже комнат в квартире путем оформления продажи доли в праве собственности являются распространенным и, что для проживающих граждан может быть чревато нежелательными последствиями (неуживчивость соседей, ссоры и т. п.). Не правомерно ли все-таки узаконить вариант, когда, например, суд по иску одного из участников долевой собственности к другим участникам долевой собственности определяет порядок пользовании, например, трехкомнатной квартирой, осуществляет выдел комнаты, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) оставляет в общем пользовании, Федеральная регистрационная служба регистрирует права собственности на комнату и выделенная комната в квартире становится объектом гражданско-правового оборота (купли-продажи, мены и т. п.). Поскольку данный вопрос в действующем гражданском и жилищном законодательстве никак не урегулирован, здесь вполне уместна, а возможно, и необходима аналогия закона (статья 6 ГК РФ, статья 7 ЖК РФ). И такая аналогия имеется — в случае с многоквартирным домом. Многоквартирный дом сам по себе есть наглядная иллюстрация реального выдела в натуре долей нынешних собственников квартир (в случае с долевым строительством и жилищными кооперативами — 100-процентная аналогия).
Ведь при этом почему-то никто не требует выделить каждому собственнику квартиры часть мест общего пользования в доме (часть коридора, лестницы, лифта, подвала, чердака) и оборудовать отдельный подъезд (хотя и имеются подобные указания Верховного Суда РФ по домовладениям граждан в пункте 7 Постановления Пленума ВС РФ N 4 от 10.06.1980 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»). Всем понятно, что это полный абсурд. Для этого в законе определено понятие «общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме» (статьи 289, 290 ГК РФ и 36 — 38 ЖК РФ). Так что же все-таки мешает выделу в натуре доли в многокомнатной квартире, которая не является коммунальной квартирой в смысле статей 41, 42 ЖК РФ, — закон или судебная правоприменительная практика?
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СЗ РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 30.11.2010) // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. 1961 — 1993. М.: Юридическая литература, 1994.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. 1961 — 1993. М.: Юридическая литература, 1994.
5. Титов Н. Д. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли: проблемы правоприменения // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. М.: Статут, 2008. С. 264 — 280.
6. Ефимов А. Ф., Зайцев В. Ю., Манохина Г. В. и др. Настольная книга судьи по гражданским делам / Под ред. Н. К. Толчеева. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Велби; Проспект, 2008. С. 656.
7. Маркова И. В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Под общ. ред. В. Д. Рузановой. М.: Деловой двор, 2010. С. 168.
8. Бевзенко Р. С., Беляневич Е. А., Войтко И. А. и др. Иски и судебные решения: Сборник статей / Под ред. М. А. Рожковой. М.: Статут, 2009. С. 363.
