В каком случае договор безвозмездного пользования нежилым помещением может быть зачтен как договор аренды по Закону N 159 для получения преимущественного права выкупа?
Ю. Уткин, г. Тюмень
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (п. 1 ст. 1 Закона N 159-ФЗ).
Из приведенной нормы следует, что для применения данного Закона необходимо соблюсти следующие условия:
1. Организация должна являться субъектом малого и среднего предпринимательства.
2. Арендовать такое недвижимое имущество, которое находится в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности.
3. Арендные отношения должны действовать на день вступления в силу настоящего Закона, который согласно ст. 10 вступает в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования. В первоначальном виде Закон был опубликован в «Российской газете» (N 158 от 25 июля 2008 года). Следовательно, датой вступления его в силу будет 4 августа 2008 года.
Закон содержит ряд исключений из сферы его действия, которое не распространяется:
1) на отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;
2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;
3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;
4) недвижимое имущество, которое ограничено в обороте (п. 2 ст. 1 Закона N 159-ФЗ).
Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ одно из условий использования субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности — нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Как видно из приведенной нормы, да и в целом из текста рассматриваемого Закона, основанием для приватизации государственного или муниципального имущества является заключенный договор аренды. Может ли договор безвозмездного пользования нежилым помещением явиться основанием для реализации прав преимущественного выкупа?
Президиум ВАС РФ в информационном письме от 05.11.2009 N 134 указал, что безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на его приобретение (п. 4).
Также, исходя из интересов предпринимателей, Президиум ВАС РФ пояснил, что по смыслу ст. 3 Закона об особенностях отчуждения имущества и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно в целях воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.
Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное (абз. 1 п. 6 информационного письма N 134).
Кроме того, обращаю ваше внимание на последствия реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение государственного (муниципального) имущества, не основанного на договоре аренды либо с другими нарушениями. Согласно ст. 6 Закона N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Законом, ничтожны.
