ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ
С. ПОЛИЧ
С. Полич, заместитель начальника отдела по надзору за исполнением законов в сфере экономики прокуратуры Челябинской области.
Несмотря на то, что Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» не регулирует отношения, связанные с основаниями и порядком изменения договора приватизации жилья, на практике часто возникает необходимость их правового регулирования.
В Центр приватизации жилья Челябинска за 1996 — 1997 гг. обратились 16 граждан с заявлениями об изменении договора приватизации жилья, в 10 случаях их просьбы были удовлетворены. Так, Б. обратился с заявлением о включении в договор приватизации вместе с ним его совершеннолетней дочери, давшей первоначально письменный отказ от приватизации занимаемого жилого помещения. В договор приватизации жилого помещения Центром приватизации жилья были внесены изменения, жилое помещение передано в общую совместную собственность Б. и его дочери. К. обратился с заявлением, в котором просил исключить его из состава участников договора на передачу жилья в собственность на том основании, что он имеет желание приватизировать полученное им в порядке улучшения жилищных условий другое жилое помещение по договору найма. Центр приватизации жилья в изменении договора отказал. Отказ в изменении договора приватизации жилья не противоречит действующему законодательству, в соответствии с которым не предусмотрено обязательного изменения договора приватизации жилья по требованию бывшего нанимателя жилого помещения. В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора. Принцип свободы договора определяется несколькими важными моментами: — стороны самостоятельно решают, вступать в договорные отношения или нет; — стороны самостоятельно определяют условия договора; — каждая из сторон имеет право свободного выбора контрагента по договору; — стороны вправе в любое время своим соглашением изменить или расторгнуть договор. Статьей 450 ГК предусмотрено, что изменение и расторжение договора допускается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, в случае достижения соглашения сторон (граждан, с одной стороны, и организаций — собственников жилья или уполномоченных ими органов, с другой) внесение изменений в договор приватизации жилья допустимо. Договор на передачу жилого помещения в собственность будет считаться измененным с момента регистрации изменений в органах государственной регистрации. В судебной практике получила достаточно широкое распространение категория споров, связанных с расторжением договоров приватизации жилья. Так, решением Краснопресненского районного народного суда Москвы от 25 июня 1993 г. удовлетворен иск П. к департаменту муниципального жилья Москвы. Истица предъявила исковое заявление о расторжении договора приватизации в связи с тем, что имеет намерение совершить обмен своей приватизированной квартиры на квартиру муниципальную. Представитель ответчика в суд не явился, но против удовлетворения иска не возражал. Удовлетворяя требование, суд в решении указал, что, поскольку законодательством не урегулирован вопрос о расторжении договора приватизации, суд считает необходимым в силу ч. 3 ст. 10 ГПК РСФСР применить к этим правоотношениям ст. 233 ГК РСФСР, согласно которой возможно прекращение обязательства соглашением сторон <*>. ——————————— <*> Хозяйство и право. 1994. N 4. С. 115.
Решением Центрального районного суда Челябинска от 25 мая 1995 г. удовлетворен иск к Центру приватизации жилья Челябинска о расторжении договора приватизации. Истица получила в порядке улучшения жилищных условий квартиру по договору найма, которую имеет желание получить в собственность в порядке приватизации. В мотивировочной части решения суда была сделана ссылка на Примерное положение о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, согласно п. 15 которого при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма граждане имеют право на приватизацию того жилья при условии расторжения заключенного договора на передачу жилого помещения в собственность. Таким образом, представляется допустимым расторжение договора приватизации жилья по соглашению сторон. При расторжении договора по соглашению сторон инициатива исходит от собственника жилого помещения. Мотивы «расприватизации» могут быть разными: невозможность произвести обмен приватизированной квартиры, высокий налог на недвижимость, невозможность содержать в полном объеме жилое помещение на праве собственности и т. д. Исследование статистических данных Центра приватизации жилья Челябинска за 1997 г. показало, что из 1641 договора о передаче жилых помещений в собственность, заключенного с гражданами в 1997 г., 7 расторгнуто в добровольном (внесудебном) порядке. В юридической литературе высказано справедливое мнение, что договор приватизации жилья может быть по желанию собственника расторгнут в одностороннем порядке. Делается это в силу различных причин. Например, утверждает автор, для пенсионеров — собственников расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность становятся слишком обременительными. В других случаях договоры приватизации расторгают разведенные супруги <*>. ——————————— <*> Гришаев С. Ваше право собственности на жилой дом, квартиру. М., 1995. С. 8.
В одностороннем порядке по решению суда договор приватизации жилья может быть, на наш взгляд, расторгнут по основаниям ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Проектом закона «О внесении изменений и дополнений в Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрена ст. 11 следующего содержания: граждане, проживающие в домах государственного и муниципального жилищного фонда и имеющие единственное жилье для постоянного проживания, вправе передать принадлежащее им на праве собственности и свободное от обязательств жилое помещение, а собственник дома или управомоченное им лицо обязаны принять его в собственность и заключить договоры социального найма с гражданами, постоянно проживающими в указанном жилом помещении. Это означает право граждан на расторжение договора приватизации в судебном порядке при отказе другой стороны договора (организации — собственника жилья или управомоченного им органа) на расторжение договора в добровольном внесудебном порядке при наличии любых оснований для расторжения договора. На наш взгляд, основания принудительного расторжения договора приватизации жилого помещения могут быть предусмотрены в случае невозможности использования жилого помещения как объекта, удовлетворяющего потребности граждан в жилье как таковом. Основания принудительного выселения граждан из жилых помещений установлены ст. 91 ЖК РСФСР: жилое помещение находится в доме, подлежащем сносу, грозящем обвалом и подлежащем переоборудованию в нежилой. Эти основания принудительного расторжения договора необходимо установить в Законе «О приватизации жилищного фонда в РФ», а также применять трехгодичный срок исковой давности по требованиям о расторжении договора приватизации жилья. Вопрос расторжения договора приватизации жилья затрагивает возможность реализации принципа бесплатной приватизации. В юридической литературе высказано мнение, что при расторжении договора приватизации по соглашению сторон право на повторную бесплатную приватизацию утрачивается, так как конкретным субъектом приватизации оно уже реализовано. Это мнение не бесспорно, так как реализация права на приватизацию происходит и при признании договора приватизации недействительным по решению суда и право на приватизацию утрачивается не по воле субъекта приватизации. Таким образом, право на бесплатную приватизацию должно быть связано не с фактическим выражением воли субъектов приватизации на заключение договора о передаче жилья в собственность, а с фактом действия договора приватизации.
