ВАС РФ: еще раз об аренде
(Семенова Е.)
(«ЭЖ-Юрист», 2013, N 16)
ВАС РФ: ЕЩЕ РАЗ ОБ АРЕНДЕ
Е. СЕМЕНОВА
Елена Семенова, юрист, г. Москва.
Пленум ВАС РФ Постановлением от 25.01.2013 N 13 внес существенные изменения в свое Постановление N 73, посвященное арендным отношениям. Каковы скорректированные позиции высшего суда в данной сфере?
Аренда части имущества
Пленум ВАС РФ Постановлением от 25.01.2013 N 13 внес изменения в Постановление N 73, включив в него 23 пункта.
Пункт 9 Постановления N 73 представляет большой интерес не только для арбитражных судов, но и для правоприменителей. Дело в том, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, посвященные договорам аренды части недвижимого имущества или определяющие их правовой статус. Этот пробел в законодательстве вызывал определенные трудности при регулировании вопросов оборота недвижимости.
В обновленном Постановлении N 73 разъясняются следующие важные моменты.
В случаях, когда в аренду сдается часть земельного участка, здания, сооружения или помещения, к данному договору должны применяться правила главы 34 ГК РФ.
Договор аренды части недвижимого имущества, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Представление для госрегистрации договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на недвижимые вещи ранее зарегистрированы за арендодателем, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором, в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте недвижимой вещи. Отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта неправомерен, если из такого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Однако заключение договора аренды государственного или муниципального земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только его часть, без предварительного проведения кадастрового учета такой части участка не допускается.
Недействительность и ничтожность договора
Нововведения, содержащиеся в п. 10 Постановления N 73, минимизируют риск признания договора аренды ничтожным в случаях, когда он заключен лицом, не являвшимся собственником объекта аренды, но в момент передачи имущества арендатору обладавшим правом собственности на него. Такой договор аренды будущей вещи не может быть признан недействительным по основаниям ст. ст. 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
В то же время договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, так как по смыслу п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не разрешается.
В пункте 11 Постановления N 73 содержатся разъяснения по вопросу правомерности передачи в аренду объекта капитального строительства владельцем, не получившим разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию. Арендатор и/или арендодатель, виновные в эксплуатации объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию, при наличии соответствующих оснований могут быть привлечены к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ и п. 2 ст. 222 ГК РФ.
В пункте 15 Постановления N 73 Пленум указал, что стороны не вправе оспаривать договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал). Таким образом, фактически исполненный договор не всегда оспорим.
Ответственность перед собственником
В пункте 12 Постановления N 73 ВАС РФ определил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на переданное в аренду имущество.
Доводы арендатора, пользовавшегося имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не должны приниматься судом во внимание.
В развитие норм ст. 303 ГК РФ в п. 12 Постановления N 73 разъяснено, что споры по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении подлежат разрешению в соответствии с положениями данной статьи, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом. Данная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке.
Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.
От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ).
Требования арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежат.
Вопросы регистрации
Постановление N 73 дополнено пунктом 13, в котором разъясняются проблемы, связанные с заключением договора аренды одного и того же имущества с несколькими арендаторами. Судам рекомендуется учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. То есть в реестре может быть не одна запись об аренде.
В пункте 14 Постановления N 73 рассматривается ситуация, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не зарегистрирован. Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться согласно принятым на себя обязательствам. В то же время лицо, пользующееся имуществом по договору аренды, который не прошел госрегистрации, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
ВАС РФ не обошел вниманием вопросы регистрации незавершенных объектов. По данной проблеме в Постановлении указано, что отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону. Вместе с тем если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т. п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным (п. 24).
Аренда государственной и муниципальной земель
Пункт 16 Постановления N 73 посвящается порядку определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. ВАС РФ отмечает, что переход земельного участка в собственность публично-правового образования или в частную собственность из публичной не влечет автоматического изменения арендной платы. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы (п. 17).
Кроме того, судам следует учитывать, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (п. 18).
Пункт 19 Постановления N 73 закрепляет право арендодателя требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора аренды.
Постановление N 73 ориентирует суды на то, что они должны учитывать в ситуациях, когда отсутствует федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, а публично-правовое образование установило правила определения арендной платы и условия сдачи в аренду имущества, находящегося в его собственности (п. 20).
В пункте 21 Постановления N 73 рассматривается возможность изменения размера арендной платы применительно к нормам п. 3 ст. 614 ГК РФ. По сути, изменился подход к анализу п. 3 ст. 614 ГК РФ, поскольку ранее суды расценивали данную норму права как императивную, а не диспозитивную (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Большое значение имеет п. 22 Постановления N 73, в котором разъясняется, чем следует руководствоваться судам при рассмотрении споров о взыскании арендной платы, если договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер и будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила. Такие действия могут свидетельствовать о злоупотреблении арендодателем своим правом, и суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки. (Пункты 21, 22 касаются всех договоров аренды.)
Права инвестора
Важное разъяснение содержится и в п. п. 25, 26 Постановления N 3, смысл которого заключается в следующем. Лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
——————————————————————
