Применение различных способов защиты прав на недвижимое имущество в судебной практике

(Сергеева И. В.)

(«Арбитражные споры», 2013, N 4)

Текст документа

ПРИМЕНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ СПОСОБОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

И. В. СЕРГЕЕВА

Сергеева И. В., судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в этой статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Долгое время положения данной статьи толковались таким образом, что лицо, считающее свои права нарушенными и обращающееся за защитой этих прав в суд (иными словами, истец), свободно в выборе конкретного способа защиты права и самостоятельно определяет правовые средства для достижения желаемого правового результата. Однако постепенно складывалось понимание, что из всего разнообразия предусмотренных в статье 12 ГК РФ и других законах способов не всякий из них применим в той или иной конкретной ситуации и в конечном счете выбор способа защиты определяется характером спорных правоотношений, обстоятельствами нарушения прав заявителя, а в некоторых случаях способ защиты права от конкретного нарушения предопределен законом. Избрание истцом ненадлежащего способа защиты влечет отказ в удовлетворении иска, но не по причинам формального характера с указанием на то, что применению подлежал иной способ, а (в действительности) по тем мотивам, что в сложившейся ситуации используемый способ не приведет к защите нарушенного, по мнению истца, права.

Ярким примером данного тезиса является правовая позиция, сформулированная Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (далее — ВАС РФ) в Постановлении Президиума от 04.09.2007 N 3039/07, согласно которой вопрос о праве собственности истца, считающего себя собственником имущества, которым он фактически не владеет и зарегистрированным правообладателем которого он не является, может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска. То есть исходя из системного толкования положений статей 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ иск о признании права невладеющего собственника, не заявившего одновременно иск об истребовании имущества, не может быть удовлетворен именно по тем основаниям, что в случае невозможности возврата имущества во владение право нельзя считать реально существующим, хотя формальные правовые основания для признания права за истцом (например, приобретение имущества по сделке и несовершение в последующем лицом, уполномоченным на распоряжение имуществом, сделок по его отчуждению) вроде бы и имеются.

Указанная позиция, последовательно применяемая судами на протяжении уже нескольких лет, нашла закрепление и в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление Пленумов N 10/22). Судебная практика по данному вопросу настолько устойчива, что нет необходимости иллюстрировать ее на отдельных примерах.

Для определенных правовых ситуаций в результате анализа правоприменительной практики были выработаны рекомендации относительно того, какие конкретные способы защиты подлежат применению. Внимание судов, и в первую очередь ВАС РФ, было обращено на одну из таких ситуаций, когда за защитой своих прав в суд обращается покупатель, приобретший объект недвижимости по договору продажи, но не имеющий возможности зарегистрировать переход права собственности на эту недвижимость по причине ликвидации продавца.

Вопрос имеет свою историю. Первоначально в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.05.2003 N 1069/03 была сформулирована правовая позиция, согласно которой в таком случае подлежат применению по аналогии закона положения статей 165, 551 ГК РФ и покупатель вправе обратиться в суд с иском о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с подписанным сторонами договором. В рамках рассмотрения такого иска суд по результатам оценки всех имеющихся документов, относящихся к предмету договора и спора, делал вывод о том, является ли договор заключенным и соответствующим действующему законодательству, а решение суда служило основанием для государственной регистрации перехода права.

Впоследствии в пункте 62 Постановления Пленумов N 10/22 было определено, что покупатель недвижимого имущества, которому передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд, и в резолютивной части решения суд может при удовлетворении требования обязать регистрационный орган зарегистрировать переход права собственности.

Таким образом, если первоначально покупателю по договору купли-продажи в случае ликвидации продавца для защиты своих прав предлагалось предъявить требования, основанные на статьях 165, 551 ГК РФ и подлежащие рассмотрению в исковом порядке, то согласно приведенным выше разъяснениям в настоящее время надлежащим способом защиты для такого лица признается предъявление требований к регистрирующего органу по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

Судебная практика последовала по указанному пути, и в случае обжалования покупателем отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности, мотивированного непредставлением заявления продавца, суды со ссылкой на пункт 62 Постановления Пленумов N 10/22 рассматривали такие требования по существу, признавая избранный покупателем способ защиты надлежащим (Постановления ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-8335/2010, от 13.07.2012 по делу N А21-7652/2011, от 09.08.2012 по делу N А56-56356/2011).

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу об обязании зарегистрировать переход к истцу права собственности на здание, приобретенное по договору купли-продажи, заключенному по результатам торгов в рамках конкурсного производства. Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в иске отказано. Постановлением кассационной инстанции данные судебные акты оставлены без изменения. В ходе рассмотрения дела судами установлено, что стороны еще до ликвидации должника (продавца) обращались в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности, однако в проведении такой регистрации им было отказано ввиду непредставления доказательств регистрации права собственности продавца на момент проведения торгов. Впоследствии обществом были получены документы в подтверждение приобретения спорного объекта продавцом в процессе приватизации. После получения таких документов и ликвидации продавца покупатель повторно к регистрирующему органу не обращался. Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды указали на избрание истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку вопрос о государственной регистрации права собственности общества может быть разрешен в рамках рассмотрения требования об обжаловании отказа регистратора, а без признания такого отказа незаконным на регистрирующий орган не может быть возложена обязанность зарегистрировать переход права собственности (Постановление ФАС СЗО от 04.09.2012 по делу N А56-48513/2011).

Справедливости ради следует отметить, что и после принятия Постановления Пленумов N 10/22 в судебной практике встречаются дела, в рамках которых удовлетворяются иски покупателей, предъявленные к территориальному управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), о государственной регистрации перехода права собственности. Суды, установив, что договор купли-продажи, на основании которого заявлено требование о государственной регистрации, не имеет юридических пороков, исполнен сторонами, право собственности продавца было зарегистрировано и никем не оспаривалось, равно как и к покупателю после передачи имущества ему во владение никакие правопритязания не заявлялись, приходят к выводу о возможности удовлетворения заявленных требований, исходя в том числе из необходимости установления определенности в правоотношениях. В обоснование применяемой позиции можно указать на то, что при принятии судебного акта по результатам рассмотрения спора всегда учитываются конкретные обстоятельства дела, а также на то, что избрание заявителем ненадлежащего способа защиты само по себе не может служить единственным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, а только в совокупности юридических фактов в системе рассматриваемых спорных правоотношений.

Достаточно устойчивым остается мнение о том, что при названных обстоятельствах для покупателя неприемлемо предъявление иска о признании права собственности на объект недвижимости на основании исполненного договора купли-продажи, по которому не регистрировался переход права собственности. Такой вывод следует как из уже упоминавшегося выше пункта 62 Постановления Пленумов N 10/22, так и из пункта 59 этого Постановления и мотивируется тем, что в силу пункта 2 статьи 8 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2013 года) и аналогичного по содержанию пункта 2 статьи 8.1 (введенной с 1 марта 2013 года), статей 131, 218, 223, 551 ГК РФ договор продажи является лишь основанием возникновения у покупателя права собственности, а само право возникает с момента его государственной регистрации; в судебном порядке может быть признано существующее право, поскольку судебным актом права подтверждаются, но не порождаются.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на здание, ссылаясь на приобретение объекта по договору купли-продажи у лица, ликвидированного к моменту предъявления иска, и на невозможность государственной регистрации перехода права. Суды, установив, что право собственности продавца, получившего спорный объект после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), не было зарегистрировано, исходя из положений статей 8, 131, 209, 218, 223, 551 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленумов N 10/22, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за обществом права собственности на здание (Постановление ФАС СЗО от 24.09.2012 по делу N А13-17196/2011).

В то же время нельзя не обратить внимание на Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9032/11, содержащее оговорку о возможности пересмотра вступивших в законную силу судебных актов в порядке главы 37 АПК РФ.

Судебными актами судов первой, апелляционной и кассационной инстанций обществу было отказано в иске, предъявленном к местной администрации, о признании права собственности на объекты недвижимости, приобретенные истцом на торгах по продаже имущества должника — муниципального унитарного предприятия, которому эти объекты принадлежали на праве хозяйственного ведения. После завершения конкурсного производства предприятие было ликвидировано. Отменяя судебные акты и удовлетворяя исковые требования, Президиум ВАС РФ исходил из того, что общество неоднократно обращалось в арбитражный суд для защиты своих прав, в удовлетворении исков обществу было отказано по взаимоисключающим основаниям (в иске о государственной регистрации перехода права — в связи с наличием спора о праве; в иске о признании права собственности — в связи с избранием ненадлежащего способа защиты и необходимостью предъявления иска о государственной регистрации перехода права), у судов отсутствовали сомнения в добросовестности приобретения недвижимости на публичных торгах. В целях должной защиты приобретателя имущества с публичных торгов и при установленных обстоятельствах дела суд с учетом законности заключенных сделок и их фактического исполнения сторонами посчитал иск подлежащим удовлетворению в силу статьи 8, пункта 2 статьи 218, статьи 549 ГК РФ.

Если в рассмотренной выше ситуации наиболее подходящий способ защиты подбирался из тех, которые названы в статье 12 ГК РФ или других законах (статья 551 ГК РФ), то далее речь пойдет о способе защиты, порожденном судебной практикой и сформулированном по результатам ее обобщения в пункте 52 Постановления Пленумов N 10/22. Как указано в данном пункте, при определенных условиях оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Применение данного способа вызывает некоторые трудности в первую очередь у лиц, обращающихся за судебной защитой, не учитывающих, что сфера его применения очень ограничена.

Как дополнительно разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных гражданским законодательством. В качестве примера приводится случай государственной регистрации права собственности на объект, являющийся движимым имуществом, поскольку в этой ситуации права истца нарушаются самим фактом государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика. При этом следует иметь в виду, что ни законность существования объекта, ни его принадлежность ответчику не оспариваются истцом. В то же время, как разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 10288/12, целью иска о признании права отсутствующим является оспаривание зарегистрированного права или обременения другого лица, поэтому при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество.

В нижеописанном деле истец обоснованно воспользовался предложенным практикой способом защиты.

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателям К. и Д. о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи кафе и торгового помещения с применением последствий недействительности сделки; признании недействительными записей о государственной регистрации права; признании отсутствующими прав собственности ответчиков на кафе и торговое помещение. Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, признано отсутствующим право собственности Д. на спорные объекты, в удовлетворении остальных требований отказано. Постановлением суда кассационной инстанции данные судебные акты оставлены без изменения. Как установлено судами в ходе рассмотрения дела, спорные объекты, не относящиеся к недвижимому имуществу, находились на земельном участке, предоставленном предпринимателю К. в аренду. Вступившим в законную силу решением суда по другому делу на предпринимателя К. возложена обязанность освободить земельный участок в связи с расторжением договора аренды. Предприниматели заключили договор купли-продажи кафе и торгового помещения, на основании данного договора зарегистрирован переход к Д. права собственности на данные объекты. Суды, установив, что эти объекты не относятся к недвижимому имуществу и права на них не подлежат государственной регистрации, удовлетворили иск администрации о признании отсутствующим зарегистрированного права Д. на спорное имущество. При этом отсутствие у сооружений признаков недвижимого имущества, определенных в статье 130 ГК РФ, не влечет само по себе недействительность сделки, заключенной в отношении этих объектов как движимых вещей (Постановление ФАС СЗО от 28.05.2012 по делу N А21-855/2011).

При рассмотрении исков о признании отсутствующим зарегистрированного обременения судами разрешался вопрос о действительности сделки, на основании которой оспариваемое обременение было зарегистрировано.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском к обществу-2 о признании отсутствующим обременения недвижимого имущества правом аренды, установленного договором аренды. Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Постановлением кассационной инстанции данные судебные акты оставлены без изменения. Суды признали недействительным договор аренды как заключенный правопредшественником общества-1 — муниципальным унитарным предприятием — в нарушение статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» без проведения конкурса или аукциона. При этом суды приняли во внимание, что арендованное помещение выбыло из владения ответчика, а исковые требования посчитали направленными на приведение сведений в реестре в соответствие с фактическими обстоятельствами, свидетельствующими об отсутствии права аренды (Постановление ФАС СЗО от 18.11.2011 по делу N А42-7991/2010).

В рамках другого дела судом был рассмотрен иск общества, предъявленный к банку, о признании отсутствующим обременения ипотекой принадлежащих истцу помещений. Исковые требования мотивированы ничтожностью договора ипотеки, поскольку в ипотеку переданы только помещения без земельного участка. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционного суда, оставленным без изменения кассационной инстанцией, решение отменено, в иске отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды не усмотрели оснований для признания ничтожным договора ипотеки нежилых помещений, а относительно избранного обществом способа защиты указали, что исковые требования направлены на оспаривание договора ипотеки по мотивам его несоответствия закону, для чего ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты (Постановление ФАС СЗО от 07.02.2011 по делу N А56-30161/2010).

Из приведенных примеров усматривается, что при оспаривании зарегистрированного обременения по мотиву недействительности сделки, на основании которой обременение установлено, возникает вопрос о соотношении способов защиты, поскольку судебный акт о признании сделки недействительной также может служить основанием для снятия соответствующего обременения.

При наличии спора о праве на имущество необходимым условием применения такого способа защиты, как признание отсутствующим зарегистрированного права, является невозможность защиты права путем его признания или истребования имущества из чужого незаконного владения. В свою очередь такая невозможность обусловливается отсутствием необходимости в признании права или в истребовании имущества, поскольку, например, право уже признано за истцом или зарегистрировано, а объект находится в его владении.

В рамках нижеприведенного дела судами рассматривался иск, возникший в связи с наличием между сторонами спора о праве собственности на объект недвижимости.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества-2 на автосалон (лит. Ж, Ж2), а также с требованиями к организациям, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, внести соответствующие изменения в реестр объектов капитального строительства. Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением апелляционного суда решение отменено, иск удовлетворен. Постановлением кассационной инстанции отменено постановление суда апелляционной инстанции, оставлено в силе решение арбитражного суда первой инстанции. Обращаясь с указанным иском, истец ссылался на то, что право собственности на здание (лит. Ж, Ж1) признано за ним ранее принятым решением суда по другому делу; здание выбыло из владения общества-1 помимо его воли; право собственности организации, незаконно разделившей объект на два самостоятельных объекта и передавшей спорный автосалон обществу-2, во владении которого автосалон находился в момент подачи иска, было зарегистрировано на основании судебного акта, впоследствии отмененного. Суд кассационной инстанции, признавая необоснованными выводы апелляционного суда об избрании истцом надлежащего способа защиты и соглашаясь с судом первой инстанции, исходил из того, что право собственности истца ни на первоначально существовавший объект (до реконструкции), ни на здание автосалона (лит. Ж, Ж2) не регистрировалось; с иском об истребовании объекта от общества-2, у которого он находился в фактическом владении и за которым зарегистрировано право собственности, истец не обращался; вопрос о праве собственности общества-2 должен разрешаться с учетом положений статей 223, 302 ГК РФ. Таким образом, установленные судами обстоятельства свидетельствовали о наличии оснований для использования вещно-правовых и общегражданских способов защиты, предусмотренных ГК РФ (Постановление ФАС СЗО от 12.02.2013 по делу N А21-9220/2011).

Отсутствие условий для применения такого способа оспаривания зарегистрированного права, как признание права отсутствующим, было установлено, правда, только в надзорной инстанции и при рассмотрении следующего дела.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) обратилось в арбитражный суд с иском к рынку и торговому дому о признании права собственности Российской Федерации на два объекта недвижимости (нежилые помещения) и признании отсутствующим права собственности ответчиков на данные объекты. Как установлено судами, спорные объекты, представляющие собой памятники истории и культуры, приобретены ответчиками в 1997 году на основании сделок приватизации, заключенных с органами местного самоуправления, в отношении указанных объектов зарегистрировано право собственности ответчиков. Росимущество, ссылаясь на то, что здание, состоящее из спорных нежилых помещений, входит в состав памятника культуры федерального значения, который не мог быть приватизирован в составе имущества предприятия, а собственник объекта в лице уполномоченных федеральных органов не принимал решения о передаче его иному лицу в собственность, обратилось в арбитражный суд с названным иском. Решением суда первой инстанции в иске отказано по тем мотивам, что спорный объект передавался из муниципальной собственности органами местного самоуправления на законных основаниях, а также в связи с применением исковой давности, срок которой начал течь с момента подписания договоров и актов приема-передачи. Постановлением апелляционного суда, поддержанным кассационным судом, решение отменено, исковые требования удовлетворены. Суды посчитали, что здание как исторический памятник подлежит отнесению исключительно к федеральной собственности, в собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования не передавалось, наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи о правах ответчиков нарушает право Российской Федерации как участника гражданских правоотношений, срок исковой давности по заявленным требованиям начал течь со дня, когда истец узнал о соответствующей записи в ЕГРП (в сентябре 2010 года), и к моменту предъявления иска не пропущен.

Президиум ВАС РФ, отменяя все состоявшиеся по делу судебные акты и отказывая в иске, со ссылкой на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П указал, что вопрос о праве собственности истца, который считает себя собственником здания, не обладает на него зарегистрированным правом и фактически им не владеет, мог быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска, предъявленного к ответчикам, за которыми зарегистрировано право собственности на имущество и которые являются его фактическими владельцами, с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223, 302 ГК РФ. Суд посчитал обоснованным заявление ответчиков о применении исковой давности, поскольку об обстоятельствах выбытия здания из государственной собственности органы государственной власти должны были знать задолго до проведения в сентябре 2010 года проверки его фактического использования (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 14749/11).

Следует отметить, что далеко не во всех случаях, когда не требуется ни виндикации имущества, ни признания того же права на то же имущество за истцом, не претендующим на имущество, признание отсутствующим зарегистрированного права является подходящим способом защиты, поскольку спор в действительности возник из иных правоотношений.

Интересно в этой связи следующее дело.

Общество обратилось с иском к Росимуществу о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на нежилое здание. Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Постановлением апелляционного суда решение отменено, исковые требования удовлетворены. Постановлением суда кассационной инстанции отменено постановление апелляционного суда, оставлено в силе решение суда первой инстанции. Как установлено судами при рассмотрении дела, истец фактически владеет зданием без правовых оснований. В рамках другого дела общество обратилось с иском к Управлению Росимущества как зарегистрированному собственнику о признании права собственности на здание в силу приобретательной давности. Обращаясь с иском о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на спорное здание, общество считало, что объект является собственностью Санкт-Петербурга, а регистрация права федеральной собственности препятствует возможности реализовать обществу право на иск о признании права собственности на основании статьи 234 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что предъявленный иск не является иском о защите владения, которая осуществляется в соответствии со статьей 305 ГК РФ; право собственности Санкт-Петербурга никогда не было зарегистрировано; между Российской Федерацией и Санкт-Петербургом отсутствует спор о праве; истец не уполномочен на предъявление иска в защиту интересов Санкт-Петербурга, а наличие собственного законного интереса или права, которые могут быть восстановлены в результате применения избранного обществом способа защиты, не доказано (Постановление ФАС СЗО от 01.03.2012 по делу N А56-27680/2011). Определением ВАС РФ от 19.04.2012 N ВАС-4552/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления кассационного суда по названному делу.

В другом случае иск о признании отсутствующим права собственности общества на площадку для стоянки автомобилей был предъявлен банком в связи с возникшим между сторонами спором о праве пользования земельным участком. Банк являлся собственником нежилых помещений в объектах недвижимости, находящихся на земельном участке. Площадка для стоянки автомобилей, в отношении которой зарегистрировано право собственности общества, расположена на том же участке. Обращаясь в арбитражный суд с названным иском, банк ссылался на то, что общество препятствует банку использовать земельный участок, запрещает проходить и проезжать через расположенную на участке площадку, требует материальной компенсации за проезд по площадке. Решением арбитражного суда первой инстанции иск удовлетворен по тем мотивам, что площадка не является объектом недвижимости, а представляет собой улучшение земельного участка. Постановлением апелляционного суда, оставленным без изменения кассационной инстанцией, данное решение отменено, в иске отказано. Как выяснено судами в процессе рассмотрения дела, спор о праве на площадку для автомобилей между сторонами отсутствует и банк не отрицает, что площадка является собственностью общества. Суды пришли к выводу об избрании банком ненадлежащего способа защиты, поскольку аннулирование записи в ЕГРП о праве собственности общества на площадку, принадлежность которой последнему не оспаривается истцом, не повлечет восстановление прав истца, нарушенных в связи с чинением ответчиком препятствий в проходе и проезде через площадку, а права банка подлежат защите иными способами, установленными гражданским законодательством (Постановление ФАС СЗО от 10.09.2012 по делу N А26-8755/2011).

В то же время признание отсутствующим зарегистрированного права на объект, являющийся, по мнению истца, самовольной постройкой, не будет считаться надлежащим способом оспаривания этого права, поскольку в данном случае права истца защищаются путем предъявления иска, основанного на положениях статьи 222 ГК РФ. Удовлетворение требования о сносе самовольной постройки позволит разрешить вопрос о государственной регистрации права собственности на такой объект, если запись о праве была внесена в реестр, без предъявления отдельного требования, направленного на исправление сведений, содержащихся в реестре. Напротив, устранение из реестра сведений о праве собственности на объект, обладающий признаками самовольной постройки, не восстановит права истца, поскольку права истца, например собственника земельного участка, в этом случае нарушаются не записью о праве, а самим фактом существования постройки. Такой подход сформулирован в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11.

Анализ дел, возбужденных по искам о признании отсутствующим зарегистрированного права, показывает, что во многих случаях предъявление таких исков не является оправданным, а истцы не учитывают, что данный способ защиты имеет не универсальный, а, напротив, крайне ограниченный характер.

Еще для одной ситуации по результатам обобщения судебной практики высшим судебным органом был предложен способ защиты, непосредственно не предусмотренный ГК РФ или другими законами, но вытекающий из общего смысла совокупности правовых норм и сформулированный с учетом наиболее эффективного обеспечения защиты нарушенных прав. Речь идет о случае приватизации земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) собственником расположенного на участке объекта недвижимости с нарушением исключительного права, предусмотренного данной статьей, собственников других объектов недвижимости, находящихся на том же земельном участке.

Правовые подходы к разрешению такого конфликта изложены в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11, 4275/11 и заключаются в следующем.

Требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с одним из собственников недвижимости, может быть заявлено собственниками других зданий, сооружений, только ес ли эти лица намерены заключить договор аренды в отношении причитающихся им земельных участков. Причем в случае делимости земельного участка сделка купли-продажи может быть оспорена в части, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать обратившиеся в суд лица; определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости истцов, по результатам проведения процедуры межевания.

В случае если истцы не возражают против избранного одним из собственников недвижимости права на земельный участок, а именно права собственности в результате выкупа, и намерены приобрести землю под своими объектами на таком же праве, то надлежащим способом защиты для них будет предъявление иска об установлении права общей долевой собственности на земельный участок. Подобный иск может быть предъявлен также и в случае, когда сделка по приватизации земельного участка не может быть признана недействительной, например в связи с истечением срока исковой давности. Поскольку объекты истцов находятся на приватизированном земельном участке, на иск таких лиц об установлении права общей долевой собственности исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

При делимости земельного участка иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. В случае определения судом, в том числе и по результатам назначенного в ходе рассмотрения дела проведения кадастровых работ, отдельных земельных участков, причитающихся каждому собственнику объекта недвижимости, предъявляются специальные требования к резолютивной части решения, которая должна содержать все необходимые сведения о земельном участке, подлежащие внесению в кадастр, а судебный акт по такому делу является впоследствии основанием для постановки на кадастровый учет образованных земельных участков и регистрации прав на них.

Еще один вопрос, возникающий в связи с предъявлением указанных выше требований и подлежащий разрешению, касается расчетов между ответчиком, уплатившим выкупную цену за весь земельный участок при его приватизации, и истцами, приобретающими в результате удовлетворения их требований право на доли в праве собственности на земельный участок либо право собственности на соответствующие части земельного участка. Данный вопрос разрешается по правилам статьи 1102 ГК РФ при заявлении ответчиком либо встречного иска в рамках того же дела, либо самостоятельного иска в отдельном судопроизводстве. Таким образом, разрешение вопроса о правах истцов на земельный участок не поставлено в жесткую зависимость от возложения на них обязанности выплатить ответчику соответствующую денежную сумму.

При изучении практики рассмотрения судами дел по спорам, связанным с приобретением собственниками зданий, сооружений прав на земельный участок в порядке статьи 36 ЗК РФ, выяснилось, что в отличие от вышеописанного способа — о признании отсутствующим зарегистрированного права, применяемого по поводу и без повода, предложенным в названных выше постановлениях Президиума ВАС РФ способом защиты права заинтересованные лица не особенно широко пользуются, хотя обстоятельства, в которых он может быть применен, определены достаточно конкретно. Но тем не менее в практике ФАС СЗО встречались дела, при рассмотрении которых суды основывались на правовой позиции, содержащейся в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11 и 4275/11.

Банк обратился в арбитражный суд с иском к комитету, обществу и компании об установлении на земельный участок права общей долевой собственности банка и компании с соответствующими долями, выделении банку части земельного участка согласно утвержденной схеме раздела земельного участка. Компания предъявила встречный иск о взыскании с банка неосновательного обогащения, включая выплаченную за участок сумму пропорционально доле банка. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск банка удовлетворен, во встречном иске компании отказано. Постановлением кассационной инстанции данные судебные акты оставлены без изменения. При рассмотрении дела судами были установлены следующие обстоятельства. Банк является собственником здания, ранее учитывавшегося как вторичный объект недвижимости и вошедшего в 2000 году в состав строения литеры А. В дальнейшем вторичные объекты недвижимости, принадлежавшие банку и правопредшественнику общества, были сформированы в отдельные строения по двум разным адресам. При приватизации предприятия путем преобразования в общество в уставный капитал последнего передан весь земельный участок, занятый как зданием, в котором размещалось предприятие, так и принадлежащим банку зданием. Впоследствии общество передало земельный участок в уставный капитал компании, учредителем которой оно выступало. Банк, обращаясь с указанным выше иском, ссылался на то, что при приватизации земельного участка не были учтены его права как собственника находящегося на этом участке здания. Суды удовлетворили исковые требования банка по мотивам, приведенным в названных выше постановлениях Президиума ВАС РФ. Отказывая во встречном иске компании, суды посчитали, что с учетом способа, каким был приватизирован земельный участок, характера сделки, по которой участок был передан компании, а также внесения банком платежей за пользование участком комитету, компания не является тем лицом, за счет которого банк обогатился, а последний не может быть признан лицом, которое сберегло денежные средства в результате пользования чужим имуществом (Постановление ФАС СЗО от 18.03.2013 по делу N А56-4445/2012).

В то же время в случае нарушения исключительного права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, собственника объекта недвижимости в результате предоставления земельного участка другому лицу не в собственность, а в аренду применяются более традиционные способы защиты, такие, как признание договора аренды недействительным.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском к администрации и обществу-2 о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной и частной собственности, в том числе собственности истца. Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что истец, обладающий как собственник двух объектов недвижимости исключительным правом на приобретение прав на земельный участок, занятый этими объектами, является лицом, заинтересованным в оспаривании договора аренды, по причине наличия которого общество-1 не может реализовать свое исключительное право (Постановление ФАС СЗО от 16.03.2012 по делу N А21-1729/2011).

Таким образом, в судебной практике определились общие подходы, которыми следует руководствоваться при рассмотрении споров, связанных с нарушением исключительного права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ. Представляется, что в дальнейшем данные подходы будут конкретизироваться применительно к обстоятельствам дела, например в зависимости от того, когда возникло право собственности на объект недвижимости у истца — до или после приватизации ответчиком земельного участка, занятого в том числе и принадлежащим истцу объектом, являются ли истец и ответчик первичными или вторичными приобретателями недвижимости и земельного участка.

Необходимость определения надлежащего способа защиты возникла при рассмотрении споров, связанных с оспариванием ипотеки и регистрационных записей об ипотеке. Данный вопрос тесно связан с применением положений пунктов 52, 53 Постановления Пленумов N 10/22, а также обусловлен особенностями государственной регистрации ипотеки, правовых последствий внесения или погашения соответствующих регистрационных записей об ипотеке и правового значения таких записей.

Порядок внесения и погашения регистрационных записей об ипотеке установлен статьей 29 Закона о государственной регистрации и главой IV Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке). Положениями статей 334, 352 ГК РФ предусмотрены основания возникновения и прекращения залога, в том числе ипотеки. В случае когда регистрирующим органом при внесении соответствующих регистрационных записей об ипотеке была нарушена установленная законом процедура, заинтересованное лицо вправе предъявить к нему требования в порядке главы 24 АПК РФ. Однако если заинтересованное лицо считает, что ипотека возникла, но по каким-то причинам не регистрируется либо, наоборот, прекратилась, но запись об ипотеке продолжает существовать и не может быть погашена в обычном порядке, то соответствующие требования могут быть рассмотрены только в исковом производстве, а основанием для внесения соответствующих записей будет являться решение суда, принятое по результатам рассмотрения спора в исковом порядке.

Такое толкование правовых норм об ипотеке и государственной регистрации ипотеки приведено в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 N 6267/10 и от 21.06.2011 N 2150/11.

В первом случае истцам первоначально было отказано в иске, предъявленном к банку, о прекращении ипотеки по договору в связи с исполнением обеспеченного залогом обязательства. Отказ суда был мотивирован тем, что истцы не обращались в регистрирующий орган с целью погашения регистрационной записи об ипотеке. Однако, поскольку банк не представил регистратору совместно с залогодателями заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, у регистрирующего органа отсутствовала возможность погасить регистрационную запись об ипотеке в порядке, предусмотренном статьей 25 Закона об ипотеке. Отменяя судебные акты об отказе в иске и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Президиум ВАС РФ, исходя из системного толкования положений статей 19, 25 Закона об ипотеке и статьи 29 Закона о государственной регистрации, указал, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения, путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Напротив, во втором случае банк обратился в арбитражный суд с требованиями в порядке главы 24 АПК РФ о признании незаконными действий регистрирующей службы по погашению регистрационных записей об ипотеке в силу закона в отношении квартиры и обязании восстановить регистрационные записи об ипотеке. Судом первой инстанции в удовлетворении требований отказано. Постановлением апелляционного суда, оставленным без изменения кассационной инстанцией, решение суда первой инстанции отменено; заявленные требования удовлетворены по тем мотивам, что регистрационная запись об ипотеке была погашена в отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя с учетом установленного в ходе рассмотрения дела факта подделки представленного в регистрирующий орган письма банка с просьбой снять ипотеку в связи с полным погашением кредита. Президиум ВАС РФ, отменяя постановления апелляционной и кассационной инстанций с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционный суд, признал такую правовую позицию судов согласующейся с положениями Постановления Пленумов N 10/22 и Постановления Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 N 6267/10, однако указал следующее. В данном случае требования залогодержателя были направлены на восстановление регистрационной записи об ипотеке и на признание незарегистрированного права залога. Между тем восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога с привлечением в качестве ответчиков залогодателя и актуального зарегистрированного собственника имущества, ранее обремененного ипотекой.

Таким образом, выбор надлежащего способа защиты при возникновении спора, связанного с регистрацией ипотеки, зачастую зависит от того, имелись ли в данном случае материально-правовые основания для возникновения или прекращения ипотеки либо основания для государственной регистрации обременения в виде ипотеки или прекращения обременения.

Соотношение двух способов защиты можно продемонстрировать на следующих примерах.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными действий регистрирующего органа по внесению регистрационных записей о государственной регистрации обременений в отношении станции технического обслуживания, автоцентра и права аренды земельного участка; устранении допущенного нарушения путем погашения в ЕГРП указанных регистрационных записей. Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано. Постановлением апелляционного суда решение отменено, требования удовлетворены. Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции. Как установлено в ходе рассмотрения дела, общество-1 по договору с застройщиком выступило инвестором строительства станции техобслуживания и автоцентра на арендуемом застройщиком земельном участке, строительство осуществлялось за счет заемных средств, предоставленных инвестору по договору займа и кредитному соглашению. По окончании строительства за обществом-1 зарегистрировано право собственности на станцию техобслуживания и автоцентр с обременением ипотекой в силу закона. В дальнейшем в связи с переуступкой обществу-2 прав требования по кредитному обязательству регистрирующий орган внес изменения в регистрационные записи об ипотеке путем указания общества-2 как лица, в пользу которого установлены обременения. В связи с внесением этих изменений общество-1 и обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями, пояснив, что не согласно со всеми регистрационными записями об ипотеке в силу закона, внесенными в отношении двух объектов недвижимости и права аренды земельного участка как при регистрации права собственности на объекты по окончании строительства, так и в последующем при изменении записей. Суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляционного суда и оставляя в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований, указал, что по существу общество-1 оспаривает сам факт установления обременения в отношении недвижимого имущества, однако зарегистрированное обременение может быть оспорено только путем предъявления требования в исковом порядке, в частности иска о признании обременения отсутствующим, но не в порядке главы 24 АПК РФ (Постановление ФАС СЗО от 17.02.2012 по делу N А56-18423/2011).

С учетом результата рассмотрения данного дела при тех же обстоятельствах общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском к обществу-2 о признании отсутствующим обременения в виде залога (ипотеки) в отношении двух объектов недвижимости и права аренды земельного участка, на котором они расположены. Решением арбитражного суда первой инстанции в иске было отказано. Постановлением апелляционного суда решение отменено, исковые требования удовлетворены. Постановлением кассационной инстанции отменено постановление апелляционного суда и оставлено в силе решение суда первой инстанции. При рассмотрении данного иска суды исследовали вопрос о том, имелись ли у регистрирующего органа основания для регистрации ипотеки в силу закона, и суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии таких оснований и правомерности внесения соответствующих регистрационных записей (Постановление ФАС СЗО от 03.12.2012 по делу N А56-9849/2012). Определением ВАС РФ от 05.06.2013 N ВАС-2929/13 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ данного дела для пересмотра в порядке надзора решения арбитражного суда и постановления кассационной инстанции.

В другом случае банком (залогодержателем) был избран надлежащий способ защиты права путем предъявления требования в порядке главы 24 АПК РФ. Банк просил признать незаконными действия государственного регистратора по государственной регистрации прекращения ипотеки в пользу банка в отношении квартиры. Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано по тем мотивам, что ипотека прекратилась в силу пункта 5 статьи 58 Закона об ипотеке, поскольку залогодержатель после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися не воспользовался в течение установленного срока правом оставить предмет ипотеки за собой. Постановлением апелляционного суда, оставленным без изменения кассационной инстанцией, данное решение отменено, заявленные требования удовлетворены. Как установлено судами, в отношении квартиры, приобретенной гражданином П. за счет собственных и кредитных средств, зарегистрировано право собственности гражданина П. с обременением ипотекой в силу закона в пользу банка. Решением суда общей юрисдикции с гражданина П. взыскана задолженность по кредитному договору с обращением взыскания на заложенную квартиру. Дважды назначенные в рамках исполнительного производства торги были признаны несостоявшимися. Судебный пристав-исполнитель направил банку предложение оставить нереализованное имущество за собой. На основании заявления взыскателя исполнительный лист возвращен ему, постановлениями судебного пристава-исполнителя исполнительное производство окончено. Регистрирующий орган по заявлению гражданина П., предъявившего постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги, о снижении цены, о снятии ареста с имущества и об отмене ареста, а также протоколы о признании торгов несостоявшимися, погасил регистрационную запись об ипотеке. Удовлетворяя заявленные требования, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что регистрирующим органом при погашении регистрационных записей об ипотеке была нарушена процедура, установленная статьей 29 Закона о государственной регистрации, статьей 25 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании совместного обращения залогодателя и залогодержателя. Поскольку в данном случае банк и гражданин П. не обращались совместно за погашением регистрационной записи об ипотеке, регистрирующий орган был не вправе погашать данную запись. При этом, если заинтересованное лицо полагает, что ипотека прекратилась по основаниям, предусмотренным законом, оно не лишено права обратиться с требованием в исковом порядке о признании обременения отсутствующим; решение суда, вынесенное по такому иску, будет служить основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке (Постановление ФАС СЗО от 16.05.2012 по делу N А13-5996/2011). Определением ВАС РФ от 21.09.2012 N ВАС-12095/12 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ данного дела для пересмотра в порядке надзора судебных актов, принятых апелляционным и кассационным судами.

Говоря о способах защиты прав на недвижимое имущество, порожденных за последнее время судебной практикой, нельзя не уделить внимание Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 54). Появление данного документа вызвало большой резонанс как в юридическом сообществе, так и среди иных лиц, причастных к рынку недвижимости, и, не будет преувеличением сказать, развернуло судебную практику на сто восемьдесят градусов.

До издания указанного Постановления в судах, причем обеих судебных ветвей (общей юрисдикции и арбитражных), сформировалась довольно устойчивая позиция, согласно которой надлежащим способом защиты права инвестора (дольщика), в полном объеме исполнившего свои финансовые обязательства по договору с застройщиком, считалось предъявление иска о признании права собственности. Такая позиция обосновывалась тем, что лицо, профинансировавшее строительство определенного в договоре помещения (жилого или нежилого) в здании, приобретает право собственности на это помещение на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ, поскольку данный объект как новая вещь создан для инвестора (дольщика) и за его счет, а последний в этом случае становится первичным собственником имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 4 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, предложено квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, где застройщик выступает продавцом, а инвестор (дольщик) — покупателем. Такая правовая квалификация договора означает, что дольщик становится вторичным приобретателем имущества, то есть приобретает вещь, которая имеет собственника, со всеми вытекающими из этого для недвижимого имущества последствиями. Указанная трактовка договора в первую очередь порождает необходимость государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости за застройщиком; только при наличии зарегистрированного права у застройщика право собственности может быть передано инвестору, за которым регистрируется не право, а переход права по конструкции, предусмотренной статьей 551 ГК РФ. С учетом того что право собственности застройщика может бесконечно долго не регистрироваться по многим причинам (отсутствие полного комплекта документов, неурегулирование отношений с публичным образованием и в конце концов просто нежелание), инвестор практически лишается адекватных средств защиты, так как для признания за ним права собственности теперь отсутствуют материально-правовые основания, а для удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права — почти всегда фактические в виде наличия зарегистрированного права застройщика. В случае когда право собственности продавца (застройщика) на недвижимое имущество не зарегистрировано, пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 покупателю (инвестору, дольщику) предлагается только один способ защитить свои права — потребовать возврата уплаченной суммы с процентами и возмещения убытков. Нет необходимости комментировать, что представляет для инвестора большую ценность — приобрести недвижимое имущество или получить назад вложенные средства, пусть даже и с процентами, а если повезет — то и с возмещением потерь с учетом рыночной стоимости имущества.

Положения Постановления Пленума ВАС РФ N 54 стали последовательно применяться судами в отличие от инвесторов (дольщиков), которые и после его издания продолжали предъявлять иски о признании права собственности, отчаявшись ждать, пока застройщик зарегистрирует за собой право собственности на вновь созданное недвижимое имущество и передаст объект лицу, за счет средств которого этот объект построен.

Общество-1 обратилось к обществу-2 с иском, уточненным в процессе рассмотрения дела, о признании права собственности на помещения, являющиеся предметом инвестиционных договоров. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Постановлением апелляционного суда решение отменено, в иске отказано. (Данные судебные акты приняты до появления Постановления Пленума ВАС РФ N 54. — Прим. авт.) Как установлено при рассмотрении дела, между сторонами был заключен договор об инвестировании в строительство торгового комплекса, по условиям которого общество-1 осуществляет финансирование строительства объекта пропорционально своей доле, соответствующей определенным в договоре помещениям. После окончания строительства объекта и введения торгового комплекса в эксплуатацию застройщик предложил инвестору произвести окончательный расчет в связи с уточнением площадей помещений и после завершения взаиморасчетов принять помещения по акту приема-передачи. В свою очередь, истец направил ответчику претензию о неисполнении последним обязательств по договору, а затем предъявил иск в арбитражный суд. Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, обоснованно исходил из существования между сторонами обязательственных правоотношений и невозможности применения вещно-правовых способов защиты, поскольку помещения обществу-1 не передавались и в его владении не находятся. Суд кассационной инстанции, поддерживая выводы суда апелляционной инстанции, отклонил ссылку истца на пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 по тем мотивам, что право собственности ответчика на спорные объекты не зарегистрировано, требование о передаче объектов истцом не заявлено (Постановление ФАС СЗО от 03.10.2011 по делу N А56-26414/2010).

Требование об обязании передать помещение, созданное в рамках инвестиционной деятельности, может быть удовлетворено при наличии определенных условий.

Торговый дом обратился в арбитражный суд с иском к обществу об обязании передать квартиры и нежилые помещения во вновь построенном жилом доме. Из обстоятельств дела усматривалось, что торговый дом выступал одновременно генеральным подрядчиком и инвестором по заключенным с обществом договорам генерального подряда и об инвестировании строительства соответственно. В свою очередь, право общества на привлечение инвестора основано на договоре об инвестировании строительства, заключенном с застройщиком. Торговый дом, предъявляя иск, ссылался на то, что выполнил свои обязательства, однако ответчик уклоняется от подписания актов зачета в счет оплаты и передачи спорных объектов. Все три судебные инстанции отказали в иске, поскольку установили, что ответчику, не исполнившему надлежащим образом обязательства по договору с застройщиком, спорное имущество не передавалось, право на это имущество за ним не зарегистрировано. При этом в соответствии с указаниями, содержащимися в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54, суды квалифицировали заключенный между сторонами спора договор об инвестировании строительства как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (Постановление ФАС СЗО от 27.09.2012 по делу N А56-89783/2009).

В отношениях, связанных с созданием недвижимого имущества и его оборотом, довольно распространенной являлась практика заключения договоров, которые именовались предварительными договорами купли-продажи объекта недвижимости и предусматривали обязанность лиц, их подписавших, заключить основной договор после государственной регистрации продавцом своего права собственности, а также содержали условие об уплате покупателем всей установленной договором суммы или существенной ее части до заключения основного договора.

Пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 такие договоры также предложено квалифицировать как договоры купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. Можно сказать, что подобный подход к названным договорам облегчил положение стороны, имеющей денежные обязательства, по некоторым причинам. До указанного разъяснения при рассмотрении споров, вытекающих из таких предварительных договоров, нередко возникали вопросы: об исчислении срока, в течение которого должен был быть заключен основной договор; о правомерности включения в предварительный договор условия об определении начала течения срока для заключения основного договора моментом регистрации права собственности продавца, поскольку совершение соответствующих действий зависит от воли последнего. И эти вопросы зачастую разрешались не в пользу покупателя. Иная квалификация предварительного договора расширяет возможности покупателя, позволяя ему предъявить соответствующие требования в сроки, ограниченные только исковой давностью, но не статьей 429 ГК РФ.

В качестве примера рассмотрения спора, возникшего в связи с заключением сторонами договора, поименованного как предварительный договор купли-продажи, можно привести следующее дело.

Агентство обратилось к обществу с иском о государственной регистрации перехода права собственности на четыре нежилых помещения, находящихся в жилом доме. Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано по тем мотивам, что указанное в договоре нежилое помещение не существует в натуре, во владении ответчика не находится, право на такое помещение за продавцом не зарегистрировано. Постановлением апелляционного суда, оставленным без изменения кассационной инстанцией, решение отменено, иск удовлетворен. Как установлено судами при рассмотрении дела, общество (продавец) и агентство (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося в построенном доме, обозначенного на выкопировке из поэтажного плана ПИБ, являющейся неотъемлемой частью договора. Истец исполнил денежные обязательства в полном объеме. По акту приема-передачи продавец передал покупателю нежилое помещение, указанное в договоре. Тем временем общество зарегистрировало право собственности на четыре нежилых помещения, перечисленных в иске. Апелляционный суд, удовлетворяя исковые требования, в соответствии с разъяснениями ВАС РФ квалифицировал заключенный сторонами договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, посчитал предмет договора достаточно индивидуализированным сторонами и пришел к выводу, что нежилые помещения, перечисленные в иске, фактически в совокупности составляют нежилое помещение, указанное в договоре. Поскольку право собственности на созданное недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиком и обязательство по передаче имущества исполнено, суд пришел к выводу об удовлетворении иска с применением пункта 3 статьи 551 ГК РФ. С учетом правовой квалификации договора, на котором были основаны исковые требования, суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении спора исходили из того, что соответствующие права и обязанности возникают у сторон непосредственно из данного договора, а положения статьи 429 ГК РФ к отношениям сторон не применимы (Постановление ФАС СЗО от 10.09.2012 по делу N А56-67536/2011).

В заключение хотелось бы отметить следующее. Определение надлежащего способа защиты нарушенного права не является самоцелью судопроизводства, задача которого — защита нарушенных прав лица, обратившегося в суд. ВАС РФ неоднократно указывал на необходимость установления правовой направленности заявленных требований и их квалификации независимо от примененных истцом формулировок, исходя из того, на достижение какого правового результата рассчитывал заявитель, предъявляя иск в суд, обращал внимание на недопустимость формальной оценки избранного заявителем средства правовой защиты.

Соответствующие подходы в очередной раз нашли отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.10.2012 N 5377/12.

В рамках данного дела обществом было заявлено требование в порядке главы 24 АПК РФ к администрации о признании незаконным разрешения на строительство с привлечением в качестве третьего лица универмага. Оспариваемое разрешение было выдано универмагу на реконструкцию принадлежащего ему нежилого помещения в здании, в котором также имеются помещения, принадлежащие обществу. Реконструкция, в результате которой изменены конструктивные особенности внешних стен здания и ухудшились условия безопасной эвакуации людей из помещения истца, произведена без согласия общества.

Проверяя законность постановлений апелляционной и кассационной инстанций, отменивших решение суда первой инстанции об удовлетворении требований, Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что настоящий спор возник в связи с совершением лицом, обладающим правом собственности на долю в имуществе, действия, которое привело к ущемлению прав остальных собственников этого имущества, поэтому восстановление нарушенного права общества в данном случае возможно путем предъявления требования о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права общей долевой собственности собственников помещений в здании. Общество обращалось в суд с иском гражданско-правового характера, в удовлетворении которого ему было отказано по мотиву наличия оспариваемого в данном деле разрешения на строительство. Отменяя все состоявшиеся по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, Президиум ВАС РФ указал, что с учетом неоднократного обращения общества в суд с требованиями разного характера, но связанными с одним и тем же ненормативным актом, право общества на судебную защиту могло быть реализовано только путем рассмотрения требования по существу. Между тем суды ограничились лишь ссылкой на неправильный выбор способа защиты. При таком формальном подходе общество лишается гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 2 АПК РФ права на судебную защиту.

Представляется, что суды, установив нарушение права лица, обратившегося в арбитражный суд, при рассмотрении споров должны исходить из необходимости в конечном счете защиты и восстановления нарушенных прав и из недопущения отказа в удовлетворении заявленных требований только по мотиву избрания заявителем ненадлежащего способа защиты, когда судебный акт становится для него приговором, исключающим какие-либо последующие обращения в суд. В то же время гарантированная каждому статьей 46 Конституции Российской Федерации судебная защита прав и свобод не освобождает и самих заявителей от обязанности четко формулировать свои правовые потребности с ориентацией в том числе и на сложившиеся в судебной практике подходы.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *