(Гряда Э. А.) («Правовые вопросы недвижимости», 2013, N 1)
ОСНОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ОБЪЕКТАМИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Э. А. ГРЯДА
Гряда Э. А., доцент кафедры гражданского права Северо-Кавказского филиала Российской академии правосудия, кандидат юридических наук, доцент, г. Краснодар.
Одним из важнейших вопросов в практике применения законодательства является определение возможности выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости. Ситуация, при которой на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности гражданину или юридическому лицу, является практически традиционной для российской правовой действительности и обусловлена в основном историческими особенностями развития законодательства. В то же время в развитие законодательно закрепленного принципа единства земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации <1> закреплено правило о том, что собственники зданий, строений и сооружений имеют исключительное право на приватизацию расположенных под ними земельных участков. ——————————— <1> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 28 июля 2012 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147; 2012. N 31. Ст. 4322.
Данное право названо исключительным, что, по сути, означает невозможность отказа в приватизации земельных участков указанным субъектам, за исключением оснований, указанных в законе. К числу таких оснований, определенных в ст. 28 ЗК РФ, в частности, относится принятие решения о резервировании земель или ограничении их оборота. В то же время в практике применения законодательства возник достаточно острый вопрос о том, имеют ли исключительное право на приватизацию земельных участков собственники объектов незавершенного строительства. До недавнего времени существовали различные правовые позиции по данному вопросу. Так, например, в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 2 июня 2008 г. N Д08-1593 было указано, что действующим законодательством предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены не введенные в эксплуатацию объекты капитального строительства <2>. ——————————— <2> Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 2 июня 2008 г. N Д08-1593 «О применении Приказа Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения» // СПС «Гарант».
В настоящее время судебная практика исходит из невозможности применения к отношениям, возникающим при приватизации земельного участка под таким объектом, правил, предусмотренных ст. 36 ЗК РФ. При этом суды основываются на выводе о том, что рассматриваемые объекты не относятся к зданиям, строениям, сооружениям, поэтому на правоотношения сторон положения ст. 36 ЗК РФ не распространяются <3>. ——————————— <3> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 августа 2010 г. по делу N А32-47901/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
Поворотным событием в практике разрешения споров об отказе в приватизации земельных участков под такими объектами явилось принятие Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23 декабря 2008 г. N 8985/08, в котором содержалось несколько важных выводов. 1. Мнение о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства. 2. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка <4>. ——————————— <4> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 4.
3. Таким образом, приватизация земельного участка под объектом незавершенного строительства законодательно допустима, однако при этом собственники указанных объектов не обладают исключительным правом на приватизацию, предусмотренным в ст. 36 ЗК РФ. Согласно правовой позиции, изложенной в указанном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, хотя в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, например, относится переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» <5>. В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. ——————————— <5> Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп. от 29 июня 2012 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147; 2011. N 27. Ст. 3587.
Вторым случаем, указанным в законе, является приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» <6>, в соответствии с которым собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. ——————————— <6> Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп. от 6 декабря 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 4. Ст. 251; 2011. N 50. Ст. 7343.
С правовой позицией суда, конечно же, можно согласиться. Однако, как показала практика, разъяснения, представленные в рассматриваемом Постановлении, не носят исчерпывающего характера. В частности, на практике возник вопрос о том, может ли осуществляться так называемый переход права на приватизацию в случае, если право собственности на объект недвижимости, а в данном случае объект незавершенного строительства, было приобретено другим лицом. Рассмотрим данную ситуацию применительно к двум указанным случаям: применение норм ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Подход к решению указанного вопроса при намерении нового правообладателя объекта незавершенного строительства осуществить выкуп земельного участка, на основании Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», уже выработан судебной практикой и выражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10 апреля 2012 г. N 15874/11 <7>. ——————————— <7> СПС «КонсультантПлюс».
По мнению суда, при приобретении объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям не применим. В связи с этим интересным представляется вопрос о том, может ли быть применим данный вывод по аналогии к отношениям, при которых земельный участок принадлежал продавцу на праве постоянного бессрочного пользования. Обладает ли при этом новый собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приватизацию земельного участка? Представляется, что для ответа на данный вопрос необходимо обратить внимание на содержание п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» <8>, в котором отмечена возможность перехода обязанности по переоформлению права постоянного бессрочного пользования к новому собственнику объекта недвижимости. Так, суд указал, что, если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. ——————————— <8> СПС «КонсультантПлюс».
Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства. Следовательно, при смене собственника объекта недвижимости (а объект незавершенного строительства таковым является) осуществляется переход обязанности по переоформлению, переходит и право выбора вида переоформляемого права. Учитывая данный факт, вполне логично будет предположить о возможности перехода права на выкуп земельного участка к новому собственнику объекта незавершенного строительства. На первый взгляд оба рассмотренных случая являются схожими, однако решение вопроса о наличии или отсутствии оснований для приватизации земельного участка является различным. Однако такое различие усматривается в самом существе рассматриваемых отношений: в одном случае речь идет об определении возможности перехода к новому правообладателю недвижимости ограниченного вещного права, а в другом у продавца объекта вещное право на земельный участок отсутствует. Таким образом, при решении вопроса о возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства необходимо учитывать наличие юридических оснований (предусмотренную законом возможность) и фактических оснований (приобретение права в порядке приватизации, факт обладания земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования).
