О реализации участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих права на получение целевого жилищного займа для приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве

(Свининых Е. А.) («Право в Вооруженных Силах», 2013, N 6) Текст документа

О РЕАЛИЗАЦИИ УЧАСТНИКАМИ НАКОПИТЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ ПРАВА НА ПОЛУЧЕНИЕ ЦЕЛЕВОГО ЖИЛИЩНОГО ЗАЙМА ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Е. А. СВИНИНЫХ

Свининых Е. А., кандидат юридических наук, доцент.

В статье рассматриваются актуальные вопросы реализации участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих своего права на получение целевого жилищного займа для приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Ключевые слова: кредитный договор, военнослужащий, статус, жилищное обеспечение, целевой жилищный заем, договор участия в долевом строительстве, накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих.

About realization by participants of cumulative mortgage system of housing provision for military personnel their right to get a home loan for a buying a flat under contract of participation in share construction E. A. Svininyh

This article surveys current issues of realizing by participants of cumulative mortgage system of housing provision for military personnel their right to get a home loan for a buying a flat under contract of participation in share construction.

Key words: credit contract, serviceman, status, housing provision, home loan, contract of participation in share construction, cumulative mortgage system of housing provision for military personnel.

Как известно, для решения жилищных проблем участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее — участники НИС) им предоставляется ограниченный размер заемных денежных средств. В этих условиях участники НИС стоят перед необходимостью выбора наиболее оптимального способа расходования указанных средств. Исчерпывающий перечень возможных вариантов расходования определен в ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее — Закон о НИС). С 1 января 2008 г. возможности по использованию средств целевых жилищных займов были расширены, а именно участникам НИС было предоставлено право использовать данные средства для участия в долевом строительстве. Цена жилых помещений, являющихся объектами долевого строительства, существенно ниже цены аналогичных жилых помещений на «вторичном» рынке, так как инвестирование средств осуществляется еще на начальных этапах строительства. Более низкая стоимость связана также с тем, что застройщик получает необходимые для возведения объектов недвижимости денежные средства непосредственно от населения, а не за счет банковских кредитов. Однако согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) для привлечения денежных средств участников долевого строительства застройщик должен предварительно: — получить в установленном порядке разрешение на строительство; — опубликовать, разместить и (или) представить проектную декларацию; — зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, либо договор аренды, договор субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договор безвозмездного срочного пользования таким земельным участком. Итак, в действующем законодательстве закреплено право каждого участника НИС не менее чем через три года его участия в НИС заключить с уполномоченным федеральным органом (в настоящее время от лица этого органа действует ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека». — Прим. авт.) договор целевого жилищного займа для: 1) приобретения жилого помещения или жилых помещений по договору участия в долевом строительстве (без использования ипотечного кредита); 2) уплаты части цены договора участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу). Помимо вышеуказанных законоположений, обеспечению реализации участниками НИС своего права на приобретение жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве (далее — ДУДС) с использованием заемных средств способствуют также и подзаконные акты. К ним, в частности, относятся Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов <1> (далее — Правила). В разд. IV Правил закреплены порядок и условия предоставления целевого жилищного займа (далее — ЦЖЗ) для приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве. Кроме того, Приказом Министра обороны Российской Федерации от 18 апреля 2011 г. N 465 утверждены типовые договоры ЦЖЗ и договоры залога прав требования участника НИС по ДУДС. ——————————— <1> Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. N 370.

Несмотря на то что изменения в Закон о НИС в части, касающейся предоставления ЦЖЗ для приобретения жилых помещений по ДУДС, вступили в силу с 1 января 2008 г., совместный пилотный проект ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее — ОАО «АИЖК») и ФГКУ «Росвоенипотека» по выкупу закладных, обеспеченных правами требования по ДУДС, — «Военная ипотека — долевое строительство» — был запущен только в период с октября 2011 г. по март 2012 г. <2>. Данный проект охватывал территорию трех субъектов Российской Федерации — Краснодарского края, Калининградской и Московской областей. Планировалось выкупить до 50 закладных. ——————————— <2> Справедливости ради следует заметить, что первым регионом России, где началась реализация проекта по обеспечению военнослужащих жильем на условиях долевого участия в строительстве, стала Иркутская область. Первые договоры с участниками НИС были заключены сервисным агентом ОАО «АИЖК» — Иркутским ипотечным агентством еще в декабре 2008 г. Однако масштабному «тиражированию» полученного опыта мешали следующие обстоятельства: на нормативном уровне не был закреплен механизм использования средств ЦЖЗ для приобретения жилых помещений по ДУДС; размер ежегодных накопительных взносов был недостаточно высок для приобретения жилья даже по ДУДС (лишь с 1 января 2009 г. этот размер был увеличен с 89,9 тыс. руб. до 168 тыс. руб. — Прим. авт.). Да и опыт показал наличие серьезных рисков для военнослужащих и их кредиторов: застройщик — ОАО «Жилстройкорпорация» так и не смог достроить жилой комплекс «Иннокентьевская слобода», жилые помещения в котором планировалось передать в том числе и участникам НИС (URL: http://www. rusipoteka. ru/lenta/market/uchastniki-dolevogo-stroitelstva (дата обращения: 02.04.2012)).

По результатам реализации пилотного проекта ОАО «АИЖК» было принято решение о переходе к реализации программы «Военная ипотека — долевое строительство». Согласно данным ФГКУ «Росвоенипотека», в настоящее время в качестве первичных кредиторов программы «Военная ипотека — долевое строительство» выступают ОАО «АИЖК Орловской области» и четыре банка: Газпромбанк, Русстройбанк, банк «Зенит» и Связь-Банк <3>. ——————————— <3> URL: http://rosvoenipoteka. ru/prgramms/kreditnie_programmi/ipotechnoe_kreditovanie_na_etape_stroitelstva_novostroyki (дата обращения: 02.04.2012).

Таким образом, можно утверждать, что возможность использования средств ЦЖЗ для участия в долевом строительстве является не декларативной, а получившей реализацию на практике. Участникам НИС следует учитывать, что ЦЖЗ предоставляется им только в тех случаях, когда застройщик заключает с ними договоры участия в долевом строительстве. Дело в том, что некоторые застройщики в целях обхода требований Закона N 214-ФЗ до сих пор применяют такие способы привлечения денежных средств граждан, которые связаны с использованием так называемых вексельных схем и предварительных договоров купли-продажи жилых помещений <4>. Вероятность обмана граждан-инвесторов при таких схемах многократно возрастает. Застройщики в этих случаях идут на прямое нарушение Закона N 214-ФЗ, согласно ч. 2 ст. 1 которого привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов допускается исключительно: а) на основании договора участия в долевом строительстве; б) посредством членства в жилищно-строительном или жилищном накопительном кооперативе; в) посредством выпуска в установленном порядке жилищных сертификатов. Тем не менее застройщики, невзирая на однозначные требования закона, продолжают применять различные «серые схемы» обхода Закона N 214-ФЗ. ——————————— <4> Подробнее см.: Дикусар В. М., Смирнов К. Н. Долевое строительство // Жилищное право. 2009. N 6; Кайль А. Судебно-арбитражная практика разрешения споров в отношении недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем // Там же. 2012. N 8. С. 59 — 70; Лазукин М. Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме // Там же. N 9. С. 5 — 14.

Шансы участников НИС столкнуться с вышеназванными «обходными маневрами» застройщиков невысоки. Коммерческие банки, как правило, предоставляют ипотечные кредиты в целях участия в долевом строительстве только при условии, что застройщик аккредитован этим банком и прошел с его стороны финансовую проверку. Банки также заинтересованы в снижении своих финансовых рисков невозврата долга по кредиту и невозможности реализовать заложенные участником НИС свои имущественные права по отношению к застройщику по ДУДС. В случае же получения ЦЖЗ в целях приобретения жилого помещения по ДУДС без использования ипотечного кредита в качестве «фильтра» выступает ФГКУ «Росвоенипотека», так как одним из оснований для отказа в заключении договора ЦЖЗ является несоответствие застройщика требованиям законодательства Российской Федерации (п. 34 Правил). Поскольку для получения ЦЖЗ участник НИС должен представить в ФГКУ «Росвоенипотека» предварительный ДУДС (подп. «б» п. 33, подп. «б» п. 40 Правил) либо уже зарегистрированный ДУДС (подп. «а» п. 48 Правил), то возможность приобретения прав «дольщика» путем заключения соглашения об уступке права требования (цессии) из договора участия в долевом строительстве (ст. ст. 383 — 390 ГК РФ, ст. 11 Закона N 214-ФЗ) для участников НИС исключена. Как правило, к таким соглашениям прибегают лица, которые заключают ДУДС на раннем этапе строительства, а затем, на более поздних этапах строительства (но до момента подписания сторонами ДУДС передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства), реализуют свои права требования к застройщику по более высокой цене. По-видимому, запрет на приобретение участником НИС прав стороны по ДУДС путем заключения соглашения о цессии вызван следующими причинами. В ходе принятия ФГКУ «Росвоенипотека» решения о заключении с участником НИС договора ЦЖЗ возникнут дополнительные трудности по проверке исполнения цедентом (первоначальной стороной ДУДС) своих обязательств по уплате установленной ДУДС цены (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ). Кроме того, потребуется оценка содержания ДУДС на предмет установления в нем запрета на цессию (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Характеризуя ДУДС, отметим, что он относится к самостоятельным гражданско-правовым договорам. Закон N 214-ФЗ закрепляет ряд специальных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. В частности, они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона. Кроме того, с 1 января 2014 г. наряду с залогом исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: 1) поручительство банка; 2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору. Перейдем к рассмотрению порядка получения ЦЖЗ в целях участия в долевом строительстве. В Правилах предусмотрено три возможных варианта получения ЦЖЗ для приобретения жилого помещения (жилых помещений) по ДУДС: 1) получение ЦЖЗ в целях приобретения жилого помещения (жилых помещений) по ДУДС без использования ипотечного кредита (п. п. 33 — 39 Правил); 2) получение ЦЖЗ на оплату части цены ДУДС и (или) погашение обязательств по ипотечному кредиту для приобретения жилого помещения (жилых помещений) (п. п. 40 — 47 Правил); 3) получение ЦЖЗ в целях погашения ипотечного кредита, предоставленного участнику НИС как единственному заемщику до наступления у него права на получение ЦЖЗ (п. п. 48 — 52 Правил). Если первый вариант предполагает получение денежных средств для приобретения жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, только в результате заключения договора ЦЖЗ с ФГКУ «Росвоенипотека», то второй и третий — в результате заключения договора ЦЖЗ с ФГКУ «Росвоенипотека», а также кредитного договора с коммерческим банком. Причем в третьем варианте кредитный договор для приобретения жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, заключается участником НИС еще до наступления у него права на получение ЦЖЗ (т. е. в большинстве случаев — до истечения трехлетнего срока со дня включения военнослужащего в реестр участников НИС. — Прим. авт.). Последующее же заключение договора ЦЖЗ направлено на погашение ранее полученного от коммерческого банка ипотечного кредита. Проведем анализ каждого варианта получения ЦЖЗ для приобретения жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства. Для получения ЦЖЗ в целях приобретения жилого помещения (жилых помещений) по ДУДС без использования ипотечного кредита участник НИС представляет в уполномоченный орган в лице ФГКУ «Росвоенипотека» (п. 33 Правил): а) подписанный участником НИС проект договора ЦЖЗ, оформленный в соответствии с типовым договором, утвержденным Министерством обороны Российской Федерации <5> (в трех экземплярах); ——————————— <5> Приложение N 4 к Порядку оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (утвержден Приказом Министра обороны Российской Федерации от 18 апреля 2011 г. N 465).

б) предварительный ДУДС, отвечающий требованиям ст. 429 ГК РФ; в) заверенную кредитной организацией копию договора банковского счета участника, содержащего условия о порядке возврата уполномоченному органу целевого жилищного займа без распоряжения клиента (участника) в случаях, предусмотренных Правилами; г) копию паспорта гражданина Российской Федерации, являющегося участником НИС; д) выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ) в отношении застройщика. Таким образом, исходя из предоставляемого в ФГКУ «Росвоенипотека» перечня документов, участник НИС должен первоначально определиться с выбором застройщика и заключить с ним предварительный ДУДС. Данный договор должен в обязательном порядке содержать следующие условия (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ): а) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; б) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; в) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; г) гарантийный срок на объект долевого строительства. Кроме того, в соответствии с п. 53 Правил для заключения ФГКУ «Росвоенипотека» договора ЦЖЗ в ДУДС требуется также указать, что: а) погашение обязательств (части обязательств) участника перед застройщиком осуществляется за счет ЦЖЗ; б) цена договора является фиксированной и не подлежит изменению; в) застройщик в течение пяти рабочих дней со дня наступления соответствующих событий уведомляет уполномоченный орган: — о получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (объекта недвижимости) с представлением копии указанного разрешения; — о принятии решения о переносе срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (объекта недвижимости); — о передаче застройщиком и принятии участником жилого помещения (жилых помещений); — о расторжении договора участия в долевом строительстве; г) застройщик представляет в уполномоченный орган копию решения о присвоении объекту долевого строительства почтового адреса в течение пяти дней со дня принятия решения; д) участник НИС не вправе переуступать права требования на объект долевого строительства без письменного согласия уполномоченного органа. Предлагаемые к включению в текст ДУДС формулировки договорных условий размещены на официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека» <6>. ——————————— <6> URL: http://rosvoenipoteka. ru/temp/1340868507d_file. doc (дата обращения: 02.04.2012).

Участнику НИС необходимо также составить и подписать три экземпляра проекта договора ЦЖЗ, в котором помимо прочего указываются признаки, индивидуализирующие место возведения объекта долевого строительства, определение подлежащего передаче жилого помещения в соответствии с проектной документацией, а также сведения о застройщике. В целях получения средств ЦЖЗ участник НИС должен открыть банковский счет, на который эти средства будут перечислены ФГКУ «Росвоенипотека» в случае принятия решения о заключении договора ЦЖЗ. При этом в договоре банковского счета должны содержаться условия о порядке возврата ФГКУ «Росвоенипотека» целевого жилищного займа без распоряжения клиента (участника) в случае неосуществления государственной регистрации ДУДС в течение трех месяцев со дня получения кредитной организацией средств ЦЖЗ (абз. 2 п. 42 Правил). В силу того обстоятельства, что в случае принятия ФГКУ «Росвоенипотека» положительного решения по вопросу заключения с участником НИС договора ЦЖЗ требования участника НИС по ДУДС до дня государственной регистрации права собственности участника НИС на жилое помещение (жилые помещения) будут находиться в залоге у Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека» в силу договора залога прав требования, заключенного с участником НИС, необходимо произвести независимую оценку стоимости прав требования. Данная стоимость должна быть не менее цены ДУДС, указанной в договоре ЦЖЗ. ФГКУ «Росвоенипотека» в течение 30 рабочих дней со дня получения от участника НИС документов, указанных в п. 33 Правил: а) проводит проверку информации о застройщике на соответствие требованиям Закона N 214-ФЗ; б) принимает решение о заключении договора ЦЖЗ, перечисляет на банковский счет участника НИС средства ЦЖЗ и направляет участнику подписанный со своей стороны договор ЦЖЗ (в двух экземплярах) либо принимает решение об отказе в заключении договора ЦЖЗ и возвращает документы с указанием причин отказа. В качестве оснований для отказа в заключении договора ЦЖЗ в п. 34 Правил называются представление не всех требуемых документов и (или) их несоответствие Правилам, а также несоответствие застройщика требованиям законодательства Российской Федерации. Заключив договор ЦЖЗ, участник НИС заключает основной ДУДС и осуществляет его государственную регистрацию в территориальных подразделениях Росреестра. После государственной регистрации ДУДС участник НИС представляет в ФГКУ «Росвоенипотека» (п. 35 Правил): а) заверенную в установленном порядке копию ДУДС, оформленного с учетом требований п. 53 Правил, отвечающего требованиям Закона N 214-ФЗ; б) проект договора залога прав требования участника, вытекающих из ДУДС, оформленный в соответствии с порядком оформления ипотеки, подписанный со стороны участника НИС <7> (в трех экземплярах). ——————————— <7> Приложение N 2 к Порядку оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (утвержден Приказом Министра обороны Российской Федерации от 18 апреля 2011 г. N 465).

Следует обратить особое внимание на то, что средства ЦЖЗ будут перечислены кредитной организацией, в которой открыт банковский счет участника НИС, на банковский счет застройщика только после получения уведомления со стороны ФГКУ «Росвоенипотека». Это уведомление делается лишь в случае представления в ФГКУ «Росвоенипотека» всех документов, указанных в п. 35 Правил, и их соответствия предъявляемым требованиям. Участник НИС в течение трех месяцев со дня подписания со стороны ФГКУ «Росвоенипотека» договора залога прав требования осуществляет действия, направленные на государственную регистрацию указанного договора в территориальном подразделении Росреестра. Один экземпляр зарегистрированного договора должен быть в течение одного месяца со дня регистрации представлен участником НИС в ФГКУ «Росвоенипотека». Дальнейшие действия участник НИС должен совершить только после передачи ему застройщиком жилого помещения (жилых помещений). В течение трех месяцев со дня принятия участником НИС жилого помещения (жилых помещений) ему необходимо представить в ФГКУ «Росвоенипотека»: а) заверенную территориальным подразделением Росреестра копию свидетельства о государственной регистрации права собственности участника НИС на жилое помещение (жилые помещения); б) выписку из реестра; в) договор имущественного страхования жилого помещения (жилых помещений), в случае если договором залога прав требования предусмотрено страхование, согласно которому выгодоприобретателем является уполномоченный орган в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Как видим, механизм получения ЦЖЗ в целях приобретения жилого помещения (жилых помещений) по ДУДС (без использования ипотечного кредита) достаточно сложный. Без юридической помощи со стороны специалистов «рядовой» участник НИС навряд ли сможет заключить с ФГКУ «Росвоенипотека» договор ЦЖЗ. В случае получения ЦЖЗ с использованием ипотечного кредита возмездные услуги по подготовке документов и их последующему представлению в ФГКУ «Росвоенипотека» и территориальные подразделения Росреестра оказывает банк. Эти услуги оказываются на основании заключенного с участником НИС агентского договора (на практике документ, в котором фиксируются условия договора, может носить и другое название. — Прим. авт.) <8>. Тем не менее ошибки при оформлении документов допускают и работники банков. На наш взгляд, закрепление на нормативном уровне примерной формы договора участия в долевом строительстве стало бы для участников НИС серьезным подспорьем. ——————————— <8> Участник НИС фактически не может отказаться от заключения агентского договора с банком, так как этот договор заключается в период между одобрением банком заявки на кредит и заключением кредитного договора. При этом банк выдвигает заключение агентского договора в качестве обязательного условия заключения кредитного договора. Стороной агентского договора может выступать не банк, а аффилированное с банком юридическое лицо. Вместе с тем об обязанности участника НИС совершать отдельные фактические и юридические действия с помощью агента в Правилах не упоминается. В стандартной же форме договора ипотечного кредита на приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (п. 8.1), разработанной ОАО «АИЖК» для банков-партнеров, закреплена лишь обязанность участника НИС проходить процедуры государственной регистрации договоров, закладной, совершать ряд других действий только под контролем банка. Банк не может обусловливать выдачу кредита необходимостью заключения агентского договора, поскольку это запрещается п. 3 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Неясно также и то, будут ли застройщики заинтересованы в длительном ожидании перечисления средств ЦЖЗ, которое в конечном итоге может ничем не закончиться по причине ненадлежащего оформления документов. Отсутствие же на официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека» сведений об условиях и порядке получения ЦЖЗ для приобретения жилого помещения (жилых помещений) по ДУДС без использования ипотечного кредита наводит на мысль об отсутствии рабочего механизма предоставления ЦЖЗ в указанной цели. В связи с вышесказанным более эффективным вариантом для участника НИС является получение ЦЖЗ на оплату части цены ДУДС и (или) погашение обязательств по ипотечному кредиту для приобретения жилого помещения (жилых помещений). В данном случае участник НИС заключает следующие договоры: а) договор ипотечного кредита — с коммерческим банком; б) договор ЦЖЗ — с ФГКУ «Росвоенипотека»; в) договор участия в долевом строительстве — с застройщиком. При выборе данного варианта участник НИС должен первоначально определить круг коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование по программе «Военная ипотека» на этапе строительства. Эта информация вместе с краткой сравнительной таблицей программ кредитования размещена на официальном сайте «Росвоенипотека» <9>. После этого участник НИС должен обратиться в банк в целях выяснения перечня аккредитованных банком застройщиков <10>. Дело в том, что банк предоставляет ипотечный кредит для заключения ДУДС со строго определенными застройщиками. Более того, далеко не все объекты строительства, возводимые застройщиком, аккредитованы банком. При этом в целях минимизации своих рисков банки предоставляют кредиты не на ранних этапах строительства, а ближе к его окончанию. Имеют место случаи, когда в возводимом многоквартирном доме только некоторые жилые помещения реализуются участникам НИС. Как правило, это наименее привлекательные и более дорогостоящие варианты. Таким образом, участник НИС серьезно ограничен в своем выборе. ——————————— <9> URL: http://rosvoenipoteka. ru/prgramms/kreditnie_programmi/ipotechnoe_kreditovanie_na_etape_stroitelstva_novostroyki (дата обращения: 02.04.2012). <10> Допустим и другой вариант: поиск застройщиков, работающих с программой «Военная ипотека», а затем получение от них информации о банках, аккредитовавших объекты строительства, возводимые застройщиком. Как правило, в офисе застройщика находится и представитель банка для работы с клиентами.

Нередко застройщики предлагают участникам НИС заключить соглашение о бронировании жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства. Смысл данного соглашения состоит в том, что участник НИС, не имеющий в распоряжении требуемой денежной суммы для оплаты цены ДУДС, в целях «закрепления» за собой заинтересовавшего его жилого помещения вносит обеспечение в форме задатка на период вплоть до заключения ДУДС. При этом соглашение о задатке включается в текст самого предварительного соглашения. Таким образом, перед нами конструкция смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ). В то же время соглашение о бронировании создает лишь видимость возникновения у его сторон обязанности по заключению в будущем ДУДС. Это соглашение нельзя приравнять к предварительному договору, так как оно не содержит всех существенных условий ДУДС (п. 3 ст. 429, ст. 432 ГК РФ, ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Как следствие, обязательство заключить в будущем основной договор нельзя считать возникшим, так как незаключенный предварительный договор не влечет никаких правовых последствий для сторон. Задаток как один из способов обеспечения обязательств создает между договаривающимися сторонами дополнительное (акцессорное) обязательство по отношению к основному, в обеспечение исполнения которого дается задаток. Как акцессорное оно следует судьбе основного обязательства. Следовательно, в силу того, что соглашение о бронировании нельзя признать заключенным по причине несогласования всех существенных условий основного договора, то и соглашение о задатке является незаключенным. Денежные средства, переданные застройщику в качестве задатка, подлежат возврату как неосновательное обогащение застройщика даже в случае незаключения в будущем ДУДС <11>. ——————————— <11> В этой связи мы оставляем в стороне вопрос о возможности обеспечения задатком исполнения предварительного договора, тем более что Верховный Суд Российской Федерации дал на него положительный ответ. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 марта 2009 г. по делу N 48-В08-19 // СПС «КонсультантПлюс» (документ опубликован не был).

В банке, аккредитовавшем объект строительства, необходимо узнать перечень документов, необходимых для одобрения заявки на кредит (например, нотариальное согласие супруг(и) участника НИС на заключение ДУДС). Выбрав интересующий его вариант новостройки, участник НИС подает в банк заявку на предоставление кредита, по результатам рассмотрения которой банк принимает решение о заключении договора ипотечного кредита, определяет размер предоставляемого кредита в зависимости от возраста участника НИС <12>, а также срок погашения кредита. ——————————— <12> Банки-партнеры ОАО «АИЖК» предоставляют ипотечные кредиты на срок от 36 месяцев по месяц наступления 45-летнего возраста заемщика (включительно). При этом срок кредитования не может превышать срок, на который заемщику будет предоставлен целевой жилищный заем согласно свидетельству о праве участника НИС на получение средств ЦЖЗ (Основные параметры и условия предоставления ипотечных кредитов/займов по продукту «Военная ипотека» установлены в Паспорте ипотечного кредитного продукта «Военная ипотека», утвержденном протоколом Правления ОАО «АИЖК» от 1 марта 2011 г. N 1/08 // URL: http://www. ahml. ru/ru/participants/prodacts/military_hypothec/uslovia/product (дата обращения: 02.04.2012)).

После одобрения заявки участник НИС заключает с банком договор ипотечного кредита и договор банковского счета (для перечисления на него средств ЦЖЗ), содержащий условия о порядке возврата этих средств ФГКУ «Росвоенипотека» без распоряжения клиента (участника НИС) в случаях, установленных Правилами. Форма договора ипотечного кредита, заключаемого банками-партнерами ОАО «АИЖК», была утверждена Приказом ОАО «АИЖК» от 18 октября 2011 г. N 229-од <13>. ——————————— <13> URL: http://ahml. ru/common/img/uploaded/files/participants/project/vi_duds/pril_KD_VI_DUDS. doc (дата обращения: 02.04.2012).

С застройщиком заключается предварительный ДУДС <14>. Заключение в будущем основного договора между участником НИС и застройщиком обусловлено получением банком средств ЦЖЗ от ФГКУ «Росвоенипотека». Основной ДУДС вступает в силу только после его государственной регистрации в территориальном подразделении Росреестра. ——————————— <14> Пре дварительный договор государственной регистрации не подлежит, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 16 февраля 2001 г. N 59 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Кроме предварительного ДУДС, участник НИС подписывает проект договора ЦЖЗ, который в пакете с другими документами (копиями договоров ипотечного кредита и банковского счета, предварительным ДУДС, а также копией паспорта участника НИС и согласием банка-залогодержателя по предшествующему договору залога прав требования на заключение последующего договора залога прав требования между ФГКУ «Росвоенипотка» и участником НИС) отправляется сотрудниками банка для подписания в ФГКУ «Росвоенипотека». Срок принятия ФГКУ «Росвоенипотека» решения о заключении договора ЦЖЗ менее продолжителен по сравнению с первым вариантом получения ЦЖЗ для приобретения жилого помещения по ДУДС и составляет не 30, а 10 дней со дня получения отправленного пакета документов (п. 41 Правил). Это связано с тем, что проверку информации о застройщике проводит не ФГКУ «Росвоенипотека», а банк. В течение указанного срока ФГКУ «Росвоенипотека»: а) принимает решение о заключении договора ЦЖЗ; б) в случае принятия положительного решения: — перечисляет на банковский счет участника НИС средства ЦЖЗ для оплаты части цены ДУДС; — направляет участнику НИС подписанный договор ЦЖЗ (в двух экземплярах) либо принимает решение об отказе в заключении договора ЦЖЗ и возвращает документы с указанием причин отказа. Основаниями для отказа в заключении договора ЦЖЗ являются, во-первых, представление не всех требуемых документов и (или), во-вторых, их несоответствие законодательству Российской Федерации и Правилам. Средства ЦЖЗ и предоставленный кредит перечисляются на банковский счет застройщика только после государственной регистрации ДУДС в территориальном подразделении Росреестра. Если в течение трех месяцев со дня получения кредитной организацией средств ЦЖЗ государственная регистрация ДУДС не будет осуществлена, то указанные средства подлежат возврату по требованию ФГКУ «Росвоенипотека», а договор ЦЖЗ прекращает свое действие с момента получения средств. Обратим внимание на то, что в ряде случаев срок государственной регистрации ДУДС может быть продлен банком по согласованию с ФГКУ «Росвоенипотека». В дальнейшем участник НИС предоставляет в ФГКУ «Росвоенипотека» документы, подтверждающие государственную регистрацию ДУДС и права ФГКУ «Росвоенипотека» как залогодержателя. Это является условием предоставления участнику НИС средств ЦЖЗ для погашения обязательств по ипотечному кредиту. Порядок действий, совершаемых участником НИС после передачи ему застройщиком жилого помещения (жилых помещений), описан в п. 47 Правил и аналогичен порядку, определенному для первого варианта получения ЦЖЗ для приобретения жилого помещения по ДУДС. Рассмотрим последний, третий по счету, вариант получения ЦЖЗ для приобретения жилого помещения (жилых помещений) по ДУДС — получение ЦЖЗ в целях погашения ипотечного кредита, предоставленного участнику НИС как единственному заемщику до наступления у него права на получение ЦЖЗ. Как уже было отмечено выше, для данного варианта характерны следующие особенности: к моменту заключения договора ЦЖЗ участник НИС уже является должником по договору ипотечного кредита, денежные средства по которому были предоставлены для оплаты цены ДУДС. Этот кредит был получен от банка до наступления у участника НИС права на получение ЦЖЗ. Интерес участника НИС при выборе рассматриваемого варианта состоит в погашении ранее полученного ипотечного кредита за счет средств ЦЖЗ. До момента заключения договора ЦЖЗ погашение кредита осуществляется исключительно за счет личных средств участника НИС. По сути, речь идет о возложении исполнения обязательства по кредитному договору полностью или в части на ФГКУ «Росвоенипотека» (ст. 313 ГК РФ). Не останавливаясь подробно на порядке получения ЦЖЗ, который для третьего варианта определен в п. п. 48 — 52 Правил, заметим, что массовое заключение договоров ЦЖЗ в таких случаях будет, по всей видимости, сдерживаться тем, что банки, как правило, предоставляют кредиты для оплаты цены ДУДС под залог уже имеющегося в собственности у должника жилого помещения либо при условии уплаты значительной части цены ДУДС за счет личных средств должника и одновременном залоге его прав требования к застройщику по ДУДС. Участник НИС должен выступать в качестве единственного заемщика по договору ипотечного кредита. Средства ЦЖЗ не предоставляются, когда на стороне должника по кредитному договору имеется множественность лиц (например, созаемщиками являются участник НИС и его супруг(-а)). Одним из условий предоставления ЦЖЗ в целях погашения ипотечного кредита является оформление ДУДС с учетом требования Правил (подп. «а» п. 48). Как уже отмечалось выше, к таким требованиям в силу п. 53 Правил относится, в частности, обязательность указания в ДУДС условия о погашении обязательств (части обязательств) участника перед застройщиком за счет ЦЖЗ. Сложно понять, каким образом участник НИС до наступления у него права на получение ЦЖЗ может «навязать» застройщику включение в ДУДС подобного условия. Ведь в момент заключения ДУДС погашение обязательств участника перед застройщиком предполагается осуществлять за счет предоставленного банком ипотечного кредита, а наступление права на получение ЦЖЗ носит вероятностный характер. Включение в ДУДС данного условия возможно только после наступления права на получение ЦЖЗ, что потребует заключения с застройщиком дополнительного соглашения об изменении условий ДУДС. Аналогичным образом обстоят дела с содержанием договора ипотечного кредита, одним из условий которого должно быть погашение обязательств участника перед кредитором за счет ЦЖЗ (подп. «а» п. 30, подп. «г» п. 40, п. 48 Правил). Но если ситуацию с заключением соглашения об изменении условий договора ипотечного кредита еще можно представить, то, как заинтересовать застройщика в изменении первоначальных условий ДУДС, объяснить трудно. Интерес застройщика в изменении первоначальных условий ДУДС может сохраниться и после заключения договора, если в ДУДС предусмотрена уплата участником НИС договорной цены в рассрочку и при возникновении у участника НИС права на получение ЦЖЗ денежное обязательство перед застройщиком в полном объеме не было погашено. Помимо вышеуказанных проблем для третьего варианта получения ЦЖЗ характерны сложности самостоятельной подготовки участником НИС документов, обязательных для представления в ФГКУ «Росвоенипотека». Для включения в ДУДС и договор ипотечного кредита условий, предусмотренных п. п. 30 и 53 Правил, участник НИС должен знать их четкие формулировки. Без этих знаний добиться от ФГКУ «Росвоенипотека» вынесения положительного решения о заключении договора ЦЖЗ будет невозможно. Предположительно, третий вариант получения ЦЖЗ не получит широкого распространения. При предоставлении займа ФГКУ «Росвоенипотека» должно быть уверено в сроках введения в эксплуатацию многоквартирного дома. Это означает, что погашение ипотечных кредитов за счет средств ЦЖЗ будет осуществляться лишь в тех случаях, когда кредит предоставлен банком, надежность которого проверена ФГКУ «Росвоенипотека». Кроме того, несмотря на отсутствие нормативных предписаний о степени готовности объекта строительства, жилое помещение в котором подлежит передаче участнику НИС, предоставление ЦЖЗ для погашения ипотечного кредита будет осуществляться на завершающих этапах строительства. Это сводит на нет все надежды участников НИС выиграть в цене приобретаемого жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства. Подводя итог проведенному исследованию вопросов реализации участниками НИС своего права на получение ЦЖЗ для приобретения жилого помещения по ДУДС, отметим следующее. Далеко не все определенные на нормативном уровне способы реализации данного права могут быть воплощены в жизнь. Причиной этого является нормативная неопределенность требований, предъявляемых к формулировкам заключаемых участником НИС с застройщиком и банком договоров. Это создает для участника НИС риск отказа заключения с ним договора ЦЖЗ. Кроме того, предоставление ЦЖЗ предполагает уверенность ФГКУ «Росвоенипотека» в гарантированном завершении строительства многоквартирного дома. Можно с уверенностью утверждать, что большинство военнослужащих не смогут самостоятельно проверить наличие таких гарантий при обращении за получением ЦЖЗ в целях приобретения жилого помещения по ДУДС без использования ипотечного кредита или погашения ипотечного кредита, предоставленного участнику НИС как единственному заемщику до наступления у него права на получение ЦЖЗ. Представляется, что решением проблемы могло бы стать принятие на уровне приказа Министра обороны Российской Федерации детальных требований к представляемым в ФГКУ «Росвоенипотека» документам для заключения ЦЖЗ и утверждение примерных форм договоров, заключаемых участником НИС с застройщиком и банком.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *