(Певницкий С. Г.) («Правовые вопросы строительства», 2007, N 2)
ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
С. Г. ПЕВНИЦКИЙ
Певницкий С. Г., старший юрисконсульт инвестиционно-строительной компании «MR Group», заместитель журнала «Нотариус», кандидат юридических наук.
Строительная сфера является одной из самых динамично развивающихся сфер экономической деятельности. Однако в крупных городах, а в особенности в городе Москве, у впервые попадающего на рынок строительной или жилой недвижимости с желанием реализовать какой-либо проект и получить прибыль возникает множество вопросов и проблем как правового, так и административного свойства. Данная статья рассчитана на то, чтобы прояснить ситуацию для тех лиц, которые оформили земельно-правовые отношения и собираются приступить к осуществлению инвестиционно-строительной деятельности. При использовании данной статьи следует иметь в виду следующие существенные моменты. 1. В настоящий момент происходит изменение порядка прохождения согласований градостроительной документации с городскими органами и организациями. На данный момент не выпущены нормативные акты, в соответствии с которыми будет происходить изменение установленного порядка, однако уже известно, что вместо Заключения о соответствии будет разрабатываться заключение о возможности размещения градостроительного объекта, акт разрешенного использования будет совмещен с градостроительным планом земельного участка, не требуется получения государственной экологической экспертизы и заключения противопожарной службы до направления проекта на государственную экспертизу, ожидаются и иные изменения. 2. В любом случае, выбирая конкретную стратегию и тактику строительной деятельности, следует максимально учитывать конкретные особенности земельного участка правообладателя, а также особенности объекта коммерческой недвижимости, возведение которого планируется на участке. При этом необходимо понимать, что схема, эффективная применительно к одному объекту, будет неэффективна или даже вообще нежизнеспособна применительно к другому. В таких случаях всегда необходима консультация юриста либо иного компетентного лица, способного предложить наиболее оправданный применительно к конкретной ситуации способ реализации проекта и минимизировать риски. 3. В связи с отсутствием предоставленных материалов нет возможности оценить риски, связанные с правомерностью предоставления земельного участка и соответствия процедуры предоставления действующему земельному законодательству. На практике, в случае возникновения спорных ситуаций, возможно предъявление исков о недействительности проведенного конкурса, распорядительного акта о предоставлении участка и заключенного договора аренды. 4. В настоящей статье описан (притом схематично) лишь общий порядок прохождения этапов, при решении проблем, возникающих на практике, возможно применение иных механизмов: резервирования земельных участков; заключения инвестиционного контракта с городом и многих других. 5. В Москве действует на настоящий момент противоречивая нормативно-правовая база, наряду с актами, приведенными в соответствие с федеральным законодательством (прежде всего с Градостроительным и Земельным кодексами, а также подзаконными нормативными актами федерального уровня), действуют акты, противоречащие как федеральным актам, так и принятым впоследствии актам г. Москвы. При этом данные акты продолжают применяться. Следует иметь в виду, что реальная практика, сложившаяся в градостроительной сфере, не всегда соответствует нормативным предписаниям. Кроме того, ожидается изменение регламентной схемы прохождения и согласования градостроительной документации в г. Москве. 6. Описанный порядок не является единственно возможным, существуют и иные возможности при получении указанной разрешительной документации. Например, одним из действующих нормативных актов установлен иной по сравнению с рассмотренным порядок выпуска распорядительного акта г. Москвы.
Примерная схема этапов подготовки к строительству
I. Оформление прав на землю
1. Проведение работ по формированию земельного участка (подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка). 2. Принятие решения о проведении торгов. 3. Государственный кадастровый учет земельного участка. 4. Проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. 5. Принятие решения о подведении итогов торгов на окружной комиссии и выпуск распоряжения префекта о предоставлении земельного участка. 6. Заключение договора аренды земли с г. Москва, от имени города действует Москомзем (территориальные объединения регулирования землепользования — ТОРЗ — соответствующего административного округа) на основании выпущенного распоряжения префекта.
II. Разработка и согласование предпроектной документации
1. Заключение договора с лицензированной проектной организацией на разработку архитектурной концепции для утверждения на Регламентной комиссии Москомархитектуры (Первый регламент). 2. Утверждение параметров объекта на Регламентной комиссии МКА. 3. Осуществление инженерных изысканий (геологических, геодезических, экологических). 4. Получение в Москомземе кадастрового плана земельного участка. 5. Заключение договора на проектирование объекта на стадии «АГР», с целью подготовки регламентного буклета для последующего утверждения архитектурно-строительных решений на Регламентной комиссии МКА. 6. Получение технических условий на присоединение инфраструктурных сетей (тепло-, энерго-, газо-, водоснабжение). 7. Обращение в МКА для получения заключения о соответствии размещаемого объекта недвижимости (заключение о возможности размещения объекта недвижимости) утвержденным градостроительным регламентам. 8. Прохождение согласований с уполномоченными организациями в рамках подготовки ЗОС МКА и получение по итогам согласования ЗОС (ЗОВР). 9. Получение акта разрешенного использования объекта недвижимости. 10. Утверждение разработанного АГР и получение соответствующего свидетельства МКА. 11. Решение о строительстве в виде распорядительного акта Правительства города Москвы — обращение в комплекс архитектуры и градостроительства на имя Ресина с приложением всех согласованных предпроектных документаций и актов согласования.
III. Разработка и согласование предпроектной документации
1. Уточнение (при необходимости) технических условий и инженерных изысканий. 2. Заключение договора на разработку проектной документации по стадиям «П» и «РД». Договор на разработку проектной документации может быть заключен и ранее при (или одновременно) разработке АГР. 3. Утверждение архитектурно-строительных решений (совместно с проектировщиком) с согласующими организациями. 4. Государственная экспертиза проектной документации в Мосгосэкспертизе (включая экологию и пожаробезопасность). 5. Согласование РД с Мосгоргеотрестом. 6. Получение разрешения на строительство (обращение в КГСН — Комитет государственного строительного надзора).
I. Предпроектная стадия
1. Первоначально должен быть заключен договор с проектной организацией, имеющей лицензию на проектирование зданий и сооружений I и II уровня ответственности, в соответствии с которым либо разрабатывается первоначально только архитектурная концепция градостроительного объекта, либо непосредственно выполняется разработка предпроектной документации по стадии «Архитектурно-градостроительное решение». По результатам разработки заказчик получает готовый комплект предпроектной (буклет предпроектных предложений) для последующего утверждения на Регламентной комиссии Москомархитектуры, для чего соответствующее письмо направляется на имя Главного архитектора г. Москвы. До Регламентной комиссии у главного архитектора МКА заключение по предпроектным материалам дает АПО административного округа ГУП ГлавАПУ МКА в описанном ниже порядке. Также необходимо получение заключения на предпроектные предложения ГУП «Научно-исследовательский и проектный институт генерального плана г. Москвы». 2. В случае, когда размещение градостроительного объекта не определено действующей градостроительной документацией о градостроительном планировании, необходима разработка градостроительного обоснования размещения градостроительного объекта (Закон г. Москвы от 3 марта 2004 г. N 13 «Об основах градостроительства в городе Москве», с изменениями от 5 июля 2006 г.). Градостроительное обоснование строительства — градостроительная документация, обосновывающая размещение, функциональное назначение и характеристики градостроительного объекта, границы, условия транспортного обслуживания и инженерного обеспечения участка территории градостроительного объекта, иные необходимые меры по развитию, реконструкции, благоустройству участка территории градостроительного объекта и прилегающей к нему территории (Закон г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50) на основе пакета градостроительной документации: градостроительных регламентов — устанавливаемых в пределах границ соответствующей территориальной зоны видов разрешенного использования земельных участков, размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса); схем градостроительного зонирования, установленных генеральным планом развития территорий районов города Москвы; проекта межевания территорий, в котором установлены границы незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления на строительство, а также границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства публичного значения (ст. 43 Градостроительного кодекса), в котором должны быть определены: — границы участка территории градостроительного объекта, вид функционального, строительного, ландшафтного назначения указанного участка, а также границы смежных с ним участков территории; — вид функционального назначения, допустимый объем застройки градостроительного объекта; — условия транспортного и культурно-бытового обслуживания, инженерного обеспечения участка территории градостроительного объекта; — условия обеспечения требований охраны окружающей среды, безопасности населения и территории, санитарно-эпидемиологического благополучия, охраны объектов культурного наследия; — необходимые в связи со строительством, реконструкцией изменения существующих зданий, сооружений, а также необходимые изменения границ и требований разрешенного использования прилегающих к участку территории градостроительного объекта земельных участков. 3. Во время разработки предпроектной стадии заказчик должен заключить с лицензированными организациями договоры на выполнение отдельных видов инженерных изысканий, прежде всего: — инженерно-геодезических изысканий; — инженерно-геологических изысканий; — инженерно-гидрометеорологических изысканий; — инженерно-экологических изысканий; — инженерно-геотехнических изысканий; — обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций в соответствии с нормативными документами в строительстве (п. 2 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 19 января 2006 г. N 20). Проектная документация в строительстве, разработанная без предварительного проведения инженерных изысканий, не подлежит согласованию и утверждению компетентными государственными органами.
Подготовка заключения о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным регламентам и требованиям
(При подготовке принимается решение Регламентной комиссии Архитектурного совета Москомархитектуры о возможности подготовки акта разрешенного использования земельного участка.) В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве» застройщик, имеющий земельный участок и намеренный осуществить строительство, должен обратиться в префектуру соответствующего административного округа с заявлением, в котором указываются сведения о принадлежащем ему земельном участке, назначение и предполагаемые характеристики градостроительного объекта, возведение которого застройщик планирует осуществить. Префектура на основании утвержденной градостроительной документации для заключения органа архитектуры и градостроительства города Москвы о соответствии заявленного строительства, реконструкции градостроительным требованиям в течение сорока пяти дней письменно информирует застройщика о результатах рассмотрения его заявления. После чего в тот же день префектура обращается в Москомархитектуру с предложением о подготовке заключения о соответствии заявленного строительства, реконструкции градостроительным требованиям. Москомархитектура оформляет договор на подготовку комплекта материалов в соответствии с обращением заявителя (заказчика) в установленном порядке после оплаты аванса с приложением заключения по обследованию объекта недвижимости. При разработке заключения о соответствии Москомархитектура получает от согласующих органов и организаций г. Москвы следующие документы, входящие в состав ЗОС: — ситуационный план (эскиз N 1) с топосъемкой Мосгоргеотреста в М 1:2000 или М 1:500; — заключение об инженерных сетях на участке топосъемки Мосгоргеотреста с инженерными сетями в М 1:2000 или 1:500; — заключение при размещении объекта на территориях природного комплекса, промышленных территориях, в зонах особого режима градостроительного регулирования; — заключение по обеспечению охраны объектов культурного наследия; — заключение о соответствии объекта пожарным нормам; — заключение по оформлению земельных отношений; — заключение о соответствии объекта санитарным нормам; — заключение по обеспечению охраны объектов природного комплекса; — заключение по использованию объектов благоустройства и озеленения, существующих на участке территории; — дополнительные заключения, проводящиеся по требованию уполномоченных органов.
Получение технических условий
Для целей получения как разрешения на строительство, так и акта разрешенного использования, необходимо предоставить информацию по инженерному обеспечению объекта в части предварительных технических условий на присоединение к сетям электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения от организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (ПП РФ от 13 февраля 2006 г. N 83), в частности: — Мосводоканал; — Мосводосток; — Московская объединенная энергетическая компания; — Мосгаз; — ФГУП «Московская городская радиотрансляционная сеть»; — Московская городская электросетевая компания. Для получения технических условий необходимо заключить договоры с каждой из организаций, предоставляющих услуги по инженерному обеспечению.
Получение акта разрешенного использования
МКА подготавливает и выдает акт разрешенного использования, содержащий требования, параметры и условия разрешенного использования участка территории для строительства, реконструкции градостроительного объекта (действителен в течение одного года) для подготовки решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта. Акт утверждается в составе данного решения и является его обязательным приложением (ППМ от 28 сентября 2004 г. N 671-ПП). Для получения акта разрешенного использования необходимо подать заявку (с гарантийным письмом) на имя председателя Москомархитектуры (в службу документов «одного окна» Москомархитектуры) с приложением документов, подтверждающих права аренды земельного участка: 1) предпроектные проработки, в которых должны быть определены технико-экономические показатели объекта, подтвержденные необходимыми расчетами: соцкультбыта, продолжительности инсоляции и естественной проектной освещенности; по визуально-ландшафтному анализу (для объектов на исторических территориях города); показатели нормативного обеспечения местами хранения автотранспорта; баланс зеленых насаждений; историко-культурными обследованиями по объектам постройки до 1917 г.; 2) кадастровая справка градостроительного кадастра города Москвы; 3) обследования фундаментов соседних объектов, топосъемка (архивная) в М 1:500 с инженерными сетями; предложения по компенсационному озеленению в случаях уничтожения зеленых насаждений на участке; 4) заключение о соответствии ГУП «ГлавАПУ МКА» с согласованием префектуры административного округа (возможно приложение дополнительных документов). Срок проведения работ, связанных с рассмотрением и принятием решения комиссией Архитектурного совета МКА о возможности и порядке подготовки акта, — до одного месяца. В состав материалов, прилагаемых к акту, входит заключение по инженерному обеспечению объекта с ТУ присоединения инженерных сетей. Срок подготовки акта — до трех месяцев.
Утверждение архитектурно-градостроительного решения
Заказчик должен получить свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта строительства (реконструкции), для чего в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28 декабря 2004 г. N 954-ПП (с изменениями от 30 мая 2006 г.) предоставляет в службу «одного окна» Москомархитектуры следующие документы: — письмо-заявка заявителя на имя председателя Москомархитектуры; — буклет (альбом) формата А4, в составе: 1) титульный лист с указанием стадии проектирования, наименования и адреса объекта, заказчика, проектной организации; 2) фамилии руководителя авторского коллектива и авторов-архитекторов; — ситуационный план с показом окружающей существующей и перспективной застройки на смежных земельных участках, а также ближайших градостроительных ориентиров (с экспликацией); — генеральный план земельного участка на геоподоснове (без масштаба, с экспликацией); — развертки фасадов с показом прилегающей застройки (в том числе развертки по проектам застройки); — фасады; — планы первого и неповторяющегося этажей; — разрезы; — фото с макета, перспективы, фотомонтаж и др. (при необходимости); — задание на проектирование, согласованное Москомархитектурой и Москомэкспертизой; — пояснительная записка с характеристикой и материалами архитектурно-градостроительного решения, с указанием наружной отделки и основными технико-экономическими показателями: 1) площадь застройки — в кв. м; 2) общая площадь объекта (в том числе наземная и подземная) — в кв. м; 3) строительный объем — куб. м; 4) количество машино-мест; — копия лицензии проектной организации; — копия приказа проектной организации о назначении авторского коллектива (главного архитектора проекта и главного инженера проекта); — справка главного архитектора (инженера) проекта о соответствии проектных решений действующим нормативным требованиям; — архитектурно-градостроительный раздел проекта, включающий: для объектов объемного проектирования — сброшюрованный том «Архитектурно-строительная часть» проекта и том «Генеральный план и транспорт», если генеральный план выделен в отдельный том; — акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции; — не включенная в буклет документация: иллюминированные ксерокопии чертежей генерального плана М 1:500 и ситуационного плана М 1:2000; — графические материалы для подготовки приложений свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения. При этом в компетенцию заказчика входит согласование заключения по АГР со следующими органами и организациями: — префектурой административного округа (на титульном листе проекта или письмом); управой района; — Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН) — при необходимости; — Департаментом природопользования и охраны окружающей среды (ДПиООС) — при необходимости; — Управлением Государственной инспекции безопасности дорожного движения ГИБДД ГУВД города Москвы (для объектов транспортного обслуживания, расположенных на городских магистралях); — «Консалт-Проектом» (при высоте объекта более 50 метров); — Управлением Московской железной дороги (при размещении объектов в полосе отвода железной дороги); — Управлением Государственной противопожарной службы МЧС России города Москвы (при необходимости); — ГУП «Кольцевые магистрали» и институтом «Союздорпроект» (при размещении объектов в зоне МКАД); — Управлением Московского метрополитена, службой тоннельных сооружений Мосметрополитена — при размещении объектов в зоне действующих линий и сооружений метро, Метрогипротранса — в зоне проектируемого метрополитена. В случае необходимости могут потребоваться согласования с другими организациями по списку приложения 5 к Положению, утвержденному распоряжением Мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ. Максимальный срок выдачи свидетельства — не более 30 рабочих дней. При необходимости последующего изменения назначения участка в описанном порядке через Москомархитектуру (МКА) следует оформить новое разрешенное использование или изменить установленное ранее земельного участка на новое разрешенное использование, предусматривающее осуществление необходимой строительной деятельности, а также изменить градостроительное назначение участка территории.
Решение о строительстве по инициативной заявке правообладателя
Правительством Москвы (для объектов I, II категории) или префектом административного округа (для объектов III категории) принимается решение о строительстве градостроительного объекта, которым утверждается акт разрешенного использования земельного участка (ППМ от 25 января 2005 г. N 43-ПП). При этом тип I — объекты (территории) федерального значения; тип II — градостроительные объекты, расположенные в пределах Камер-коллежского вала (примерно совпадает с Садовым кольцом), имеющие высоту более 35 метров и (или) занимающие под «пятном застройки» площадь более 5 тысяч квадратных метров либо же расположенные за пределами Камер-коллежского вала, имеющие высоту более 75 метров и (или) занимающие под «пятном застройки» площадь более 10 тысяч квадратных метров, тип III — иные объекты. Для принятия решения о строительстве необходимо направить обращение на имя первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы, возглавляющего комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы. Данное обращение будет предварительно рассмотрено в Управлении координации деятельности комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы, после чего доложено руководителю КАСРР, который дает поручения по подготовке распорядительного акта префектуре соответствующего административного округа и согласующим органам. Префектура подготавливает проект акта и согласовывает его с заявителем, после чего проект передается в КАСРР для согласования с отраслевыми органами управления г. Москвы.
Продление договора аренды
Для того чтобы продлить краткосрочный договор аренды, необходимо с разработанной градостроительной документацией обратиться в Москомзем (Департамент земельных ресурсов города Москвы) с заявлением о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока договора аренды либо заключения договора аренды на новый срок, к заявлению необходимо приложить: 1. Распорядительный документ о предоставлении земельного участка (распоряжение префекта административного округа) и кадастровый план земельного участка. 2. Копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе юридического лица, заверенную печатью организации. 3. Копию информационного письма Госкомстата, заверенную печатью организации. 4. Доверенность на право представлять интересы юридического лица. 5. Документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (приказ (протокол) общего собрания или иное в соответствии с учредительными документами юридического лица), в случае представления запроса о выдаче документа непосредственно руководителем организации. 6. Копию свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, нотариально заверенную. 7. Копии учредительных документов, нотариально заверенные. 8. Выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. 9. Копии документов о правах на имущество, находящееся на земельном участке, включая свидетельство о государственной регистрации права, нотариально заверенные. 10. Документы, подтверждающие необходимость оформления дополнительного соглашения и/или являющиеся основанием для этого, — в данном случае это разработанная градостроительная документация (предпроектный этап), например ЗОС, АРИ, утвержденное АГР (ППМ от 13 марта 2007 г. N 168-ПП). В случае если изменения в условиях договора аренды земельных участков связаны с реализацией инвестиционных контрактов (договоров), предусматривающих строительство объектов, то обращение об изменении договора направляется на имя председателя Комитета по контролю и регулированию инвестиционных программ (ППМ от 27 марта 2007 г. N 196-ПП).
II. Проектная стадия
На основе разработанной и утвержденной предпроектной документации, а также проведенных инженерных (геологических, геодезических, экологических и иных) изысканий застройщик заключает договор на разработку проектной документации. На основе подготовленного, согласованного и утвержденного на основе примерных форм задания на проектирование (РЗППМ от 3 мая 2000 г. N 392-РЗП) разрабатывается проект (при двухстадийном проектировании разрабатывается как проект, так и рабочая документация) (п. 2.4.1 распоряжения Мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ). Проектная документация любого вида должна содержать обязательные утверждаемые положения, нарушение которых при реализации проекта запрещается, в том числе архитектурно-градостроительное решение объекта, конструктивные, инженерные и технологические решения, обеспечивающие безопасность объекта и территории в период и после завершения строительства, и иные положения.
Государственная экспертиза проектной документации
Проект для государственной экспертизы проектной документации, согласования и подготовки заключений предоставляется в режиме «одного окна» в Мосгосэкспертизу. В заключении государственной вневедомственной экспертизы должно быть установлено соответствие проектной документации акту разрешенного использования территории, согласованному с органом архитектуры и градостроительства города Москвы, архитектурно-градостроительному решению объекта, государственным градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, исходным данным и техническим условиям проектирования, соответствие иным требованиям законодательства к проектной документации, в том числе соответствие проекта организации строительства требованиям обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности в период строительства, а также должна быть установлена обоснованность стоимости и сроков строительства (Постановление Правительства Москвы от 11 июля 2006 г. N 500-ПП). К заявлению прилагаются: а) копии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором предполагается осуществить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства; б) копия градостроительного плана земельного участка, на котором предполагается осуществить строительство; в) проектная документация на объект капитального строительства, основные технико-экономические характеристики объекта (объектов) капитального строительства (площадь, объем, протяженность, количество этажей, производственная мощность и т. п.); г) копия задания на проектирование; д) результаты инженерных изысканий (Постановление Правительства РФ от 5 марта 2007 г. N 145). При этом проектная документация согласовывается с МКА (при необходимости с Департаментом природопользования и охраны окружающей среды и с Центром Госсанэпиднадзора в г. Москве), а рабочая документация предоставляется в ОПС Мосгоргеотреста. На настоящий момент не требуется предварительного получения заключения государственной экологической экспертизы. После получения положительного заключения государственной вневедомственной экспертизы проектную документацию утверждает непосредственно заказчик. Согласование проектной документации, в том числе стройгенпланов, осуществляется один раз на стадии «Проект» (в случае если в проектную документацию заказчиком вносятся изменения, она подлежит повторному согласованию).
Разрешение на строительство
В соответствии со ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 утверждена единая форма разрешения на строительство, заполняемая в порядке, предусмотренном Приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 г. N 120. Разрешение на строительство может быть выдано как на строительство объекта в целом, так и на выполнение отдельного этапа работ (например, на работы 0-го цикла). Именно с момента получения разрешения на строительство возможно привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Уполномоченным в г. Москве органом на выдачу разрешений на строительство является Комитет государственного строительного надзора города, который осуществляет выдачу разрешений в режиме «одного окна». К заявлению о выдаче разрешения на строительство необходимо прилагать: 1. Правоустанавливающие документы на земельный участок. 2. Градостроительный план земельного участка. 3. Материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. 4. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. 5. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Выдача разрешения на строительство происходит в течение 10 дней с момента предоставления заявления в КГАСН.
Производство строительно-монтажных работ
Для того чтобы приступить к производству подготовительных и строительно-монтажных работ после получения разрешения на строительство, требуется прошедшая экспертизу в МКА и утвержденная заказчиком проектная документация (ППМ от 7 декабря 2004 г. N 857-ПП). Объединением административно-технических инспекций (ОАТИ) оформляется ордер на все виды земляных работ, в том числе по прокладке, переустройству (ремонту) подземных инженерных сетей и коммуникаций (в том числе в подземных коллекторах), использованию территории для обустройства и содержания строительных площадок, установку лесов, бытовых городков, складирование материалов, изделий, конструкций при производстве земляных, строительных и ремонтных работ (ППМ от 10 апреля 2007 г. N 240-ПП). Порядок, установленный распоряжением Мэра Москвы от 31 января 1996 г. N 39-РМ «Об упрощении порядка подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории г. Москвы», с изменениями от 25 июля 2006 г. 1. Заказчик, имеющий намерения осуществить за свой счет строительство объекта, должен обратиться письмом в Правительство Москвы или к префекту соответствующего административного округа. 2. Все без исключения обращения в 10-дневный срок рассматриваются в Городской (окружной) комиссии по земельным отношениям и градостроительству, и заявитель уведомляется о дальнейшем рассмотрении обращения или об отказе. Москомархитектура для дальнейшего рассмотрения обращения и принятия решения на Городской (окружной) комиссии по земельным отношениям и градостроительству (далее по тексту — Комиссия) подготавливает комплект документов: а) градостроительное заключение по объекту в соответствии с установленной формой — срок от одного до четырех месяцев; б) заключение по инженерному обеспечению, включающее эскиз N 2; сведения о размерах средств, подлежащих передаче инвестором на долевое участие в строительстве (реконструкции) внеплощадочных инженерных коммуникаций для объекта и систем инженерного обеспечения города; предварительные технические условия эксплуатирующих организации на присоединение объекта в пределах нормативных объемов нагрузок для разрешения строительства (реконструкции) — срок до одного месяца; в) заключение государственной экологической экспертизы (по заказу Москомархитектуры) — срок до одного месяца, исполнитель — Москомприрода. 3. По итогам заключений МКА Комиссия выносит решение, на основе которого готовится распорядительный документ. 4. О решении Комиссии заявитель (в том числе победитель конкурса) уведомляется в установленном порядке, и при его согласии на основании этого решения в 10-дневный срок оформляется распорядительный документ о предоставлении права строительства в случае наличия у заявителя оформленных в установленном порядке земельных отношений (исполнитель — Москомархитектура). Утвержденное решение Комиссии является основанием для оформления распорядительного документа в установленном порядке, при этом положительные заключения Москомархитектуры, Москомзема, Москомимущества, префекта соответствующего административного округа считаются согласованием проекта распорядительного документа. Управление делами Мэрии или соответствующие подразделения префектур в установленном порядке уведомляют заявителя о выходе соответствующего распорядительного документа.
При написании статьи использованы нормативные акты г. Москвы по вопросам строительной деятельности
Акты общего характера: Закон г. Москвы от 3 марта 2004 г. N 13 «Об основах градостроительства в городе»; Закон г. Москвы от 3 октября 2001 г. N 64 «О градостроительных нормативах и правилах города Москвы»; Закон г. Москвы от 9 декабря 1998 г. N 28 «О градостроительном зонировании территории города Москвы»; Закон г. Москвы от 21 октября 1998 г. N 26 «О регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса»; Закон г. Москвы от 25 июня 1997 г. N 28-51 «О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в городе Москве»; ППМ от 2 мая 2006 г. N 311-ПП «Об утверждении Положения о Комитете государственного строительного надзора города Москвы»; ППМ от 1 ноября 2005 г. N 850-ПП «Об утверждении Положения о Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы». 1. Оформление прав на земельный участок: Положение о земельно-правовых отношениях на период строительства, реконструкции, реставрации и капитального ремонта объектов на территории Москвы, приложение N 1 к распоряжению Мэра Москвы от 7 июля 1994 г. N 317-РМ. 1.1. Приобретение в собственность: Постановление Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. N 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность». 1.2. Аренда: Закон г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» — Департамент земельных ресурсов осуществляет расчет стоимости выкупа права на заключение договора аренды земельного участка и последующее оформление в установленном порядке земельно-правовых отношений, исходя из представленного заказчиком акта разрешенного использования. Постановление Правительства Москвы от 28 декабря 2004 г. N 929-ПП «Об организации работ по оформлению договоров аренды земельных участков и дополнительных соглашений к ним в режиме «одного окна». 1.3. Субаренда: распоряжение Мэра Москвы от 9 ноября 1998 г. N 1129-РМ «О передаче земельных участков в г. Москве в субаренду». 1.4. Резервирование для проектирования и строительства: распоряжение вице-мэра Москвы от 31 января 1992 г. N 51-РВМ «О порядке предоставления и изъятия земель в г. Москве». 2. Обращение с заявлением о принятии решения по строительству: Порядок рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы и принятия решений о строительстве, реконструкции (приложение к Постановлению Правительства Москвы от 25 января 2005 г. N 43-ПП). 3. Разработка градостроительного обоснования размещения объекта или градостроительной документации: приложение к Постановлению Правительства Москвы от 13 августа 2002 г. N 629-ПП «Положение о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительного обоснования размещения, реконструкции отдельных градостроительных объектов» (с изменениями от 14 июня 2005 г.). 4. Акт разрешенного использования на основании согласованного градостроительного обоснования: <МКА> порядок подготовки акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции, приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы от 28 сентября 2004 г. N 671-ПП. 5. Выполнение инженерных изысканий: Постановление Правительства РФ от 19 января 2006 г. N 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства». 6. Исходно-разрешительная документация: распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 20 октября 1997 г. N 1092-РЗП «О порядке оформления поручений на разработку материалов исходно-разрешительной документации»; распоряжение Мэра Москвы от 31 января 1996 г. N 39-РМ «Об упрощении порядка подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории г. Москвы». 7. Получение ТУ на подключение к инфраструктурным сетям: Постановление Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения». 8. Принятие акта о разрешении проведения строительных работ: распоряжение Правительства Москвы от 28 февраля 2002 г. N 270-РП «О сроках согласования материалов для реконструктивных и строительных работ». 9. Оформление разрешений на производство подготовительных и строительно-монтажных работ: Приказ Минстроя РФ от 3 июня 1992 г. N 131 «О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ» (Постановление Правительства Москвы от 27 сентября 2005 г. N 750-ПП «Об утверждении Регламента подготовки и выдачи ордеров на право производства земляных и строительных работ в городе Москве в режиме «одного окна»; Постановление Правительства Москвы от 7 декабря 2004 г. N 857-ПП «Об утверждении Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве»). 10. Задание на проектирование: распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 3 мая 2000 г. N 392-РЗП «О примерных формах заданий на разработку проектной документации». 11. Проект: Постановление Правительства Москвы от 11 июля 2006 г. N 500-ПП «Об упрощении процесса согласования проектной документации в организации строительства», действует глава 1 и раздел 2 главы 2 распоряжения Мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве». 12. Разрешение на строительство (зданий I, II категории — распоряжение Правительства Москвы; зданий III категории — распоряжение префекта административного округа): Постановление Правительства Москвы от 28 декабря 2004 г. N 954-ПП «О совершенствовании порядка выдачи Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы документов в режиме «одного окна» (с изм. от 14 июня 2005 г., 30 мая 2006 г.); Закон г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве; Постановление Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». 13. Организация строительства: Строительные нормы и правила РФ СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» (одобрены Постановлением Госстроя РФ от 19 апреля 2004 г. N 70); Постановление Российского статистического агентства от 11 ноября 1999 г. N 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ»; Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации (утв. Постановлением Госстроя РФ от 8 июня 2001 г. N 58).
