(Демкина А. В.) («Имущественные отношения в Российской Федерации», 2014, N 2)
ОТМЕТКИ О ВОЗРАЖЕНИИ В ЕДИНОМ ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕЕСТРЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
А. В. ДЕМКИНА
Алеся Вячеславовна Демкина, ведущий советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук (г. Москва).
В статье анализируются новые положения статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) об отметках в Реестре прав, введенные для защиты правообладателя в случае незаконного исключения сведений о нем из соответствующего реестра в результате неправомерных действий третьих лиц. Отмечаются противоречия норм специального закона, регулирующего порядок внесение подобных отметок в отношении прав на недвижимое имущество, положениям ГК РФ. Делается вывод о необходимости приведения норм специального закона в соответствие с правилами статьи 8.1 ГК РФ.
Ключевые слова: регистрация прав, отметки в Реестре прав, защита права.
Notes on objections to the unified state register of real estate A. V. Demkina
The article is devoted to new rules of the Civil code of Russian Federation about the mark objection to the State register of rights, that protect the owner from wrongful acts of other. Order to make similar marks in respect of rights to immovable property is defined in a special law, but special law and the provisions of the Civil code there are contradictions, which are marked in the article. In general, the rules about grades focused on operational protection against unlawful appropriation of another’s property by warnings appearance figures bona fide purchaser of real property.
Key words: register of rights, the mark objection to the State register of rights, protection of the right.
С 1 марта 2013 года в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ) появилось правило об отметках о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее в Государственном реестре (далее — также правила об отметках) <1>. Для реализации этого правила в отношении прав на недвижимое имущество Федеральным законом от 23 июля 2013 года N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», вступившим в силу с 1 октября 2013 года, вводится новая статья 28.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации прав) <2>. Однако не все положения указанной статьи соответствуют правилам статьи 8.1 ГК РФ. ——————————— <1> Отметим, что правила статьи 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество будут подлежать применению не только к правам на недвижимость, но и ко всем случаям, когда по закону требуется государственная регистрация прав, в том числе к регистрации перехода исключительных прав. <2> По мнению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, правила статьи 8.1 ГК РФ об отметках не должны были применяться до включения в Закон о государственной регистрации прав порядка включения в Реестр отметки о наличии возражений. Подробнее см. [5].
Правила об отметках о возражении (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ) направлены на обеспечение оперативной защиты законного правообладателя имущества от неправомерного изменения данных Реестра прав на имущество. В соответствии с пунктом 7 статьи 8.1 ГК РФ в отношении зарегистрированного права в Государственный реестр в порядке, установленном законом, может быть внесена отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Законодатель называет следующие условия внесения такой отметки: 1) право уже должно быть зарегистрировано в Реестре. Правом на внесение отметки о возражении может воспользоваться только правообладатель, право которого в установленном порядке было внесено в Государственный реестр прав. Это правило появилось в ГК РФ, так как в отношении неучтенного права процедура внесения отметки о возражении была бы осложнена тем, что ни об объекте права, ни о правообладателе, ни о самом праве никаких данных в Реестре нет. Особых препятствий для включения подобного правила об отметках в отношении неучтенных прав нет, и в последующем законодатель мог бы расширить возможность применения подобного права; 2) отметка о возражении вносится только по заявлению лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Таким образом, этот способ защиты неприменим, например, в том случае, когда один из наследников, пропустивший срок принятия наследства и оспаривающий права другого наследника, хотел бы внести в Реестр отметку, чтобы как-то повлиять на реализацию спорного имущества. Поскольку воспользоваться подобным способом защиты может только лицо, которое было уже указано в Реестре как правообладатель, такой наследник правом на отметку не обладает. Это условие применения права на отметку о возражении также введено для ограничения возможности злоупотреблений таким правом. Таким образом, правила об отметках направлены на защиту прав лица, права которого зарегистрированы в Реестре; 3) отметка о возражении лица отражается в Реестре прав не более трех месяцев. Это время предоставляется правообладателю для подготовки документов в суд. По истечении трех месяцев и при неиспользовании права на обращение в суд отметка автоматически аннулируется. Если исковое заявление все же подается в суд, то отметка о возражении меняется на отметку о наличии судебного спора. Сведения об отметке в течение трех месяцев доступны третьим лицам, и новый приобретатель имущества, в отношении которого имеется соответствующая отметка в Реестре, несет риск того, что он может быть признан недобросовестным. Согласно абзацу 2 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ в случае возникновения спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных Государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Наличие отметки о возражении в отношении зарегистрированного права как раз и свидетельствует о том, что данные Государственного реестра могут являться недостоверными. В связи с этим можно говорить, что законодательно установлена не безусловная достоверность Реестра, а презумпция его достоверности <3>. ——————————— <3> Подробнее см.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 11.
Таким образом, законный правообладатель, узнав о нарушении своего права, благодаря новым правилам может защитить соответствующее право оперативно. Эта возможность предоставляется ему единожды: в случае если он не воспользуется правом на обращение в суд. Ограничение в количестве возможных заявлений о возражении появилось в ГК РФ в целях предотвратить возможные злоупотребления подобным правом. Так, по мнению Российского союза промышленников и предпринимателей, новеллы законодательства об отметках могли вызвать многочисленные злоупотребления со стороны недобросовестных участников гражданского оборота, также они не соответствуют принципу публичной достоверности Государственного реестра <4>. Однако, по нашему мнению, с введением в ГК РФ принципа добросовестности и новых правил о злоупотреблении правом участникам гражданского оборота предоставлены эффективные средства защиты против возможных злоупотреблений правом на отметку. Отметим, что по российскому законодательству последствием злоупотребления правом может быть не только отказ в защите права, но и возмещение убытков, причиненных в результате злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). ——————————— <4> См.: Фоков А. П. Законодательные новеллы части первой Гражданского кодекса России: комментарии и размышления // Российский судья. 2013. N 2. С. 2 — 8.
Порядок внесения отметки о возражении должен быть установлен законом. Этот вопрос регламентирует статья 28.1 Закона о государственной регистрации прав. Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 28.1 Закона о государственной регистрации прав (вступил в силу с 1 октября 2013 года) запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в Единый государственный реестр прав на основании заявления лица, право собственности которого в реестре прав было зарегистрировано ранее (такой субъект именуется в законе предшествующим правообладателем). Однако это правило уже существенным образом ограничивает возможности, заложенные статьей 8.1 ГК РФ, поскольку в положениях ГК РФ право на отметку предоставляется любому правообладателю, а не только собственнику имущества. Это может быть и лицо, которому имущество принадлежит на праве оперативного управления или праве хозяйственного ведения, и арендатор имущества при определенных обстоятельствах (например если сведения о регистрации договора аренды помещения или части помещения как обременения прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) исключены из Реестра прав до прекращения арендных отношений). В перечисленных случаях нет необходимости ограничивать иных правообладателей в оперативном способе защиты своих прав, и правила указанной нормы Закона о государственной регистрации прав могли бы быть применимы и к таким лицам. В пункте 1 статьи 28.1 Закона о государственной регистрации прав устанавливаются основания аннулирования отметки о возражении. Отметим, что не все из предусмотренных указанным Законом оснований являются бесспорными. Не вызывает вопросов такое основание, как заявление о снятии отметки от того же лица, которое подавало заявление о внесении отметки о возражении в Реестр прав, подаваемое до истечения установленного законом срока — 3 месяца. Возможно, правообладатель ошибся или передумал, поэтому нет необходимости в наличии такой отметки. Без заявления предшествующего правообладателя (то есть собственника) запись в Реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости погашается до истечения трех месяцев со дня ее внесения в Единый государственный реестр прав на основании решения государственного регистратора в следующих случаях: 1) предшествующий правообладатель не оспорил право в суде (копия соответствующего судебного акта, свидетельствующего о принятии судом заявления к рассмотрению, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в указанный срок не поступила из суда или не была представлена этим лицом). Это положение Закона о государственной регистрации прав противоречит пункту 7 статьи 8.1 ГК РФ, устанавливающему аннулирование отметки по истечении трех месяцев, а не в течение трех месяцев. Таким образом, по правилам закона, регистратор вправе исключить отметку о возражении и на пятый день после ее внесения, если нет данных об обращении в суд. В такой ситуации в силу приоритета норм ГК РФ перед другими законами отметка должна аннулироваться только по истечении трех месяцев, но не раньше; 2) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступил документ, подтверждающий, что предшествующий правообладатель оспорил право в суде одновременно с внесением в Реестр прав записи, указывающей на наличие заявленного в судебном порядке права требования. В приведенном случае одна запись (о наличии возражения) должна быть заменена другой (о наличии судебного спора в отношении права); 3) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступило или представлено решение суда, которое вступило в законную силу и согласно которому право прекращено или установлено право иного лица либо в прекращении права отказано (независимо от того, по требованию какого лица указанное решение принято судом). В этих случаях аннулирование отметки обосновывается наличием вступившего в законную силу решения суда, в соответствии с которым установлено, что заявитель о внесении записи об отметке не прав; 4) осуществлены государственная регистрация прекращения права и закрытие в связи с этим соответствующего раздела Единого государственного реестра прав на такой объект недвижимости, обусловленное прекращением его существования, в том числе гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости, образованием из него объектов недвижимости. Это основание не является бесспорным, поскольку возражение как раз и может заключаться в том, что без ведома предшествующего правообладателя совершен раздел или иное преобразование объекта недвижимости либо неправомерно представлены документы о гибели объекта. Однако абзац 13 пункта 1 статьи 28.1 Закона о государственной регистрации прав устанавливает правило, которое позволяет внести отметку о возражении предшествующему собственнику в случае раздела недвижимого объекта. Погашение записи в Реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в связи с прекращением существования объекта недвижимости и образованием из него объектов недвижимости, на которые зарегистрировано право (если это право не было оспорено в судебном порядке), не является для предшествующего правообладателя такого объекта недвижимости, прекратившего существование, препятствием для подачи заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на образованные из него объекты недвижимости и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Таким образом, по мнению авторов закона, в этом случае необходимо подавать заявление о внесении отметки в отношении вновь образованных объектов. Запись в Едином государственном реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости также погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении этой записи. Таким образом, правила абзаца 8 пункта 1 статьи 28.1 Закона о регистрации прав в качестве самостоятельного основания для аннулирования отметки называют вступивший в законную силу судебный акт о погашении записи. Следовательно, допускается судебное разбирательство только по требованиям о погашении записи о возражениях, вне рамок рассмотрения дела об обоснованности возражений и без разрешения вопроса о праве по существу. Это правило может повлечь нарушение прав соответствующего правообладателя. В пункте 1 статьи 28.1 Закона о государственной регистрации прав устанавливаются и основания, по которым заявление о наличии возражения возвращается представившему его лицу без рассмотрения. Это такие обстоятельства, когда основания для включения в Реестр отметки отсутствуют. Закон называет следующие случаи: 1) запись в Реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена ранее на основании заявления указанного лица (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а также от наличия записи о государственной регистрации перехода права). Таким образом, в соответствии с Законом о государственной регистрации прав заявитель не вправе передумывать, воспользоваться правом на отметку он вправе только единожды; 2) запись в Реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении такой записи (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а также независимо от наличия записи о государственной регистрации перехода такого права); 3) заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение трех месяцев со дня внесения по его заявлению в Реестр прав записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости; 4) заявление представлено предшествующим правообладателем повторно по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в Реестр прав записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения такой записи (независимо от того, было ли им оспорено зарегистрированное право в суде); 5) заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в Реестр прав записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения такой записи в связи с государственной регистрацией права на этот объект недвижимости нового правообладателя на основании вступившего в законную силу решения суда об установлении права нового правообладателя; 6) заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в Реестр прав записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения такой записи в связи с поступлением решения суда, которое вступило в законную силу и согласно которому в прекращении такого права судом было отказано. Все эти основания для возвращения заявления направлены на ограничение количества возможных отметок о возражении. Во всех этих случаях орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме предшествующего правообладателя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия заявления. Пункт 1 статьи 28.1 Закона о государственной регистрации прав определяет и правовые последствия наличия в Реестре отметки о возражении. Запись в Реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости при отсутствии иных причин, препятствующих государственной регистрации прав на него, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на него и отказа в ее проведении. Следовательно, отметка о возражении не может помешать реализации прав субъекта, который в Реестре прав указан как собственник. Однако наличие отметки повлияет на добросовестность приобретателя такого имущества, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ в случае возникновения спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных Государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Наличие отметки о возражении в отношении зарегистрированного права или отметки о наличии судебного спора свидетельствует о том, что данные Государственного реестра могут быть недостоверными. Таким образом, новые правила об отметках в Государственном реестре прав о наличии возражений приняты с целью защиты правообладателя в случае неправомерного исключения его из Реестра в результате незаконных действий третьих лиц в силу недействительной сделки и других обстоятельств путем предупреждения появления фигуры добросовестного приобретателя соответствующего объекта. Эта мера должна способствовать защите от противоправного присвоения чужой собственности. Но нормы Закона о государственной регистрации прав в части правил о таких отметках должны быть приведены в соответствие с соответствующими правилами статьи 8.1 ГК РФ.
Литература
1. Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» // СПС «КонсультантПлюс». 2. Федеральный закон от 23 июля 2013 года N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» // СПС «КонсультантПлюс». 3. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «КонсультантПлюс». 4. Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 марта 2013 года N 14-исх/01791-ГЕ/13 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом» // СПС «КонсультантПлюс». 5. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 11. 6. Фоков А. П. Законодательные новеллы части первой Гражданского кодекса России: комментарии и размышления // Российский судья. 2013. N 2.
