(Чашкова С. Ю.) («Законы России: опыт, анализ, практика», 2012, N 8)
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ПРИ СОВЕРШЕНИИ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ
С. Ю. ЧАШКОВА
Чашкова Светлана Юрьевна, кандидат юридических наук, доцент кафедры адвокатуры и нотариата Российской правовой академии Минюста России.
В статье предпринята попытка анализа некоторых положений действующего законодательства о необходимости проведения оценки имущества, в отношении которого участники гражданского оборота совершают юридически значимые действия в нотариальном порядке. Автор обратился лишь к общим ситуациям с нотариальным удостоверением договоров, а также к совершению некоторых нотариальных действий при наследовании имущества.
Ключевые слова: государственная пошлина за совершение нотариальных действий; нотариальный тариф; оценка имущества при совершении нотариальных действий; рыночная стоимость имущества; кадастровая стоимость имущества; взимание нотариального тарифа нотариусом, занимающимся частной практикой.
On property evaluation while performing notary actions S. Yu. Chashkova
Chashkova Svetlana Yuryevna, candidate of laws, associate professor of the advocacy and notary public Department of the Russian law Academy of the Russian Federation Ministry of justice.
The article is concerned with the analysis of several provisions of the legislation in force on the necessity to evaluate property which is the object of legal actions performed by a notary public. The author describes the very common situations concerned with the notary public certification of contracts and performance of several notary actions in inheritance.
Key words: state duty for performing notary actions; notary tariff; property valuation while performing notary actions; market-value of property; cadastral value of property; tariff collection by a notary public practicing in private.
При совершении нотариальных действий как у лиц, обратившихся за их совершением, так и у нотариуса нередко возникают вопросы, связанные с тем, какие документы должны быть представлены в качестве доказательства стоимости имущества, по поводу которого участниками гражданского оборота совершаются юридически значимые действия. Необходимость определения стоимости указанного имущества обусловлена не только и не столько частноправовым интересом, например, участников договора, опосредующего оборот имущества, или наследников при реализации ими своих наследственных прав. Прежде всего, обращение к вопросу оценки имущества становится необходимым с целью исчисления размера государственной пошлины и нотариального тарифа за совершение соответствующих нотариальных действий, в частности удостоверения договоров или выдачи свидетельства о праве на наследство. Для определения или установления стоимости имущества следует оценить данное имущество. Можно предложить различные подходы к оценке имущества. Однако если обратиться к положениям гражданского законодательства применительно к установлению цены договора, то в соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Если, например, по договору предстоит передача имущества в собственность, то определение его стоимости (с позиций приемлемости для обеих сторон) или оценку имущества стороны осуществляют самостоятельно, на свое усмотрение. Кроме того, в абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ указывается на то, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые и регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Если же заключается возмездный договор, а цена такого договора в нем не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Иными словами, в последнем случае речь идет о сложившейся на рынке цене, т. е. о рыночной цене, или о рыночной стоимости. За совершение нотариальных действий, в том числе за удостоверение договоров, для которых законодательством РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, должностные лица, имеющие право совершать нотариальные действия, взимают государственную пошлину по ставкам, установленным законодательством РФ о налогах и сборах (ч. 1 ст. 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате <1> (далее — Основы о нотариате)). ——————————— <1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ при исчислении размера государственной пошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке, принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже суммы, определенной в соответствии с пп. 7 — 10 настоящего пункта. Вместе с тем при взимании госпошлины не всегда может быть учтена цена имущества, определенная сторонами в договоре по правилам ГК РФ. Несмотря на то, что приведенные выше положения налогового законодательства при определении цены имущества для исчисления размера государственной пошлины, казалось бы, отдают приоритет воле участников договора («принимается сумма договора, указанная сторонами»), свобода проявления такой воли оказывается ограниченной следующим образом (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ): во-первых, стоимость транспортных средств может определяться организациями, осуществляющими оценку транспортных средств, специалистами-оценщиками (экспертами) или судебно-экспертными учреждениями органа юстиции (пп. 7 п. 1 ст. 333.25 НК РФ). По сути, в данном случае речь идет об установлении рыночной стоимости транспортных средств, и не допускается исчислять государственную пошлину из цены, указанной в договоре, если она ниже рыночной. По данному вопросу имеется также разъяснение Минфина России в письме от 21 декабря 2007 г. N 03-05-06-03/97 <2>, согласно которому стоимость транспортного средства определяется нотариусом при исчислении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, исходя из оценочных документов в отношении транспортного средства, подготовленных оценщиками, которыми с 7 мая 2010 г. могут быть не только юридические лица, но и индивидуальные предприниматели (физические лица) — оценщики; ——————————— <2> СПС «КонсультантПлюс».
во-вторых, стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться как организациями, осуществляющими оценку недвижимости, так и организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения (пп. 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ). По вопросу определения стоимости в указанном случае письмом Минфина России от 16 июля 2009 г. N 03-05-06-03/28 <3> разъяснено, что по выбору плательщика для исчисления государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство, объектом права которого является квартира, может быть представлен документ с указанием инвентаризационной или рыночной стоимости, которая определяется организациями, указанными в пп. 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ <4>. ——————————— <3> Там же. <4> Там же.
Данное разъяснение в полной мере можно распространить и на ситуацию с удостоверением договора, заключенного по поводу объекта недвижимости. Сказанное означает, что договорная цена, определенная сторонами ниже стоимости, следующей из указанных документов, не может приниматься нотариусом при определении размера государственной пошлины; в-третьих, стоимость земельных участков может определяться как организациями, осуществляющими оценку земельных участков, так и федеральным органом, осуществляющим кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и его территориальными подразделениями (пп. 9 п. 1 ст. 333.25 НК РФ). Таким образом, сведения о стоимости земельных участков нотариус может установить как на основании документов кадастрового учета, так и на основании документов, выданных оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» <5>. При этом кадастровая и рыночная стоимости земельных участков исходя из порядка проведения указанных способов оценки будут зачастую очень близки по своим показателям или совпадать. ——————————— <5> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
В рассматриваемом случае, как и в предыдущих, договорная стоимость земельного участка не принимается нотариусом во внимание, если она ниже той, которая определена в указанных выше документах; в-четвертых, стоимость имущества, не предусмотренного в указанных выше трех случаях, определяется специалистами-оценщиками. Сказанное означает, что для всех иных видов объектов, не предусмотренных в пп. 7 — 9 п. 5 ст. 333.25 НК РФ, применяется их рыночная цена. Подтверждением правильности данного вывода может служить, в частности, разъяснение, данное Минфином России в письме от 5 сентября 2011 г. N 03-05-05-03/29 <6> в связи с обращением к нему с вопросом о порядке исчисления размера государственной пошлины (нотариального тарифа) за выдачу свидетельства о праве на наследство на исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации, которые согласно ст. 1226 ГК РФ являются имущественным правом, а также вида оценки, используемого при определении стоимости данного наследственного имущества. Согласно данному разъяснению с учетом норм ГК РФ, Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» и на основании пп. 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ для исчисления размера государственной пошлины (нотариального тарифа) за выдачу свидетельства о праве на наследство на исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации должна использоваться рыночная стоимость исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации, определяемая специалистами-оценщиками. ——————————— <6> СПС «КонсультантПлюс».
Кроме того, как следует из абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ, по выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный организациями (органами) или специалистами-оценщиками (экспертами), указанными в пп. 7 — 10 настоящего пункта. Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки). Так, в приведенном положении НК РФ предусмотрена возможность определения стоимости имущества, исходя из различных способов оценки: инвентаризационная стоимость — стоимость, определяемая организациями (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации — государственной или муниципальной организацией технической инвентаризации (БТИ), в соответствии с Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, утвержденным Приказом Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 апреля 1992 г. N 87 <7>; ——————————— <7> СПС «КонсультантПлюс».
рыночная стоимость. В действующем российском законодательстве имеется легальное понятие рыночной стоимости, которое дано в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, указанные в данном Законе; кадастровая стоимость — стоимость, определяемая оценщиками в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости (ст. 24.15 Закона об оценочной деятельности); иная (номинальная) стоимость. В качестве таковой может фигурировать в том числе и нормативная цена земли в случаях, если кадастровая цена земли не определена. Пунктом 4 Постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» <8> на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству (территориальные органы Росреестра) возложена обязанность по выдаче заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка. Указанные сведения могут предоставляться в виде соответствующей справки. Так, например, письмом Минфина России от 4 июля 2011 г. N 03-05-06-03/55 <9> разъяснено, что если на день открытия наследства кадастровая стоимость земельного участка отсутствует, в этом случае для исчисления размера государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство на земельный участок может быть представлена справка о нормативной цене земли на указанную дату. ——————————— <8> СЗ РФ. 1997. N 13. Ст. 1539. <9> СПС «КонсультантПлюс».
В случае представления нескольких документов, выданных организациями (органами) или специалистами-оценщиками (экспертами), указанными в пп. 7 — 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ, с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества. Данное правило в совокупности с правилом, изложенным в предыдущем абзаце анализируемой статьи НК РФ, во-первых, предоставляет возможность лицам, обратившимся за совершением нотариального действия, представлять документы, содержащие сведения о любом из указанных способов оценки, соответствующие требованиям допустимости. Во-вторых, обязывает нотариуса при взимании государственной пошлины или нотариального тарифа, определяемого по правилам НК РФ, принимать ту стоимость имущества, которая является наименьшей из всех представленных и допустимых в данном случае. Право выбора наименьшей из предложенных стоимостей имущества принадлежит участникам нотариального действия как налогоплательщикам. Таким образом, анализ положений ст. 424 ГК РФ и ст. 333.25 НК РФ позволяет сделать вывод о несоответствии пределов свободы воли участников договора как субъектов гражданских правоотношений и как субъектов налоговых правоотношений. Как субъекты гражданских правоотношений стороны могут указать в рамках существующих между ними имущественных (возмездных) отношений стоимость имущества, как равную рыночной цене, так и не соответствующую ей, причем как выше, так и ниже рыночной цены. Данный вывод подтверждается также арбитражной практикой. Так, ответчик, возражая против удовлетворения требования банка-кредитора об обращении взыскания на заложенное им по договору об ипотеке здание, ссылался на то, что данный договор является незаключенным, так как в нем стороны указали три разных оценки заложенного здания, что не позволяет определить, какого соглашения достигли стороны при оценке предмета ипотеки. Арбитражный суд, удовлетворяя иск, установил, что в нем стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации положения п. 4 ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине», действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки <10>. ——————————— <10> См.: пункт 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. 2005. N 4.
Как субъекты налоговых правоотношений стороны договора должны заплатить государственную пошлину за совершаемое в их интересах нотариальное действие, исходя из рыночной оценки имущества либо из договорной, но при условии, что такая цена имущества выше рыночной. Если же в качестве имущества выступают объекты недвижимости, за исключением земельных участков, то их минимальная стоимость может быть определена по данным организации (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации — государственной или муниципальной организацией технической инвентаризации (БТИ). Если же в качестве имущества выступает земельный участок, его стоимость определяется по данным органов кадастрового учета либо по документам об оценке, составленным организациями, осуществляющими оценку в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. При исчислении размера государственной пошлины за выдачу свидетельств о праве на наследство в соответствии с приведенным положением НК РФ принимается стоимость наследуемого имущества, определенная в соответствии с теми же правилами, установленными пп. 7 — 10 п. 1 ст. 333.25, рассмотренными нами выше. Однако необходимость оценки наследственного имущества может возникнуть и при определении места открытия наследства. В соответствии со ст. 1115 ГК РФ, если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории РФ, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в РФ признается место нахождения такого имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной цены. Очевидно, что в данной ситуации оценка имущества имеет исключительно гражданско-правовые последствия, в связи с чем должен быть соблюден подход, соответствующий данному виду отношений, т. е. частноправовой. В п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» <11> разъяснено, что ценность имущества при установлении места открытия наследства определяется исходя из его рыночной стоимости на момент открытия наследства, которая может подтверждаться любыми доказательствами, предусмотренными ст. 55 ГПК РФ. Согласно данной статье доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. ——————————— <11> Российская газета. 2012. 6 июня.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио — и видеозаписей, заключений экспертов. Означает ли данное разъяснение, что для определения места открытия наследства достаточно будет, например, заявления наследника с указанием в нем стоимости имущества, определенной по его усмотрению? Либо для открытия наследственного дела по предполагаемому месту открытия наследства нотариусу необходимо будет предъявить документы, составленные оценщиком? Ведь согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Представляется, что, поскольку в действующем законодательстве не содержится прямого указания на то, что рыночная стоимость недвижимого имущества может быть определена применительно к отношениям о его наследовании только оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, требовать с наследников документы, выданные такими специалистами, нотариус не вправе. Следует помнить, что за совершение нотариальных действий, для которых законодательством РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе, и с учетом особенностей, установленных законодательством РФ о налогах и сборах (ч. 2 ст. 21 Основ о нотариате). Известно, что источником финансирования деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, являются денежные средства, полученные им за совершение нотариальных действий и оказание услуг правового и технического характера, другие финансовые поступления, не противоречащие законодательству РФ. Денежные средства, полученные нотариусом, занимающимся частной практикой, после уплаты налогов, других обязательных платежей поступают в собственность нотариуса (ст. 23 Основ о нотариате). Таким образом, при уплате нотариального тарифа участники нотариального действия не становятся участниками налоговых правоотношений, так как уплаченный ими нотариальный тариф не является налогом и не поступает в федеральный бюджет. Означает ли сказанное, что при определении размера нотариального тарифа, уплачиваемого в размере, установленном законодательством РФ о налогах и сборах, не должны учитываться правила оценки имущества, изложенные в ст. 333.25 НК РФ? Поскольку ч. 2 ст. 22 Основ о нотариате предусматривает, что нотариальный тариф в этом случае должен взиматься с учетом особенностей, установленных законодательством РФ о налогах и сборах, а ст. 333.25 НК РФ так и называется — «Особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий», ответ на поставленный вопрос очевиден. Несмотря на то, что участники нотариальных действий не являются участниками налоговых правоотношений, нотариусы, занимающиеся частной практикой, должны взимать с них нотариальный тариф по правилам, изложенным в ст. 333.25 НК РФ. Однако не стоит забывать, что, когда для совершения действий, в частности для удостоверения договоров, для которых законодательство не требует нотариальной формы, нотариальный тариф уплачивается в размере и порядке, установленных Основами о нотариате. Как следует из анализа ст. 22.1 Основ «Размеры нотариального тарифа», последний определяется соответственно из суммы (цены) договоров, представленных нотариусу для удостоверения. При этом ни в Основах о нотариате, ни в иных нормативных актах нет никаких указаний на специальный порядок определения размера нотариального тарифа в данном случае, что заметно отличает эти правила от правил определения размера государственной пошлины. Следовательно, оценка имущества, по поводу которого заключаются договоры, определяется его сторонами иным образом, а именно по правилам ст. 424 ГК РФ. Представляется, что нотариусы не вправе в данном случае требовать от лиц, обратившихся к ним за нотариальным удостоверением договора, для которого нотариальная форма законом не установлена, представления документов, подтверждающих стоимость имущества в соответствии со ст. 333.25 НК РФ.
