(Мамай В. И.) («Правовые вопросы строительства», 2011, N 2)
ВОПРОСЫ ИЗЪЯТИЯ И ВЫКУПА СТРОЕНИЙ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В. И. МАМАЙ
Мамай В. И., адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов «Версия».
Отношения по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд носят комплексный характер и регулируются нормами различных отраслей права. Перечень оснований, когда допускается изъятие земельных участков, установлен ст. 49 ЗК РФ. Порядок и условия изъятия, в т. ч. определение выкупной цены, регламентируются ст. 279 — 283 ГК РФ, ст. 55 ЗК РФ. При изъятии земельных участков принимают во внимание положения Градостроительного кодекса РФ, в случаях нахождения на земельном участке жилого помещения необходимо руководствоваться Жилищным кодексом РФ, а при изъятии водных объектов — Водным кодексом РФ.
Основания к изъятию земельных участков
Изъятие, в т. ч. путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд, осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 1) выполнением международных обязательств России; 2) размещением следующих объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других возможных вариантов размещения этих объектов: — объекты федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения; — объекты использования атомной энергии; — объекты обороны и безопасности; — объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; — объекты, обеспечивающие космическую деятельность; — объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы РФ; — линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; — объекты электро-, газо-, тепло-, водоснабжения муниципального значения; — автомобильные дороги общего пользования, мосты и иные транспортные сооружения местного значения. Анализ действующего законодательства, регламентирующего вопросы изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд, показывает, что процедура изъятия (выкупа) возможна в связи с основаниями, установленными ст. 49 ЗК РФ. В противном случае, при несоблюдении названных положений закона, решение об изъятии является незаконным. Приведем несколько примеров судебной практики. 1. ПБОЮЛ обратился в суд с иском о признании недействительным распоряжения мэра об изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Суд установил, что мэр вынес постановление, которым ДИЗО поручено изъятие путем выкупа у предпринимателя земельного участка для муниципальных нужд — строительства детской площадки. Суд обоснованно признал данную позицию незаконной, т. к. предусмотренные ст. 49 ЗК РФ случаи изъятия земельных участков для муниципальных нужд носят исключительный характер и строительство детской площадки не соответствует перечню объектов, для возведения которых допускается изъятие земельных участков (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.08.2005 N А58-5774/04-Ф02-3965/05-С1). 2. Действующее законодательство не содержит положений относительно того, какие сведения должны приводиться в решении об изъятии земельного участка. Пример. Губернатор области вынес постановление об изъятии земельного участка у ООО, но общество, не согласившись с таким решением, обратилось в суд. При рассмотрении дела суд исходил из того, что в силу ст. 49 ЗК РФ изъятие земли допускается в исключительных случаях, когда отсутствуют другие варианты размещения объектов государственного и муниципального значения. При этом, если речь идет о строительстве, органы местного самоуправления в соответствии со ст. 31 ЗК РФ должны обеспечить варианты выбора земельного участка. В городских поселениях земельные участки могут быть изъяты для застройки в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования (ст. 83 ЗК РФ). Из этих положений следует, что решение об изъятии земельного участка должно быть мотивированным. Поскольку в оспариваемом постановлении губернатора не были указаны цели изъятия, суд предложил ответчику представить сведения об объектах, которые планируется разместить на спорной земле. Данное требование выполнено не было. Таким образом, суд установил, что губернатор области принял немотивированное постановление об изъятии земельного участка (Постановление ФАС Центрального округа от 12.12.2005 N А54-1176/2005-С18). 3. Довольно часто на практике встречаются споры, когда предметом изъятия становятся земли природных заповедников. Так, федеральному государственному учреждению (ФГУ) на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит земельный участок, используемый для государственного природного заповедника. Собственником земли являлась Российская Федерация. На основании постановления администрации муниципального образования часть земли заповедника была изъята и передана в районный фонд перераспределения. Рассматривая дело, суд правомерно указал, что в соответствии со статьей 2 Закона «Об особо охраняемых природных территориях» государственные природные заповедники относятся к одной из категорий особо охраняемых природных территорий. Поскольку изъятый участок является федеральной собственностью, он находится в ведении федеральных органов исполнительной власти (п. 6 ст. 2 Закона «Об особо охраняемых природных территориях»). Общий порядок изъятия земель регулируется ст. 49 и 55 ЗК РФ и ст. 279 ГК РФ. В соответствии с данными нормами решение об изъятии участка находится в компетенции федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ, а не муниципалитета. Кроме того, в рассматриваемых правоотношениях применению подлежит специальная норма ст. 6 Закона «Об особо охраняемых природных территориях», согласно которой изъятие или иное прекращение прав на земельные участки и другие природные ресурсы, включенные в государственные природные заповедники, не допускается. С учетом изложенного заявление о признании постановления администрации муниципального образования об изъятии земель государственного природного заповедника правомерно признано незаконным (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.03.2005 N А74-3309/04-К1-Ф02-518/05-С1). 4. Постановление местной администрации об изъятии имущества для муниципальных нужд признано судом недействительным в силу того, что генпланом городского поселения не предусмотрено строительство объекта местного значения, которое требовало бы изъятия всех используемых собственником объектов недвижимости, земельных участков и самих объектов недвижимости на них (Постановление ФАС Центрального округа от 07.10.2010 по делу N А08-8103/2009-17). Принудительное отчуждение земельного участка может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка.
Процедура изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд
Общий порядок изъятия земель регулируется ст. 49, 63, 55 ЗК РФ и ст. 279 — 283 ГК РФ. Изъятию подлежит лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т. е. описанный и индивидуализированный в Едином государственном реестре, в результате чего он имеет такие характеристики (кадастровый номер, место положения, площадь, категория земель, описание границ и пр.), с помощью которых его возможно выделить из других земельных участков (ст. 1, 14 ФЗ от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»). Анализ гражданского, земельного и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о процедуре изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, который сводится к следующим этапам: 1. Федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган муниципального образования принимает решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 279 ГК РФ). 2. Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты (ч. 4 ст. 279 ГК РФ). 3. Орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен не позднее чем за год до предстоящего изъятия участка письменно известить собственника об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника (ч. 3 ст. 279 ГК РФ, ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). Исходя из положений ст. 279 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ, об изъятии земельного участка должны быть уведомлены собственник, землепользователи, арендаторы земельных участков, землевладельцы. Законодательством не определен порядок уведомления в случае смены правообладателя. Например, в связи с наследованием, реорганизацией юридического лица либо в случае изъятия земельного участка, обремененного рентой, когда затрагиваются права и интересы третьих лиц. С моментом уведомления связаны юридические последствия. На практике имеют место случаи ненадлежащего уведомления, когда в нарушение положения о том, что уведомление должно последовать от органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, фактически правообладатель получает извещение от третьего лица. В подобных ситуациях трехмесячный срок для оспаривания решения уполномоченного органа об изъятии земельного участка, годичный срок, предусмотренный п. 3 ст. 279, и трехлетний для предъявления иска в суд (ст. 282 ГК РФ) должны исчисляться с момента официального уведомления правообладателя уполномоченным органом, принявшим решение. В противном случае у уполномоченного органа не возникает права на обращение с иском о выкупе земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 282 ГК РФ. Значимость определения момента уведомления отмечена в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.08.2005 N А58-5774/04-Ф02-3965/05-С1. В частности, Постановлениями ФАС Поволжского округа от 22.12.2005 по делу N А12-5822/05-С6, от 22.12.2005 по делу N А12-4055/05-С6 кассационные жалобы уполномоченного органа оставлены без удовлетворения, также правомерно оставлены без изменения судебные решения, которыми эти акты признаны недействительными, поскольку администрацией района не представлены в суд доказательства, свидетельствующие о надлежащем извещении истца о вынесенном постановлении, предусматривающем прекращение деятельности крестьянского хозяйства и изъятии земельного участка. Кассационные инстанции, отменяя принятые судебные акты, указывают судам на необходимость не только проверять уведомления о предстоящем изъятии земельного участка, но и устанавливать, в какой форме оно будет осуществлено, поскольку законодатель предусматривает письменную форму уведомления (Постановление ФАС Московского округа от 06.06.2005 N КА-А40/4689-05). Пункт 4 ст. 279 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ предусматривают государственную регистрацию именно решения об изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем недвижимых объектов. По смыслу названных норм и положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принятие уполномоченным органом власти решения об изъятии для публичных нужд земельного участка, а также расположенного на нем недвижимого имущества является ограничением (обременением) прав правообладателя на соответствующие объекты. Таким образом, в учреждение ФРС соответствующий орган обращается с заявлением о регистрации решения об изъятии (выкупе), а не о регистрации ограничения (обременения) соответствующих прав в связи с принятием такого решения. При рассмотрении ФРС решения об изъятии (выкупе) земельного участка выдается документ, подтверждающий государственную регистрацию решения, безотносительно к включенным в него недвижимым объектам (Постановления ФАС СКО от 03.08.2007 N Ф08-4092/2007, ФАС Уральского округа от 17.04.2007 N Ф09-2599/07-С6). Наряду с этим следует учитывать судебное правило, изложенное в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». При решении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при отчуждении, государственная регистрация ограничений (обременений) государственной собственности осуществляется без государственной регистрации в ЕГРП ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. При этом до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления о выкупе (ст. 282 ГК РФ). Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (ст. 55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в т. ч. упущенную выгоду. Предварительное возмещение стоимости изымаемого имущества, установленное ст. 55 ЗК РФ, ГК РФ, включает в себя положение о том, что имущество у собственника может быть изъято только лишь после компенсации стоимости имущества и всех убытков. До компенсации собственнику имущества его стоимости и всех убытков, связанных с изъятием имущества, изъятие не допускается. Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных и муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Гражданским кодексом, а в последующем Земельным и Жилищным кодексами введено понятие «выкупная цена», при этом «рыночная стоимость земельного участка и причиненные собственнику убытки выступают как две составляющие выкупной цены земельного участка при его изъятии для государственных и муниципальных нужд». Приведенная ниже таблица наглядно иллюстрирует вопросы выкупной цены земельного участка и жилого помещения.
В выкупную цену земельного В выкупную цену жилого помещения участка включаются (п. 2, 3 включаются (ч. 7, 8 ст. 32 ЖК РФ) ст. 281 ГК РФ, п. 1, 4 ст. 63 ЗК РФ)
1. Рыночная стоимость земельного Рыночная стоимость жилого участка (если не предоставлен помещения. равноценный земельный участок) и находящегося на нем недвижимого имущества (жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений).
2. Все убытки, причиненные Все убытки причиненные собственнику (иному обладателю изъятием, в т. ч. убытки, прав на землю) изъятием которые он несет в связи с: земельного участка, включая — изменением места проживания; убытки, которые он несет с — временным пользованием иным досрочным прекращением своих жилым помещением до обязательств перед третьими приобретения в собственность лицами, в т. ч. упущенную другого жилого помещения (в выгоду. случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения); — переездом; — поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; — оформлением права собственности на другое жилое помещение; — досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами; — в т. ч. упущенную выгоду.
3. Взамен изымаемого земельного Взамен изымаемого жилого участка собственнику (также по помещения собственнику (также соглашению с ним) может быть по соглашению с ним) может быть предоставлен бесплатно в предоставлено другое жилое собственность другой равноценный помещение с зачетом его земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. стоимости в выкупную цену. Правило о предоставлении равноценных земельных участков по желанию лиц, у которых они изымаются, на основании подп. 1 п. 1 ст. 63 ЗК РФ распространяется и на землевладельцев, и на землепользователей и арендаторов.
В действующем законодательстве существует коллизия относительно определения даты, на которую должен происходить расчет выкупной цены. В результате анализа положений ст. 280 ГК РФ можно сделать вывод, что выкупная цена земельного участка определяется на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента несет собственник. Земельный кодекс устанавливает несколько иные правила. Пункт 3 ст. 63 ЗК РФ определяет, что расходы, понесенные правообладателями земельных участков на осуществление застройки капитального типа и проведение других мероприятий, существенно превышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии (выкупе) земельных участков, возмещению не подлежат. Кроме того, имеются противоречия между положениями Гражданского и Земельного кодексов РФ относительно даты, на которую определяется выкупная цена, и перечня расходов, включаемых в выкупную цену. Указанные коллизии преодолеваются Постановлением ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 9). Рыночная стоимость — величина расчетная, а не предопределенная заранее, является реальной ценой сделки. Обоснования и порядок возмещения убытков определяются ст. 57 ЗК РФ и Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» (Собр. законодательства Рос. Федерации. 2003. N 19. Ст. 1843). Так, согласно п. 1 Правил, утвержденных названным Постановлением Правительства РФ, убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством. В соответствии с гражданским законодательством осуществляется также определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам подобным изъятием. При определении размеров убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием их для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в т. ч. упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах (п. 6 Постановления). В ряде случаев возникает вопрос: можно ли признать соглашение о выкупе земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, крупной сделкой для ООО? Ответ: данное соглашение может являться крупной сделкой для ООО. Объяснение: по общему правилу для ООО крупной считается сделка, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов от стоимости имущества общества (п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее — Закон об ООО). Крупная сделка должна быть одобрена решением общего собрания участников или советом директоров общества. Примерный перечень сделок, которые могут относиться к числу крупных, приведенный в данном пункте (заем, кредит, залог, поручительство), не является исчерпывающим. Следовательно, к таким сделкам может относиться договор купли-продажи, который заключается при изъятии земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд, если он соответствует критериям п. 1 ст. 46 Закона об ООО (п. 1 ст. 279 ГК РФ). По смыслу ст. 279 ГК РФ общество — собственник земельного участка не вправе отказаться от заключения этого договора. Поэтому может показаться, что одобрение этой сделки общим собранием участников или совета директоров просто лишено смысла. Тем не менее выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка (п. 1 ст. 281 ГК РФ). А в соответствии с п. 3 ст. 46 Закона об ООО в решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные существенные условия. Следовательно, заключение договора о выкупе земельного участка для публичных нужд на условиях, которые не были одобрены органом ООО, уполномоченным на одобрение крупных сделок, может нарушить права участников самого общества. Это обстоятельство позволяет обществу или его участнику требовать признания данного договора недействительным (п. 5 ст. 46 Закона об ООО).
Особенности изъятия (выкупа) земель сельскохозяйственного назначения
Допуская возможность изъятия (выкупа) земельных участков в общественных интересах, действующее законодательство устанавливает его границы. Во-первых, изъятие земельного участка может осуществляться только в случаях, прямо указанных в законе (ст. 49 ЗК РФ). Во-вторых, отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд по основаниям, предусмотренным подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ, допускается только при отсутствии иных вариантов размещения. В-третьих, изъятию участка в общественных интересах должна предшествовать равноценная компенсация. В-четвертых, в случае возникновения публичных нужд изъятие земельного участка должно быть произведено строго в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством. В-пятых, законом определены категории земель, возможность изъятия которых ограничена или не допускается вообще. К ним относятся земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения экономической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, особо охраняемых природных территорий. Таким образом, принудительное отчуждение земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. 279 — 283 ГК РФ и ст. 49, 55, 63 ЗК РФ. В то же время, осуществляя изъятие земельного участка сельскохозяйственного назначения, необходимо учитывать особенности правового режима данной категории земель, установленные, в частности, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Например, действующее законодательство устанавливает, что, производя выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или совершая сделку с такими участками, необходимо учитывать минимально допустимые размеры вновь образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Исключение из данного правила допускается для формирования участков в целях их изъятия, в т. ч. путем выдела, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земель сельскохозяйственного назначения в публичных интересах без перевода их в последующем в иную категорию возможно только в случаях, когда государственные и муниципальные нужды, связанные с дальнейшим использованием земельного участка по целевому назначению в общественных интересах (в частности, по основаниям, предусмотренным подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ), потребуют их перевода в иную категорию для реализации поставленных целей. При необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием (выкупом) для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его отчуждения. В то же время такой перевод должен быть осуществлен исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления до момента предоставления изъятого земельного участка заинтересованным гражданам или юридическому лицу. При подготовке документов, необходимых для кадастрового учета и непосредственно в его процессе, в отношении таких вновь образованных земельных участков указываются сведения о принадлежности их к землям промышленности и иного специального назначения. При этом категория земель, к которой отнесены эти образованные земельные участки, считается установленной со дня завершения их постановки на кадастровый учет. Свои особенности имеет и расчет рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Оценка участков данной категории земель осуществляется исходя из их разрешенного, неистощимого и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Так, рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции с учетом характеристики входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Наряду с этим собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам возмещаются материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции, определение которых осуществляется на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т. п. в натуральном выражении, в т. ч. плотность дорожной сети, качество дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.
Вопросы выкупа гражданами и юридическими лицами земельных участков и строений, находящихся в муниципальной или государственной собственности <*>
——————————— <*> Раздел подготовлен по материалам справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
На практике возникает вопрос: можно ли выкупить земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета, в случае, если он является частью культурного слоя? Здание, расположенное на участке, принадлежит ООО. Ответ: данное обстоятельство не препятствует выкупу участка. Обоснование: согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Причем такие граждане и юридические лица имеют исключительное право на приватизацию или аренду земельных участков, если иное не установлено федеральными законами. Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Подпунктом 4 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, перечисленных в п. 4 ст. 28 ЗК РФ. Это случаи изъятия земельных участков из оборота, установления федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Согласно ч. 1 ст. 94 ЗК РФ земли историко-культурного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий. В свою очередь, подп. 1 п. 1 ст. 99 ЗК РФ к землям историко-культурного назначения относит земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в т. ч. объектов археологического наследия. В силу ст. 3 Федерального закона N 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Закон N 73-ФЗ) к достопримечательным местам относятся культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок, т. е. такие объекты, которые не скрыты под землей и доступны для обозрения. Пункт 2 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865, памятниками истории и культуры называет в том числе и памятники археологии, к которым отнесены участки исторического культурного слоя древних населенных пунктов. Согласно ст. 5 Закона N 73-ФЗ земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения. Статьи 94 и 99 ЗК РФ определяют особый правовой режим земель историко-культурного назначения, в т. ч. занятых объектами археологического наследия. За исключением случаев, установленных законодательством, земельные участки, отнесенные к таким землям, у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются. На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность. Следовательно, если земельный участок отнесен к культурному слою, но при этом не включен в Список всемирного наследия, признан историко-культурным заповедником или объектом археологического наследия, то он не может быть изъят из оборота или ограничен в обороте. Следовательно, отнесение участка к культурному слою не станет препятствием для его выкупа обществом. Однако, если земельный участок, отнесенный к культурному слою, будет включен в Список всемирного наследия, признан историко-культурным заповедником или объектом археологического наследия, его оборот будет ограничен. Это определено п. 4 ст. 27 ЗК РФ в соответствии с подп. 4 п. 5 данной статьи. В силу п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, если федеральным законодательством разрешено такое предоставление. Согласно ст. 49 Закона N 73-ФЗ объекты археологического наследия находятся в государственной собственности. Гражданский оборот такого объекта и земельного участка, в пределах которого он располагается, осуществляется раздельно. Собственник или пользователь такого участка пользуется или распоряжается этим земельным участком с соблюдением условий, установленных законом для обеспечения сохранности объекта культурного наследия. Порядок пользования объектом археологического наследия и земельного участка, в пределах которого он располагается, определяется в соответствии со ст. 48 — 56 Закона N 73-ФЗ. При этом законодательство не содержит запрета на оборот земельных участков, отнесенных к культурному слою и включенных в Список всемирного наследия или признанных историко-культурными заповедниками либо объектами археологического наследия. Следовательно, для выкупа подобного участка в рассматриваемой ситуации также не будет препятствий. Данный вывод подтверждается Постановлениями Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 3573/09, от 13.03.2007 N 15355/06, ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2008 по делу N А17-5954/2007, Определением ВАС РФ от 22.01.2007 N 15355/06. Возникают вопросы и о возможности выкупа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, под построенным зданием. Право выкупа таких земельных участков у физических и юридических лиц отсутствует, исходя из положений, установленных п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Право юридических лиц — собственников объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, которые находятся в государственной (муниципальной) собственности, на приобретение прав на эти земельные участки регулируется ст. 36 ЗК РФ. Так, собственники недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ. Юридические лица подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявление о приобретении прав на приобретение прав на земельный участок с приложением кадастрового паспорта. В двухнедельный срок со дня поступления заявления соответствующий орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи участка и направляет его заявителю с предложением о заключении. Понятие недвижимого имущества содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. По смыслу указанной нормы вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью, если они созданы как объекты недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил. Объект незавершенного строительства, имеющий особый правовой статус, не оговорен в ст. 36 ЗК РФ в качестве объекта, наличие права собственности на который дает исключительное право на приобретение прав на земельный участок. Так, в силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Право использования такого объекта возникает после его ввода в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Объект незавершенного строительства не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Указанное, по нашему мнению, препятствует предоставлению в собственность земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства. Следовательно, у общества отсутствует исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. С учетом изложенного справедлив вывод о том, что общество не обладает правом приобретения в собственность земельного участка в порядке, определенном ст. 36 ЗК РФ, поскольку объект незавершенного строительства, зарегистрированный за ООО, не является зданием, сооружением или строением. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2009 N Ф04-5540/2009(19549-А45-43)). Вопрос: общество является собственником здания, расположенного на земельном участке площадью 2 га. Ранее собственником данного здания было ФГУП, а земельный участок принадлежал ему на праве постоянного бессрочного пользования. В настоящее время общество хочет выкупить весь земельный участок, однако администрация отказывает в этом и предлагает выкупить только участок, непосредственно занимаемый зданием. Правомерны ли действия администрации и какого размера участок общество имеет право выкупить? Ответ: действия администрации неправомерны. Общество вправе выкупить земельный участок в границах, занятых самим зданием, с учетом площади, необходимой для его использования. Обоснование: согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения или сооружения может требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (см. абз. 2 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок, заключив договор аренды или приобретя его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ). В п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ указано, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Как следует из абз. 1 п. 1 ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Необходимо учесть, что границы и площадь земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади данного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ). Также необходимо отметить, что из абз. 4 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Таким образом, общество вправе выкупить земельный участок, не только занимаемый самим объектом, но и необходимый для его использования в порядке, установленном п. 3 ст. 33 ЗК РФ. Предложение же администрации неправомерно. Данный вывод подтверждается материалами судебной практики (Определения ВАС РФ от 21.06.2010 N ВАС-7245/10, от 28.04.2010 N ВАС-4862/10, от 09.04.2010 N ВАС-2256/10, от 19.10.2009 N ВАС-13219/09, от 08.10.2009 N ВАС-12461/09, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.11.2008 N А78-3519/07-С1-4/196-Ф02-5842/08, ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2010 по делу N А13-10885/2008). Вопрос: вправе ли гражданин — собственник квартиры в многоквартирном доме выкупить принадлежащую ему на праве общей долевой собственности часть земельного участка, на котором расположен указанный дом? Ответ: согласно ст. 134 Гражданского кодекса РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагается их использование по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с их проживанием в обособленном помещении. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т. ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Пунктом 2 ст. 37 ЖК РФ определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: — осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; — отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; — совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Таким образом, гражданин — собственник квартиры в многоквартирном доме не вправе выкупить принадлежащую ему на праве общей долевой собственности часть земельного участка, на котором расположен указанный дом, поскольку выдел своей доли в натуре в праве общей собственности на указанный земельный участок, так же как и ее отчуждение, действующим законодательством не предусматривается. Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, граждане или юридические лица — собственники квартир в расположенном на нем многоквартирном доме могут совместно обратиться в соответствующий орган с заявлением о приобретении прав на этот участок с приложением его кадастрового паспорта. Это следует из п. 5 ст. 36 ЗК РФ.
Вопросы налогообложения при продаже земельных участков, приобретенных у государства (муниципального образования) в 2007 г. и позднее
Прибыль (убыток) определяется как разница между ценой его реализации и затратами на приобретение права на этот участок, не возмещенными налогоплательщику. Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами налогоплательщика, осуществленными или в связи с приобретением права на земельный участок, и суммой расходов, учтенных им для целей налогообложения до момента реализации права на земельный участок (подп. 2 п. 5 ст. 264.1 НК РФ). Прибыль или убыток от сделки по реализации права на земельный участок рассчитывается по формуле:
Пр (Уб) = Ц — (Р — Р ), реализ общ признан
где Пр — прибыль от сделки по реализации права на земельный участок; Уб — убыток от сделки по реализации права на земельный участок; Р — общая сумма расходов, связанных с приобретением права на общ земельный участок; Р — сумма расходов на приобретение права на земельный участок, признан признанных в целях налогообложения до момента реализации права на земельный участок; Ц — цена реализации права на земельный участок. реализ
Отражение в декларации по налогу на прибыль
В декларации по налогу на прибыль результаты от продажи земельных участков отражаются в приложении N 3 к листу 02. Итак, если организация признает расходы, связанные с реализацией земельного участка, в соответствии с правилами, установленными в п. 5 ст. 264.1 НК РФ, в приложении N 3 к листу 02 декларации она заполняет строки 240 — 260. В них указывается: — в строке 240 — цена реализации земельного участка; — в строке 250 — сумма невозмещенных затрат, связанных с приобретением данного земельного участка; — в строке 260 — убыток от реализации земельного участка (сумма убытка определяется отдельно по каждому реализованному земельному участку). В случае получения прибыли от продажи земельного участка строка 260 не заполняется, а сумма прибыли в приложении N 3 к листу 02 отдельно не отражается. Сумма убытка от реализации земельного участка, которую организация в текущем отчетном (налоговом) периоде включает в прочие расходы на основании подп. 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ, указывается в строке 110 приложения N 2 к листу 02 декларации.
