ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОРГАНИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВЕННО-ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
В. Н. СУСЛИКОВ
Сусликов В. Н., декан юридического факультета Курского государственного технического университета, кандидат юридических наук, доцент.
В настоящее время имущественно-земельные отношения формируются под воздействием рыночных механизмов. Поэтому для успешного ведения дел и эффективного управления недвижимостью становится важным знание зарубежного опыта, мировой практики в этой области. Изучение зарубежного опыта позволяет выделить три основных типа организации имущественно-земельных отношений, реализуемых в крупных городах различных стран мира <1>. ——————————— <1> См.: Григорьев В. В., Острина И. А., Руднев А. В. Управление муниципальной недвижимостью. М., 2001. С. 24 — 35.
Первый тип — это политика местных властей в условиях доминирования муниципальной собственности на землю, основанная на использовании преимущественно арендных методов регулирования. Такую политику проводят в Финляндии, Швейцарии, Канаде, Индии и других государствах, где главными субъектами земельных отношений являются городские муниципалитеты, на которых как на крупнейших владельцах и распорядителях земли лежит основная ответственность за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правового положения недвижимости в городских границах. Второй тип — это политика, реализуемая при наличии достаточно свободного рынка городских земель, связанная с использованием менее жестких инструментов регулирования объектов недвижимости (рыночная стоимость, налоги). Здесь речь может идти о городах Испании, Португалии, Греции, Кипра, где регулирование имущественно-земельных отношений основывается на привлечении инвестиций в недвижимость, в том числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику городов. Третий тип организации управления недвижимостью можно назвать смешанным, т. е. комбинирующим элементы первых двух типов. Такую политику проводят в США, ФРГ, Великобритании, Италии. Рассмотрим, например, опыт Финляндии, где считается, что с точки зрения рационального ведения городского хозяйства в собственности муниципальных властей должно быть как можно больше городской недвижимости и земли. Во всех городах страны, включая столицу — г. Хельсинки, в собственности города находятся улицы, парки, зеленые зоны и участки, на которых расположены объекты общественного назначения. В муниципальной собственности Хельсинки находится более 60% всей городской территории. В случае большого дефицита бюджета городские власти могут выставлять участки земли на продажу. В г. Хельсинки и многих других городах земельные участки передают в пользование исключительно путем их сдачи в аренду. Для городского бюджета это постоянный и стабильный источник дохода. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения земли: под жилье — до 60 лет; под промышленное строительство и склады — до 30 лет; для коммерческих целей — от 30 до 60 лет. Размер арендной платы определяется в зависимости от так называемой капитальной, или оценочной, стоимости участка. Для участков, используемых под жилье, арендная плата составляет 4% стоимости участка, т. е. примерно 50 долл. (США) за 1 кв. м в центре города (в пригороде эта сумма наполовину меньше), для участков производственного и коммерческого назначения — 5% стоимости участка. Налог на недвижимость в Финляндии составляет 1,2% оценочной стоимости. Кроме того, размер арендной платы привязывается к индексу стоимости жизни, чем обеспечивается рентабельность в условиях инфляции. При этом в первые пять лет повышение арендной платы осуществляется в 50%-ном размере. В договоре аренды муниципалитет точно оговаривает план застройки и сроки ее осуществления (обычно 2 — 8 лет). Арендатор имеет право передать свое право на аренду третьему лицу без согласования с городскими властями. По окончании срока аренды у арендатора имеется преимущественное право на продление договора, если же муниципалитет отказывает в продлении договора, то он обязан компенсировать арендатору 60% оценочной стоимости возведенных на участке строений, после чего они переходят в муниципальную собственность. В Канаде в соответствии с Конституцией собственниками земель являются федеральное правительство, провинции и муниципалитеты, которые распоряжаются около 90% земельного фонда страны. Городские земли являются в основном собственностью муниципалитетов, которые извлекают доход от сдачи в аренду и продажи земельных участков. Арендные платежи определяются процентной ставкой от стоимости недвижимости. Например, средняя цена трехкомнатной квартиры в центре г. Торонто составляет 350 тыс. долл., арендная плата в месяц — 1200 долл. Налоги на недвижимость взимаются муниципалитетами Канады, которые совершенно самостоятельны в этом вопросе. Также облагается налогом (гербовым сбором) и передача недвижимости при совершении купчей. Налоги составляют 0,5 — 1% стоимости земельного участка или другого объекта недвижимости. Муниципалитеты устанавливают сборы на застройку своей территории, исходя из стоимости земли; не менее 5% суммы этих сборов направляется на благоустройство мест общего пользования. Оценка собственности — основная функция муниципальных властей, что связано с необходимостью соблюдения в провинции единого подхода к методам оценки. В бюджете столицы Канады г. Оттаве земельные платежи составляют более 30%. В Швейцарии, где реализуется также первый тип имущественно-земельной политики, приобретение недвижимости осложнено рядом законов, например, на приобретение объектов недвижимости существуют даже квоты (2 тыс. участков ежегодно). Поэтому всего лишь 18% городских земель находится в частной собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти. Инвестиции в недвижимость затруднены, так как в стране запрещена спекуляция на объектах недвижимости: существует закон, не позволяющий перепродавать объекты недвижимости, включая незастроенные участки, по более высокой цене в течение двух лет. Швейцария и Скандинавские страны относятся к числу наиболее экономически развитых и политически стабильных государств мира, что играет немаловажную роль в повышении рейтинга этих стран на рынке недвижимости. За последние три года общее количество квартир и вилл, проданных в Швейцарии и Норвегии иностранцам, увеличилось более чем в 2,5 раза. В странах, где реализуется второй тип политики регулирования имущественно-земельных отношений, предпочтение отдается купле-продаже недвижимости. Например, в столице Португалии г. Лиссабоне сугубо рыночный механизм дополнен рядом достаточно жестких ограничений и условий, весьма надежно гарантирующих соблюдение интересов города и муниципальных властей. Приобретая земельный участок в собственность, владелец в соответствии с требованиями закона обязуется создать на участке необходимую социальную инфраструктуру. Если земля приобретается для строительства предприятий, то речь может идти о жилых домах, детских садах, школах, парках, супермаркетах и т. п. Определенные отчисления должны быть сделаны на охрану окружающей среды, развитие здравоохранения и культуры. Продажа муниципальной земли и недвижимости осуществляется только на открытых аукционах, которые контролируются членами муниципалитета. Окончательное решение о продаже принимает председатель муниципалитета. Налог на недвижимость составляет около 1% стоимости объекта. Имущественно-земельная политика большинства высокоразвитых зарубежных государств относится к третьему типу. Например, в США основным средством осуществления городской политики в области недвижимости является купля-продажа. Большинство покупателей приобретают недвижимость в кредит, внося 20% продажной цены и выплачивая оставшуюся часть в течение 25 — 30 лет при ставке кредита 7% годовых. Национальная политика поощряет индивидуальное землепользование и приобретение недвижимости путем сокращения федеральных налогов для землевладельца, чтобы помочь ему выплатить ссуду за дом. Земля Вашингтона принадлежит федеральным органам власти, что обусловлено концентрацией в городе основных управленческих структур. Лишь 25% территории Вашингтона находится в частной собственности, причем половина этой земли была продана частным владельцам еще в XIX в. Цены на землю регулируются только спросом и предложением и, разумеется, желанием и интересом покупателя. В США практически любой участок земли — от маленькой фермы в штате Айова до Центра мировой торговли в Нью-Йорке — может быть продан за сумму, на которой сойдутся продавец и покупатель. Например, в Нью-Йорке (Манхэттен) участок земли в 1 га стоит 120 — 150 млн. долл. Частное владение недвижимостью вовсе не означает, что с землей можно делать все что угодно. Использование земель городов и штатов США регламентируется многими законами страны. Для осуществления генеральных планов развития города муниципалитеты получили право выкупать землю у частных владельцев, компенсируя им полную рыночную стоимость, даже против воли владельца. Затем эти земли продаются новому владельцу, согласному осуществлять планы муниципалитетов, причем обычно эта продажа совершается на льготных условиях. Объекты недвижимости в США облагаются поимущественными налогами — штатным и местным. Многие штаты взимают поимущественные налоги, однако их значение как источника дохода невелико — менее 3%. Для местных налоговых систем поимущественный налог является наиболее значительным, его доля во всех поступлениях составляет около 50%. Через этот налог осуществляется возмещение городу той части «дифференциальной ренты», которой пользуются предприятия и люди, поселившиеся на его территории. Поимущественный налог заслуживает специального внимания не только потому, что является самым важным источником городских финансов, но и потому, что оказывает специфическое воздействие на градостроительство и землепользование, формирующие облик и структуру современных городов. В каждом городе США все имущество в форме земли и «улучшений» (т. е. возведенных строений на ней) отмечается в специальной регистрационной книге и оценивается. Каждый год устанавливается местная налоговая ставка, по которой собственник платит налог в казну города, — определенный процент рыночной стоимости имущества. Оценка производится один раз в два-три года. Процентная ставка, определяемая местной администрацией через референдум, колеблется от 1 до 3%. Таким образом, органы местного самоуправления имеют возможность влиять на размер поступлений в бюджет, изменяя как налоговую ставку, так и уровень оценочной стоимости облагаемого имущества относительно рыночной. Изменение нормы оценки земельных пространств и повышение размера налоговой ставки в отдельных поселениях используют как средство «отпугивания» нежелательных групп жителей или видов деятельности. В столице Норвегии г. Осло земельная политика муниципалитета строится на сочетании различных вариантов землепользования. Решение о приватизации городской земельной собственности могут принимать различные органы муниципальной власти и управления в зависимости от стоимости подлежащего реализации земельного участка. Закон четко устанавливает соответствующие уровни компетенции. Например, Совет старейшин принимает решение по участкам ценой 2 — 5 млн. крон, исполком — 1 — 2 млн. крон, глава администрации — до 1 млн. крон. Для продажи или аренды земельных участков города используются торги, на которых муниципальные власти ведут всю работу через риелторскую фирму, с которой заключено соглашение. Города ФРГ взимают земельный налог с участков компаний и частных лиц. Ставка налога состоит из двух частей — основной, утверждаемой централизованно, и надбавки, величина которой определяется в зависимости от финансового положения местных органов управления. Основная ставка колеблется в пределах 0,31 — 0,6% балансовой стоимости земельного участка. Надбавка в среднем по стране составляет 1,2%. От налога освобождены госпредприятия, церкви, общественные организации. Льготы существуют для жилья (на первые 10 лет). В Великобритании при достаточно свободном рынке земли крупнейшие города строят свои земельные отношения на основе аренды. Срок аренды предусматривается до 99 лет. Рынок недвижимости переживает кризис, наблюдается падение цен в городах, но в то же время растут цены на недвижимость в пригородах. Оценка недвижимости производится раз в 10 лет и служит основой для расчета арендной платы и имущественного налога. В основе оценки лежит определение совокупного годового дохода от земельного участка. В Англии установлен всего один налог — поимущественный (с 1993 г. — муниципальный), величина которого поставлена в зависимость от рыночной стоимости имущества и числа взрослых членов семьи. Имущество классифицируется по одной из восьми оценочных категорий и затем облагается по дифференцированным ставкам налога. Расчет ставки налогообложения ведется, исходя из потребностей города в финансовых ресурсах. Итак, каждая страна разработала свою систему регионального регулирования отношений недвижимости. Вместе с тем можно выделить главные элементы, присущие практически всем странам: региональные и муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления регионом; при всем многообразии систем управления власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей, т. е. стоят на позиции соблюдения интересов городов и регионов. Они регулярно проводят комплексную оценку муниципальных земель и недвижимого имущества. При этом земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости.
