ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
М. БОРОНОЕВА
Бороноева М., «Tenzor Consulting Group».
Строительство коммерческой недвижимости — один из лучших способов вложения средств. Однако приобретение прав на земельные участки для этих целей в нашей стране представляет собой непростую задачу, как с практической, так и с правовой точки зрения.
Последние несколько лет государство ведет активную работу в сфере законодательного регулирования данного вопроса, пытаясь создать более или менее сбалансированную процедуру предоставления земельных участков, которая бы соответствовала интересам всех сторон — учитывала бы общественные и государственные интересы, минимизировала бы возможность злоупотреблений административным ресурсом в данной сфере, а также предусматривала бы эффективную защиту экономических прав инвесторов, вкладывающих денежные средства в строительство.
Выбор земельного участка для строительства коммерческой недвижимости представляет собой задачу, требующую внимательного подхода и учета самых различных факторов — экономических, маркетинговых, социальных, правовых. В частности, следует учитывать не только удобство расположения, наличие инфраструктуры, транспортную доступность, но и особенности регионального законодательства в данной сфере, правила землепользования и застройки, действующие в конкретном муниципальном образовании. Например, Законом г. Москвы от 9 декабря 1998 г. N 29 «О торговой деятельности в городе Москве» (ст. 11) устанавливается особый порядок получения разрешения на строительство крупных торговых объектов, к которым отнесены имущественные комплексы с общей площадью торговых помещений свыше 3100 квадратных метров.
В частности, среди основных проблем, с которыми сталкиваются инвесторы при выборе земельных участков для строительства торговых центров, можно назвать следующие.
1. Дефицит земель. Когда речь заходит о строительстве торгового центра, при выборе площадки для строительства в первую очередь учитываются требования, обусловленные необходимостью маркетингового обоснования местоположения объекта, при этом во внимание принимаются такие критерии, как население (численность, плотность, прогнозируемый рост, уровень его материальной обеспеченности), прилегающая территория (общая площадь, доля жилой застройки), торговая инфраструктура местности (количество торговых точек, площадь торговых предприятий, уровень цен на товары), транспортная инфраструктура местности, интенсивность дорожного движения. Очевидно, что подбор подходящей площадки в условиях плотной городской застройки является непростой задачей. Тем более что в крупных городах практически все земли, пригодные для строительства коммерческой недвижимости, уже выкуплены и на каждый выставляемый на торги лот претендует большое количество желающих их приобрести.
2. Инфраструктура. Проблемой может стать как наличие, так и отсутствие инфраструктуры — транспортной, коммуникационной, энергетической и т. п. Например, перегруженность систем энергоснабжения района может представлять серьезную проблему для подключения будущего объекта к электросетям. Наличие подземных коммуникаций может повлечь проблемы, связанные с необходимостью их переноса и получения соответствующих согласований, и т. д.
Например, группа компаний «Бородино» столкнулась с препятствиями при подключении делового центра «Бородино» к городским инженерным сетям в связи с отсутствием необходимых мощностей. Для решения данной проблемы пришлось прибегнуть к реконструкции существующей котельной, где для выработки электроэнергии установили газопоршневые машины. Похожие проблемы возникли и у холдинга «Капитал Груп», которому пришлось изменить техусловия и договариваться с соседним предприятием, благо ему выделенные мощности были уже не нужны.
3. Административные барьеры. Установленная законодательством процедура предоставления земельных участков для строительства все еще не является достаточно прозрачной и порождает возможность для многочисленных злоупотреблений в этой сфере. Получение земельного участка и всех необходимых для начала строительства согласований представляет собой сложный процесс, который по длительности может превышать период времени, необходимый для строительства объекта.
4. Документация. В случае если принимается решение о приобретении земельного участка, находящегося в частной собственности, инвестор может столкнуться с необходимостью длительного поиска его правообладателя, установления правовой чистоты титула владельца земельного участка, а также проблемами, связанными с отсутствием правоустанавливающей документации на участок. Зачастую история перехода прав собственности на участок является столь запутанной, что для надлежащего оформления прав на землю может потребоваться решение суда. Проблемой может стать и недостаточная проработанность конкурсной документации.
У всех на слуху сейчас ситуация со строительством нового комплекса зданий на месте гостиницы «Россия», сложившаяся в связи с тем, что решение конкурсной комиссии по выбору девелопера-инвестора было признано недействительным Постановлением Президиума ВАС РФ от 24 октября 2006 г. N 16916/05, поскольку содержание конкурсной документации не соответствовало закону.
5. Реконструкция. Иногда более выгодным решением может стать приобретение уже имеющегося объекта недвижимости и его реконструкция для использования в качестве торгового центра. В этом случае проблему может представлять необходимость изменения целевого назначения или разрешенного использования земельного участка. Так, проводимая в настоящее время реконструкция промышленных зон города Москвы обременена необходимостью компенсации городу за потерю промышленного потенциала.
Кроме прочего, при выборе земельного участка для строительства следует учитывать ограничения по использованию земель, которые могут повлиять на возможность строительства объекта на конкретной территории. К сожалению, нередки случаи, когда инвестор сначала приобретает участок и только потом узнает о подобных ограничениях.
Иногда суть ограничений заключается в установлении городскими властями условий сделки, обусловленных техническими, природными или социальными факторами, к примеру, таким ограничением может стать необходимость благоустройства большой площади прилегающей территории.
Существуют также ограничения, связанные с застройкой исторических центров городов в связи с необходимостью охраны памятников архитектуры и культуры либо наличием охраняемых природных территорий и иными экологическими проблемами.
Например, группе компаний торговый дом «Новая реальность» было отказано в предоставлении земельного участка под строительство торгового комплекса в центре одного из сибирских городов, занятом ныне неиспользуемыми зданиями промышленного производства, поскольку принятым городскими властями градостроительным регламентом планируется размещение на этой территории «зеленой зоны».
Кроме того, согласно п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться иные ограничения прав на землю, представленные на следующей схеме.
Ограничения прав на землю
особые условия особые условия охраны условия начала и
использования земельных окружающей среды, в том завершения застройки или
участков и режим числе животного и освоения земельного участка
хозяйственной растительного мира, в течение установленных
деятельности в охранных, памятников природы, сроков; строительства,
санитарно-защитных истории и культуры, ремонта или содержания
зонах археологических объектов автомобильной дороги
Ограничения, предусмотренные Земельным кодексом РФ, подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При выборе земельного участка для строительства также следует учитывать, что до сих пор основная масса земель в нашей стране находится в государственной и муниципальной собственности. Так, по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2006 г., лишь 0,3% земель в Российской Федерации находятся в собственности юридических лиц и 7,3% — в собственности граждан. В связи с этим наиболее актуальным является вопрос приобретения прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности.
В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. При этом следует учитывать, что большинство субъектов Российской Федерации отдает преимущество предоставлению земельных участков в аренду их продаже.
В частности, согласно ст. 14 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности города Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом РФ. Земельные участки могут предоставляться без предварительного согласования мест размещения объектов либо с получением такого согласования.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах. Предоставление земельных участков для строительства коммерческой недвижимости с предварительным согласованием мест размещения объектов производится только в аренду.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта представляет собой процедуру, инициируемую со стороны органов власти (местного самоуправления), которая состоит из следующих этапов.
Первый этап: проведение работ по формированию земельного участка.
Второй этап: государственный кадастровый учет земельного участка.
Третий этап: проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.
Четвертый этап: подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя следующие этапы.
Первый этап: выбор земельного участка и предварительное согласование места размещения объекта (предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки).
Второй этап: проведение работ по формированию земельного участка.
Третий этап: государственный кадастровый учет земельного участка.
Четвертый этап: принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Поскольку в последнем случае инициатива при предоставлении земельного участка принадлежит самому инвестору, рассмотрим его более подробно.
В общих чертах процедуру предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта можно представить в виде следующей схемы.
Инвестор
Заявление о выборе земельного участка
и предварительном согласовании
места размещения объекта
В данном заявлении должны быть указаны: назначение объекта,
предполагаемое место его размещения, обоснование примерного
размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный
участок.
К заявлению могут прилагаться технико-экономическое
обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
\ /
Исполнительный орган государственной
власти (местного самоуправления)
Непосредственно выбор земельного участка обеспечивает орган
местного самоуправления на основе документов государственного
земельного кадастра и документов землеустройства с учетом
экологических, градостроительных и иных условий использования
территории посредством определения вариантов размещения
объекта и проведения необходимых процедур согласования.
Общественность имеет право участвовать в решении вопросов,
затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и
связанных предоставлением этих земельных участков для
строительства.
\ /
Акт о выборе земельного участка
для строительства
Решение о предварительном
согласовании места размещения объекта
\ /
Инвестор
На основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка инвестор обращается с заявкой об установлении границ такого земельного участка на местности и за свой счет производит его государственный кадастровый учет, после чего на основании заявления инвестора и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Разумеется, процедура получения земельного участка на этой схеме только выглядит простой. На деле инвесторам приходится сталкиваться с многочисленными препятствиями, включая и те, которые строят предприимчивые чиновники, желающие использовать предоставленные им властные полномочия в интересах собственного обогащения. Встречались случаи, когда за время получения всех согласований, необходимых для строительства торгового центра, в городской черте вырастал небольшой коттеджный поселок, где с удобством обосновались несколько высокопоставленных чиновников местного значения.
Ярким примером произвола чиновников является случай, когда утвержденный акт выбора земельного участка под размещение медицинского центра, которым на инвестора была возложена обязанность по проектированию объекта, впоследствии был отменен новым распоряжением главы городской администрации. Общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с городской администрации 1 810 346 рублей убытков, понесенных в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Дело дошло до Президиума ВАС РФ, который подтвердил правомерность действий судов первой и кассационной инстанций, удовлетворивших исковые требования инвестора (Постановление Президиума ВАС РФ от 25 апреля 2006 г. N 12359/05).
В другом случае Высший Арбитражный Суд РФ признал правомерность требований прокурора, который обратился в суд в интересах муниципального образования с заявлением о признании недействительным постановления администрации города о разрешении закрытому акционерному обществу «СП ВИПЛАСТ» проектирования и строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса в городе Воронеже, поскольку были нарушены требования Земельного кодекса РФ об информировании населения города об изменении целевого назначения земельного участка, расположенного между двумя жилыми домами и являющегося местом отдыха (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июня 2005 г. N 2479/05).
После получения решения о предоставлении земельного участка для строительства или протокола о результатах торгов инвестор может приступить к заключению договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности на земельный участок либо заключению договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора, в зависимости от того, предоставляется данный участок в собственность или в аренду.
Какие особенности правового регулирования договоров продажи и аренды земельных участков необходимо учитывать инвесторам?
Следует отметить специфику, касающуюся лиц, которые могут выступать субъектами договора купли-продажи земельного участка, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность.
Договор продажи земельного участка должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи земельного участка влечет его недействительность. Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.
Существенным условием договора продажи земельного участка является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).
Договором купли-продажи земельного участка не могут устанавливаться следующие условия (п. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ):
— устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
— ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Что касается договоров аренды земельных участков, следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ данный договор подлежит государственной регистрации, кроме случаев, когда он заключается на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Срок, на который заключается договор аренды земельного участка, определяется по соглашению сторон, однако региональным законодательством могут устанавливаться конкретные сроки, на которые заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Так, в Москве договоры аренды заключаются на срок от 5 до 49 лет.
Земельным кодексом РФ предусмотрено право арендатора земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон) передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также передать его в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, данное правило действует лишь в случае, если договор заключен на срок более чем пять лет.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Кроме оснований прекращения договора аренды, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, земельное законодательство предусматривает специальные основания для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя, в частности, к таким случаям относятся:
— использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
— неиспользование земельного участка для строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таковы основные особенности правового регулирования предоставления земельных участков под строительство коммерческой недвижимости. В настоящее время законодательство в этой области нельзя назвать сформировавшимся. Построение процедур взаимодействия с государственными органами в данной сфере все еще находится в процессе становления. В стадии формирования находится и правоприменительная практика. Несмотря на попытки законодателя создать прозрачные механизмы предоставления земельных участков для строительства, нормативно-правовые акты все еще изобилуют возможностями для использования их в интересах коррумпированных чиновников на всех уровнях власти. В то же время постоянно меняющееся законодательство также нельзя назвать фактором, способствующим защите интересов игроков на данном рынке. Грамотное юридическое сопровождение процесса выбора и оформления прав на земельные участки в настоящее время является одним из важнейших компонентов разработки инвестиционного проекта, который может обеспечить его реализацию с наименьшими рисками.
