КАК ДОЛЖНА ДЕЙСТВОВАТЬ НАКОПИТЕЛЬНО-ИПОТЕЧНАЯ СИСТЕМА
ЖИЛИЩНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ (ЦЕЛЕВОЙ ЖИЛИЩНЫЙ ЗАЕМ)
А. В. КУДАШКИН
А. В. Кудашкин, доктор юридических наук, профессор Военного университета.
Настоящая статья является продолжением публикации по данной теме в предыдущем номере журнала и посвящена вопросам получения военнослужащим целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечно-накопительной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ (далее — Закон).
Каждый участник накопительно-ипотечной системы (далее — НИС) имеет право на заключение договора целевого жилищного займа при соблюдении следующих условий:
— право возникает по истечении трех лет после включения военнослужащего в реестр участников НИС. Дата включения в реестр фиксируется в уведомлении о включении в НИС, направляемом каждому участнику системы федеральным органом исполнительной власти (п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона);
— договор заключается с уполномоченным федеральным органом;
— договор займа имеет целевое назначение, т. е. заключается в целях, определенных Законом:
1) приобретения жилого помещения или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений;
2) погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по такому кредиту (займу).
При заключении договора целевого жилищного займа возникают заемные отношения, которые регулируются ст. ст. 807 — 818 ГК РФ. По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороны (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (ст. 807 ГК РФ).
Предметом договора целевого жилищного займа являются денежные средства, необходимые для жилищного обеспечения военнослужащих в формах, установленных Законом.
Договор займа — реальный договор. Он считается заключенным не с момента его подписания, а с момента передачи денег (перечисления денежных средств).
По общему правилу договор целевого жилищного займа безвозмездный (ч. 3 ст. 14 Закона). Однако из общего правила имеются исключения. Так, согласно ч. 2 ст. 15 Закона при досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у него не возникли основания, предусмотренные пп. 1 и 2 ст. 10 Закона, начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа.
Сторонами договора являются займодавец и заемщик.
Займодавцем по договору целевого жилищного займа является уполномоченный федеральный орган.
Заемщиком — военнослужащий — участник НИС или член его семьи, принявший на себя обязательства, в случаях, предусмотренных ст. 12 Закона.
Законом предусмотрено, что договор целевого жилищного займа заключается по типовой форме (ч. 2 ст. 14). Типовой договор целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы, утверждается Правительством Российской Федерации.
Закон определяет общее правило относительно сроков договора. Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы (ч. 3 ст. 14), т. е. конкретный срок в договоре не указывается, а определяются лишь некоторые правила его окончания (ч. 2 ст. 15).
Сумма займа определяется сторонами. Однако поскольку погашение займа будет осуществляться за счет федерального бюджета, ч. 4 ст. 14 Закона определяет предельный размер целевого жилищного займа, который не может превышать общую сумму расчетного суммарного взноса и учтенных на именном накопительном счете доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения на день предоставления целевого жилищного займа.
Часть 5 ст. 14 Закона устанавливает общие правила предоставления целевого жилищного займа на погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу), согласно которым предоставление средств осуществляется не единовременно, а в соответствии с графиком погашения этого кредита (займа), определенного соответствующим договором, но не чаще одного раза в месяц. Поскольку при этой форме жилищного обеспечения военнослужащих ипотека (залог недвижимости) оформляется на кредитора (займодавца) по ипотечному кредиту (займу), постольку объем предоставляемых средств не должен превышать фактический объем средств, учтенных на именном накопительном счете участника на конец месяца, предшествующего осуществлению очередной выплаты.
Целевой жилищный заем предоставляется уполномоченным федеральным органом за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете участника, который является источником предоставления участнику накопительно-ипотечной системы целевого жилищного займа (ч. 6 ст. 14 Закона).
Со дня предоставления целевого жилищного займа учет дохода на именном накопительном счете участника осуществляется, исходя из остатка накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на этом счете.
Целевой жилищный заем предоставляется для приобретения жилого помещения или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений, а также для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по такому кредиту (займу).
Для обеспечения исполнения участником НИС обязательства по возврату займа приобретаемое жилье оформляется в залог. Залог недвижимости именуется ипотекой.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке).
Сторонами договора ипотеки являются залогодатель и залогодержатель.
Залогодателем является участник НИС.
Залогодержателем являются:
— уполномоченный федеральный орган в случае приобретения жилого помещения или жилых помещений;
— кредитная или иная организация, предоставившая ипотечный кредит или заем.
Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
— предмет ипотеки;
— оценка предмета ипотеки;
— существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
— право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
— наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Предметом ипотеки в соответствии с Законом являются жилое помещение или жилые помещения, приобретаемые участником НИС. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Законодательство Российской Федерации, регулирующее оценочную деятельность, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (с изменениями от 21 декабря 2001 г.) и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора Российской Федерации (ст. 1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке).
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке).
Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке «Основные положения о закладной» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке).
Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке установлены в ст. 10 этого Закона.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).
Государственная регистрация договора об ипотеке осуществляется в порядке, определенном Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 (с изменениями от 7 февраля 2003 г.).
Возникновение ипотеки как обременения регламентировано в ст. 11 Закона об ипотеке.
По общему правилу ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора, т. е. с момента его государственной регистрации. Однако при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке), т. е. в этом случае дата возникновения ипотеки как обременения заложенного недвижимого имущества не совпадает с датой государственной регистрации соответствующего договора ипотеки.
Поскольку порядок оформления ипотеки утверждается Правительством Российской Федерации (ч. 2 ст. 14 Закона), постольку имеются основания считать, что в данном случае речь идет именно об ипотеке по закону.
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке).
За внесение записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним плата не взимается (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).
Статья 12 Закона об ипотеке обязывает предупреждать залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Предупреждение в письменной форме будет считаться соблюденным в следующих случаях:
— при включении в договор ипотеки соответствующего указания;
— при письменном уведомлении залогодержателя о каких-либо обременениях недвижимости, являющейся предметом залога по договору об ипотеке.
При возникновении каких-либо обременении или прав третьих лиц на предмет ипотеки в период между датой составления договора и датой его государственной регистрации (а этот период может быть значительным) залогодателю следует не только письменно информировать залогодержателя о возникших обстоятельствах, но и получить письменное подтверждение от залогодержателя о получении последним такого уведомления.
Кредитный договор — договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, которые предусмотрены договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст. 819 ГК РФ). Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (ст. 820 ГК РФ).
Кредит (заем), выдаваемый по кредитному договору или договору займа, обеспеченному залогом недвижимости (например, жилья), является ипотечным кредитом (займом).
Договор займа от кредитного договора отличают следующие характерные черты:
— договор займа имеет самостоятельную правовую регламентацию (ст. ст. 807 — 818 ГК РФ), которая также распространяется и на кредитный договор, если иное не вытекает из существа последнего. Особенности правового регулирования кредитного договора определяются несколькими статьями ГК РФ (ст. ст. 819 — 821);
— договор займа — реальный, а кредитный договор — консенсуальный. Следовательно, моментом заключения первого договора является передача денег или вещей, а второго — момент его подписания;
— в отличие от договора займа по кредитному договору могут быть переданы только деньги;
— стороной кредитного договора может быть только банк или иная кредитная (небанковская) организация, в то время как стороной договора займа вправе быть любое физическое или юридическое лицо, правомочное распоряжаться имуществом, в частности передавать его в заем;
— заем может быть как возмездным, так и безвозмездным, а кредитный договор только возмездным.
Для определения момента заключения договора займа существенна передача денег или вещей, а для определения момента заключения кредитного договора — возникновение обязанности предоставить деньги в результате подписания этого договора, т. е. после подписания договора у кредитора возникает обязанность предоставить деньги и не требуется в будущем заключения каких-либо иных договоров.
Существенными условиями кредитного договора, т. е. такими, при отсутствии которых выраженное банком намерение кредитовать не влечет за собой конкретных правовых последствий, являются: лимит кредита (предельный размер кредита, который может использовать заемщик), срок и условия его предоставления. Условием предоставления кредита может быть представление заемщиком документов, по форме и содержанию удовлетворяющих кредитора, таких, как: нотариально удостоверенные учредительные документы заемщика и его свидетельство о регистрации; список и образцы подписей должностных лиц заемщика, уполномоченных подписывать кредитный договор и иные документы, относящиеся к договору; выписка из решения общего собрания общества, совета директоров или иного уполномоченного органа заемщика, если решение этих органов необходимо для заключения кредитных договоров (соответствующие полномочия, как правило, закреплены в учредительных документах заемщика); копии необходимых лицензий и разрешений; копии контрактов, на финансирование которых предоставляется кредит; договор залога, банковская гарантия или иное обеспечение; выписка из залоговой книги заемщика и т. д.
Кредитный договор всегда возмезден. В качестве возмещения рассматриваются как выплачиваемые банковские комиссии, так и проценты, начисленные за пользование деньгами.
Порядок начисления процентов, как правило, определяется в договоре. Однако если в договоре отсутствуют условия о размере процентов, то следует руководствоваться ст. 809 ГК РФ. Размер процентов определяется существующей в месте жительства или в месте нахождения заемщика ставкой банковского процента на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. В отношении рублевых кредитов под ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) понимается учетная ставка Центрального банка Российской Федерации по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам. Информация об учетной ставке регулярно публикуется в официальных источниках. Закон не содержит каких-либо ограничений относительно прав сторон на уменьшение либо увеличение процентной ставки. Сроки выплаты процентов устанавливаются договором и могут быть ежемесячными, ежеквартальными, ежегодными, одновременно с погашением суммы основного долга и т. д. При отсутствии в кредитном договоре регламентации порядка начисления процентов в случае спора между сторонами суды руководствуются Положением Центрального банка России «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета» от 26 июня 1998 г. N 39-П (с изменениями от 24 декабря 1998 г.).
Статья 15 Закона регламентирует особенности погашения целевого жилищного займа. Необходимо обратить внимание на то, что речь в данном случае идет не о возврате денежных средств, предоставленных по договору целевого жилищного займа, а о погашении займа, т. е. аннулировании обязательств участника НИС по возврату заемных средств.
Погашение осуществляется уполномоченным федеральным органом при возникновении у получившего целевой жилищный заем участника НИС определенных обстоятельств:
— оснований возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, указанных в ст. 10 Закона. Поскольку заем предоставляется в пределах средств, учтенных на именном накопительном счете участника НИС, постольку при наличии ранее указанных оснований уполномоченный федеральный орган фактически будет производить зачет встречных требований в целях погашения займа;
— в случае исключения участника НИС в связи с гибелью или смертью, признанием безвестно отсутствующим или объявлением умершим (ст. 12 Закона).
Часть 2 ст. 15 Закона устанавливает правила погашения целевого жилищного займа при досрочном увольнении участника НИС с военной службы, если у него не возникли основания, предусмотренные пп. 1 и 2 ст. 10 Закона. В этом случае:
— начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа. Процентный доход по целевому жилищному займу является доходом от инвестирования, который аккумулируется уполномоченным федеральным органом для их последующего учета на именных накопительных счетах участников НИС в целях их жилищного обеспечения. Проценты начисляются на сумму остатка задолженности по целевому жилищному займу;
— уволившийся участник НИС обязан возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы в погашение целевого жилищного займа, а также уплатить проценты по этому займу ежемесячными платежами в срок, не превышающий десяти лет с момента увольнения. Днем увольнения с военной службы считается день исключения военнослужащего из списков воинской части (организации).
Целевой жилищный заем может погашаться досрочно. При продолжении прохождения участником НИС военной службы по контракту после погашения целевого жилищного займа начисления на именной накопительный счет участника производятся на общих основаниях.
