(Ершов О. Г., Мутовкина О.) («Жилищное право», 2011, N 5)
О ГАРАНТИЯХ ЗАЩИТЫ ИНТЕРЕСОВ ЛИЦА, ПЕРЕДАВШЕГО ПОД ВЫПЛАТУ ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
О. Г. ЕРШОВ, О. МУТОВКИНА
Ершов О. Г., канд. юрид. наук, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД РФ.
Мутовкина О., курсант Омской академии МВД РФ.
Развитие частных начал регулирования имущественных отношений предопределяет необходимость осмысления правовых конструкций, которые появились сравнительно недавно. В качестве примера можно обратить внимание на договор пожизненной ренты. В условиях существования административной модели управления экономикой советское гражданское законодательство практически не предусматривало в этой части каких-либо норм, направленных на регулирование отношений, в которых одно лицо передает свое имущество в собственность другому за выплачиваемую в последующем на период дожития ренту. Единственным исключением из этого была норма ст. 253, 254 ГК РСФСР. При продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося по возрасту или состоянию здоровья нетрудоспособным, после передачи в собственность покупателя жилого дома или его части покупатель должен был в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца жизни материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Покупатель при случайной гибели дома должен был нести обязанности, которые были приняты по договору, отчуждение же дома при жизни продавца не допускалось <1>. ——————————— <1> Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.
Несложно заметить, что данное положение закона предусматривало ряд гарантий защиты интересов для продавца. Например, совершенно очевидно, что такими гарантиями можно было считать особую форму существовавшего материального обеспечения, возможность пользования жилищем, запрет на отчуждение дома покупателем, независимость исполнения обязанности по содержанию продавца от состояния жилого дома, возможность расторжения договора по требованию продавца, если покупатель не исполнял обязанности, и другие. Необходимость введения подобных гарантий была обусловлена тем, что в отношениях появлялась так называемая слабая сторона — продавец жилого дома, нуждающаяся в особой заботе и защите. Наверно, это также можно рассматривать как одну из причин, которая способствовала тому, что законодатель попытался выделить рентные отношения в самостоятельный договорный вид и обеспечить их надлежащую правовую регламентацию. Сегодня регулирование рентных отношений обеспечивается нормами главы 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением», объединяющей в себе четыре параграфа, включая положения, касающиеся постоянной, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Вместе с тем, несмотря на сравнительно высокий уровень развития законодательных положений, можно сделать вывод о том, что они пока недостаточно защищают интересы лица, которое передало свое жилое помещение под выплату пожизненной ренты. В юридической литературе специалистами справедливо обращается внимание на то, что плательщики ренты совершают различные противоправные действия против получателя ренты, включая завладение жильем путем убийства в случае преступного наследования. Рассматривая гарантии защиты получателя ренты, делается вывод о том, что гражданское законодательство не позволяет применить нормы об отмене дарения в рентных отношениях, если имущество было передано под выплату ренты безвозмездно <2>. Основной аргумент сводится к тому, что такой подход противоречит природе рентных отношений <3>. ——————————— <2> Ситдикова Л. Б., Токарева К. Г. Криминальная рента // Российский следователь. 2009. N 21. <3> Никифорова Е. И. Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. N 4.
В связи с этим необходима разработка и осмысление иных механизмов защиты. Например, предлагается снижать возможные риски при заключении договора ренты через устранения всякого сомнения в дееспособности сторон, формирования их воли при заключении договора, избегать по возможности заключения сделки через представителя и др. <4>. ——————————— <4> Ситдикова Л. Б., Токарева К. Г. Алеаторный характер договора ренты // Юрист. 2009. N 10.
Безусловно, данные меры могут оказать позитивное воздействие на решение вопроса о защите лица, которое передало свое жилое помещение под выплату пожизненной ренты. Однако нельзя забывать, что гражданское законодательство также может и должно содержать нормы, которые носят превентивный характер, сдерживая в данном случае плательщика ренты от правонарушения. Такие нормы фактически должны образовывать гарантии защиты без судебного вмешательства. Обращаясь к анализу позитивного нормативного материала, гарантии защиты получателя пожизненной ренты вполне усматриваются. Во-первых, договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку под выплату ренты передается жилое помещение как объект недвижимости, то договор также подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделки предполагает, что нотариус, осуществляя свою деятельность в целях защиты прав и охраняемых законом интересов обратившихся лиц, обязан разъяснить права и обязанности, которые могут возникнуть у обратившегося после заключения сделки. На это указывают нормы ст. 1, 16, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате <5>. В соответствии со ст. 13, 19, 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» поступившие на регистрацию договоры и иные документы проходят обязательную правовую экспертизу на предмет соответствия действующего законодательства. При выявленных в процессе экспертизы несоответствиях представленных договоров и иных документов положениям действующего законодательства регистрация приостанавливается, а в случае неустранимых нарушений документы и договоры возвращаются заявителю <6>. ——————————— <5> Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 // Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст. 357. <6> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Во-вторых, поскольку под выплату пожизненной ренты передается объект недвижимости, получатель в обеспечении обязательства плательщика ренты приобретает право залога на переданный объект (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Это означает, что если плательщик ренты ненадлежащим образом будет исполнять свои обязательства, то получатель пожизненной ренты вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного объекта недвижимости путем реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 334, ст. 350 ГК РФ). Более того, в развитии диспозитивных начал регулирования отношений условиями договора пожизненной ренты может быть предусмотрено, что получатель рентных платежей сохраняет право пожизненного пользования переданным под выплату ренты жилым помещением. Проблема заключается в том, что указанные гарантии пока недостаточны. Необходимо отметить, что этим успешно пользуются недобросовестные риелторские компании, предлагая на рынке недвижимости заключение договоров пожизненной ренты, которые не сопровождаются какими-либо криминальными отношениями, но позволяют таким компаниям извлекать прибыль в ущерб интересам получателя ренты. В качестве примера обратим внимание на следующую ситуацию. Создается общество с ограниченной ответственностью с минимальным размером уставного капитала, которое предлагает заключить, как правило, лицам пенсионного возраста договоры пожизненной ренты на период дожития. Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений в этой части, и общество с ограниченной ответственностью выступает плательщиком ренты. Однако в условиях договора указывается, что «размер ренты определяется в соответствии с гражданским законодательством». Происходит некая коллизия. С одной стороны, определение размера ренты является существенным условием договора, без согласования которого договор не может считаться заключенным, с другой — законодательство позволяет при формировании условий договора указывать не конкретную сумму, а устанавливать способ определения цены, в том числе ссылаясь, если такая возможность есть, на гражданское законодательство. Особенность в том, что при подписании договора получатель будущей ренты не имеет точной информации о ее размере. К сожалению, такую информацию не всегда дает нотариус, который удостоверяет сделку. Причина в том, что в настоящее время в основном деятельность осуществляют частные нотариусы и источником их финансирования являются денежные средства, полученные за совершение нотариального действия (ст. 22, 23 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Получается, что, если нотариус детально разъяснит права и обязанности по сделке, лицо, скорее, откажется от ее заключения и частный нотариус не сможет взыскать нотариальный тариф. Когда договор пожизненной ренты и сопроводительные документы попадают на государственную регистрацию, то при проведении правовой экспертизы не обращается внимание на то, что положения п. 2 ст. 597 ГК РФ, которые определяют минимальную ежемесячную ренту в виде одного минимального размера оплаты труда, признаны не соответствующими Конституции РФ. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. N 11-П «По делу о проверки конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А. Ф. Кутиной и А. Ф. Поварнициной» указывается, что пока не принят закон об индексации сумм по денежным обязательствам с учетом уровня инфляции. При отсутствии механизмов увеличения базовой суммы минимального размера оплаты труда нарушается конституционно-правовая природа отношений, регулируемых договорами пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Исходя из принципа конституционной сдержанности, Конституционный Суд РФ посчитал возможным установить, что положения ч. 2 ст. 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» утрачивают силу с момента введения нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять не позднее 1 июля 2009 г. <7>. Однако новое правовое регулирование до сих пор не принято. ——————————— <7> СЗ РФ. 2008. N 51. Ст. 6205.
После нотариального удостоверения и государственной регистрации договора пожизненной ренты получателю ренты достаточно сложно через решение суда признать сделку недействительной, ссылаясь на заблуждение. В соответствии со ст. 178 ГК РФ недействительной может быть признана сделка, которая совершена под влиянием заблуждения, которое имеет существенное значение, в частности относительно природы сделки либо тождества или таких качеств предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению. Получатель ренты осознает, что подписывает в присутствии нотариуса именно договор ренты, а не дарения, мены и т. п. Размер выплачиваемой ренты не относится к условию о предмете, поскольку определяет условие о цене. Также получатель ренты не может обратить взыскание на заложенное жилое помещение, поскольку общество с ограниченной ответственностью как плательщик ренты по договору исполняет надлежащим образом обязательство по выплате ренты. Даже если нарушение исполнения обязательства по выплате ренты все же произошло, то обращение взыскания на жилое помещение возможно только тогда, когда размер требований получателя ренты как залогодержателя будет соразмерен стоимости предмета залога (п. 2 ст. 348 ГК РФ). Получатель ренты сохраняет право пользования жилым помещением по условиям договора. Однако, исходя из природы рентных отношений, общество с ограниченной ответственностью как плательщик ренты становится собственником жилого помещения, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Учитывая, что пока законом не установлены, как ранее, ограничения на отчуждение жилого помещения, собственник вправе его продать. При заключении договора купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает право покупателю требовать уменьшения цены. Особенность в том, что общество с ограниченной ответственностью как собственник жилого помещения заранее извещает покупателя о том, что жилое помещение обременено правом получателя ренты и предлагает приобрести такое помещение в половину цены. Выгода такой сделки для покупателя очевидна. Несмотря на то что после передачи жилого помещения переходит и обязанность выплачивать ренту, такая обязанность ограничена сроком жизни получателя ренты. Может оказаться так, что получатель в скором времени уйдет из жизни, например в связи с возрастом, состоянием здоровья. Это означает, что у собственника прекратится обязанность по уплате ренты и жилое помещение он фактически приобретает в половину рыночной цены. В то же время собственник может еще раз распорядиться этим жилым помещением путем продажи, например, по более высокой в сравнении с первоначальной цене. Получается, что общество с ограниченной ответственностью, которое первоначально заключило договор пожизненной ренты, после отчуждения жилого помещения теряет обязанность уплаты ренты, по сути, фактически освобождается от обязательств. Это позволяет применить положения п. 2 ст. 61 ГК РФ о добровольной ликвидации юридического лица по решению учредителей либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Отсутствие кредиторской задолженности позволяет оставшееся у юридического лица имущество передать своим учредителям. Денежные средства, которые получила организация от продажи жилого помещения, обремененного пожизненной рентой, необходимо рассматривать как имущество, полученное от своей деятельности, за вычетом налогов. Именно это имущество и подлежит передаче. В последующем ликвидация считается завершенной после внесения записи налоговыми органами в Единый государственный реестр юридических лиц. Особенность в том, что становится невозможным применение п. 2 ст. 586 ГК РФ о субсидиарной или солидарной ответственности лица, которое передало обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, если последнее нарушает условие договора о выплате ренты. Такой вывод становится очевидным, поскольку после ликвидации общества с ограниченной ответственностью отсутствует субъект ответственности, который передал обремененное рентой недвижимое имущество. В принципе, вместо юридического лица как первоначального плательщика пожизненной ренты может быть и индивидуальный предприниматель. Но поскольку присутствует здесь риск применения ст. 24 ГК РФ о полной имущественной ответственности, конструкция общества с ограниченной ответственностью с минимальным размером уставного капитала в десять тысяч рублей и риском убытков в пределах доли, внесенной в уставный капитал, выглядит для хозяйствующих субъектов более привлекательной. Таким образом, гарантии защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение, в условиях существующего гражданского законодательства нуждаются в более глубоком осмыслении и дальнейшем развитии. Основной причиной такого развития, полагаем, является то, что изначально предполагаемая природа фидуциарных рентных отношений не соотносится с их последующей коммерциализацией. Если право есть основа справедливости, то совершение несправедливо, когда лицо, передавшее под выплату пожизненной ренты жилое помещение, получает очень незначительное содержание, по сути, не имея нормальной компенсации за потерю права собственности на такое помещение. И, напротив, для плательщика пожизненной ренты создаются условия для получения сверхприбыли без особых трудовых и производственных затрат. Возможным направлением дальнейшего совершенствования гражданского законодательства в целях устранения подобной несправедливости может стать возврат к ранее существовавшему запрету на отчуждение жилого помещения плательщиком ренты при жизни получателя. Также следует положительно оценивать в рамках проводимой реформы гражданского права предложения о существенном увеличении размера уставного капитала хозяйственных обществ. В этом случае плательщик ренты как юридическое лицо будет регистрироваться как хозяйственное товарищество, в котором предусмотрена субсидиарная ответственность учредителей по обязательствам организации, в данном случае — по уплате ренты. Возможно, следует пересмотреть подход со стороны налоговых органов, когда юридическое лицо как бывший плательщик пожизненной ренты ликвидируется в добровольном порядке при отсутствии кредиторской задолженности.
——————————————————————
Интервью: Мошеннические схемы в сфере недвижимости («Жилищное право», 2011, N 5)
Кор.: Являются ли, на Ваш взгляд, полноценными и эффективными законы в сфере рынка недвижимости? — Прежде чем говорить о совершенстве законодательства, регулирующего рынок недвижимости, необходимо обозначить круг нормативно-правовых документов, касающихся данной сферы. Хотелось бы отметить основные Федеральные законы: от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости». Особое внимание хотелось бы уделить долевому строительству, потому что уже на протяжении нескольких лет это уязвимое место в сфере недвижимости. Постоянно создаются организации обманутых дольщиков. На практике, к сожалению, до принятия данного Федерального закона механизм регулирования проблемных моментов и восстановления прав, утраченных в результате мошеннических действий, был не отлажен. Целенаправленнее и результативнее привлекать руководителей организаций именно к уголовной ответственности — так взыскать денежные средства получается гораздо эффективнее, нежели посредством исполнительного производства в процессе удовлетворения иска в гражданском процессе. Приведу пример. Был заключен договор строительства, фирма-организация выступала подрядчиком у застройщика. Потом она выступала субподрядчиком, перепродавала стройматериалы, перезаключала договоры. В основном покупатели были приезжие. Реального контроля за строительством не было, и, когда приехали на место, оказывается, что ни дома, ни организации — ничего нет. Договор расторгли, подали иск. Доверитель начал добросовестно писать во все инстанции. Многочисленные судебные тяжбы длились долгое время и в итоге ни к чему не привели. Директора организации осудили за мошенничество, по нескольким эпизодам, естественно. Удалось взыскать компенсацию за те денежные средства, которые были внесены в качестве авансового взноса долевого участия в строительстве многоквартирных домов, только в порядке предъявления гражданского иска в уголовном процессе. Те лица, которые начинали судебные тяжбы просто в гражданском процессе, ничего не получили. В уголовном судопроизводстве суд им отказывает, потому что данный факт уже доказан в гражданском судопроизводстве. Это называется двойным обогащением. Поэтому у тех, кто выиграл иски в гражданском процессе, надежда только на судебных приставов как на рычаг исполнения решения суда. Судебные приставы отписываются, что никакого имущества нет, хотя директор в это время покупает иномарки. Но по Гражданскому кодексу РФ он как физическое лицо не отвечает по долгам общества. Естественно, впоследствии все имущество было признано «приобретенным мошенническим путем», но к гражданскому процессу это не имеет никакого отношения. Реально у организации денег нет. Далее налагаются аресты на счета — деньги не проходят, но они проходят у других организаций-субподрядчиков. Кто в ответе за все это? Если не директор, то кто же? Неизвестно. Стоит сказать, что администрация обязана выдавать участки и контролировать долевое использование на этом участке. Но в итоге, как оказалось, нигде не прописано, что именно администрация обязана контролировать. Было видно, что судебные приставы отписываются. Но на тот момент действовал Федеральный закон о судебных приставах, в котором была четкая градация действий, которые судебные приставы должны осуществлять в первую очередь. Если бы тогда можно было сразу на все наложить арест, вполне возможно, удалось бы достичь каких-то результатов. Но к началу последней стадии действий приставов все активы уже были выведены. Человек остался без денег, нервов, и при этом никто ни в чем не виноват. Сегодня в Законе о долевом строительстве все прописано четко, процесс подачи иска о признании бездействия должностных лиц начинается раньше, привлекаются судебные приставы и администрация.
Кор.: А если бы в тот момент работал данный Закон, как бы пошло дело? — Во-первых, каждая долевая сделка регистрируется в госреестре, а значит, уже существует договор купли-продажи. В нем много ответственных лиц. Четко разделены границы, определены рамки ответственности, круг субъектов, подлежащих ответственности. Уже можно что-то добиться. Да, конечно, схемы вывода денег найти можно, но сделать это довольно проблематично. Каждая организация возлагает на себя ответственность, регистрируя данные сделки. Остается подписать договор купли-продажи и приходно-кассовый ордер. Но все равно Закон охватывает не весь спектр проблем, и дополнять его нужно обязательно. Следует ужесточить уголовное наказание, четко определить круг лиц: риелторов, ответственных лиц, директоров организаций и строительных компаний, которые могут выступать субъектом данного преступления. Как известно, сейчас у нас юридические лица не являются субъектом преступления. Но тем не менее нужно восстанавливать свои права через уголовное дело. Гражданское судопроизводство — это долго, затруднительно и затратно. Кроме того, можно установить монополию государства по контролю за риелторскими организациями.
Кор.: Сейчас как раз разрабатывается Закон о риелторской деятельности, каково Ваше мнение на этот счет? — Давно надо было это сделать. Ввести жесткие лицензии, установить ответственность. Налоговые проверки, проверки финансово-экономической деятельности должны быть четко регламентированы. Необходим реестр риелторских организаций, какие-то объединения, иначе говоря, саморегулируемый механизм. Реальный механизм ответственности. Реальный контролирующий орган. Требуется также разработать механизмы воздействия на эту организацию. Чтобы зарегистрировать риелторскую фирму, необходимо сделать первоначальный взнос, который в процессе деятельности фирмы будет постоянно расти и играть роль своеобразного стабилизационного фонда. Конечно, покрыть все издержки он не сможет, но хотя бы что-то можно будет получить.
Кор.: Какие еще распространенные виды мошенничества Вы можете назвать? — Если говорить о скрытых рисках, которые невозможно выявить сразу, сюда можно отнести продажу недвижимости после вступления в наследство. После того как объявляются наследники, свидетельство выдается в течение полугода. Затем квартира продается. Допустим, два брата — один живет за границей, другой в России — вступают в наследство. Второй брат приезжает из-за границы и узнает, что нотариус не уведомил его о том, что квартира продана. Что в этом случае делать? Наследник поднимает документы, подает в суд, и сделку признают недействительной. Но, по сути, она действительна. Вы ведь добросовестно просмотрели документы, проверили квартиру. Здесь имеет место двойная практика: некоторые суды признают такую сделку недействительной, а другие — не признают. Если говорить о процедуре создания фирм-однодневок, то сейчас этот вид мошенничества не очень распространен. Еще бывает, что человек продает квартиру, а через некоторое время подает иск в суд и говорит: «Извините, я на тот момент был невменяем». На вид абсолютно адекватный человек, но у него есть справка из психоневрологического диспансера. И тут уже ничего не докажешь. Если к тому же в договоре вписана не полная стоимость квартиры (чтобы избежать уплаты налогов), то решением суда компенсируется только та сумма, которая указана в договоре. Это тоже случай, который сразу не предусмотришь. По ипотеке схемы, в принципе, такие же — это признание договора купли-продажи недействительным в связи с невменяемостью лица или объявлением наследников. Еще одна очень распространенная схема — это продажа одной квартиры нескольким лицам. При этом никто не запрещает доставать дубликат документов. Допустим, заключается предварительный договор купли-продажи, вносится задаток. Нужно смотреть, что прописано в договоре — задаток или аванс. Потому что задаток возвращается, а авансовая сумма не должна превышать 1/3 стоимости квартиры. В данном случае мошеннические действия направлены на заключение предварительного договора купли-продажи с несколькими лицами. По сути, документы в порядке, серьезная организация, имеет офис в центре. После успешного завершения такого рода афер данная компания сворачивается и исчезает в неизвестном направлении. А дальше разбирайтесь, как хотите. Еще хотелось бы остановиться на покупке доли в квартире. Есть вероятность того, что жизнь в этой квартире будет невыносимой, в итоге человек будет вынужден бежать и продать свою долю за бесценок. Ко всему нужно подходить с особой настороженностью, выяснить, не обременено ли имущество, не наложен ли на него арест либо взыскание, не заложено ли оно за долги. Все это может неожиданно всплыть, когда к человеку придут из банка. Все эти документы должна предоставить риелторская организация, чтобы потом было с кого спросить. Но если покупатель на чем-то прокололся и какие-то моменты не учел, риелтор разведет руками. Он все документы предоставил, поэтому не причем.
Кор.: На что нужно обращать внимание, когда заключаешь сделку? — При заключении сделки в первую очередь на все имеющиеся документы на квартиру. Следует проверять их достоверность и досконально изучать на предмет наличия выселенных членов семьи, не находится ли кто-то в местах лишения свободы. Они имеют право на жилье.
Кор.: При оформлении возникают определенные трудности, если в квартире прописаны лица, не достигшие 18-летнего возраста. Их нельзя выписать? — Да. До достижения 18 лет ребенка выписать невозможно, даже если представляются документы, что ему есть, где жить. В данной ситуации для совершения сделки необходимо разрешение органа опеки и попечительства, чтобы не нарушить права несовершеннолетних жильцов. При получении экспликации БТИ большие проблемы могут возникнуть, если в квартире была проведена перепланировка. Кроме того, в обязательном порядке потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на продажу и квитанции об уплате налога на недвижимость. Особое внимание хотелось бы уделить переходу права собственности. Для этого берется выписка из ЕГРП — в ней все будет указано. Настороженность должно вызвать большое количество собственников либо то, что по каким-то основаниям квартира была подарена, поскольку сделку по дарению тоже можно признать недействительной.
Кор.: Существует ли какая-то определенная методика, как распознать мошенника? — Приведу такой пример. Люди приходят заключать договор о долевом строительстве или договор купли-продажи квартиры, которая вот-вот будет введена в эксплуатацию. Они хотят заключить договор с субподрядчиком. На что нужно смотреть? На договор о субподряде (следует попросить показать, на основании чего он является субподрядчиком), на правоустанавливающие документы, устав и свидетельство о регистрации. Если вам начинают говорить: «Да у нас все в порядке», это должно насторожить. Хорошо, когда в качестве посредника выступает риелтор. Но если это договор с субподрядчиком, у которого еще 20 субподрядчиков и с каждым заключен такой же договор на эту квартиру, что тогда делать? Получается ничего, и искать данного гражданина можно где угодно. К данному вопросу нужно подходить очень серьезно и пользоваться проверенными схемами.
Кор.: Какую оценку Вы бы дали формам жилищно-коммунального управления (ТСЖ)? Существуют ли здесь какие-то мошеннические схемы? Насколько эффективны законы по ТСЖ? — Естественно, проблемы существуют и в данной сфере. В первую очередь следует отметить, что ТСЖ как товарищество собственников жилья состоит из выборного органа жильцов, но могут приглашаться и сторонние организации. Заинтересованное ТСЖ выберет своих жильцов. Если же это сторонние организации, то это немалый денежный оборот. Возникает вопрос: что нужно делать, какие хозяйственные работы, ремонт? Предположим, мы имеем управляющую организацию, ТСЖ, лицо, которое занимает должность управляющего. Схема вывода денег следующая. Существуют ТСЖ «Альфа» и ООО «Альфа». Директор ТСЖ фактически является и директором ООО. Получается, мы собираем деньги с жильцов, проводим их через ТСЖ. Между ТСЖ и ООО заключен договор на выполнение производственных работ. Деньги поступают, акты выполненных работ подписываются, привлекаются специалисты. Но когда по каким-то причинам приходит другое руководство ТСЖ и поднимает документы, выясняется, что ничего не делалось вообще. Нанесен огромный ущерб системам отопления, водоснабжения, никакой ремонт не проводился. В итоге схема вывода денег сработала. Мы заключили договор, вы выполняете работу, мы подписываем акт. По договору все хорошо, работы выполнены, претензий нет. Поэтому при смене управляющих нужно обязательно проводить аудит, который выявит проблемы, которые впоследствии могут вылиться в уголовное дело. Это позволит избежать трудностей в процессе доказательства, ведь все претензии должны предъявляться в письменном виде, а каждый шаг подкреплен документом. Если что-то не устраивает, следует вызывать экспертов, которые дадут заключение. Только потом можно проводить ремонт. На основании этого заключения можно будет что-то доказать в суде. Возможно, ТСЖ и лучшая форма управления, чем ЖКХ, потому что сами жильцы могут контролировать состояние дома, услуги, тарифы. Но в данном случае тоже должен быть четко отрегулирован момент ответственности. Необходим сторонний контролирующий орган.
Кор.: Когда создаешь ТСЖ, что нужно учитывать в первую очередь? — ТСЖ — некоммерческая организация. Создать ее может любой. Однако при этом необходимо созвать жильцов и спросить, нужно ли им это. Предстоит заключить договоры с водо-, газоснабжающими и прочими коммунальными организациями. Товарищество должно быть полностью легитимно. Чтобы не отключили газ, воду и прочее, все должно быть четко регламентировано. Выбирается управляющий орган, назначается директор, к которому можно обратиться, если возникнут проблемы. Сейчас люди стучатся в открытые двери, но все разводят руками. Чиновнический аппарат сильно разветвлен, отговорки для населения придуманы давно и явно используются.
Кор.: Существуют ли мошеннические схемы в ТСЖ, когда, скажем, не сторонняя организация, а сами жильцы занимаются нечистыми делами? — Существуют. Когда создается ТСЖ нового жилищного комплекса, в нем тоже есть схемы вывода денег. Например, большие начисления коммунальных платежей. Ведь когда по копеечке капает, никто особо не возмущается. Как говорится, копеечка рубль бережет. За всем не уследишь, но контролировать нужно. По идее ТСЖ лучше, если во главе стоят люди ответственные и если к тому же они ваши соседи. В ЖЭК и РЭО это никому не нужно. Человек, живущий в этом же доме, заинтересован в организации, обеспечении коммунальных услуг, в хорошем внешнем виде дома и т. п.
