(Кособродов В. М.) («Законодательство и экономика», 2011, N 9)
К ВОПРОСУ О ПРЕДМЕТЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
В. М. КОСОБРОДОВ
Статья кандидата юридических наук, доцента кафедры гражданского права Российской академии правосудия Минюста России В. М. Кособродова посвящена особенностям определения предмета договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. На основании проведенного анализа автор делает вывод, что предмет договора аренды земли имеет свою специфику, которая влияет на плату и субъективные права и юридические обязанности сторон.
Предмет договора относится к его существенным условиям. В доктрине гражданского права под предметом понимаются вещи материального мира, относительно которых могут возникать гражданские права и обязанности. Статья 607 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие свои натуральные свойства в процессе их использования, т. е. непотребляемые. Под вещью понимается предмет материального мира, удовлетворяющий потребности людей, по поводу которого могут возникнуть гражданские права и обязанности. Ими являются как предметы материальной и духовной культуры, т. е. продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, — земля, полезные ископаемые, растения и т. д. Индивидуально-определенными являются прежде всего уникальные, т. е. единственные в своем роде вещи. Но уникальность, однако, не составляет обязательное условие для признания той или иной вещи индивидуально-определенной. Предметы, находящиеся в общей массе (например, земельный участок в поле), становятся индивидуально-определенными, как только оказываются тем или иным образом отграниченными, выделенными из других земельных участков. Таким образом, можно сказать, что земельный участок становится индивидуально-определенным благодаря конкретным условиям гражданского оборота <1>. ——————————— <1> Иоффе О. С. Советское гражданское право. М.: Юридическая литература, 1967. С. 249.
Земельный участок в статье 130 ГК РФ рассматривается как недвижимое имущество, т. е. объект, перемещение которого без нанесения несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В литературе установленный специальный правовой режим для земли трактуется по-разному. По мнению Ю. Г. Жарикова и М. Г. Масевича, отношение земли к недвижимости объясняется важностью для экономики страны, так как она составляет наиболее ценный объект <2>. Л. В. Щенникова считает, что земельный участок наряду с другими объектами недвижимости требует установления особого правового режима для обеспечения устойчивости прав на это имущество <3>. У. Меттен отмечает: различные правовые системы едины в том, что земля является важным объектом, поскольку составляет наибольшую материальную ценность <4>. ——————————— <2> Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: Прогресс, 1997. С. 113. <3> Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М.: Норма, 1996. С. 98. <4> Маттен У. Основные концепции права собственности. М.: Проспект, 1999. С. 127.
Следует согласиться с Н. А. Сыродоевым: недвижимым имущество может быть в силу назначения или по природе. По его мнению, определение «перемещение, которое без несоразмерного ущерба их назначению» весьма уязвимо. Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и вообще без всякого ущерба их назначению. При таких обстоятельствах происходят ликвидация недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. Такие объекты относятся к недвижимости по назначению. Земля же обладает такими уникальными свойствами, как неперемещаемость, неуничтожаемость, несоздаваемость. Она действительно недвижима по природе. В силу отмеченных свойств она может придавать объектам недвижимости по назначению конкретную и притом постоянную адресность <5>. Это свойство земли и обеспечивает необходимость ее специальной регистрации как недвижимости. ——————————— <5> Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 28, 29.
При аренде земель сельскохозяйственного назначения объектами могут быть прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе находящиеся в долевой собственности. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти данные в договоре не указаны, условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В соответствии со статьей 20 Земельного кодекса РФ юридические лица (кроме государственных органов, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, а также казенных предприятий, за которыми сохранено право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (п. 1 ст. 20), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, были обязаны до 1 января 2004 г. переоформить его на право аренды или приобрести земельный участок в собственность. Сдача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов <6>. Арендатору предоставлены широкие правомочия распоряжения, в том числе право сдачи участка в субаренду без согласия собственника, только с уведомлением его, если иное не предусмотрено договором. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше пяти лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). ——————————— <6> Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.
Для заключения договоров по передаче в пользование обособленных природных объектов в большинстве случаев требуется лицензия (разрешение). Собственники земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ и ст. 608 ГК РФ). Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственниками сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Из статьи 606 и пункта 2 ст. 615 ГК РФ, а также из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель передает арендатору (нанимателю) имущество, в том числе земельный участок, за плату не только во временное владение и пользование или во временное пользование, но и во временное распоряжение. Согласно статье 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и их части. Часть 2 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком понимает часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иностранные граждане и лица без гражданства могут быть арендаторами земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ (п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Согласно пункту 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства — собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на их аренду. Это право реализуется в порядке, установленном в статье 35, и в соответствии с пунктом 1 ст. 22 ЗК РФ (п. 5 ст. 35 ЗК РФ). В соответствии с пунктом 5 ст. 35 ЗК РФ Президент РФ вправе установить перечень видов зданий, строений и сооружений, на которые это правило не распространяется. Однако не все земельные участки являются объектами аренды. Так, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды. Земли, полностью изъятые из оборота, а также ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ. Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень приведен в п. 4 ст. 27). Ограничены в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (их перечень приведен в п. 5 ст. 27). В ранее действующих нормативных актах земельный участок как объект земельных отношений не упоминается. В литературе это положение объясняется непоследовательностью земельного законодательства <7>. Представляется, дело не только в этом. Установив определенные правомочия субъектов на земельные участки, государство ограничивает свои права на него. ——————————— <7> Быстров Г. Е. Комментарий к Земельному кодексу РФ. М., 2002. С. 583, 584.
В литературе высказано мнение, что в современных условиях земля является все в большей степени результатом человеческой деятельности. «Земля не может характеризоваться только как природный ресурс, — пишет Э. Н. Павлов, — а становится капиталом, постоянно воспроизводимым одновременно с производством сельскохозяйственной продукции» <8>. Арендатор заинтересован в увеличении земельного капитала хозяйства путем улучшения почвы, осушения, сохранения ее биологического равновесия и санитарного состояния. ——————————— <8> Павлов Э. Н. Аграрное право и право собственности во Франции // Советское государство и право. 1988. N 7. С. 21.
Получение земельного участка в натуре свидетельствуется государственным актом на право частной собственности. Акт вручается гражданину взамен сертификата, который передается государственной администрации района. Право собственности на земельный участок возникает после того, как землеустроительные организации установят межи земельного участка в натуре и получат документы, свидетельствующие об имеющемся праве. Индивидуализация может осуществляться разными способами: указанием места нахождения, точным наименованием. По индивидуальному обязательству только указанный в договоре предмет лежит в основе исполнения обязательства. Никакой другой, хотя он был бы совершенно однороден и равноценен с данным, не может быть представлен во исполнение соглашения. Практически все необходимые сведения, индивидуализирующие земельный участок, можно получить из Государственного земельного кадастра. Он является единой государственной системой, устанавливающей процедуру признания факта возникновения или прекращения права собственности и права пользования земельным участком, а также содержит совокупность сведений, документов об их месте расположения и правовом режиме. Первое характеризует земельный участок по площади и составу угодий, второе — природные и приобретенные свойства, влияющие на плодородие земли и степень ее загрязнения. Государственный земельный кадастр ведется уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам земельной реформы. Поземельные книги существуют практически во всех развитых странах. В ФРГ они основываются на результатах обмеров, проводимых кадастровыми ведомствами, и входят в компетенцию участковых судов с целью защиты прав собственников от злоупотреблений со стороны государства. Ведение поземельных книг не является функцией сотрудников административных органов, обязанных подчиняться вышестоящим организациям. Они ведутся независимыми судьями и компетентными служащими этих органов. Все земельные участки, за исключением находящихся в собственности государства и практически изъятых из оборота (дороги, каналы), подлежат регистрации в поземельных книгах <9>. ——————————— <9> Бергман В. Проблемы гражданского и предпринимательского права в Германии. М.: БЕК, 2001. С. 346.
Таким образом, предмет договора аренды земли имеет свою специфику, влияющую на плату, субъективные права и юридические обязанности сторон.
Библиография
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Бергман В. Проблемы гражданского и предпринимательского права в Германии. М.: БЕК, 2001. Быстров Г. Е. Комментарий к Земельному кодексу РФ. М., 2002. Витрянский В. В. Договор аренды. Законодательство: документы и комментарии. М.: Право и закон, 2001. Витрянский В. В. Договор аренды // Закон. 2000. N 11. Германское гражданское уложение. Германское право. Пер. с нем. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. (Часть 1. Гражданское уложение) (Серия: «Современное зарубежное и международное частное право»). Жариков Ю. Г. Концепция развития земельного законодательства. Сб. «Правовая реформа: концепции развития Российского законодательства». М., 1995. Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: Прогресс, 1997. Забелишанский А. В. Некоторые вопросы современной концепции земельного права // Вестник МГУ. 1995. N 6. Иконницкая И. А. Тенденция развития земельного законодательства российской Федерации // Государство и право. 1992. N 10. Иконницкая И. А. Аренда земли и совершенствование земельного законодательства // Советское государство и право. 1989. N 7. Иконницкая И. Аренда как правовая форма использования земель в современный период: понятие, особенности, юридическая природа // Право Украины. 2000. N 1. Иконницкая И. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения // Предпринимательство, хозяйство и право. 2000. N 7. Павлов Э. Н. Аграрное право и право собственности во Франции // Советское государство и право. 1988. N 7. Пандаков К. Г., Черноморец А. Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. 3-е изд., испр. и доп. Саратов: Научная книга, 2004. Сыродоев Н. А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. N 4. Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. Шульга М. В. Актуальные правовые проблемы земельных отношений в современных условиях. Харьков: Прапор, 1998.
