СДЕЛКА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: КОГО ЗВАТЬ НА ПОМОЩЬ — РИЕЛТОРА
ИЛИ ЮРИСТА?
Т. А. ЕРМАК
Ермак Тимофей Андреевич, адвокат, руководитель проекта, юридическая фирма «Защита недвижимости».
Договорные отношения в сфере недвижимости приобретают все более динамичный характер, что обусловлено эффективностью использования недвижимости в качестве инструмента инвестиционной политики хозяйствующих субъектов и физических лиц. В статье приводятся актуальные рекомендации о том, какие действия желательно предпринять при совершении сделок с недвижимостью.
Transaction with immovable property: who can help — estate agent or lawyer?
T. A. Ermak
Contractual relations in the sphere of immovable property acquire more and more dynamic character, this situation ist conditioned by efficiency of use of immovable property as an instrument of investment policy of economic subjects and natural persons. The article presents topical recommendations with regard to what should be done in conclusion of transactions with immovable property.
Каждый, кто сталкивался с вопросом приобретения или продажи недвижимости, знает, что найти объект, подыскать покупателя и совершить юридическое оформление сделки поможет агентство недвижимости или риелтор. Но сейчас на юридическом рынке все большее распространение получили юридические компании, специализирующиеся на юридическом сопровождении сделок с недвижимостью. В их штате есть профессиональные юристы, которые оказывают соответствующую правовую помощь гражданам и юридическим лицам.
Так чем же отличаются такие услуги от услуг риелтора? И к кому же лучше обратиться за помощью?
Отвечая на данные вопросы, мы должны прежде всего разобраться, а что же представляет собой сопровождение сделки с недвижимым имуществом и что нужно знать и уметь людям, которые будут оказывать вам соответствующую услугу?
Любая сделка с недвижимостью включает в себя несколько этапов. Проще всего рассмотреть данные этапы на примере сделки купли-продажи недвижимости, например покупки загородного дома.
Прежде всего, происходит подбор объекта. Это первый этап сделки. Покупатель обычно делает это самостоятельно, пользуясь рекомендациями знакомых, Интернетом, объявлениями в печати или иной рекламой. Подбор объекта можно также поручить агентству недвижимости. Мы прекрасно понимаем, что для осуществления подбора объекта, его осмотра, предварительных переговоров с продавцом, в том числе и о цене, не нужны специальные юридические познания. С такой работой можно справиться самостоятельно. Агентства недвижимости смогут вам помочь только в выборе предложений, техническом подборе нужного загородного дома и организации просмотра объекта. Кому-то проще оплатить данные услуги, а кто-то подбирает свою будущую собственность самостоятельно.
Но вот подходящий объект выбран, цена устраивает и нужно уже переходить непосредственно к организации сделки и ее осуществлению. Тут сразу возникает несколько вопросов: уверены ли вы в том, что выбранный вами объект не имеет юридических проблем и сделка, которую вы совершите, не будет позже поставлена под сомнение самим продавцом или третьими лицами?
К сожалению, большинство агентств недвижимости не сможет вам в полной мере компетентно ответить на данные вопросы. Во-первых, они редко имеют в штате высококлассных юристов, которые смогут оценить юридическую историю объекта и ваши риски, связанные с его приобретением. И во-вторых, что не менее существенно, большинство агентств недвижимости выстраивают свои взаимоотношения с клиентом таким образом, что их главной целью работы становится совершение сделки. Именно после совершения они получают свой гонорар, обычно установленный в процентном отношении от стоимости приобретаемого имущества. В связи с этим агентства недвижимости очень неохотно дают покупателям реальную оценку юридической стороны сделки, так как они заинтересованы в том, чтобы все прошло гладко. Получается, что на данном этапе интересы покупателя и риелтора уже расходятся.
Здесь стоит сказать несколько слов о том, какие услуги оказывают юридические фирмы, сопровождающие сделки с недвижимостью. Многие фирмы анализируют историю объекта, собирают информацию о продавце, получают объективные сведения об объекте недвижимости из государственных реестров, например ЕГРП. Но единицы действительно делают детальную юридическую проработку перед сделкой, вплоть до составления для клиента мотивированного и подробного правового заключения об истории объекта и юридической чистоте предыдущих сделок с ним. Эта правовая работа и составляет второй, и самый важный, этап совершения сделки с недвижимостью.
Правовое заключение обычно включает в себя несколько разделов. Это сведения о продавце, справка об истории объекта недвижимости, правовая оценка сделок с объектом недвижимости, оценка наличия обременений и ограничений в пользовании домом или земельным участком под ним, а также выводы о рисках покупателя.
Отдельно стоит остановиться на вопросе анализа предыдущих сделок и оценки обременений объекта недвижимости. При подготовке такого заключения юристы анализируют документы, касающиеся возникновения первоначального права на земельный участок и дом, документы о переходе права к продавцу объекта и законности регистрации перехода таких прав. При этом юрист использует не только возможности получения соответствующих сведений от продавца, но и собирает сведения из незаинтересованных источников, например из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данная информация имеет большую важность, потому что риск признания сделки недействительной чаще связан с претензиями не продавца недвижимости, а третьих лиц — предыдущих собственников.
Важнейшим вопросом также является отсутствие обременений в отношении приобретаемого объекта: споров о границах земельного участка, судебных споров в отношении недвижимости, залога, а также отсутствие ограничений в пользовании. Юристы проверяют, входит ли земельный участок в особо охраняемые территории, зоны водоотвода, и устанавливают по документам факт отсутствия или наличия под участком газовых сетей и иных объектов, создающих огромные препятствия в полноценном использовании земельного участка.
В выводах дается оценка действительности права собственности продавца, оценка возможных оснований обжалования предыдущих сделок и наличия иных рисков, установленных в ходе правового анализа.
Правовое заключение оформляется письменно и передается покупателю до совершения сделки.
Только после такой скрупулезной и внимательной юридической работы, анализа всех возможных документов, оценки состоятельности продавца и подготовки объективного и обоснованного правового заключения покупатель может быть полностью уверен в том, что он приобретает объект недвижимости с гарантией отсутствия каких-либо юридических проблем в будущем. При этом оплата за такую работу обычно фиксирована и не зависит от конечного результата — состоится сделка или нет. Независимый юрист будет беспристрастно делать свою работу, его задача прежде всего не уговорить покупателя совершить сделку, а дать ему полную информацию о ней, чтобы человек сам принял взвешенное и вдумчивое решение.
Кроме того, для осуществления такой работы нужно иметь высокую юридическую квалификацию, так как даже небольшая юридическая ошибка может иметь далекоидущие негативные последствия. Вот почему люди предпочитают доверять такую работу профессиональным юристам, имеющим соответствующий опыт.
Таким образом, при подготовке к сделке эффективную, а главное — объективную и беспристрастную помощь вам могут оказать прежде всего юристы, а не сотрудники агентства недвижимости. Несомненно, независимый юрист и риелтор могут работать по одной сделке совместно, так как они будут выполнять разные функции и отвечать за разные аспекты перед покупателем. Представляется, что такая связка при совершении сделки с недвижимостью наиболее эффективна.
Третий этап — это совершение непосредственно сделки с объектом недвижимости. Подготовить договор, организовать встречу сторон для его подписания, обеспечить правильность расчетов может и сотрудник агентства недвижимости. Но юрист сделает это более профессионально, быстро и качественно. Подготовка правовых документов, в том числе договоров, также таит в себе немало юридических тонкостей. Агентства чаще всего используют типовую, наработанную ими схему сделки и типовой договор, а юрист может подходить к каждой сделке индивидуально. При совершении расчетов по сделке с использованием депозитария также могут понадобиться анализ и корректировка договора аренды банковской ячейки. Кроме того, нужно оценить, какие документы будут необходимы для осуществления регистрации сделки и прав покупателя на приобретаемый объект в установленном законом порядке, и осуществить при необходимости их подготовку.
На данном этапе покупателю также важно чувствовать, что его интересы надежно защищены, ведь расчеты между сторонами — один из самых ответственных моментов при приобретении недвижимости. Правовые ошибки на данном этапе просто недопустимы. Риелторы обычно справляются со своими функциями и гарантируют сторонам сделки защищенность. Но такая гарантия выглядит условной, так как, напомним, риелтор заинтересован в том, чтобы сделка завершилась. Юрист, напротив, будет до последнего отстаивать интересы своего клиента, используя свои профессиональные навыки, добиваясь его максимальной защищенности.
Четвертый и заключительный этап — регистрация права собственности на объект недвижимости на покупателя в государственном органе, осуществляющем такую регистрацию в установленном порядке. Данную правовую помощь может оказать как юрист, так и сотрудник агентства недвижимости. Если ранее описанные этапы были пройдены профессионально, если договор подготовлен без ошибок, а документы собраны правильно в полном соответствии с требованиями закона, то риск возможных проблем на этапе государственной регистрации сделки сводится к нулю. Многие покупатели и сами юристы обычно доверяют регистрацию сделок риелторам или специальным людям — «регистраторам», работающим в агентстве или по договоренности с ним. Это экономит деньги клиента на юридических услугах. Но стоит отметить наметившуюся тенденцию: все больше людей доверяют регистрацию своих прав тем специалистам, кто квалифицированно вел их через всю сделку, заключая договор на весь комплекс юридических услуг. Таким образом, конечным результатом работы юридической компании по сопровождению сделки с недвижимостью будет передача клиенту зарегистрированных документов на объект недвижимости уже на его имя.
Анализируя вышесказанное, можно сделать вывод о том, что помощь профессионального юриста, специализирующегося на сопровождении сделок с недвижимостью, не выглядит лишней, а является просто необходимым условием приобретения недвижимости. Риелтор и юрист выполняют разные функции, чаще помогая друг другу, но гарантировать вам полную защищенность при совершении сделки агентство недвижимости самостоятельно не сможет. Риелторы, понимая данную ситуацию, все чаще самостоятельно привлекают юристов для работы по сделке.
Несомненно, окончательное решение по использованию специализированного юриста все равно остается за покупателем, ведь здесь необходимо помнить и о его финансовых интересах. Правовая помощь требует дополнительных финансовых затрат. Но описанное выше «разделение труда» дает право выбора покупателю недвижимости. Он может как воспользоваться услугами двух профессионалов, выполняющих разные функции, юриста и риелтора, так и провести часть работ самостоятельно, взяв на себя ту часть сделки, которая не требует специальных познаний: подобрать объект недвижимости, провести переговоры с продавцом, осмотреть недвижимость. Как следствие — активный и самостоятельный покупатель может существенно сэкономить на услугах риелтора, стоимость которых может достигать пяти процентов от цены приобретаемой недвижимости. В то же время стоимость юридических услуг фиксирована и относительно доступна, что делает услуги юриста по сопровождению сделки с недвижимостью еще более привлекательными.
