В Государственной Думе на 26 октября 2012 года назначено второе чтение законопроекта «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». Законопроект до сих пор вызывает большие споры, и его текст претерпевает изменения. После рассмотрения законопроекта депутатами в первом чтении внесены существенные поправки, в частности, в раздел вещных прав. Данный раздел является краеугольным камнем современной жизни, поскольку затрагивает и регулирует такое фундаментальное понятие, как собственность.
Нотариальная форма: за и против
С самого начала подготовки изменений в ГК РФ широко обсуждался вопрос о необходимости принятия мер, направленных на защиту законных интересов участников оборота в области прав на недвижимое имущество. В результате во внесенном на обсуждение законопроекте предусмотрена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью, то есть все сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью необходимо рассматривать вкупе с предлагаемыми изменениями в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Напомним, что в настоящий момент в определенных случаях, установленных законом, предусмотрена государственная регистрация сделок и государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Проект предусматривает изменение системы регистрации прав на недвижимость. Вместо такой многоуровневой системы государственного контроля за оборотом (переходом прав) недвижимого имущества разработчики законопроекта предлагают сделать обязательным нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, о чем гласит ст. 8.1 проекта: «Если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена». А государственной регистрации подлежит только переход прав: «В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество), подлежат государственной регистрации» (ст. 8.1 проекта).
Таким образом, в новой редакции ГК РФ авторы законопроекта отказываются от государственной регистрации сделок с недвижимостью. Предложенные новации, особенно в части придания обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью, не выглядят бесспорным плюсом. Обязательная нотариальная форма сделок имеет и минусы.
Конечно, практика заключения сделок с недвижимостью между физическими лицами свидетельствует о том, что чаще всего происходит отказ от заключения договора в простой письменной форме в пользу нотариального удостоверения сделки. Но правило предлагается ввести для всех, в том числе и для юридических лиц. Опыт введения нотариальной формы для договора купли-продажи долей в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью показал, что такая мера приводит к тому, что заключить договор с иными условиями, а не с теми, которые предлагает нотариус в его типовом договоре, практически невозможно. Это серьезно ограничивает возможность предусмотреть те условия, которые хотели бы отразить в договоре стороны, и серьезно отпугивает западных инвесторов, о привлечении которых в российскую юрисдикцию так много говорилось и говорится.
Можно себе представить, насколько усложнится заключение сделок на рынке недвижимости, особенно среди юридических лиц. В конечном итоге передача такого серьезного актива будет происходить от российских компаний не напрямую к западному партнеру, а через всевозможные прокладочные структуры. Кроме того, совершенно очевидно, что услуги нотариуса по удостоверению сделки повлекут дополнительные расходы. Особенно это ударит по кошельку простых граждан.
Ко второму чтению законопроект в рассматриваемой части претерпел изменения. В результате обсуждений поправок в ГК РФ, опубликованных на сайте Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, предложения по совершению сделок с недвижимостью трансформировались в следующую формулу: «Если иное не установлено законом, в случаях, когда хотя бы одной из сторон сделки является гражданин, такая сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».
Таким образом, предлагается сделать нотариальную форму сделки с недвижимостью призванной в первую очередь защитить интересы граждан. Хотелось бы обратить внимание, что согласно предлагаемым изменениям в ст. 8.1 проекта уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию, вправе проверить законность нотариально удостоверенной сделки в случаях и порядке, которые предусмотрены законом. Что же касается соразмерности платы нотариусу за совершаемую сделку с недвижимостью, по мнению разработчиков проекта закона изменений в ГК РФ, такой механизм должен быть прописан в законодательстве о нотариате. Размер такого вознаграждения должен выражаться в фиксированной сумме, а не в процентном соотношении от суммы сделки, как это происходит сейчас.
Еще одной проблемой, которую необходимо решить законодателю, является обеспечение интересов сторон сделки в случае признания нотариальной сделки недействительной. Очевидно, что нотариусы в большинстве своем не смогут компенсировать ущерб, причиненный пострадавшей стороне в результате признания заключенной сделки недействительной. И в связи с этим представляется необходимым создание по аналогии с практикой, сложившейся в сфере туристических услуг, финансового резерва (имущественного фонда), обеспечивающего покрытие ответственности нотариусов либо осуществление страхования нотариальных сделок с недвижимостью и перекладывание бремени выплат на страховые компании.
Кроме того, действенный механизм ответственности должен быть предусмотрен и для уполномоченного органа, осуществляющего государственную регистрацию, поскольку, как мы видим из текста ст. 8.1 проекта, ему предоставлено право проверить законность совершенной нотариально удостоверенной сделки. Коль скоро такое право реализуется, соответственно должен быть и механизм возмещения ущерба, причиненного в результате ненадлежащего выполнения органом госрегистрации своих функций.
Недвижимые объекты
Остановимся на объектах недвижимости. Статья 130 ГК РФ в новой редакции не содержит изменений понятия недвижимого имущества. «К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Новеллой ст. 130 ГК РФ являются положения, согласно которым «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав». Таким образом, происходит дробление (более мелкое деление) объектов, относящихся к недвижимому имуществу.
Согласно ст. 298 проекта ГК РФ «помещением признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования». Обратите внимание, что право собственности на помещение возникает с момента государственной регистрации этого права. Государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположено данное помещение, если иное не установлено законом. Примечательно, что с момента государственной регистрации права собственности на помещение прекращается право собственности на здание, где находится данное помещение. Логика законопроекта в этой части понятна: поскольку часть здания в виде помещения оказалась выделенной как самостоятельный объект, следовательно, говорить о здании как о целостном объекте с точки зрения всего объема прав собственности не приходится.
Проект предусматривает изменения и в отношении такого объекта недвижимого имущества, как предприятие с точки зрения имущественного комплекса. Определение предприятия, предложенное в первоначальной редакции законопроекта в ст. 132, не претерпело изменений: «1. Предприятием как единым объектом оборота признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». А вот положения п. п. 3, 4 ст. 132 проекта ко второму чтению были изменены. Если в первоначальном варианте предлагалось ввести нотариальное удостоверение сделок, предметом которых является предприятие, то ко второму чтению этот пункт предусматривает следующее: «Сделки, предметом которых является предприятие, должны быть совершены в письменной форме. Дата совершения такой сделки должна быть нотариально засвидетельствована (пункт 5 статьи 425)». В пункт 4 внесено уточняющее дополнение в отношении обязательной публикации сведений о сделках с предприятием. Предлагается конкретизировать эту обязанность и публиковать такие сведения не просто в любых средствах массовой информации, как предлагалось изначально, а только в тех, в которых подлежат публикации сведения о банкротстве.
Говоря о сложных, составных объектах недвижимости, нельзя обойти вниманием и еще одну новеллу, содержащуюся в предлагаемой редакции ст. 130 ГК РФ. Речь идет о таком понятии, как единый объект. Единым объектом признается единый имущественный комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов — железных дорог, линий электропередачи, трубопровода и др.), либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ст. 131).
Ко второму чтению в определение единого объекта были внесены небольшие, но значимые поправки. Согласно изменениям круг объектов, подпадающих под понятие единого объекта, стал шире. Теперь в него предлагается включать «иные объекты, неразрывно связанные физически или технологически». Кроме перечисленных случаев, законодатель предлагает рассматривать как единый объект «земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу» и включать в гражданский оборот такой объект как одну недвижимую вещь. Соответственно, совершение сделки в отношении единого объекта подразумевает переход прав в отношении всего имущества, входящего в его состав. Аналогичный подход применяется и к государственному учету единого объекта.
Таким образом, принцип неразрывности судьбы зданий, строений, недостроя и земельного участка, на котором они находятся, получит четкую формулировку в рамках ГК РФ. Если в отношении здания и земельного участка, на котором оно находится, норма Кодекса носит императивный характер и не допускает изменений, то в отношении имущественного комплекса признание его единым объектом является правом собственника. Признавая имущественный комплекс единым объектом, собственник не лишается права в последующем раздробить его на составляющие и зарегистрировать права собственности на отдельные элементы, входящие в его состав.
Помещение помещению рознь
Несколько слов о предлагаемом законодательном регулировании права собственности на здания, сооружения и помещения.
Проект изменений в ГК РФ предусматривает возможность использовать в качестве объекта сделок части помещений. Статья 297 проекта, определяющая основные положения о праве собственности на здания и сооружения, ко второму чтению также претерпела изменения. В первоначальном варианте п. 2 этой статьи значилось, что «собственник здания или сооружения вправе передать во временное владение и пользование или в пользование часть здания или сооружения при условии индивидуализации указанной части в договоре». Однако ко второму чтению в эту норму были внесены существенные изменения, согласно которым собственник здания или сооружения вправе передать во временное владение и пользование или в пользование не только части здания или сооружения при условии их индивидуализации, но и помещения. Кроме того, требования по индивидуализации передаваемых частей предлагается закрепить на уровне закона.
Таким образом, принятие предложенной редакции ст. 297 разрешит противоречивую судебную практику по вопросу возможности сдачи в аренду части помещения. Соответственно, появится возможность заключения долгосрочных договоров аренды на часть помещения и осуществления их государственной регистрации.
В разделе, посвященном праву собственности на помещения, особо выделяются помещения, предназначенные исключительно или преимущественно для обслуживания других помещений. Такие помещения признаются вспомогательными. Согласно ст. 298.1 проекта вспомогательные помещения не могут быть отнесены к числу жилых помещений. Вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в здании. Если иное не установлено законом, вспомогательные помещения, пригодные для самостоятельного использования, могут быть предоставлены в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений в здании, поскольку это не нарушает права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений (ст. 298.5).
Среди норм, посвященных праву собственности на жилые помещения, кардинальным изменениям подверглась ст. 298.3 «Права членов семьи собственника жилого помещения». В первоначальной редакции за членами семьи собственника, определяемыми в соответствии с жилищным законодательством, проживающими в принадлежащем собственнику жилом помещении, закреплено право пользования этим помещением на праве социального пользовладения. В новой редакции статьи этот пункт сформулирован менее определенно, и права членов семьи собственника стали более уязвимыми. По сути, норма статьи стала бланкетной и отсылает к жилищному законодательству.
Обязанность получения согласия органа опеки и попечительства в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, осталась неизменной.
Как видим, положения проекта закона об изменениях в ГК РФ, внесенного Президентом РФ в Государственную Думу, от чтения к чтению претерпевают серьезные изменения и доработку. Порой предлагаемые редакции кардинально меняют наметившиеся подходы и предлагаемые решения. Остается надеяться, что в процессе обсуждения поправками не будут нивелированы те задачи, которые ставили перед собой разработчики этого документа.
