(Рыженков А. Я.) («Современное право», 2012, N 11)
ЗАЛОГОВЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ В ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ СФЕРЕ: ОСОБЕННОСТИ И ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ
А. Я. РЫЖЕНКОВ
Рыженков А. Я., доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права и процесса Волгоградского института бизнеса.
Анализируется правовое содержание договора ипотеки земельного участка, выделяются его особенности, рассматриваются ключевые вопросы реализации залоговых правоотношений, возникающих в процессе оборота земельных участков. Аргументируется позиция, согласно которой предмет залога — земельный участок или арендные права на него — является сущностной специфической чертой договора ипотеки и предопределяет остальные специфические черты данного рода сделок. Рассматриваются последствия обращения взыскания на заложенный земельный участок или земельные права, а также правовые аспекты обеспечения прав залогодателя при оценке предмета залога.
Ключевые слова: договор ипотеки, земельный участок, оборотоспособность, арендные права, публичные торги, обращение взыскания, оценка стоимости заложенного имущества.
Collateral relations in land and legal sphere: features and implementation issues A. Ryzhenkov
Analyzes the legal content of the mortgage contract land allocated to particular addresses key issues of enforcing a security relationship to the process of circulation of land. Argued the position that the collateral — the land or lease rights to it — is the essential feature of a particular mortgage contract and leads to other specific features of this kind of transactions. Examines the effects of foreclosure on the mortgaged land or land rights, and the legal aspects of the rights of the mortgagor in the evaluation of the collateral.
Key words: mortgage agreement, land, turnover, leases, public auction, foreclosure, valuation of the mortgaged property.
Залоговые правоотношения, возникающие в процессе оборота земельных участков, существенно отличаются по содержанию и могут быть отнесены к особому роду земельно-имущественных правоотношений. Специфика залога, в котором в качестве объекта фигурируют земельные участки или арендные права на них, определяется нормами Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке). Главная особенность земельной ипотеки — предмет залога (земельный участок или арендные права на него) — предопределяет остальные специфические черты данного рода сделок. Ученые отмечают возрастающую роль правового института ипотеки для развития экономики сельскохозяйственного производства Российской Федерации в целом и финансово-кредитной системы агропромышленного комплекса в частности <1>. Значение правового института залога для эволюции земельных отношений подтверждается официальными данными: в соответствии с ипотечным законодательством в 2009 году гражданами и юридическими лицами заключено с кредитными организациями 43,9 тыс. договоров о залоге земли, площадь задействованных земель при этом составила 902,7 тыс. га. В сравнении с 2008 годом средняя площадь заложенного участка возросла на 6,65 га. Средний по России показатель доли площади заложенных участков в общей площади, находящейся в собственности граждан и организаций, по сравнению с 2008 годом вырос более чем в 2 раза и составил в 2009 году 0,68% <2>. ——————————— <1> См.: Ильин А. В. Залог земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2007. С. 3. <2> См.: Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2009 году». М., 2010. С. 172.
Однако правовые механизмы регулирования земельных залоговых отношений далеко не совершенны и рост числа залоговых сделок только обостряет накопившиеся проблемы в сфере правового регулирования, а именно: проблемы действительности отдельных видов земельного залога и обеспечения прав участников залоговых правоотношений при оценке предмета залога, последствия обращения взыскания на заложенный земельный участок или земельные права и т. д. Рассмотрим более подробно содержание ипотеки земельных участков и особенности ее реализации в современных условиях. Ограничения ипотеки в сфере оборота земельных участков. По договору о залоге земельного участка (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного земельного участка другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. И такие изъятия предусмотрены ипотечным законодательством. Согласно п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. В отношении залога земельных участков ипотечным законодательством сформулирован вполне четкий запрет: в соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами (п. 3 ст. 27 ЗК РФ). В пунктах 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ содержатся перечни земельных участков, которые изъяты из оборота и могут находиться исключительно в федеральной собственности, и земельных участков, которые ограничены в гражданском обороте и могут находиться в государственной и муниципальной собственности. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия. С 1 января 2007 г. появилось исключение из правила о запрете ипотеки земельных участков, находящихся в публичной собственности: «Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры» (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке). В данном случае ключевую роль играет разрешенное использование земельного участка, однако на практике заинтересованные лица не всегда учитывают этот факт: как следствие, право залога земельного участка в силу закона судом не признается <1>. ——————————— <1> Постановления ФАС Московского округа от 02.08.2010 N КГ-А40/7786-10 по делу N А40-162062/09-60-740, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 N 13АП-17270/11 // СПС «Гарант».
С предметом залога связан еще ряд ограничений. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Из данной формулировки логически вытекает вопрос: возможна ли ипотека части земельного участка, площадь которой соответствует предельным нормам? Допустим, есть некий земельный участок, находящийся в долевой собственности, каждая доля определена на местности границами, но отдельных землеустроительных документов нет, кадастровый паспорт также единый, поскольку имеется соответствующее судебное решение, определен порядок пользования каждой долей и собственники выразили письменное согласие на то, чтобы один сособственник передал в залог свою часть земельного участка. С точки зрения положений ипотечного законодательства запретов нет. В арбитражной практике на этот счет есть Особое мнение ВАС РФ: во-первых, «если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка)»; во-вторых, «в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка» <1>. ——————————— <1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестн. ВАС РФ. 2005. N 4.
Таким образом, в разъяснении суда речь идет о залоге доли, который возникает в силу принципа единства судьбы земельного участка и объекта, возведенного на нем, закрепленного в ст. 1 ЗК РФ. Это констатирует и иная судебная практика <1>. ——————————— <1> Постановления ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2008 по делу N А56-7096/2007, ФАС Центрального округа от 10.08.2009 N Ф10-3188/09 по делу N А64-3359/08-8 // СПС «Гарант».
Предмет залога является одним из существенных условий договора ипотеки. К числу таких условий относят также залоговую оценку земельного участка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой <1>. ——————————— <1> См.: Бевзенко Р. С. Существенные условия договора ипотеки в арбитражной практике // Законодательство. 2008. N 9. С. 34.
Арендные права на земельный участок как предмет ипотеки. В гражданско-правовой науке подчеркивается, что залоговые правоотношения, возникающие по поводу передачи в ипотеку арендных прав на земельный участок, являются весьма специфическими <1>. Следует учитывать, что при залоге права аренды на земельный участок от срока действия договора аренды и от того, в чьей собственности находится участок, зависит необходимость получения согласия собственника (арендодателя) земельного участка на совершение сделки по ипотеке. Этот вопрос решается в земельном и ипотечном законодательстве по-разному. ——————————— <1> См.: Ястребов С. Н. Право как предмет залога: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2007. С. 8.
Исходя из текста ЗК РФ, при аренде участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника данного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). При аренде участка, находящегося в частной собственности, на срок более 5 лет залог допускается без согласия собственника участка при условии его уведомления, если иное не установлено договором аренды земельного участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). В остальных случаях для передачи права аренды земельного участка в залог (ипотеку) необходимо согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Исходя из норм Закона об ипотеке, арендатор участка вправе отдать право аренды на данный участок в залог в пределах срока договора аренды с согласия собственника участка (абзац первый п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке), а при аренде участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника участка при условии его уведомления (абзац второй п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке). В судебной практике нередко рассматриваются споры, связанные с передачей арендных прав на земельные участки без согласия, но при надлежащем уведомлении собственника (арендодателя). Земельные участки, находящиеся в частной собственности и переданные в аренду, могут стать предметом залога без согласия арендодателя, однако при условии, что договор аренды носит среднесрочный или долгосрочный характер, а именно заключен на срок более 5 лет. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ, рассматривая следующий спор. ООО «Сплав-2» (заимодавец) и ООО «Зенитко Финанс Менеджмент» (заемщик) заключили договор займа. В обеспечение этого договора был заключен договор ипотеки (залога недвижимости). ООО «Сплав-2» (залогодержателю) было передано, помимо прочего, право аренды земельного участка, на котором расположено здание производственно-складского комплекса, также переданное в ипотеку. В государственной регистрации договора ипотеки было отказано, поскольку отсутствовало согласие собственника (арендодателя) на передачу арендных прав в залог. Полагая, что данный отказ является незаконным, залогодержатель обратился в суд. Исходя из обстоятельств дела, договор аренды земельного участка, права по которому были переданы арендатором в ипотеку, был заключен на срок 49 лет, а сам земельный участок находился в частной собственности. Кроме того, в договоре аренды не было предусмотрено положений о необходимости получения согласия арендодателя на передачу права аренды в залог (ипотеку) <1>. ——————————— <1> Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09 по делу N А41-25175/08 // СПС «Гарант».
Основной вопрос здесь заключается в том, необходимо ли получение согласия собственника земельного участка (арендодателя) на передачу в залог арендных прав или достаточно уведомления? Этот вопрос остро стоит в аспекте пределов ограничения права собственности на земельные участки. Указанная проблема была разрешена п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, согласно которому собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более 5 лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды участка, вправе заложить такие права без согласия арендодателя, но с его уведомления. Однако это разъяснение касается земельных участков, находящихся в публичной собственности, а не в частной. Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам по данному делу. Во-первых, собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить указанные права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды. Во-вторых, арендатор земельного участка, который находится в частной собственности, в рассматриваемой ситуации вправе передать в ипотеку право на данный участок, возникшее на основании заключенного на срок более 5 лет договора аренды. Таким образом, приоритет в правоприменительной практике отдается правилам, содержащимся в п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Президиум ВАС РФ указал, что «содержащееся в настоящем Постановлении… толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел» <1>. ——————————— <1> Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09 по делу N А41-25175/08 // СПС «Гарант».
Обращение взыскания на земельные участки. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки — весьма важная часть ипотечных правоотношений в земельно-правовой сфере. Отличительными признаками характеризуются порядок и последствия обращения взыскания. На этот счет также имеются разъяснения суда. Пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» <1> закрепляет: «В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке). ——————————— <1> Вестн. ВАС РФ. 2011. N 4.
В связи с этим при рассмотрении судом требования об обращении взыскания на заложенное имущество арендаторы заложенного имущества и иные лица, обладающие правами, указанными в статье 40 Закона об ипотеке, привлекаются к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика. В случае обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке залогодержатель или приобретатель должны приложить к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности доказательства, подтверждающие уведомление арендатора (иных правообладателей) о факте обращения взыскания на заложенное имущество и являющиеся основанием для погашения записей о праве аренды и иных правах, названных в статье 40 Закона об ипотеке. В связи с этим судам следует учитывать, что при непредставлении залогодержателем (приобретателем) таких документов ему может быть отказано в погашении записей о правах, указанных в пункте 2 статьи 40 Закона об ипотеке». Согласно подп. 6 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем особые условия проведения публичных торгов, установленные п. 3 ст. 62.1 Закона об ипотеке, в случае если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке. Из анализа приведенных выше норм права следует, что требование закона о необходимости указания в решении суда особых условий проведения публичных торгов распространяется только на случаи, когда предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке <1>. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене, не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки. Кроме того, ст. 350 ГК РФ установлено: если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (абзац третий п. 6). Юридическое признание торгов несостоявшимися является обязательным и имеет решающее значение при определении правовой судьбы заложенных вещей. Это учитывается в судебной практике. ——————————— <1> Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2011 N 07АП-2262/2011 // СПС «Гарант».
«Как установлено судом кассационной инстанции, после объявления 18 сентября 2009 г. повторных торгов несостоявшимися залогодержатель не воспользовался своим правом в установленный законом месячный срок (истекавший 19 октября 2009 г.) оставить предмет залога за собой в связи с тем, что ему не было известно о том, что повторные торги признаны несостоявшимися. ОАО «МДМ Банк» выразило свое согласие оставить нереализованное на публичных торгах имущество за собой 29 октября 2009 г. сразу же после того, как руководитель Русско-Полянского отдела службы судебных приставов поставил банк в известность о праве залогодержателя оставить за собой нереализованное имущество, принадлежащее Терновому С. В., не пропустив тем самым установленный законом месячный срок. Учитывая срок, в течение которого банк выразил согласие об оставлении имущества за собой, а именно через два дня после получения сообщения от службы судебных приставов, судебная коллегия обоснованно исходила из того, что банк не отказывался от реализации этого права, не располагал ранее сведениями о признании торгов несостоявшимися. Как правильно указал суд кассационной инстанции, объективные данные, подтверждающие осведомленность банка о том, что повторные торги были признаны несостоявшимися, в деле отсутствуют. При таких конкретных обстоятельствах, учитывая, что после того, как банку стало известно о том, что повторные торги признаны несостоявшимися, он в месячный срок воспользовался своим правом оставить за собой предмет залога, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о пропуске банком установленного законом срока и об удовлетворении заявленных исковых требований и у суда кассационной инстанции имелись предусмотренные законом основания для отмены судебного решения и принятия нового решения об отказе в иске» <1>. ——————————— <1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 05.07.2011 N 50-В11-1 // СПС «Гарант».
В итоге Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила в силе кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 29 сентября 2010 г., а надзорную жалобу Тернового С. В. — без удовлетворения. Проблема оценки земельного участка при реализации во внесудебном порядке. Очень важным является следующий факт: в случае если при реализации заложенного земельного участка во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом. Такая сделка является оспоримой и признается судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки. Независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки. Тем самым отмечается значимость залоговой оценки земельного участка. В специальной литературе неоднократно обращалось внимание на проблему законности оценки предмета залога, когда заказчиком выступает залогодержатель, но предмет залога не находится в его владении и (или) распоряжении; имеет место позиция, что документ, выданный оценщиком залогодержателю, не может представлять собой документ доказательственного значения <1>. Следует присоединиться к мнению Д. Н. Морозова, который считает, что заказчиком оценки залоговой стоимости земельного участка в данном случае должен быть исключительно залогодатель <2>. Это будет способствовать более актуальной оценке недвижимого имущества и стабильности залоговых правоотношений в земельно-правовой сфере. ——————————— <1> См.: Слуцкий А. А. Оценка залогового имущества: проблемы стоимости // Банковское кредитование. 2010. N 2. С. 23. <2> См.: Морозов Д. Н. Защита гражданских прав участников залогового правоотношения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Челябинск, 2009. С. 7.
Проведя краткий анализ наиболее важных проблемных сторон залоговых правоотношений в земельном праве, мы приходим к следующим выводам. Во-первых, специфика залоговых правоотношений в земельно-имущественной сфере обусловлена особыми характеристиками предмета договора ипотеки земельного участка и ограничениями, установленными ипотечным законодательством в целях сужения круга земельных участков и прав на них. Во-вторых, залоговые правоотношения могут возникать по поводу передачи в ипотеку арендных прав на земельный участок. Анализ судебной практики и разъяснений высших судебных инстанций показал, что при залоге права аренды на земельный участок от срока действия договора аренды и от того, в чьей собственности находится участок, зависит необходимость получения согласия собственника (арендодателя) земельного участка на совершение сделки по ипотеке. В-третьих, особую роль играет определение стоимости заложенного земельного участка при его реализации во внесудебном порядке без проведения торгов. При этом необходимо законодательно закрепить исключительное право залогодателя быть заказчиком оценки залоговой стоимости земельного участка, поскольку он обладает более актуальной информацией о данном земельном участке, при условии, что предмет залога находится в его владении и пользовании.
