А. Таволжанская, помощник нотариуса (г. Санкт-Петербург).
Регулирование прав собственности супругов осуществляется нормами ст. ст. 244 — 256 ГК РФ и ст. ст. 33 — 46 СК РФ. С момента введения этих норм в действие прошло уже достаточно много времени, и теперь стало ясно, что их недостаточно для регламентации оформления прав собственности супругов в нотариальной практике. Введение в действие части третьей ГК РФ только добавило вопросов. В настоящее время практикующие нотариусы сталкиваются с целым рядом проблем, пути разрешения которых недостаточно четко указаны в законе (а то и вовсе не указаны). Судебная практика в этой сфере практически отсутствует, а единая нотариальная практика только начинает формироваться. Настоящая статья представляет собой попытку обозначить и обобщить имеющиеся проблемы, а также сформулировать пути их разрешения, предлагаемые формирующейся в Санкт-Петербурге нотариальной практикой.
Первый вопрос, возникающий уже из определения общей собственности, содержащегося в ст. 244 ГК, состоит в следующем: может ли объект находиться одновременно в общей совместной и общей долевой собственности.
В п. 2 ст. 244 ГК читаем: «Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)». Значит, ГК не предусматривает возможности какого-либо другого режима существования общей собственности, кроме долевой либо совместной.
Представим себе ситуацию, когда некий объект (например, квартира) находится в общей долевой собственности нескольких лиц и один из сособственников продает свою долю в праве собственности на этот объект А., состоящему в зарегистрированном браке с Б. При этом между супругами А. и Б. не заключен брачный договор и имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Супруг покупателя Б. в соответствии с п. 2 ст. 35 СК дал согласие на заключение покупателем А. указанного договора купли-продажи. В результате заключения такого договора объект окажется в собственности нескольких лиц, у двоих из которых (супругов А. и Б.) не будут определены доли в праве собственности, а у других эти доли будут определены. Статья 244 ГК не предусматривает такого случая. Таким образом, налицо коллизия между п. 2 ст. 244 ГК, с одной стороны, и п. 1 ст. 256 ГК и п. 1 ст. 34 СК, с другой стороны.
Право какой собственности на объект (квартиру) при этом возникает и должно быть зарегистрировано? В настоящий момент в Санкт-Петербурге сложилась практика, по которой нотариусы оформляют, а учреждение юстиции (городское бюро регистрации прав на недвижимость) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в подобных случаях регистрирует общую долевую собственность на квартиру, указывая в качестве сособственника только супруга, подписавшего договор. Федеральная нотариальная палата в Обзоре вопросов правоприменительной практики за 2001 год считает так: «Если имущество приобретается в общую собственность на трех и более сособственников, даже если два из числа сособственников являются супругами, то в этом случае недвижимое имущество может быть приобретено только в долевую собственность, если иное прямо не предусмотрено законом» (Нотариальный вестник. 2002. N 3).
Такая позиция представляется не соответствующей законодательству хотя бы потому, что согласно п. 2 ст. 244 ГК имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Иначе говоря, для констатации того, что объект находится в общей долевой собственности, должна быть определена доля каждого собственника, в то время как в нашем случае доли в праве собственности на квартиру собственника А. и собственника Б. не определены. Таким образом, в этом случае оформление права собственности супругов не решает обозначенную проблему и, в свою очередь, порождает ряд проблем.
Вопрос можно сформулировать и по-другому: является ли доля в праве собственности на имущество имуществом в смысле ст. 34 СК?
Как известно, термин «имущество» применяется в гражданском праве неоднозначно. Часто под имуществом подразумевают вещь или определенную совокупность вещей. В ином значении употребляется термин «имущество», когда под ним понимают объединение имеющих денежную оценку как вещей, так и имущественных прав. Третий вариант: термин «имущество» включает в свой состав права (имущественные и обязательственные) и обязанности (например, относительно наследственной массы).
Представляется, что в ст. 34 СК термин «имущество» употреблен в третьем его значении. Это подтверждает п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1999. N 1), а также ст. 48 СК, связывающая обязанности супругов в отношении третьих лиц с брачным договором.
Доля в праве собственности, очевидно, не является ни вещью, ни обязанностью. Следовательно, необходимо уяснить, является ли она имущественным или обязательственным правом.
Под вещным правом обычно понимается право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства.
Лицо, которому принадлежит доля в праве собственности на вещь (например, квартиру), удовлетворяет свои интересы путем непосредственного воздействия на эту вещь. В то же время доля в праве собственности отличается от самого права собственности тем, что ее владелец не наделен в отношении этой вещи в полной мере правомочиями владения, пользования и распоряжения. Таким образом, долю в праве собственности следует признать вещным правом, а следовательно, и имуществом в смысле ст. 128 ГК и ст. 34 СК.
Вторая проблема, постоянно возникающая в нотариальной практике, может быть сформулирована так: возможно ли возмездное приобретение супругами имущества в общую долевую собственность, участниками которой будут являться оба супруга?
В п. 1 ст. 256 ГК читаем: «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества».
В п. 1 ст. 33 СК записано: «Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности». Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Кодекс дает рассматриваемому договору специальное название и предусматривает ряд специальных требований к нему. Одним из них является обязательная нотариальная форма (п. 2 ст. 41 СК).
Рассмотрим ситуацию, когда А. и Б., состоящие в зарегистрированном браке и не заключившие брачный договор, покупают какое-либо имущество (например, квартиру) и хотят, чтобы каждый из них имел половину доли в праве собственности на приобретенное имущество. В Санкт-Петербурге подобные договоры регулярно удостоверяются нотариусами, а также заключаются в простой письменной форме и регистрируются городским бюро регистрации прав на недвижимость.
В соответствии с п. 1 ст. 33 СК, так как между супругами А. и Б. не заключен брачный договор, купленное ими имущество должно поступить в их общую совместную собственность, независимо от того, подпишет ли договор только один из супругов или они оба. Будет ли правомерным включение в указанный договор фразы о том, что супруги А. и Б. приобретают квартиру в каких-либо долях? Какой режим собственности супругов будет установлен на приобретенное имущество при включении такой фразы?
Некоторые нотариусы Санкт-Петербурга придерживаются мнения, что без брачного договора супруги могут купить имущество в долевую собственность, определив в договоре свои доли только равными. Они обосновывают свою позицию тем, что определение долей неравными при наличии совместной собственности супругов на эти доли вводит супругов в заблуждение, так как фактически каждая доля находится в общей совместной собственности супругов, что влечет равенство прав супругов на приобретенное имущество в целом.
Другие нотариусы считают, что супруги имеют право определять при покупке имущества размер доли каждого из них по своему усмотрению без предварительного заключения брачного договора. Есть и нотариусы, считающие вообще невозможным заключение указанных договоров (как с определением равных, так и с определением неравных долей) без предварительного заключения брачного договора.
Городское бюро регистрации прав на недвижимость регистрирует любой вариант договора — как в простой письменной форме, так и в нотариальной, не усматривая ни в одном из этих случаев нарушения закона.
В п. 1 ст. 434 ГК говорится, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. На наш взгляд, включение в договор купли-продажи пункта, определяющего долю каждого из супругов в приобретаемом имуществе, влечет возникновение у супругов режима собственности, отличного от законного (в данном случае — режима долевой собственности). При этом равенство или неравенство долей значения не имеет. В соответствии же с п. 1 ст. 33 СК иной режим имущества супругов в отличие от законного должен устанавливаться брачным договором. Он подлежит нотариальному удостоверению.
Согласно п. п. 2, 3 ст. 421 ГК стороны могут заключить смешанный договор. В нашем случае это будет договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Значит, подобный договор должен быть нотариально удостоверен. Причем это будет уже трехсторонний договор. Предварительного заключения брачного договора в данном случае не требуется.
Необходимо обратить внимание на то, что заключенный в простой письменной форме возмездный договор, по которому в общую долевую собственность супругов приобретается какое-либо имущество, является ничтожным на основании п. 1 ст. 165 ГК.
Третья проблема: каково соотношение титульного права собственности и реального права собственности?
В соответствии со ст. 34 СК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Из этого следует, что при возмездном приобретении одним из супругов с согласия другого супруга недвижимого имущества (при условии, что между ними не заключен брачный контракт) это имущество поступает в общую совместную собственность этих супругов. Возникшее право в соответствии со ст. 164 ГК, ст. ст. 4, 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в Реестр наряду с прочими данными должна быть внесена информация о правообладателях. Таким образом, в указанном случае нотариус должен удостоверять договор, по которому возникает право общей совместной собственности (это должно быть отражено в тексте договора), а регистрирующий орган должен зарегистрировать право общей совместной собственности с указанием в качестве правообладателей обоих супругов. На практике же происходит оформление договора, в котором в качестве собственника (титульного) указан только один из супругов. Регистрация производится только права частной (или общей долевой) собственности того из супругов, который подписал договор. Таким образом, титульным собственником является только один супруг, а реальным — оба. Такая практика, во-первых, не соответствует законодательству, во-вторых, порождает проблемы при дальнейшем распоряжении приобретенным имуществом, связанные с тем, что при отсутствии у нотариуса, удостоверяющего последующую сделку, или у регистрирующего органа сведений о заключенном браке продавца могут быть ущемлены права супруга, согласие которого не будет получено, что может привести к признанию сделки недействительной в порядке п. 2 ст. 35 СК.
Разрешение перечисленных проблем видится на пути усовершенствования законодательства и изменения существующей нотариальной практики оформления договоров и практики регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, целесообразно дополнить п. 2 ст. 244 ГК указанием на возможность существования наряду с общей долевой и общей совместной собственностью общей смешанной собственности. Есть и другой выход: дополнить п. 1 ст. 34 СК перечнем имущества, которое не может находиться в общей совместной собственности супругов, а также ввести в ГК перечень имущества, которое не может быть объектом такой собственности. В нем может быть названа доля в праве собственности на имущество. Такой подход в настоящее время на практике применяет городское бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга. Однако этот подход представляется противоречащим ст. 35 Конституции РФ, которая указывает: каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В отношении практики нотариального оформления договоров можно рекомендовать для исключения указанных проблем предусмотреть указание в договоре по возмездному приобретению супругами имущества в качестве приобретателей обоих супругов (в случае отсутствия между супругами соответствующего брачного договора). Подписывать договор при этом может как один из супругов, так и оба. Если договор подписывает только один супруг, это фактически будет смешанный договор, содержащий элементы договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст. 430 ГК. При этом согласие второго супруга, данное в порядке ст. 35 СК, является фактически согласием третьего лица воспользоваться своим правом по данному договору.
В отношении практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно рекомендовать для исключения указанных проблем внедрить регистрацию в Едином государственном реестре права общей совместной собственности (или общей смешанной собственности) с указанием обоих супругов в качестве правообладателей.
——————————————————————
Вопрос: В 3-комнатной приватизированной квартире проживаю с 9-летней внучкой, т. е. внучка зарегистрирована, и ей принадлежит доля. Она фактически после смерти мамы проживает с отцом (мой зять) на его жилплощади. Хочу квартиру разменять на две равноценные (одну внучке, другую себе). Зять — законный представитель внучки. Согласия на обмен не дает. Как разрешить эту проблему?
(«Бизнес-адвокат», 2003, N 12)
Вопрос: В 3-комнатной приватизированной квартире проживаю с 9-летней внучкой, т. е. внучка зарегистрирована, и ей принадлежит доля. Она фактически после смерти мамы проживает с отцом (мой зять) на его жилплощади. Хочу квартиру разменять на две равноценные (одну внучке, другую себе). Зять — законный представитель внучки. Согласия на обмен не дает. Как разрешить эту проблему?
Ответ: В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому на любые распоряжения квартирой, находящейся в долевой собственности (Вашей и внучки), а не только на заключение договора мены потребуется согласие законного представителя несовершеннолетнего ребенка. Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки по распоряжению жилыми помещениями могут совершать от их имени только родители, усыновители или опекуны и только с разрешения органа опеки или попечительства. Таковым является Ваш зять, и, следовательно, договариваться Вам необходимо именно с ним. Если этого сделать не удастся, то Вы вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог только свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении установленным ст. 250 ГК РФ преимущественным правом покупки. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому постороннему лицу.
Возможно, такой вариант Ваших действий отрезвляюще подействует на Вашего зятя и он примет положительное решение.
