В связи с тем что в настоящем докладе речь пойдет о несовершеннолетних и особенностях проведения сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних, то первым вопросом, на который хотелось бы обратить внимание, является определение гражданской правоспособности и дееспособности граждан Российской Федерации.
В соответствии с законодательством РФ граждане РФ обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью.
В соответствии со статьей 17 ГК РФ способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.
Гражданская правоспособность — это прежде всего общая способность гражданина быть носителем гражданских прав и обязанностей, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом. Именно правоспособность гражданина является предпосылкой обладания конкретными субъективными правами, которые возникают лишь при наличии определенных юридических фактов — действий и событий.
Правоспособность сама является особым субъективным правом, которое защищается государством от любых посягательств, прежде всего от попыток воспрепятствовать гражданину в осуществлении его правоспособности (ст. 22 ГК).
Гражданская правоспособность распространяется на всех граждан Российской Федерации независимо от места их проживания.
Закон предусматривает равную для всех граждан РФ правоспособность. Это положение закона основано на ст. 19 Конституции РФ, гарантирующей равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Конституции РФ основные права и свободы человека неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения.
Гражданская правоспособность не зависит от возраста и состояния здоровья гражданина. И в том случае, когда он способен самостоятельно (собственными действиями) приобретать и осуществлять права и нести обязанности, и в том, когда он не способен действовать самостоятельно в силу возраста или состояния здоровья, правоспособность является его неотъемлемым правом.
Нарушение принципа равенства правоспособности путем лишения или ограничения последней запрещено законом (ст. 22 ГК).
Граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
Лишение и ограничение правоспособности гражданина невозможно иначе как в случае и в порядке, которые установлены законом (см. ст. 22 ГК РФ).
Дееспособность гражданина — это способность иметь гражданские права и нести обязанности. Дееспособность признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.
Статья 21 ГК РФ определяет дееспособность гражданина как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность), возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
В случае когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет.
При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.
Закон связывает возникновение дееспособности в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть с достижением определенного возраста. Поскольку дееспособность — это способность лица к самостоятельным действиям, которыми приобретаются права и создаются обязанности, подразумевается, что лицо способно разумно действовать и сознавать значение своих действий именно по достижении восемнадцатилетнего возраста. Правоспособные, но недееспособные граждане (например, страдающие психическим расстройством), а также обладающие дееспособностью не в полном объеме (например, малолетние) приобретают гражданские права и создают обязанности не самостоятельными действиями, а посредством действий дееспособных лиц — законных представителей: родителей, усыновителей, опекунов или попечителей (см. ст. ст. 28, 29 ГК).
Кроме общего основания возникновения дееспособности в полном объеме по достижении восемнадцатилетнего возраста, закон содержит два основания возникновения дееспособности в полном объеме до достижения восемнадцати лет.
Первым таким основанием является вступление в брак до достижения восемнадцати лет. В этом случае гражданин, не достигший восемнадцати лет, автоматически приобретает дееспособность в полном объеме с момента регистрации брака, что гарантирует обоим супругам равные правовые возможности.
Гражданская дееспособность, так же как и правоспособность, выступает в качестве своеобразного субъективного права, подлежащего самостоятельной защите законом (см. ст. 22 ГК).
Статья 22 говорит о недопустимости лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина.
Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе как в случаях и в порядке, которые установлены законом. Полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом. Указанные положения основаны на ст. 55 Конституции РФ, согласно которой в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии со статьей 54 Семейного кодекса РФ ребенком признается лицо, не достигшее возраста восемнадцати лет (совершеннолетия).
В статье 1 Федерального закона от 21.12.1996 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» определяются категории лиц, имеющих право на дополнительную социальную защиту государства, в том числе со стороны органов опеки и попечительства:
— дети-сироты — лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель;
— дети, оставшиеся без попечения родителей, — лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного или обоих родителей в связи с отсутствием родителей или лишением их родительских прав, ограничением в родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими или умершими и т. д.;
— лица из числа детей-сирот, оставшихся без попечения родителей, — лица в возрасте от 18 до 23 лет, у которых, когда они находились в возрасте до 18 лет, умерли оба или единственный родитель, а также которые остались без попечения единственного или обоих родителей.
Указанные категории граждан имеют право на социальную защиту в том числе со стороны органов опеки и попечительства до достижения ими возраста 23 лет. Однако из этого правила есть исключение. Так, в соответствии с Положением Правительства Москвы «Об осуществлении социального патронажа выпускников детских сиротских учреждений» социальная защита осуществляется только в отношении указанных категорий граждан, окончивших интернатные учреждения. Дети, находящиеся на иных формах воспитания, считаются достаточно социально адаптированными, и социальная защита государства в виде контроля за совершаемыми ими сделками с недвижимым имуществом не осуществляется.
В связи с этим хотелось бы остановиться на положении, установленном статьей 1 Федерального закона от 21.12.1996 N 159 «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», которая и предусматривает социальную защиту детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, до достижения ими возраста 23 лет. По своей сути эта норма нарушает положения статей 22 и 55 Конституции РФ, ограничивая совершеннолетних граждан в дееспособности.
Так как ребенок до достижения им возраста 18 лет не обладает дееспособностью либо обладает ограниченной дееспособностью, то в соответствии со статьей 56 Семейного кодекса РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, в том числе государственную поддержку. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями, а в случаях, предусмотренных законом, — органами опеки и попечительства, прокуратурой, судом.
Защита прав и законных интересов несовершеннолетних осуществляется по месту их жительства. В связи с этим важно понимать, что именно понимается под местом жительства гражданина РФ.
Статья 27 Конституции РФ определяет, что каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право «выбирать место пребывания и жительства». Закон РФ от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст. 1227) рассматривает как место пребывания гражданина гостиницу, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристскую базу, больницу, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно. К месту жительства относятся: жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Федеральный закон от 20 марта 2001 г. «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с ратификацией Конвенции о защите прав человека и основных свобод» (СЗ РФ. 2001. N 13. Ст. 1140) относит к жилищам индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. Следовательно, местом жительства признается место, где гражданин проживает постоянно или преимущественно. Для первого характерна его несменяемость в течение более или менее стабильного времени, отличительным признаком второго является относительное постоянство по сравнению с продолжительностью проживания в других местах. Постоянное и преимущественное проживание предполагает, что гражданин всегда присутствует в определенном месте, хотя бы в тот или иной промежуток времени его там не было.
Определению места жительства гражданина служит его регистрационный учет (ранее так называемая прописка) как по месту пребывания, так и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Такой учет должен обеспечить необходимые условия для реализации гражданином его прав и свобод, а также исполнение им обязанностей перед другими гражданами. Однако регистрация или ее отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, законами РФ, конституциями и законами республик в составе РФ (ст. 3 Закона о праве граждан РФ на свободу передвижения). Основания ограничения права гражданина на выбор места жительства являются исчерпывающими и перечислены в ст. 8 названного Закона.
Регистрация гражданина по месту его жительства осуществляется в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 (СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939), а также Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве от 06.04.2004. Право гражданина на выбор места жительства подлежит защите в случае его нарушения в соответствии со ст. 9 Закона о праве граждан РФ на свободу передвижения, ст. 150 настоящего Кодекса. Местом жительства несовершеннолетних, не имеющих паспорта (до достижения 14 лет), признается место жительства их родителей (усыновителей).
Если родители несовершеннолетнего вместе не живут, место жительства ребенка, подростка определяется местожительством того из родителей, с которым он находится постоянно. При отсутствии на этот счет согласия между родителями спор разрешается судом по правилам, предусмотренным семейным законодательством.
Поскольку опекун (попечитель) не приобретает права на жилую площадь подопечного, местом постоянного жительства последнего все-таки будет то, где он находился до передачи под опеку (попечительство), за исключением случаев, когда в результате обмена или по другим основаниям произошло объединение их жилой площади. Когда опекун (попечитель) соблюдает свою обязанность находиться вместе со своим воспитанником, правильнее говорить о временном проживании несовершеннолетнего в семье опекуна (попечителя) либо, наоборот, опекуна (попечителя) в доме своего подопечного. Что же касается правил относительно места жительства несовершеннолетних, переданных на воспитание в приемную семью, то на этот счет в Гражданском кодексе существует пробел. Специфика возникающих при этом правоотношений и предпосылок их появления позволяет сделать вывод, что в приемной семье воспитатель и воспитанник имеют одно и то же место жительства.
Структура органов опеки и попечительства
В соответствии со статьей 34 Гражданского кодекса РФ органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления, которые в своей деятельности руководствуются Конституцией РФ, Семейным кодексом РФ, Гражданско-процессуальным кодексом РФ, Уставом города Москвы, Законом города Москвы от 4 июня 1997 г. N 16 «Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в городе Москве», Законом города Москвы N 56 от 06.11.2002 «Об организации местного самоуправления» и другими нормативными правовыми актами.
На органы опеки и попечительства возложен достаточно широкий круг задач, наиболее актуальной из которых для нас является дача разрешений на отчуждение, обмен жилой площади, совершение всех сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав или изменение его объема. Для получения разрешения органов опеки и попечительства законными представителями несовершеннолетнего предоставляется пакет документов. Перечень необходимых документов определен в письме Министерства образования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 и письме «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» от 09.06.1999 N 244/26-5.
Согласно этим документам для рассмотрения вопросов дачи разрешения на сделку, влекущую отказ от принадлежащих ребенку прав или затрагивающую его права и законные интересы, необходимо предоставить:
— заявление от родителей либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершить сделку;
— запрос нотариуса;
— копии финансовых — лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и покупки;
— справку из налоговой инспекции, подтверждающую отсутствие задолженности по уплате налогов;
— заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на сделку;
— справка БТИ о стоимости квартиры;
— разрешение на регистрацию семьи в населенном пункте в случае выезда по новому месту жительства (форма 6);
— выписка из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства;
— иные документы, необходимые органам опеки и попечительства для издания распоряжения.
По итогам рассмотрения документов руководитель органов опеки и попечительства выносит постановление (распоряжение) о разрешении сделки, ее условиях либо отказывает в разрешении.
В настоящее время наиболее остро стоит вопрос о качестве работы органов опеки и попечительства. К сожалению, действия сотрудников органов опеки зачастую носят формальный, фрагментарный характер. Нередко разрешения на сделку даются без проведения необходимой проверки (особенно это касается разрешения на покупку жилых помещений в регионах). В связи с этим нам следует быть особенно внимательными при проведении таких сделок и не принимать решения об одобрении сделки без собственного объективного анализа ситуации, только опираясь на имеющееся разрешение органов опеки и попечительства.
Примером может послужить ситуация, когда в качестве альтернативной квартиры клиентам Мытищинского агентства недвижимости был подобран дом в деревне во Владимирской области, в который должен был переехать 9-летний ребенок. Согласие органов опеки и попечительства на сделку было получено. В результате нашей же проверки обнаружилось, что домик имеет износ более 50%, не имеет удобств и отопления.
Еще одной существенной проблемой является то обстоятельство, что при принятии решений органы опеки и попечительства по существу бесконтрольны. В настоящее время по отношению к органам опеки нет системы вертикального подчинения. Единственными организациями, осуществляющими посильный контроль за их работой, являются прокуратура и суд. Однако, памятуя о том, что до 2002 г. органы опеки и попечительства находились в системе органов исполнительной власти, возможно обращение к главам Управ районов г. Москвы, префектам. Что касается органов опеки в областях, то фактически они до сих пор находятся на территории и под существенным влиянием территориальных органов власти и управления. Кроме того, Законом города Москвы от 03.10.2001 N 43 «Об Уполномоченном по правам ребенка в городе Москве» учреждена должность Уполномоченного по правам ребенка в городе Москве.
В настоящее время специалистам вполне очевидно, что возникла необходимость реформы органов опеки и попечительства.
Статьи 34 ГК РФ и 121 СК РФ устанавливают, что органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. Это правило — дань традиции. При более серьезном анализе становится очевидным, что оно не вписывается в систему власти и управления в государстве, вступает в противоречие с положением статей 130 и 132 Конституции РФ, так как в реальной действительности органы местного самоуправления не решают вопросы местного значения, а выполняют задачи общефедерального, государственного масштаба. Это подтверждается, во-первых, тем, что именно на них возложена основная работа по защите прав, устройству детей, оставшихся без попечения родителей, а эти социальные явления относятся к числу угроз национальной безопасности (Указ Президента РФ от 10.01.2000 N 24 «О концепции национальной безопасности Российской Федерации»); во-вторых, работа органов опеки и попечительства на обеспечение выживания особых категорий граждан (в том числе несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей). Следовательно, деятельность этих органов напрямую обеспечивает право человека на жизнь (ст. 20 Конституции РФ). Такие задачи могут относиться к компетенции органов государственной власти, но не к вопросам местного значения.
Таким образом, произошло фактическое наделение органов местного самоуправления государственными полномочиями по защите прав человека.
Серьезной проблемой является также то, что отсутствуют единые критерии деятельности органов опеки и попечительства, единые подходы в принятии решений, даче заключений и т. д., т. е. отсутствует единая правоприменительная практика. В связи с этим при решении какого-либо вопроса желательно получить консультацию в соответствующем органе опеки и попечительства.
Значимой является проблема наличия ничем не обоснованных нормативов штатной численности специалистов по защите прав детей.
Еще одним негативным фактором является раздробленность органов опеки и попечительства. Поскольку непосредственное наделение того или иного органа местного самоуправления соответствующими функциями происходит на уровне регионального законодательства, то в каждом субъекте РФ этот вопрос решается самостоятельно. В настоящее время не всегда можно установить, какой именно орган местного самоуправления должен признаваться ответственным за судьбу несовершеннолетнего (это касается работы с регионами).
Купля-продажа недвижимого имущества
Право собственности регламентируется главой 18 ГК РФ.
В соответствии со статьей 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.
К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, жилые комнаты и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ. Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.
Жилые помещения подлежат использованию только для проживания граждан. Граждане должны действовать при использовании жилых помещений добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, а также нравственные принципы общества.
Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Граждане, имеющие на праве собственности жилые помещения, вправе пользоваться ими для личного проживания отдельно или вместе с семьей.
Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости определены в параграфе 7 главы 30 ГК РФ. Однако, если в продаваемом жилом помещении являются собственниками, сособственниками, проживают или имеют право пользования несовершеннолетние дети, есть определенные особенности проведения сделки.
Для выявления этих особенностей необходимо понимать, какими правами обладает не только собственник, но и члены его семьи. Статья 292 ГК РФ определяет права членов семьи собственника. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ).
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ).
К членам семьи собственника жилого помещения относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи собственника пользуются наравне с ним жилым помещением, если при их вселении не было оговорено иное.
В соответствии со статьями 53, 54 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение супруга, детей, родителей, иных родственников и иждивенцев, получив на это письменное согласие всех несовершеннолетних членов семьи. На вселение детей, не достигших совершеннолетия, к родителям согласие остальных членов семьи не требуется. При этом содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует статьям 18, 19, 27, 40, 55 Конституции РФ, что было признано Постановлением Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 N 3-П. Из смысла этих статей следует, что для приобретения права пользования жилым помещением необходимо соблюдение двух основных условий:
— вселение на законном основании;
— проживание.
Правильное понимание этого вопроса особенно необходимо в связи с тем, что зачастую при отчуждении жилого помещения оказывается, что в нем без регистрации по месту жительства проживают несовершеннолетние дети собственника. В этом случае при отчуждении жилого помещения необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства, так как отчуждение данного жилого помещения повлечет отказ от принадлежащего несовершеннолетнему права пользования.
В связи с этим возникает еще один вопрос — по смыслу статьи 54 ЖК РСФСР опекун (родитель) вправе вселиться к несовершеннолетнему, не приобретая при этом самостоятельного права на жилье. В качестве примера приведу следующую ситуацию: бывшие муж и жена М. находятся в разводе. Их общий несовершеннолетний ребенок зарегистрирован в 2-комнатной квартире отца, фактически ребенок проживает с матерью в комнате коммунальной квартиры. С целью улучшить жилищные условия мать ребенка подала иск в суд о вселении ребенка в квартиру отца и нечинении препятствий в проживании и своем вселении в квартиру в качестве законного представителя несовершеннолетней дочери. Суд удовлетворил иск М. в полном объеме, вселил ее в квартиру бывшего мужа в качестве законного представителя ребенка, осуществляющего за ней уход и заботу, но без приобретения самостоятельного права на жилье. При этом, как видно из выписки из домовой книги, М. была зарегистрирована по указанному месту жительства в квартире мужа постоянно (по аналогии, когда несовершеннолетних регистрируют на жилую площадь опекунов постоянно до их совершеннолетия).
В таком случае важно понимать, что такой человек самостоятельного права на жилую площадь не имеет и будет снят с регистрационного учета по достижении ребенком возраста 18-ти лет. Однако таких людей очень сложно выявить. В связи с этим хочется отметить очень интересную позицию некоторых нотариусов, которые полагают, что обязанностью нотариуса является не только удостоверение договоров купли-продажи, но проверка того факта, что заключаемая сделка не нарушает прав третьих лиц. Для этого предполагается недостаточным предоставление выписки из домовой книги в том виде, в котором она обычно предоставляется. По подобной выписке нотариус не всегда может определить, есть ли в числе лиц, зарегистрированных на жилой площади, несовершеннолетние, с тем чтобы в соответствии со статьей 37 ГК РФ истребовать предварительное согласие органов опеки и попечительства.
По выписке без указания оснований снятия с регистрационного учета нотариус не может достоверно определить круг лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением независимо от смены собственника. К таким лицам относятся: члены семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), бывшие члены семьи, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении (ст. 53 ЖК РСФСР), лица, проживающие по договору найма жилого помещения, и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 677 ГК РФ).
В связи с изложенным некоторые нотариусы не принимают для удостоверения договоров купли-продажи выписки из домовой книги, не содержащие полной информации. Ряд нотариусов, например в Павловском Посаде, требуют предоставления архивной выписки из домовой книги.
Одной из важнейших правовых норм, регулирующих защиту прав и законных интересов детей при распоряжении принадлежащим им имуществом, является статья 37 ГК РФ, в соответствии с которой опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также иных сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел имущества или выдел из него долей. Таким образом, опекуны и попечители не вправе без получения предварительного согласия органов опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного (продажа, обмен, дарение и т. д.), отказываться от принадлежащих подопечному имущественных прав (отказ от принятия наследства и др.), а также совершать иные сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного.
В случае согласия органов опеки и попечительства с предполагаемой сделкой издается распоряжение органов опеки и попечительства в соответствии со статьей 6 Закона «Об организации работ по опеке, попечительству и патронажу». Распоряжение издается в письменной форме.
При рассмотрении органом опеки и попечительства вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности в том числе несовершеннолетним, в соответствии с письмом Министерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» рекомендовано в распоряжении указывать, что разрешение дается на продажу с последующим или одновременным приобретением жи лья на имя несовершеннолетнего. В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) должно быть указано, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности; или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется в органы опеки и попечительства.
В настоящее время в Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект о внесении изменений в ГК РФ. В частности, эти поправки отменяют предварительные разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартир, в которых проживают несовершеннолетние. Данный законопроект уже принят в первом чтении.
В соответствии с частью 3 статьи 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна и попечителя и их близкими родственниками.
Подобные нарушения в судебной практике встречаются достаточно часто. Во многом это связано с незнанием закона законными представителями несовершеннолетних. Однако настораживает то обстоятельство, что и органы опеки и попечительства данной нормой в своей работе не всегда руководствуются.
В качестве примера приведу следующую ситуацию.
После смерти матери в 3-комнатной приватизированной квартире остались проживать двое несовершеннолетних детей и бабушка. Все они являлись собственниками указанной квартиры. В 1999 г. бабушка с согласия органов опеки и попечительства от имени своих подопечных внуков произвела родственный обмен их долей в праве собственности (2/3 доли) на 2/3 доли в 2-комнатной квартире, которая принадлежит на праве собственности ее мужу (2/3 доли) и сыну (1/3 доля). В результате обмена дети стали собственниками 2/3 долей квартиры вместе с сыном бабушки (дядей), которому принадлежит 1/3 доля. А бабушка стала собственником 1/3 доли 3-комнатной квартиры вместе со своим мужем, которому стало принадлежать 2/3 доли квартиры. В результате сделки были существенно ухудшены жилищные и имущественные права детей, так как они стали собственниками заведомо меньшей квартиры. Кроме того, на сделку, которая была совершена в нарушение ч. 3 ст. 37 ГК РФ было получено разрешение органов опеки и попечительства. Весной 2004 г., когда внучке исполнилось 18 лет, она подала иск в суд о признании совершенного обмена недействительным. В судебном заседании представитель органа опеки и попечительства признала, что разрешение на совершение сделки было дано с нарушением законодательства, причем сделано это было умышленно, якобы из жалости к пожилой бабушке. Решением суда иск сироты был удовлетворен и сделка была признана недействительной.
В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Достаточно часто встречаются случаи, когда родители, желая продать квартиру, чтобы не получать согласие органов опеки и попечительства, произвольно перерегистрируют несовершеннолетнего ребенка на другую жилую площадь. В этих случаях нередко происходит существенное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. Письмом от 09.06.1999 N 244/26-5 органам опеки и попечительства в таких случаях рекомендовано вмешательство для восстановления законных прав и интересов детей в соответствии со статьей 53 ЖК РСФСР. Наиболее ярким примером нарушения жилищных прав ребенка, злоупотребления отцом своими родительскими правами и безразличия органов опеки и попечительства является ситуация с 5-летней Татьяной.
В трехкомнатной квартире в Москве, собственником которой являлся некий А., была также зарегистрирована с рождения его 5-летняя тяжелобольная дочь. Фактически и отец, и дочь проживали в квартире матери, а спорную квартиру сдавали. Деньги от сдачи квартиры расходовали на лечение тяжелобольного ребенка — инвалида с детства. Когда ребенку исполнилось 3 года, родители развелись и отец переехал жить к своей матери. На себя и на ребенка А. приобрел 1/23 долю квартиры в г. З.
Кроме того, хотелось бы отметить еще один вид договора, который в настоящее время достаточно распространен. Речь идет о договоре мены.
В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК РФ под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Применительно к договору мены действует специальное правило, определяющее момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Суть этого правила состоит в том, что по договору мены право собственности на полученные в результате обмена товары переходит каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами.
Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил, регламентирующих предмет договора мены, поэтому его регулирование осуществляется нормами о купле-продаже. Таким образом, порядок защиты прав и законных интересов несовершеннолетних при заключении договора мены аналогичен описанному выше при заключении договора купли-продажи.
Права несовершеннолетних при приватизации
В соответствии со статьей 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.
Государственная целевая программа «Жилище», одобренная Правительством Российской Федерации 20 июня 1993 г., направлена на отказ государства от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника в сфере жилья. Программой предусматривается изменение структуры жилищного фонда по формам собственности, направленное на формирование слоя собственников и создание рынка жилья. Поставлена задача всемерно способствовать росту доли жилищного фонда в частной собственности граждан или юридических лиц путем приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развития частного коммерческого жилищного строительства. Приватизация квартир осуществляется в соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959).
Граждане, занимающие квартиры по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также в домах ведомств, вправе приобрести эти квартиры в собственность бесплатно в порядке приватизации. В коммунальных квартирах наниматели комнат также могут их приватизировать.
Следует отметить, что первоначально приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах в домах государственного и муниципального жилищного фонда была запрещена (статья 4 Закона о приватизации жилищного фонда от 4 июля 1991 г.). Однако такой запрет фактически означал законодательное закрепление неравенства граждан в зависимости от условий их проживания. В связи с этим Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. N 25-П такое ограничение приватизации для нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).
В соответствии со статьей 1 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация жилых помещений — это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
В соответствии со статьей 2 указанного Закона граждане РФ, занимающие жилые помещения на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в т. ч. несовершеннолетних.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, опекунов, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, в случае отсутствия у них законных родителей, их законные представители в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетних.
Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственника, в т. ч. бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.
Несовершеннолетние дети ограничены в самостоятельном осуществлении своих гражданских прав, не могут создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Поэтому в их интересах действуют законные представители.
Общее требование об обязательном получении согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права и охраняемые законом интересы, установлено в п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Обязательно получение разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок в следующих случаях:
1) в жилом помещении проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования им (т. е. по смыслу ст. 54 ЖК РСФСР были вселены и проживали в нем);
2) несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права (т. е. имели право пользования на момент приватизации).
Нарушение прав несовершеннолетних на включение в число собственников с 1992 по 1994 гг. (т. е. до внесения изменений в ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» 11.08.1994) очень часто имело место.
Поскольку вслед за принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилых помещений не было принято закона об отчуждении приватизированного жилья, который юридически четко и строго регулировал бы все сделки с жильем, на практике выявились многочисленные злоупотребления и нарушения собственниками квартир жилищных прав проживающих с ними несовершеннолетних детей. Продавая приватизированные квартиры, собственники (как правило, алкоголики) нередко не указывали проживающих в них детей, в результате чего дети лишались жилой площади и оказывались на улице. Так, прокурор одного только района Москвы выявил три тысячи договоров о передаче жилья в собственность, куда не были включены прописанные на площади дети. Вопрос этот приобретал масштабы социального бедствия. Появились даже детские приюты для жертв квартирных афер. Один из них функционирует в подмосковном Зеленограде. Поэтому необходимым и своевременным представляется установленное законом правило о том, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. В случае совершения соответствующей сделки с нарушением указанного требования органы опеки и попечительства вправе предъявить в суде иск о признании такой сделки недействительной.
В связи с этим 11.08.1994 в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» были внесены изменения, уточняющие порядок и, что наиболее важно, четко определяющие круг лиц, которым жилые помещения могут быть переданы в собственность в порядке приватизации.
Тем не менее в настоящее время на рассмотрении в судах РФ находится огромное количество исковых заявлений о признании договоров передачи жилых помещений в собственность недействительными или частично недействительными по основаниям невключения несовершеннолетних детей в число собственников.
Несмотря на то что в Законе от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ» никакого изъятия в отношении несовершеннолетних не было и невключение детей в число собственников при приватизации жилья было нарушением действующего законодательства, судебная практика по данной категории дел неоднозначна.
Проблемы возникают следующие.
Не сложилась судебная практика по определению сроков исковой давности.
С одной стороны, сделка, совершенная с нарушением требований закона и иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ), ничтожна и срок исковой давности по таким сделкам составляет 10 лет с момента начала исполнения.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В Постановлении Пленума ВС РФ N 15 от 12.11.2001 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» говорится, что при подготовке дела к судебному разбирательству судья не вправе предлагать какой-либо из сторон представлять доказательства или давать объяснения, связанные с пропуском срока исковой давности. В соответствии с п. 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению сторон в споре. Тем не менее суды зачастую самостоятельно ставят перед сторонами вопрос о пропуске срока исковой давности и на этом основании отказывают в удовлетворении иска. Как правило, такая практика применяется судьями при рассмотрении исковых заявлений о признании договора передачи жилого помещения в собственность недействительным, когда истцом является достигший совершеннолетия сирота или ребенок, в возрасте до 18 лет, оставшийся без попечения родителей.
С другой стороны, в соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Кроме того, несовершеннолетние до достижения ими возраста 18 лет в соответствии со статьей 37 ГПК РФ гражданской процессуальной дееспособностью не обладают и самостоятельно защищать нарушенные права не могут, а законные представители в подавляющем большинстве случаев с подобными исками в защиту прав подопечных не обращаются.
Нередки и ситуации, когда ребенок по достижении 18 лет самостоятельно обращается с иском в суд. Как правило, в исках отказывают на том основании, что истек 10-летний срок исковой давности. Но встречаются ситуации, когда суд удовлетворяет подобные иски, применяя ст. 199 ГК РФ. В качестве примера приведу следующую ситуацию.
В 1992 г. была передана в собственность 3-комнатная квартира, в которой проживали и были зарегистрированы мама, бабушка, брат и сестра Киселевы. Собственниками квартиры стали мама и бабушка. Несовершеннолетние дети в число собственников включены не были. В 1994 г. мама детей умерла, над ними была установлена опека со стороны бабушки. В 1999 г. бабушка была освобождена от выполнения обязанностей опекуна в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей. С этого времени опекуна у детей не было. В 2003 г. Елене исполнилось 18 лет, и она обратилась в суд в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего брата с иском о признании договора передачи квартиры в собственность недействительным. В иске сиротам было отказано в связи с истечением 10-летнего срока исковой давности. В кассационной инстанции решение было отменено, т. к. суд не принял во внимание требования ст. 199 ГК РФ о защите нарушенных прав.
