Матиящук С. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права СибУПК.
Одной из важнейших проблем жилищно-коммунальной реформы является расселение из ветхого и аварийного жилищного фонда, наличие которого не только ухудшает внешний облик населенных пунктов нашей страны, но и, прежде всего, создает потенциальную угрозу безопасности и комфортности проживания граждан.
Как показывает статистика, в России объем ветхого жилья составляет 90 млн. кв. м, объем аварийного — 11,2 млн. кв. м. К основным причинам такого положения можно отнести следующее:
— крайне трудные и сложные условия формирования жилищного фонда в годы индустриализации, военный и послевоенный периоды;
— в течение десятилетий не осуществлялись необходимые мероприятия по проведению капитального ремонта и текущему содержанию жилья в нашей стране.
С введением в действие Жилищного кодекса РФ на собственников жилых помещений возлагается обязанность не только по их ремонту и содержанию, но и по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Однако большинство проживающих в ветхих и аварийных домах граждан не в состоянии в настоящее время самостоятельно решить эти проблемы. Сейчас, в условиях реализации Правительством страны Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы вопросы, связанные с расселением из ветхого и аварийного жилья, особенно актуальны.
Во многих регионах Российской Федерации разработаны и утверждены адресные программы по переселению граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда, которые предусматривают поэтапное решение проблемы с учетом возможностей бюджетного финансирования всех уровней и привлечения внебюджетных ресурсов.
Можно выделить основные направления, по которым идет реализация данных программ.
Во-первых, формирование реестра ветхих и аварийных жилых домов (жилых помещений) с указанием проживающих лиц и количества семей, владельцев (собственников), вида собственности, отнесения жилых домов к памятникам историко-культурного наследия, основания признания жилья непригодным для постоянного проживания, информации о том, состоит ли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий семья, даты постановки на учет.
Во-вторых, разработка схем и механизмов привлечения бюджетных и внебюджетных ресурсов.
В-третьих, переселение жильцов и ликвидация и (или) реконструкция ветхого и аварийного жилищного фонда, непригодного для проживания.
Как показывают наблюдения, очень часто возникает вопрос: в связи с выселением из ветхого и аварийного жилья, занимаемого по договору социального найма, какой площади должно предоставляться другое жилое помещение? На практике он решается неоднозначно.
Одни исходят из того, что при признании непригодным для проживания жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, выселение граждан из него производится с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения, площадь которого зависит от того, состоят ли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий выселяемые или нет. Так, в первом случае размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, определяется исходя из нормы предоставления на одного человека (пункт 1 статьи 50 ЖК РФ), а во втором — исходя из размера того помещения, которое ранее занимал выселяемый (пункт 1 статьи 89 ЖК РФ).
Другие базируются на том, что статья 89 Жилищного кодекса РФ является специальной нормой и поэтому вне зависимости от принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях нанимателю и членам его семьи предоставляется другое жилое помещение, равное по площади ранее занимаемому. В то же время сохраняется право состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий за теми гражданами, которым предоставлено другое равноценное жилое помещение, при условии, что не отпали основания для пребывания их на таком учете (статья 56 ЖК РФ).
Для разрешения этого вопроса необходимо обратиться к основным принципам реализации конституционного права граждан РФ на жилище и принципу справедливости. Нетрудно заметить, что в первом случае нарушается очередность предоставления жилья, что, несомненно, ведет к ущемлению прав и интересов тех граждан, которые были приняты раньше выселяемых на учет.
И наконец, особо хотелось бы обратить внимание на требования, которые предъявляются к предоставляемым жилым помещениям. Так, когда дом подлежит сносу в случае признания его непригодным для проживания, т. е. ветхим и аварийным, выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, производится с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения. По сути, речь идет о переселении граждан в другое жилое помещение, которое должно отвечать следующим критериям (статья 89 ЖК РФ):
быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, т. е. оснащенным водопроводом, центральным отоплением, газопроводом и др.;
быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, другими словами, быть размером не меньше того, которое ранее занимал выселяемый;
находиться в черте данного населенного пункта (города, поселка и т. п.), при этом необходимо учитывать, что крупный город с районным делением рассматривается как единый населенный пункт и, следовательно, при выселении жилое помещение может быть предоставлено в любом районе города;
отвечать установленным требованиям, в частности санитарным и техническим правилам и нормам, но вместе с тем не принимаются во внимание такие факторы или так называемые дополнительные удобства, как улучшенная планировка, наличие балконов, лоджий и т. п.
Указанные критерии, включая и последний, являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них предоставление выселяемым гражданам такого жилого помещения недопустимо. Приведем только один, но очень показательный пример. В связи со сносом аварийного многоквартирного дома семье, состоящей из четырех человек, предоставили по договору социального найма однокомнатную квартиру общей площадью 18 кв. м, в которой жилое пространство совмещено с кухней (так называемая квартира-студия). Однако фактически разместиться в таком помещении данная семья не смогла, поскольку площадь жилой комнаты составляет всего лишь 14 кв. м, а коридора — 2 кв. м, где невозможно поместить все необходимые вещи, включая кухонные принадлежности. На предъявленное органам местного самоуправления требование о предоставлении им квартиры большей площади последние ответили отказом, сославшись на тот факт, что до переселения семья занимала комнату (площадь которой была 17 кв. м) в коммунальной квартире и при таких обстоятельствах их жилищные условия даже улучшились. Наниматель и члены его семьи, в свою очередь, просили учесть то обстоятельство, что, проживая в коммунальной квартире, помимо жилой комнаты, они также пользовались ее общим имуществом, а именно общей кухней, санузлом, коридором и т. п.
Для разрешения данной спорной ситуации необходимо обратиться к требованиям, предъявляемым к жилому помещению, которые изложены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47). Согласно пункту 20 указанного Положения объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
Таким образом, однокомнатная квартира общей площадью 18 кв. м, в которой жилое пространство совмещено с кухней (так называемая квартира-студия), по своим функциональным характеристикам не предназначена для проживания в ней четырех человек и, как следствие, такое жилое помещение не отвечает установленным требованиям и не может быть предоставлено гражданам, выселяемым из аварийного жилья.
