Правовая специфика коммунальных квартир

(Карпухин Д. В.) («Жилищное право», 2009, N 12)

ПРАВОВАЯ СПЕЦИФИКА КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИР

Д. В. КАРПУХИН

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.

Термин «коммуналка» не является юридическим понятием. Однако он незримо присутствует в жилищной сфере, так как сотни тысяч россиян проживают в квартирах, занятых несколькими нанимателями по договору социального найма и собственниками комнат. Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, содержит предписания, регламентирующие правовой статус данных жилых помещений, рассмотрению которых посвящена настоящая статья.

Одной из наиболее социально значимых жилищных проблем являются коммунальные квартиры, в которых проживают сотни тысяч российских граждан. Действующий Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) <1> различает три типа коммунальных квартир: ——————————— <1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 17. Ст. 1756, N 20. Ст. 2251.

— во-первых, квартиры, комнаты в которых занимают наниматели по договорам социального найма и члены их семей; — во-вторых, коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам; — в-третьих, смешанные коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам, а часть из них занимают наниматели по договору социального найма. Одним из существенных недостатков ЖК РФ является отсутствие четкого определения коммунального жилого помещения, коммунальной квартиры. Поскольку предметом рассмотрения настоящей статьи являются коммунальные квартиры, следует предложить его авторскую интерпретацию. Коммунальная квартира — это квартира, комнаты в которой по договору социального найма жилого помещения занимают не менее двух нанимателей или данные комнаты принадлежат на праве собственности не менее двум собственникам. Данное определение не является совершенным, так как исходит из формального количества нанимателей и собственников, но учитывает позицию ЖК РФ, трактующую коммунальную квартиру из формальных критериев.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Отмечая несомненный вклад автора, разработавшего не предусмотренное ЖК РФ определение коммунальной квартиры, хотелось бы отметить, что данное понятие не охватывает такой предложенный автором вид коммунальных квартир, как смешанные коммунальные квартиры. Также, помимо субъектов и оснований предоставления и пользования, хотелось бы в самом определении подчеркнуть ограниченный правовой режим коммунальной квартиры (который подробно и обстоятельно автор анализирует далее в своей статье), выделяющий коммунальную квартиру из иных видов жилых помещений. Так, на мой взгляд, следует указать на необходимость получения согласия всех собственников для переустройства и/или перепланировки коммунальной квартиры; наличие преимущественного права покупки/предоставления в пользование комнаты иным проживающим в коммунальной квартире лицам; наличие дополнительного основания для запрета обмена; заключение договора поднайма и вселение временных жильцов при условии соблюдения нормы предоставления; общее имущество в коммунальной квартире находится в долевой собственности.

Проанализируем правовой статус данных категорий коммунальных квартир. На собственника жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 30 ЖК РФ возложено бремя содержания данного помещения. Если жилое помещение является квартирой, то собственник жилья несет обязанность по содержанию общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире. Часть 1 статьи 41 определяет критерий отнесения имущества к общему имуществу в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Таковыми могут являться коридор, кухня, ванная комната, туалет. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки. В соответствии с частью 1 статьи 42 ЖК РФ доля собственника комнаты (комнат) на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты (комнат). Части 1 — 2 статьи 43 ЖК РФ устанавливают, что собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника. Жилищный кодекс РФ возлагает на собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире не только обязанность по содержанию ее общего имущества, но и обязанность по несению бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (часть 2 указанной статьи). Часть 3 статьи 42 ЖК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Она равна доле предшествующего собственника (часть 4 указанной статьи). Доля в общем имуществе коммунальной квартиры не может быть выделена в натуре предметом отчуждения. В соответствии с частью 5 статьи 42 с ней запрещено совершать сделки, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. По мнению автора, дискуссионной на предмет обоснованности является часть 6 указанной статьи, в соответствии с которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) <2>. Бланкетная диспозиция данной нормы отсылает к частям 1 — 3 статьи 250 ГК РФ, устанавливающим преимущественное право покупки (мены) продаваемой доли в общей собственности. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. ——————————— <2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 18.12.2006, с изм. от 29.12.2006) (с изм. и доп., вступившими в силу с 08.01.2007) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 834, N 31. Ст. 3993, N 41. Ст. 4845, N 49. Ст. 6079, N 50. Ст. 6246.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Эта норма была впервые введена в действие в 2005 году с принятием Жилищного кодекса РФ. Ее цель заключается в уменьшении количества коммунальных квартир посредством предоставления преимущественного права покупки продаваемой комнаты (комнат) другим собственникам комнат в коммунальной квартире. Однако, по мнению автора, применение данной нормы ГК РФ к отчуждаемым комнатам в коммунальной квартире является юридически неправомерным, так как комнаты, принадлежащие разным собственникам в коммунальной квартире, не являются общей собственностью. Часть 1 статьи 244 ГК РФ определяет общую собственность как имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (часть 2 указанной статьи). Коммунальные квартиры изначально предоставлялись по договору социального найма жилого помещения. В дальнейшем были приватизированы в соответствии с Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» <3>. ——————————— <3> Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 29.12.2004, с изм. от 15.06.2006, с изм. и доп., вступившими в силу 01.03.2007, с изм. от 11.06.2008) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 2. Ст. 67; Собрание законодательства РФ. 1994. N 16. Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918; 2004. N 27. Ст. 2711; Парламентская газета. N 7 — 8. 15.01.2005; РГ. 29.12.2005; РГ. 18.06.2008.

Коммунальные квартиры, созданные вышеуказанным способом, не подпадают под определение общей собственности, изложенное в ГК РФ, и, следовательно, к ним не могут быть применены положения статьи 250 ГК РФ.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, сложно не согласиться с автором в том, что в настоящее время действующее жилищное законодательство, в частности отсылка к ст. 250 ГК РФ, отражает тенденцию, направленную на сокращение количества коммунальных квартир. Однако необходимо отметить, что такая позиция законодателя направлена в первую очередь на защиту интересов граждан, проживающих в коммунальной квартире, поскольку проживание в квартире только членов одной семьи наиболее способствует созданию психологической атмосферы, необходимой для обеспечения достойного уровня жизни человека. Правовой режим коммунальных квартир как вида жилых помещений был детально разработан в советский период развития жилищного законодательства. В соответствии с жилищным законодательством развитых стран, например Великобритании, комнаты в коммунальных квартирах не предоставляются (Cowan D. Housing law and policy. Great Britain: Macmillan, 1999. 522 p.). Хотелось бы подискутировать с автором в части невозможности применения ст. 250 ГК РФ к рассматриваемым отношениям. Действительно, комнаты в коммунальной квартире принадлежат разным собственникам, однако общее имущество в коммунальной квартире находится в общей собственности (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ), а ч. 3 ст. 42 ЖК РФ устанавливает, что «доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на указанную комнату», т. е. в указанном случае — продается. Кроме того, представляется, что саму коммунальную квартиру (в состав которой входят комнаты, принадлежащие нескольким собственникам) можно с точки зрения теории рассматривать как объект общей собственности.

Тот же политический подтекст, направленный на сокращение количества коммунальных квартир, имеют положения статьи 59 ЖК РФ, определяющие порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Нормы указанной статьи устанавливают очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире. В первую очередь освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Во вторую очередь освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. В третью очередь освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. В четвертую очередь вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире во вторую, третью и четвертую очереди является возможным при отсутствии претендентов предшествующих очередей. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 07.07.2009 N 85-В09-10 было установлено, что Ф. обратилась в суд с иском к городской управе городского округа «Город Калуга», Управлению городского хозяйства (далее — УГХ) г. Калуги о признании незаконным отказа в предоставлении жилой комнаты по договору социального найма, понуждении к заключению договора социального найма на жилую комнату <4>. ——————————— <4> Определение Верховного Суда РФ от 07.07.2009 N 85-В09-10 // Правовая система «Консультант».

В обоснование заявленных требований указала, что она и ее несовершеннолетний сын Ф. Т. зарегистрированы и проживают в восьмикомнатной коммунальной квартире <…>. Они занимают комнату площадью 11,7 кв. м, обозначенную на плане квартиры под N 17. В 2008 г. в квартире освободилась комната площадью 12,9 кв. м, обозначенная на плане квартиры под N 18. В данной комнате никто не проживает, лицевой счет закрыт. С 1992 г. истица состоит на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий в первоочередном порядке. Поскольку в квартире освободилась комната, истица обратилась в УГХ г. Калуги с заявлением о предоставлении ей освободившейся комнаты на основании договора социального найма. На данную комнату никто из проживающих в квартире не претендует. 19 мая 2008 г. в предоставлении комнаты ей было отказано на основании того, что освободившаяся комната может быть предоставлена только нанимателям, которые признаны или могут быть признаны малоимущими, а у нее не имеется оснований для признания малоимущей. Истица полагает, что поскольку она принята на учет для улучшения жилищных условий до 1 марта 2005 года, то отказ в предоставлении ей комнаты является незаконным. Решением судов первой и второй инстанций истице было отказано в удовлетворении исковых требований. Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит надзорную жалобу подлежащей удовлетворению. В соответствии с частями 1, 2 статьи 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма <5>. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 — 6 части 1 статьи 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ, с учетом положений настоящей части. ——————————— <5> Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 29.12.2006) // Парламентская газета. N 7 — 8. 15.01.2005; РГ. 31.12.2006.

Из приведенных норм части 2 статьи 6 Вводного закона следует, что названные в ней граждане сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, а также право на предоставление жилых помещений по данному договору независимо от признания их малоимущими, в то время как после введения в действие Жилищного кодекса РФ, то есть после 1 марта 2005 года, в соответствии с частью 2 статьи 49 и частью 2 статьи 52 ЖК РФ состоять на таком учете имеют право лишь малоимущие граждане либо граждане, относящиеся к определенной федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категории. При этом часть 2 статьи 6 Вводного закона не делает исключений и для предусмотренных статьей 59 ЖК РФ случаев предоставления освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений по договору социального найма. Поскольку Ф. и Ф. Т. поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в 1992 году, на момент возникновения спора (май 2008 года) о предоставлении по договору социального найма освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире продолжали состоять на данном учете, то к возникшим правоотношениям подлежала применению не только статья 59 ЖК РФ, но и часть 2 статьи 6 Вводного закона в их нормативно-правовом единстве. Однако суд часть 2 статьи 6 Вводного закона к возникшим спорным правоотношениям сторон не применил. С учетом изложенного принятые по настоящему делу судебные постановления нельзя признать законными. Они приняты с существенным нарушением норм материального права, выразившемся в неприменении к спорным отношениям сторон части 2 статьи 6 Вводного закона и неправильном, без учета части 2 статьи 6 Вводного закона, толковании положений статьи 59 ЖК РФ. При таких обстоятельствах Судебная коллегия находит, что допущенное судом вышеназванное нарушение закона является существенным, оно повлияло на исход дела и без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Ф. и ее несовершеннолетнего сына Ф. Т., в связи с чем обжалуемые судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Необходимо отметить, что, действительно, в соответствии с изложенным и как показывает правоприменительная практика в г. Москве, преимущественным правом на получение комнаты обладают очередники, проживающие в квартире. Если таковых нет, рассматривается возможность выкупа. Более того, согласно позиции Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы «продажа свободных комнат осуществляется путем заключения договора купли-продажи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и физическими лицами и может производиться только гражданам, занимающим в данной квартире комнаты по договору найма либо имеющим комнаты в собственности» (http://housing. mos. ru). При наличии же нескольких претендентов спорные вопросы рассматриваются общественными жилищными комиссиями при префектах административных округов г. Москвы.

При выселении из жилых помещений с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма следует руководствоваться положениями статей 86 — 88 ЖК РФ, в соответствии с которыми помещение социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта (часть 1 статьи 89 ЖК РФ). Для нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей в коммунальной квартире в соответствии с частью 2 указанной статьи установлено правило, в соответствии с которым они имеют право на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат. Определенные преимущества при предоставлении комнат в коммунальной квартире по договору социального найма предоставляет часть 2 статьи 58 ЖК РФ, в соответствии с которой жилое помещение, состоящее из одной комнаты, может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления, но не более чем в два раза. Следует отметить, что данная норма не носит императивного характера, так как предоставляет указанную возможность по усмотрению наймодателя, а не обязывает последнего строго следовать изложенному предписанию. В правоприменительной (судебной) практике равнозначность означает предоставление жилых помещений, равных по площади ранее занимаемым. Так, Конституционный Суд РФ (Определение от 28.05.2009 N 605-О-О) отказал в принятии к рассмотрению жалобы граждан Г. В. Ломакина и Ю. А. Проскурина на нарушение их конституционных прав частями 1 и 2 статьи 89 ЖК РФ <6>. ——————————— <6> Определение Конституционного Суда РФ от 28.05.2009 N 605-О-О // Правовая система «КонсультантПлюс».

Конституционный Суд РФ установил, что решением Привокзального районного суда города Тулы от 11.09.2008 было отказано в удовлетворении исковых требований граждан Г. В. Ломакина и Ю. А. Проскурина, действовавшего в своих интересах, а также в интересах его несовершеннолетней дочери А. Ю. Проскуриной, к администрации муниципального образования «Город Тула» и муниципальному унитарному предприятию «Управляющая компания» о предоставлении им в связи с признанием дома непригодным для проживания двух жилых помещений общей площадью 33 кв. м и 42 кв. м. При этом суд указал, что предлагавшаяся ранее Г. В. Ломакину, Ю. А. Проскурину и А. Ю. Проскуриной комната в коммунальной квартире общей площадью 14,69 кв. м и жилой площадью 8,39 кв. м, от которой они отказались, взамен занимаемой комнаты в коммунальной квартире общей площадью 14,5 кв. м и жилой площадью 11,9 кв. м соответствовала требованиям статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации. В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Г. В. Ломакин и Ю. А. Проскурин оспаривают конституционность частей 1 и 2 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации о предоставлении гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением. По мнению заявителей, указанные нормы нарушают их конституционные права, гарантированные статьями 2, 18, 19 (часть 1), 40 (части 1 и 2), 45, 46, 55 (части 2 и 3) Конституции Российской Федерации, поскольку содержат неопределенность в вопросе о том, что следует понимать под равнозначностью общей площади предоставляемого жилого помещения. По мнению Конституционного Суда РФ, представленные материалы не являются основаниями для принятия данной жалобы к рассмотрению, так как оспариваемые заявителями законоположения как гарантирующие нанимателям по договору социального найма, переселяемым в другие жилые помещения по основаниям, перечисленным в статьях 86 — 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, определенные условия проживания направлены на обеспечение защиты их интересов и не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителей, указанные в жалобе. Кроме того, положения частей 1 и 2 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации не ограничивают суды в возможности в ходе исследования и оценки того или иного варианта предоставления жилого помещения принять во внимание обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения. Конституционный Суд РФ отказал в принятии к рассмотрению данной жалобы. При обмене жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, часть 6 статьи 73 ЖК РФ устанавливает дополнительное условие в отношении коммунальных квартир, в соответствии с которым обмен жилыми помещениями не представляется возможным, если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Перечень данных заболеваний установлен Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 «Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» <7>. ——————————— <7> Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 «Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // СЗ РФ. 19.06.2006. N 25. Ст. 2736.

Наличие заболевания из указанного Перечня у лица, проживающего в единственном жилом помещении, являющемся коммунальной квартирой, в соответствии с частью 4 статьи 51 ЖК РФ будет дополнительным основанием для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, так как заболевание лица делает невозможным совместное проживание с ним в данной квартире. Правоприменитель в лице Верховного Суда РФ в Постановлении от 02.07.2009 N 14 разъяснил, что принудительный обмен между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, при их несогласии переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой <8>. ——————————— <8> Постановление Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Правовая система «КонсультантПлюс».

Определенной правовой спецификой обладает договор найма жилого помещения, предметом которого является комната в коммунальной квартире. Его заключение возможно при наличии согласия соседей по коммунальной квартире (всех нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей) (часть 2 статьи 76 ЖК РФ). Кроме того, в соответствии с частью 1 указанной статьи договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит в коммунальной квартире не менее нормы предоставления. Таким образом, на основании изложенного можно сделать следующие выводы. В действующем Жилищном кодексе РФ отсутствует четкое юридическое определение коммунальной квартиры, что делает проблематичным применение к их правовому статусу ряда положений ГК РФ. Государство стремится сократить источники пополнения коммунальных квартир за счет предоставления преимущественного права покупки освободившихся комнат другими собственниками комнат в данных квартирах и приоритетного предоставления в порядке очередности освободившихся комнат нанимателям, проживающим в коммунальных квартирах. Однако, по мнению автора, применение положений статьи 250 ГК РФ нарушает права собственников — продавцов комнат, так как в ряде случаев предмет договора купли-продажи не является общей собственностью. Следует отметить, что в ЖК РФ, вступившем в силу в 2005 году, отсутствуют нормы, предоставляющие возможность раздела финансовых лицевых счетов и выдела жилого помещения в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. По сути, государство ликвидировало один из источников пополнения коммунальных квартир. Однако проблема в данном случае перешла в латентную плоскость, так как распад семьи приводит к образованию коммунальной квартиры в жилом помещении, занимаемом по договору социального найма, так как бывшие супруги начинают вести раздельное хозяйство и фактически проживают отдельно. Следовательно, данное жилое помещение де-факто становится коммунальной квартирой. Другим источником пополнения коммунальных квартир, как это не парадоксально звучит, является развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости. Покупка долей в жилом помещении, наследование долей в жилом помещении наследниками создают правовые условия для создания коммунальных квартир. Выдел долей в натуре в жилом помещении, по сути, означает возникновение коммунальной квартиры де-юре. Покупка и наследование долей без выдела в натуре превращает жилое помещение в коммунальную квартиру де-факто. В обоих случаях сособственники квартиры имеют право проживать в данном жилом помещении, вести раздельное хозяйство, самостоятельно вносить плату за жилье и коммунально-бытовые услуги. Политика государства в отношении сокращения источников пополнения коммунальных квартир не является последовательной. Так, при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть предоставлено жилое помещение в коммунальной квартире, состоящее из одной и более комнат.

——————————————————————

Интервью: Жадность зачастую порождает бедность («Жилищное право», 2009, N 12)

ЖАДНОСТЬ ЗАЧАСТУЮ ПОРОЖДАЕТ БЕДНОСТЬ

В. В. ФЕДОСЕЕВ

Федосеев Виктор Викторович, председатель Московской муниципальной коллегии адвокатов, член Федерального союза адвокатов России, ведущий адвокат отдела криминалистики ММКА.

На вопросы наших читателей отвечает председатель Московской муниципальной коллегии адвокатов, член Федерального союза адвокатов России, ведущий адвокат отдела криминалистики ММКА Виктор Викторович Федосеев.

1. Каковы, на Ваш взгляд, основные причины мошенничества на рынке недвижимости? — Одной из основных причин незаконного приобретения права на чужое недвижимое имущество в России является коррумпированность государственных служащих и других лиц, имеющих доступ к специализированной информации или обладающих соответствующими властными полномочиями. Второй причиной, на мой в згляд, является высокая «рентабельность» данного вида преступлений. Вырученный преступниками куш обычно исчисляется миллионами. К третьей группе, полагаю, можно отнести следующую совокупность причин: низкий уровень правовых знаний населения; противоречивость подзаконных и локальных нормативно-правовых актов, регулирующих порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью; неоднозначность правоприменительной (в том числе и судебной) практики; отсутствие в России единой электронной системы автоматизированного учета информации, позволяющей своевременно фиксировать те или иные юридически значимые факты. Квартирное мошенничество, предметом преступления которого является недвижимое имущество, как правило, совершается организованной преступной группой, в состав которой могут входить как чиновники, нотариусы, так и представители правоохранительных органов. В связи с этим выявление, пресечение и дальнейшее расследование указанной категории дел представляет особую сложность, поскольку связано с активным противодействием коррупционных сил.

2. Какие виды квартирного мошенничества, на Ваш взгляд, получили наибольшее распространение на рынке недвижимости Москвы и Московского региона? — Состав данного преступления предусмотрен статьей 159 УК РФ. С позиции криминологии подобные деяния относятся к высоко интеллектуальным преступлениям, в связи с чем отличаются большим разнообразием так называемой объективной стороны преступления. Способы совершения данного вида мошенничества различны. Целью мошенников является незаконное приобретение прав на чужое недвижимое имущество с последующей продажей такого имущества добросовестному приобретателю. В зависимости от исходной ситуации, направленности преступной группы, распределения в ней ролей, наличия конкретных коррупционных связей, предполагаемой затратной части «проекта», практики правоохранительных органов в том или ином регионе РФ и других обстоятельств мошеннические схемы претерпевают постоянные видоизменения, а способы хищения становятся все более изощренными. Несмотря на это, практика следственных органов Москвы и Московского региона отмечает несколько основных видов преступлений подобного рода. 1. Наиболее тяжким из них является мошенничество, связанное по совокупности с насильственными преступлениями, такими, как похищение человека, незаконное лишение свободы, убийство. Как правило, потерпевшими в данных случаях являются лица, относящиеся к группам риска (алкоголики, лица, употребляющие наркотики, имеющие психические расстройства), а также одиноко проживающие пожилые и больные люди. Принципиальной разницы, является ли квартира муниципальной либо принадлежит владельцу на праве собственности, не существует. Войдя в доверие к подобному хозяину квартиры, преступники убеждают его в целесообразности ее приватизации. При согласии потерпевший выписывает доверенность на право сбора и подачи документов. При несогласии подобная доверенность изготавливается у нотариуса в отсутствие владельца. Во всех случаях паспорт под различными предлогами остается у мошенников. Позже, в ходе следствия, нотариус пояснит, что пришел гражданин, у гражданина был паспорт, фотография соответствовала, дееспособность лица проверена, гражданин везде расписался. Ну, а если паспорт не мог быть настоящим либо его владелец в Москве не находился, что ж, значит, паспорт подделали. Мошенники! После оформления приватизации начинается следующий этап — «разговор за продажу». Выгодность сделки купли-продажи по описаниям превосходит все ожидания. Отдельная квартира в Твери, друзья, работа, хорошая зарплата да и деньги от сделки на банковском счете немалые. Присутствие владельца при сдаче-получении документов в ФРС, его подписи в договоре купли-продажи, акте приема-передачи квартиры и в расписке о получении денежных средств от покупателя являются альтернативной составляющей данного преступления. В этот момент фактический хозяин нужен мошенникам лишь для дальнейшей безопасности сделки и получения безусловных доказательств ее правомерности в случае судебного спора или проверки со стороны правоохранительных органов. А если нет, то в дальнейшем из квартиры и местных организаций пропадут все документы, содержащие образцы подписи хозяина, относящиеся к последнему периоду, либо подписи потерпевшего будут получены насильственным путем. Как только сделка состоялась, хозяин «выписывается» из квартиры в связи с переездом на новое место жительства, куда-нибудь в Кировскую область. О получении соответствующих документов и регистрации гражданина по новому месту жительства паспортный стол Кировской области уведомляет Москву… А «счастливый» продавец, бросивший по такому случаю пить, без денег и документов, пешком и на перекладных, волею случая через шесть месяцев, к весне, если повезет, доберется до Москвы живым. Указанный пример основан на реальных событиях, произошедших в Восточном округе Москвы и ставших предметом расследования и многочисленных судебных разбирательств в 2005 — 2007 годах. 2. Возможность получения полной и достоверной информации о состоянии здоровья, семейном положении одинокого собственника квартиры, его паспортных данных и других составляющих «успеха» дает мошенникам основания для внесения квартиры в так называемый список завещателей. Основным показателем является плачевное состояние здоровья подопечного и отсутствие близких родственников. Информация покупается у медицинского персонала в больницах, в социальных и коммунальных службах. Период подготовки к преступлению, как правило, включает в себя периодическое общение с владельцем квартиры, оказание ему всяческой помощи и содействия, оплату в банке коммунальных услуг за своей подписью, общение с соседями, лечащим врачом и т. п., впоследствии оплату похорон. Цель — получение доступа в квартиру, а в случае судебного спора подтверждение наличия общения и ухода за умершим. Остается только подождать, если не удастся договориться с хозяином о ренте. Затем появляется заверенное нотариусом завещание, а все образцы, содержащие почерк бывшего владельца, из квартиры и коммунальных организаций пропадают. В установленном законе порядке «наследник по завещанию» собирает документы и вступает в наследство. 3. Аналогичным способом совершается хищение уже выморочного недвижимого имущества, получившее наибольше распространение в Москве в последние годы. В соответствии с ГК РФ после смерти лица, в чьей собственности находилось имущество, в случае отсутствия наследников по закону или по завещанию имущество, в том числе и квартира, переходит в собственность государства. Способ отличается от предыдущего лишь моментом начала преступных действий и периодом ожидания результата. Получив данные о смерти собственника, мошенники вовлекают в преступную схему служащих органов местного самоуправления с просьбой пока не сообщать в вышестоящие инстанции о наличии выморочного имущества в районе. Выждав 4 — 5 месяцев и убедившись в отсутствии других наследников, мошенники принимают решение действовать. Данная схема непосредственно основана на изготовлении поддельного завещания и открытии наследственного дела. При наличии в завещании отметки от выдавшего его нотариуса об отсутствии изменений и спора о наследстве дело может быть открыто у любого нотариуса Москвы. После всех проверок выдается свидетельство о праве на наследство. Наследственное дело также может вестись нотариусом, ранее выдавшим завещание. В случае пропуска срока вступления в наследство (6 месяцев с момента смерти завещателя) он восстанавливается мошенниками в судебном порядке. В период 2007 — 2009 годов ГСУ при ГУВД г. Москвы нотариусы Садретдинов, Анурова были привлечены к уголовной ответственности, им предъявлено обвинение, уголовные дела направлены в суд. Данные уголовные дела получили широкую огласку в СМИ. Справедливости ради необходимо отметить, что во многих случаях мошенники действительно вводят нотариуса в заблуждение, используя переклейку фотографии на паспорте завещателя либо предоставляя нотариусу человека, умело загримированного под владельца паспорта. В целом схема выглядит таким же образом, как указано выше. 4. Наиболее «трудоемким» является так называемое классическое квартирное мошенничество, один из видов профессиональной преступности на рынке социального (государственного и муниципального) жилья. Данный вид мошенничества сложился с введением частной собственности и принятием Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». У граждан РФ появилось право приватизировать жилое помещение. Данная процедура обязательной не являлась, в связи с чем на рынке жилья в РФ образовалась обширная база так называемых муниципальных квартир. В случае смерти ответственного квартиросъемщика либо его убытия на новое место жительства право пользования жилым помещением переходит к лицу, оставшемуся зарегистрированным на жилой площади, с соответствующим правом ее приватизации. При отсутствии зарегистрированных лиц на неприватизированной жилой площади указанная квартира остается в муниципальной (государственной) собственности. Несмотря на активную законотворческую деятельность, контроль и учет жилых помещений, выбывших из пользования граждан, до настоящего времени фактически не ведется. Единой автоматизированной информационной базы учета нет. Отделы загса своевременно не предоставляют сведения об умерших в территориальные органы, оригиналы свидетельств о смерти выдаются как близким родственникам, так и сотрудникам похоронных агентств, участковым инспекторам милиции. Ответственность должностных лиц за несвоевременный учет лиц, выбывших с занимаемой жилплощади в связи со смертью, законом не предусмотрена. В целом данная схема незаконного приобретения прав на подобную квартиру до последнего времени выглядела следующим образом. Получив сведения об освобождении муниципальной жилплощади в связи со смертью лица, мошенники при помощи сотрудников жилищных служб и паспортных столов производят задним числом незаконную регистрацию посторонних лиц в муниципальную квартиру, ранее занимаемую умершим. Основанием для прописки и регистрации могут служить поддельные обменные ордера либо свидетельства о браке с умершими. Вселившимся и вновь зарегистрированным лицам остается только в соответствии с законом произвести приватизацию занимаемой жилплощади, после чего продать либо обменять ее. Подбираются такие лица особым образом. Кроме доверия, они должны отвечать основному требованию — у них не должно быть использовано право приватизации. В преступной среде такое лицо называют ваучером. Умершие, как правило, «выбывают» с занимаемой площади по поддельным талонам и карточкам убытия, либо впоследствии изготавливается поддельное свидетельство о смерти с более поздней датой. На практике мне приходилось встречаться и с противоправными действиями близких родственников нанимателя, которые по поддельной доверенности после смерти оформляли приватизацию жилья на умершего, а затем от его же имени продавали ее другим лицам. 5. Как указано выше, большинство схем мошенничества основаны на подделке документов, таких, как доверенность, завещание, договор купли-продажи, свидетельство о браке, судебное решение и некоторых других. Однако в последнее время все чаще начинают встречаться так называемые правовые, сложные виды квартирного мошенничества, основанные на хорошем знании гражданского законодательства РФ и имеющихся пробелов в нем. Систематизировать подобные случаи не представляется возможным. Как правило, они связаны с умышленным непредставлением продавцом квартиры информации о юридически значимых фактах, на основании которых впоследствии сделка будет признана судом недействительной. К подобным обстоятельствам можно отнести наличие банковской задолженности у продавца, неучастие в приватизации несовершеннолетних детей, непредставление информации о браке и другие. 6. Разновидностью данной группы преступлений является мошенничество в сфере аренды жилья. Известно множество подобных случаев. Сотрудники агентства недвижимости (фирмы-однодневки) предоставляет потенциальному потерпевшему, как правило гостю столицы, сведения о сдаваемых в поднаем квартирах, получают с потерпевшего в соответствии с договором оплату за различные комиссии, за услуги агента, а порой и предоплату за проживание. Однако впоследствии оказывается, что квартира не найдена либо в показанной квартире проживать нельзя. В случае предъявления претензий от потерпевшего по поводу несостоявшегося поиска квартиры в установленный срок и возврата денежных средств представители агентства указывают на соответствующий пункт в типовом договоре об оказании услуг, объясняя, что агентство только представляет информацию о стоимости арендного жилья и не несет ответственности перед клиентом за несостоявшуюся сделку. В связи с отсутствием у потерпевшего необходимых документов, подтверждающих его право требовать возврата денежных средств, и рядом других причин вернуть деньги в большинстве случаев невозможно. 7. Отдельным видом мошенничества на рынке ипотечного жилья являются преступления, связанные с организацией финансовых пирамид. Одним из таких примеров является паевой инвестиционный кооператив (ПИК) «Общее дело». С целью хищения мошенниками был организован прием от населения денежных средств под предлогом вступления в члены кооператива и приобретения жилья в г. Москве и Московской области по накопительной схеме. При этом в рекламных и агитационных материалах ответчики размещали недостоверную информацию об участии ПИК «Общее дело» в реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Добропорядочные граждане оплачивали вступительный паевой взнос, а затем ежемесячно осуществляли платежи на расчетный счет организации, однако руководство кооператива имело свои планы, в которые предоставление квартир всем членам кооператива явно не входило. В настоящее время в Мещанском районном суде г. Москвы рассматривается уголовное дело по обвинению руководителей данной организации в совершении преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 159 УК РФ. По делу проходит свыше 300 потерпевших, а полученная мошенниками прибыль исчисляется сотнями миллионов рублей.

3. Что бы Вы рекомендовали покупателям и продавцам недвижимости? — Необходимо знать, что для покупателей квартир последствия мошенничества существенно отдалены по времени от момента совершения сделки. Так, например, прожив год в своей новой квартире, вы неожиданно узнаете, что на нее наложен судебный арест. Дело в том, что правоохранительными органами выявлен факт хищения выморочного имущества, совершенного несколько лет назад… Для продавцов последствия мошенничества, как правило, наступают быстрее и обычно связаны с хищением вырученных от продажи квартиры денежных средств. Основное — это правильно оформить особые условия в договоре аренды банковской ячейки, проверить и пересчитать деньги. Общая рекомендация одна: прежде чем что-либо купить или продать, десять раз подумайте, как вы будете оформлять сделку, кто будет осуществлять ее сопровождение, каким способом вы будете проверять ее юридическую чистоту, на каких условиях вы будете арендовать банковскую ячейку. Не надейтесь на собственные знания и силы, привлекайте для юридического сопровождения сделки специалиста. Старайтесь избегать услуг дешевых агентств, лучше в подобных случаях пользоваться услугами компаний, состоявшихся на рынке недвижимости. Не стоит экономить на подобных профессиональных услугах, ведь жадность зачастую порождает бедность. По возможности не передавайте оригиналы правоустанавливающих документов, паспорта и свидетельства другим лицам. Внимательно проверяйте документы, удостоверяющие личность покупателя/продавца, и оригиналы документов по сделке. Обращайте внимание на дату их выдачи и сроки действия, производите сопоставление. Указывайте в договоре полную стоимость квартиры, требуйте от продавца расписку о получении всей суммы переданных ему денежных средств. Если квартиру продает одинокий человек, обязательно указывайте в договоре отсутствие у него супружеских правоотношений. Внезапное появление второй половины также является одним из высококвалифицированных способов квартирного мошенничества. Требуйте предоставления необходимой информации и справок от самого продавца. Реакция на данные требования поможет вам оценить отношение продавца к сделке. Если квартира за короткий период времени продавалась неоднократно, рекомендую не слушать самые правдивые объяснения, от совершения подобной сделки лучше сразу отказаться. Предотвратить мошенничество сложно, однако избежать неудачной покупки возможно при своевременном анализе полученной информации, должной внимательности и холодном рассудке.

4. О чем бы Вы предупредили продавцов недвижимости? — Продавать недвижимость в России менее опасно, чем покупать. Однако практика правоохранительных органов показывает, что продавец, получивший денежные средства от продажи квартиры, зачастую становиться объектом вымогательства. Будьте особенно внимательны на дороге в период после продажи квартиры. В 2009 году правоохранительными органами был освоен и с успехом применен на практике новый метод выявления, пресечения и раскрытия преступлений, связанных с уклонением от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица (статья 198 УК РФ). Суть данного метода состоит в следующем: оперативным путем получается информация о стоимости совершенной сделки недвижимости, зафиксированной в договоре купли-продажи. В случае если цена проданной квартиры значительно занижена относительно ее рыночной стоимости, в правоохранительные органы вызывается новый собственник, покупатель квартиры. Объяснение добросовестного покупателя, наличие расписки в получении продавцом значительно большей суммы, чем предусмотрена в договоре, справка из налоговой инспекции с информацией о сумме уплаченного налога за год — вот те немногие доказательства, которые впоследствии будут проверены, оценены и… положены в основу приговора суда, вынесенного в отношении продавца. Необходимая и достаточная для возбуждения уголовного дела разница составляет сумму в размере 300 тысяч рублей.

5. Как распознать мошенников? — Мошенничество на профессиональном сленге сотрудников милиции называют преступностью «белых воротничков». Как правило, это обаятельные, всесторонне развитые, опрятные и на первый взгляд культурные люди. Хорошие актеры, они легко могут войти в контакт с любым лицом, независимо от возраста, пола и национальности. В разговоре они всерьез интересуются вашими проблемами, горячо рассказывают о своих, готовы к оказанию любой посильной помощи. В некоторые моменты могут быть «строгими и принципиальными». Уровень психологической подготовки подобного типа людей весьма высок. Непосвященному человеку распознать мошенника зачастую невозможно. Лишь ваша скрупулезная подготовка к сделке и изъяны в поведении оппонента могут помочь в этом. Если бы не факты, вы бы никогда и не подумали, что данный человек способен на подобное, тем более такой выгодной была бы сделка. Имейте силы остановиться и здраво оценить обстановку. Несмотря на то что я достаточно предвзято отношусь к профессии риелтора, не раз сталкивался с ситуацией, когда ведущий сделку клиента профессиональный посредник неожиданно отказывается работать с тем или иным альтернативным вариантом, объясняя это личным недоверием к продавцу. Действительно, впоследствии выяснялось, что «чистая» квартира через несколько месяцев с момента предполагаемой сделки уже находится под запретами и ограничениями.

6. Как проверить покупателя/продавца? — Тщательная проверка покупателя не имеет смысловой нагрузки. Необходимо проверить паспорт, пересчитать деньги, убедиться, что они не являются подделкой, правильно составить договор банковского обслуживания и заложить в ячейку денежные средства. Проверку добросовестности продавца и юридической чистоты сделки проводить необходимо во всех случаях. Данные об учете в ПНД, НД в отношении продавца, выписка из домовой книги, наличие на руках правоустанавливающих документов на квартиру, архивная выписка ФРС, информация загса, опрос соседей по лестничной площадке, информация об отсутствии судимости, личное общение — вот те немногие виды данных, анализ которых позволит вам принять объективное решение по сделке. При невозможности самостоятельно истребовать необходимые справки вы можете потребовать их предоставления самим продавцом либо обратиться за юридической помощью для оформления адвокатского запроса. Представитель собственника по доверенности может осуществлять все необходимые действия по оформлению, однако передавать деньги надо непосредственно собственнику и собственноручную расписку получать именно от него. Помните, доверенность может оказаться поддельной.

7. Как обезопасить себя от мошеннических действий? — Как это сделать при подготовке и совершении сделки купли-продажи квартиры, кратко указано выше. В период проживания в собственной квартире достаточно быть внимательным к условиям хранения правоустанавливающих документов. Свидетельство о собственности на квартиру должно храниться в месте, недоступном для посторонних. Никогда, ни при каких условиях не отдавайте паспорт посторонним, не оставляйте его в залог. При утере сразу же обратитесь в милицию. Подписывая какие-либо доверенности, всегда внимательно читайте их содержание. Если у вас есть родственники, которые относятся к группе риска, нельзя оставлять их без внимания. Документы на такую квартиру лучше хранить у себя. Появление новых знакомых, явно не соответствующих обычному кругу их общения, должно вас насторожить. В этих случаях одной из задач будет инициация собственноручной переписки данного родственника с вами, другими родственниками, государственными учреждениями и организациями. Именно эту переписку впоследствии вы сможете представить в суд, доказывая поддельность доверенности либо завещания. Универсального совета не существует, однако при необходимости вы всегда можете обратиться за оказанием квалифицированной юридической помощи в Московскую муниципальную коллегию адвокатов. Мы ценим и храним лучшие традиции российской адвокатуры.

——————————————————————

Интервью: Сегодня на рынке действует большое количество «черных» риелторов («Жилищное право», 2009, N 12)

СЕГОДНЯ НА РЫНКЕ ДЕЙСТВУЕТ БОЛЬШОЕ КОЛИЧЕСТВО «ЧЕРНЫХ» РИЕЛТОРОВ

Д. В. ДРАГУН

Драгун Денис Владимирович, адвокат Московской коллегии адвокатов «ЮрПрофи».

Кор.: Законодатель различает ряд схем мошенничества. Все они, к сожалению, имеют место быть в нашей сегодняшней жизни. На Ваш взгляд, каковы основные причины такого положения дел? — Нестабильность экономики страны в течение последних лет привела к тому, что граждане, наблюдая за ростом цен на жилье, уверовали в то, что самая выгодная инвестиция — это инвестиция в недвижимость. Значительные денежные вливания, спрос и ажиотаж, создаваемый вокруг недвижимости, стали благодатной почвой для разного рода криминальных структур, посредников, распространения мошенничества в этой сфере. Искать причины мошенничества с недвижимостью нужно, во-первых, в несовершенстве российского законодательства, которое должно регулировать имущественные правоотношения, защищать интересы граждан и их имущество от посягательств. Во-вторых, в юридической неграмотности общества, нежелании обращаться в крупные агентства недвижимости, в стремлении сэкономить, воспользовавшись услугами так называемых черных риелторов, и обойтись при оформлении сделки без помощи профессионального юриста. Так, до недавнего времени в законодательстве существовал пробел, которым долго и успешно пользовались мошенники. Они находили старых одиноких людей, запугивали их, переправляли в лучшем случае в психиатрическую больницу в другой регион и спокойно продавали их квартиру. Это было возможным благодаря тому, что ранее судебное решение о признании гражданина недееспособным могло быть вынесено без вызова в суд самого гражданина. Фактически это лишало человека его процессуального права на участие в судебном заседании, на котором решалась его судьба. Он также был лишен права настаивать на своем присутствии в суде. По сути, исход дела зависел от заключения психиатра. Теперь любой гражданин имеет право присутствовать в суде, обратиться в суд с заявлением о возобновлении своего дела. Подобные изменения в законодательстве, безусловно, будут способствовать уменьшению случаев мошенничества с жилой недвижимостью.

Кор.: О чем стоит предупредить покупателей недвижимости и ее продавцов? — Приобретая жилую недвижимость, я бы, прежде всего, обратился в агентство недвижимости с хорошей репутацией, давно работающее на рынке, в котором есть свой юридический отдел, обязательно получил бы рекомендации знакомых, которые ранее пользовались услугами этой компании. При оформлении сделки стоит провести правовой анализ всех документов. Такая консультация юриста или адвоката стоит не очень дорого, а вот в противном случае потерять можно намного больше. Полезные сведения можно почерпнуть, потребовав у продавца или заказав самостоятельно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним, в которой содержатся сведения о собственнике, а главное, об обременениях имущества: аренде, залоге, аресте и т. д. На данный момент пошлина за предоставление выписки составляет для физических лиц 100 рублей. Также важно выяснить, кто зарегистрирован в квартире. Нужно помнить, что любой гражданин, прописанный в квартире на законных основаниях, особенно нетрудоспособный и не имеющий другой жилплощади, в случае продажи квартиры другому лицу имеет право остаться в ней для проживания, смена собственника никак не влияет на его право проживать в данном жилом помещении. Добейтесь выписки всех зарегистрированных в квартире до сделки купли-продажи либо откажитесь от ее приобретения. Если сособственниками квартиры являются несовершеннолетние лица, для распоряжения такой квартирой необходимо получить письменное разрешение органов опеки и попечительства. Осторожно следует относиться к сделкам, в которых контрагент действует на основании доверенности, а собственника недвижимости вы ни разу не видели. Вполне возможно, что он отдыхает на каком-либо курорте и даже не предполагает, что его квартиру продают. Не исключено также, что доверенность может оказаться недействительной в связи со смертью доверителя. Необходимо быть очень бдительными при передаче аванса. Известны случаи, когда арендаторы представлялись собственниками, демонстрировали квартиру, получали аванс и исчезали. Продавцы недвижимости, как правило, рискуют меньше покупателей. Их главная задача — не потерять свою недвижимость и получить деньги. Поэтому и в данном случае лучше обращаться в проверенное агентство. Сегодня на рынке действует большое количество «черных» риелторов. Причина этого заключается в том, что цены на их услуги значительно ниже, чем на услуги агентств недвижимости. Возможно, вам удастся сэкономить 10 — 30% суммы, но будьте предельно внимательны — можно потерять все. Никогда никому не отдавайте свой паспорт, каким бы честным на первый взгляд не казался нанятый вами агент.

Кор.: Так как же распознать мошенников? — Мошенники обычно действуют по доверенности, отказывают по тем или иным причинам во встрече с собственником. Как правило, цена такой квартиры ниже среднерыночной, потому что продать ее нужно как можно быстрее. Мошенники работают группой, быстро, слаженно, поэтому несведущему человеку сложно их распознать. Очень часто мошенники арендуют офис, создают видимость деятельности агентства недвижимости, заключают несколько сделок, получают аванс за свои услуги и скрываются. Распространенное также явление — открытие фирмы для проведения одной единственной сделки, после чего мошенники исчезают. Еще раз подчеркну: чтобы не нарваться на мошенников, выбирайте проверенные агентства недвижимости, работающие на рынке не менее 5 лет.

Кор.: Каким образом можно проверить покупателя/продавца? — Самый действенный способ проверить продавца — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним, о чем я уже упоминал ранее. Изучите «свежий» план недвижимости, полученный в органах учета (БТИ). Если данный план не соответствует тому, что вы видели в квартире, значит, продавцом была произведена несогласованная перепланировка. Если стены на плане изображены красным цветом, они также не были согласованы. Все эти нюансы могут повлечь за собой проблемы при государственной регистрации сделки. При малейших сомнениях стоит поговорить с соседями о благонадежности продавца.

Кор.: Как максимально обезопасить себя при покупке недвижимости? — Обезопасить себя можно простыми, но действенными методами. Обратитесь за помощью к специалистам: профессиональным риелторам, юристам, которые будут представлять ваши интересы, но при этом не теряйте бдительности и внимательно читайте все документы, которые вам дают подписать. Не стесняйтесь просить время для чтения документов, никто не должен вас торопить. Если есть сомнения, требуйте представить справки из психоневрологического и наркологического диспансера на всех собственников квартиры и их супругов. Если вы купите квартиру у человека, стоящего на учете в одном из них, такая сделка впоследствии может быть оспорена родственниками либо мошенниками. Могут иметь место и намеренно мошеннические действия. Для признания сделки недействительной бывшему собственнику квартиры потребуется только пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. После этого сделку легко оспорить, а вы потеряете и квартиру, и деньги. Обычно покупатель кладет деньги в банковскую ячейку, взять их оттуда продавец сможет только после регистрации сделки в соответствующем органе. Часто для уменьшения налогообложения обе стороны договариваются об указании в договоре заниженной стоимости сделки. Разница при этом передается продавцу без какого-либо оформления. На первый взгляд все проходит идеально: квартира оформлена в право собственности, деньги переданы, налог заплатили совсем маленький. Однако необходимо помнить, что практически все сделки с квартирами возвратны, если для этого есть определенные условия. Если будут установлены какие-либо нарушения при оформлении сделки, ущемлены права граждан, иные обстоятельства, это станет поводом для признания сделки незаконной, что повлечет за собой возврат квартиры ее прежнему владельцу. Вы в данном случае получите только ту сумму, которая была указана в договоре. Не доверяйте друзьям и знакомым, которые обещают за символическую плату купить вам квартиру. Как говорится, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И потому, чтобы не потерять свои деньги или единственную квартиру, обращайтесь к профессионалам.

——————————————————————

Интервью: Хозяином квартиры станет тот, кто первым зарегистрирует ее в БТИ («Жилищное право», 2009, N 12)

ХОЗЯИНОМ КВАРТИРЫ СТАНЕТ ТОТ, КТО ПЕРВЫМ ЗАРЕГИСТРИРУЕТ ЕЕ В БТИ

Т. В. АЛЕКСЕЕВА

Алексеева Татьяна Вениаминовна, адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Истина».

Кор.: Законодатель различает ряд схем мошенничества, к сожалению, все они имеют место быть в нашей сегодняшней жизни. На Ваш взгляд, каковы основные причины такого положения дел? — Причин мошенничества на рынке недвижимости, на мой взгляд, несколько. Их можно условно разделить на субъективные и объективные. К субъективным я бы отнесла правовую неграмотность граждан, которой более чем успешно пользуются мошенники, а также их нежелание нести дополнительные расходы, воспользовавшись помощью профессиональных юристов. Объективной причиной можно считать сложившуюся правоприменительную практику. Особенно это актуально для рынка первичного жилья. Застройщик (продавец недвижимости) любыми способами старается избежать заключения договора долевого участия в строительстве жилья, для этого заключается, например, предварительный договор купли-продажи, с юридической точки зрения очень сомнительный. Почему? Да потому что гражданское законодательство однозначно требует четко идентифицировать объект недвижимости, а для этого он должен уже существовать, то есть быть построен, иметь кадастровый номер и т. п. Зачем застройщик (продавец недвижимости) идет на заведомое нарушение закона? С одной стороны, чтобы избежать дополнительных обременений, которые установлены в целях соблюдения интересов гражданина-покупателя. С другой — потому что нет жесткого контроля со стороны государственных органов и мер наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства.

Кор.: О чем стоит предупредить покупателей недвижимости и ее продавцов? — Рынок недвижимости делится на первичный, рынок новостроек и вторичный — это недвижимость, которая уже какое-то время находится в гражданском обороте. Необходимо отметить, что покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке имеет существенные отличия. Приобретая недвижимость на первичном рынке, вы вносите деньги вперед за еще только строящееся жилье. Если вы выбираете, скажем, квартиру на вторичном рынке, вы имеете возможность посмотреть ее и получить реальное представление о том, что вы собираетесь купить. Разница заключается и в правовых рисках. Главное, на что надо обращать внимание при заключении договора на первичном рынке жилья, — это проверка документов, на основании которых составлен данный договор. Во-первых, необходимо убедиться, что продавец действительно имеет право продавать вам квартиру. То есть он должен показать вам документы, согласно которым она принадлежит именно ему, в частности для г. Москвы это: Постановление Правительства Москвы о строительстве данного объекта; инвестиционный контракт; протокол поквартирного распределения долей; уставные и учредительные документы продавца (включая решение о назначении генерального директора); документы, подтверждающие выполнение продавцом обязательств по предыдущим договорам (в том случае если продавец является соинвестором по инвестиционному договору). Важно уделить внимание вопросу оплаты. В договоре должно быть четко прописано: «Цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит». Если не внести в договор данную формулировку, может случиться так, что к моменту окончания строительства квадратный метр вашего жилья подорожает (вырастет себестоимость). И либо вы будете доплачивать, либо… отправитесь в суд. Увеличиться может и общая площадь квартиры. Когда государственная комиссия примет дом, начинается вторая волна расходов — выплаты, связанные с оформлением права собственности на квартиру. К ним относится, во-первых, себестоимость оформления: всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (орган регистрации, БТИ и т. д.), а во-вторых, оплата услуг специалиста, которому вы решили перепоручить заниматься оформлением права собственности на вашу квартиру, поскольку это процесс достаточно сложный, требующий в том числе больших временных затрат. Следует также обратить внимание на то, как в договоре решен вопрос оплаты коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Наиболее приемлема практика, когда коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Фактически это означает, что после подписания акта вы можете пользоваться своей квартирой. Однако во избежание осложнений в отношениях с инвестором-застройщиком лучше оплатить коммунальные услуги с момента, указанного у вас в договоре, а после получения квартиры по акту приема-передачи и оформления ее в собственность потребовать сделать перерасчет излишне оплаченных коммунальных услуг, в том числе путем зачета их в счет оплаты коммунальных услуг в будущем. А если вам не пойдут навстречу, то взыскать излишне уплаченные денежные средства до момента оформления квартиры в собственность в судебном порядке. Российская практика такова, что чаще всего в договоре указываются довольно размытые сроки окончания строительства и введения дома в эксплуатацию: такой-то квартал такого-то года. Важно при этом уточнить ответственность застройщика за несоблюдение сроков, обычно это 5 — 10% от стоимости квартиры. Если застройщик не уложится и в продленный срок, вы имеете право на расторжение договора и возврат своих денег вместе с предусмотренными штрафными санкциями. Эти моменты, кстати, также должны быть отражены в договоре. Покупателю недвижимости на вторичном рынке жилья в первую очередь следует посоветовать самостоятельно или с помощью юристов проверить ее на «чистоту». Так, например, если квартира приватизирована, необходимо выяснить, насколько правильно была проведена приватизация (не остались ли люди, которые впоследствии могут предъявить свои права на квартиру). Иногда оказывается нелишним проверить всю цепочку договоров купли-продажи, которые имели место до вас. При возникновении малейших сомнений стоит проверить самым скрупулезным образом все, от подлинности документов в органах, которые их выдали, до выписки из домовой книги. При заключении договора купли-продажи следует уделить серьезное внимание процедуре формирования договорных условий. Необходимо четко сформулировать существенные условия договора, прочие необходимые условия, договориться о порядке расчетов, обеспечении обязательств и т. д. Помните: описание объекта в договоре должно точно соответствовать плану, полученному в БТИ. При передаче недвижимости от продавца к покупателю необходимо составить акт, в котором зафиксировать этот факт. Данный документ составляется обычно в произвольной форме. Сделку можно считать окончательно завершенной лишь после того, как переход права собственности на имущество зарегистрируют в ЕГРП. Для этого обе стороны должны обратиться в территориальный отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения объекта с заявлениями и соответствующими документами. Вам в обязательном порядке выдадут расписку о приеме документов, которая одновременно является документом на получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенный объект. Обратите особое внимание на процедуру расчета. Самый распространенный способ передачи денег — через банковскую ячейку. Не экономьте на проверке денежных банкнот при закладке в банковскую ячейку. Оформляйте завершение процедуры передачи денег распиской либо актом приема-передачи.

Кор.: Каким образом можно проверить покупателя/продавца? — Проверка продавца (покупателя), если продавец (покупатель) является юридическим лицом, заключается в том, что необходимо получить у него следующие учредительные документы: учредительный договор; устав; документы, подтверждающие полномочия лица, которое вправе действовать от имени компании без доверенности (протокол общего собрания участников об избрании руководителя компании, уведомление налоговой инспекции о внесении сведений о действующем руководителе в ЕГРЮЛ); свидетельство о регистрации юридического лица и его перерегистрации (если имела место); свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН); выписку из ЕГРЮЛ. Проверка продавца (покупателя), если продавец (покупатель) — физическое лицо, заключается в проверке паспорта (следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой), выяснении дееспособности продавца (покупателя), в частности, не состоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это минимально необходимая проверка. Если в сделке участвует посредник, требуется проверить наличие у него доверенности, убедиться в ее подлинности и действительности, внимательно изучить полномочия, прописанные в доверенности.

Кор.: Как максимально обезопасить себя при покупке недвижимости? — Кто придет вам на помощь в этой сложной и неоднозначной ситуации? Во-первых, это юристы. Осуществляя правовое сопровождение сделки по покупке недвижимости, они смогут помочь своим клиентам не только в спорных ситуациях, но и на первый взгляд в рядовых случаях. Да, гонорар хорошего адвоката обойдется вам в кругленькую сумму. Но ведь и цена вопроса высока. Здесь уместно заметить, что в западных странах сопровождение сделок с недвижимостью осуществляют только юристы, а не риелторы или какие-либо другие посредники. Это положение закреплено законодательством со всеми вытекающими неблагоприятными для нарушителей последствиями. Во-вторых, вашими помощниками на рынке недвижимости могут быть риелторы, однако их помощь заключается в оказании только посреднических услуг и не распространяется на дальнейшую судьбу квартиры. В-третьих, безусловно, страховые компании, которые принимают на себя все риски своих клиентов.

Кор.: Пожалуйста, приведите примеры наиболее опасных схем мошенничества при покупке/продаже недвижимости. — Надо заметить, что схем мошенничества при купле-продаже недвижимости немало. Однако у продавца квартиры гораздо больше шансов обмануть потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему недвижимость. Вот несколько примеров. Самая простая схема: один гражданин продает другому свое жилье, получает в полном объеме деньги, а потом подает в суд иск с требованием признать сделку недействительной на основании какой-либо причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — его деньги. Однако очень часто с целью избежать налогов в договоре указывается гораздо меньшая сумма, чем та, которая фактически была выплачена за квартиру. И вот именно эту сумму, указанную в договоре, суд обяжет возвратить покупателю. А если у продавца денег уже нет, тогда покупатель останется и без жилья, и без денег. Второй способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям, так называемая продажа по дубликатам. В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих документов дубликаты. В течение одного дня он в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, получает деньги — и был таков! В этом случае хозяином квартиры станет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ. Третий способ заключается в использовании фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор купли-продажи. Покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого мошенники обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и продают ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть все основания.

——————————————————————