ПРИЗНАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ
И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ
М. В. СОБЧУК
Собчук Максим Викторович, Советско-Гаванский городской прокурор Хабаровского края.
Автор затрагивает актуальные вопросы несовершенства правового регулирования порядка признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Admission of accommodation to be unsuitable for living and a block of flats to be condemned or restored
M. V. Sobchuk
The author touches upon topical issues of imperfection of legal regulation of the procedure admitting accommodation to be unsuitable for living and a block of flats to be in disrepair and condemned.
Key words: housing legislation; unsuitable for living; in disrepair; control; legal regulation; the Interdepartmental commission.
В соответствии с п. 6 ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Вместе с тем анализ подзаконных правовых актов и актов органов местного самоуправления свидетельствует о существенных недостатках и пробелах в механизме реализации указанных положений Закона. Речь идет о порядке признания помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. У этого вопроса немаловажное значение, поскольку значительный объем жилищного фонда, особенно небольших городов, находится в ветхом и аварийном состоянии. В разрезе работы органов прокуратуры эта проблема ярко обозначена обращениями граждан, проживающих в жилье, непригодном для проживания, которые годами не могут добиться реального восстановления нарушенных жилищных прав. И, как показывает практика, здесь проблема не только в нарушениях поднадзорными органами действующего законодательства и нехватке финансовых средств, но и в недостатках правового регулирования работы уполномоченных органов.
В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Во исполнение указанной нормы закона Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В соответствии с п. 7 разд. 1 этого Положения признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в Положении требованиям. В соответствии с абз. 4 указанного пункта орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления. В соответствии с п. 8 разд. 1 Положения орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан. Таким образом, на уровне местного самоуправления решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирного дома аварийным отнесено к исключительной компетенции межведомственной комиссии, если жилищный фонд является муниципальным либо принадлежит гражданам на праве собственности.
Проверки деятельности указанной комиссии, созданной в городском поселении «Город Советская Гавань» Хабаровского края, которые проводились прокуратурой города по обращениям граждан, выявили некоторые нарушения закона:
1) нарушения установленного порядка создания межведомственной комиссии и делегирования ей полномочий по обследованию частного жилищного фонда;
2) нарушения требований закона о правомочности состава комиссии;
3) нарушения установленного порядка работы комиссии, которые включают в себя как неполноту проведенного обследования, так и нарушения процессуального порядка оформления ее работы.
Характерный пример — результаты проверки, проведенной прокуратурой по обращению гр-ки Л. с жалобой на действия комиссии, обследовавшей многоквартирный дом и признавшей жилые помещения пригодными для проживания.
В ходе проверки было установлено, что по обращению Л. и жильцов одного из домов распоряжением главы администрации города ранее созданной межведомственной комиссии предписывалось провести повторное комиссионное обследование жилых помещений многоквартирного дома и сделать заключение по поводу пригодности жилых помещений для проживания. Вместе с тем это распоряжение было принято без учета заявления Л. и жильцов дома о необходимости обследования не только жилых помещений, но и всего многоквартирного дома с целью установления технического состояния несущих конструкций здания (по существу, в обращении ставился вопрос об обследовании дома на аварийность). Кроме того, распоряжение главы поселения принималось без учета заключения инспектора государственной жилищной инспекции и заключения начальника территориального отдела управления Роспотребнадзора, отраженных в соответствующих актах обследования дома, в которых также ставился по существу вопрос о возможном аварийном состоянии указанного дома.
Прокуратурой были выявлены и нарушения, допущенные при фактическом формировании комиссии, а также в работе комиссии. Так, согласно описательной части акта обследования и заключению комиссии N 33, в обследовании дома принимала участие член комиссии П., однако подписи в указанных документах принадлежали Н., которая приняла участие в обследовании дома как представитель территориального подразделения Роспотребнадзора, не будучи при этом членом межведомственной комиссии, поскольку в нарушение требований абз. 4 п. 7 указанного Положения она не была включена в состав комиссии соответствующим постановлением главы города. Таким образом, заключение комиссии о пригодности помещений для проживания было дано неправомочным составом. Кроме того, решение комиссии принималось с нарушением п. 47 Положения, поскольку в решении не было ссылки на соответствие помещений требованиям, предъявляемым к жилому помещению, перечисленным в разд. 2 Положения.
Из содержания акта обследования, проведенного межведомственной комиссией, следовало, что фактически комиссия производила обследование не только жилых помещений, но и всего указанного многоквартирного дома в целом, включая и места общего пользования. При этом не было учтено коллективное обращение жильцов дома, содержащее просьбу привлечь специализированную организацию для проведения обследования дома с целью установления технического состояния несущих конструкций здания. Не был определен перечень дополнительных документов, необходимых для принятия решения о признании жилых помещений соответствующими (не соответствующими) установленным в Положении требованиям (акты жилинспектора и специалиста Роспотребнадзора). Этим нарушены требования п. 44 Положения.
Между тем, согласно акту жилищного инспектора, проводившего осмотр дома до начала работы комиссии, фундамент здания был утоплен в грунт, частично разрушен, в подъезде и на лестничной площадке наблюдалась деформация стенового бруса, который был поражен гнилью, наблюдались прогибы кровли, деформация дверных проемов тамбура и перекрытия тамбура, требующие установления вертикальных стоек для предотвращения обрушения перекрытия. Согласно выводам специалиста жилой дом имел разрушения и повреждения, угрожающие дальнейшим разрушением здания.
Перечисленные документы не были определены как дополнительные в соответствии с требованиями абз. 2 п. 44 Положения.
В нарушение абз. 3 п. 44 Положения комиссия не определила состав экспертов проектно-изыскательских организаций, исходя из причин, изложенных в обращении жильцов дома и в заключениях указанных органов государственного контроля и надзора.
В нарушение абз. 7 п. 44 Положения орган местного самоуправления не принял решение по итогам работы комиссии. В нарушение абз. 8 п. 44 Положения не была произведена передача по одному экземпляру решения комиссии собственникам жилых помещений. В самом же заключении комиссии вообще не было указания на то, какие конкретно помещения были признаны пригодными для проживания. В нарушение абз. 6 п. 7 Положения к работе комиссии не были привлечены с правом совещательного голоса собственники жилых помещений дома либо уполномоченные ими лица.
В связи с выявленными нарушениями требований закона, предъявляемых к порядку работы комиссии, в адрес главы муниципального образования прокурор города внес представление об устранении нарушений, которое удовлетворено. По результатам работы комиссии в доме начат капитальный ремонт.
Наряду с выявленными нарушениями закона при детальном изучении названного Положения выявлены существенные пробелы и недостатки правового регулирования рассматриваемого вопроса.
Например, абз. 5 п. 7 разд. 1 Положения не предусмотрено обязательное включение в состав межведомственной комиссии представителя государственной жилищной инспекции.
Кроме того, существенный недостаток Положения — незакрепление четких количественных критериев формирования состава комиссии и оптимального соотношения ее состава для обеспечения объективности принятия последующего решения. Не секрет, что в нынешних условиях должностные лица органов местного самоуправления не всегда заинтересованы в признании помещений непригодными для проживания либо дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, поскольку такое признание влечет дополнительные проблемы, связанные с необходимостью отселения граждан из жилья, обязательным предоставлением им других жилых помещений. Действующее Положение позволяет заинтересованному органу местного самоуправления формировать комиссию в таком составе, который при любой ситуации может принять решение, выгодное для этого органа. Достаточно лишь определить в составе комиссии большинство представителей органа местного самоуправления, которые проголосуют за «нужное» решение (в соответствии с абз. 7 п. 47 Положения большинством голосов), а отдельные мнения, например, малочисленных представителей Роспотребнадзора и жилинспекции так и останутся мнением и пригодятся разве что для судебной оценки законности принятого решения, но никак не повлияют на своевременное и объективное решение комиссии. Необходимо отметить и содержащуюся в Положении формулировку, согласно которой при наличии равного количества голосов «за» и «против» при принятии решения решающим является голос председателя — должностного лица органа местного самоуправления.
Существенный недостаток анализируемого порядка работы комиссии — положение абз. 4 п. 45, согласно которому для рассмотрения вопроса о признании дома аварийным на собственника жилого помещения возлагается обязанность представить для комиссии заключение специализированной организации, проводящей обследование дома. Такая обязанность возлагается на собственника помещения и в случае, если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора. Здесь возникает резонный вопрос: кто будет оплачивать работу специализированной организации, если собственник помещения будет не в состоянии оплатить ее работу и выдачу заключения? Низкий уровень обеспеченности граждан, которые и составляют основную часть жителей таких домов, а также устоявшийся менталитет, при котором собственники многоквартирных домов не в состоянии эффективно и согласованно решать подобные вопросы, приводят к тупиковой ситуации, когда получить заключение специализированной организации станет невозможно, даже если дом будет постепенно разрушаться на глазах. Возникает также вопрос: какому именно собственнику помещения будет предложено представить заключение специализированной организации в случае, если заявителем выступит орган государственного контроля и надзора, — одному из собственников или же всем собственникам жилых помещений? В Положении речь идет о собственнике в единственном числе. Допустим, что такое предложение будет адресовано всем собственникам и у них есть средства для оплаты работы спецорганизации (идеальный вариант). А если кто-то из собственников вполне доволен условиями проживания и не согласен с тем, что дом аварийный, как должна поступить комиссия? Представляется, что если эту проблему придется решать судебным путем, то это может повлечь разрушения и жертвы с учетом возможной длительности судебного разбирательства. К тому же нужно будет доказать в суде необходимость получения такого заключения и обоснованность обращения органа госконтроля и надзора в комиссию, а с учетом названных причин такое решение проблемы маловероятно из-за отсутствия средств у граждан (подтверждено практикой).
Согласно абз. 2 п. 46 Положения комиссия в ходе работы вправе назначить дополнительные обследования и испытания. И вновь не ясно, за чей счет и какие последствия может повлечь затянувшееся решение проблемы с оплатой работы спецорганизации по указанным уже причинам.
Согласно п. 48 Положения, по окончании работы комиссия составляет заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания по форме согласно приложению N 1. Вместе с тем в п. 48 почему-то не определено, что такое же заключение составляется и при принятии решения об аварийности дома. Аналогичный недостаток есть и в п. 49, где речь идет лишь о составлении акта обследования помещения, при том что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Положении, помещение и дом являются не тождественными понятиями.
В соответствии с абз. 2 п. 49 Положения, на основании полученного заключения соответствующий орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц и т. д. Это противоречит ч. 6 ст. 43 ФЗ от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», в соответствии с которой глава местной администрации издает распоряжения по вопросам организации работы местной администрации, а в остальных случаях — принимает решения в форме постановлений.
Таким образом, анализ правовых норм, регулирующих вопрос о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирного дома аварийным, свидетельствует о допускаемой действующим законодательством необъективности принятия решения, а также отсутствии реального и действенного механизма реализации процедуры обследования дома специализированной организацией.
