Революционно изменились имущественные правоотношения в жилищной сфере. Государство предоставило гражданину реальные возможности по приобретению в собственность недвижимости, в том числе и жилья, без ограничения по количеству. На смену собственнику-монополисту в лице государства, неэффективно управлявшему жилищным фондом, пришли миллионы собственников различных форм собственности. Оправдались ли надежды реформаторов на появление эффективного собственника? Кто сегодня управляет жилищным фондом от имени собственников? Кому мы передадим управление своей недвижимостью с 1 января 2007 года? Вопросов много, ответы на них, особенно искренние, откровенные, встречаются очень редко.
Реформирование правоотношений в жилищно-коммунальной сфере безнадежно отстало от развития рыночных отношений в других отраслях народного хозяйства России, в результате чего жилищно-коммунальное хозяйство осталось островком социализма в бушующем море дикого капитализма. Исследование причин такого отставания заслуживает отдельного разговора, поэтому ограничимся констатацией этого факта. Предприятия, обеспечивающие жизнедеятельность населенных пунктов, работали и продолжают работать по регулируемым ценам и тарифам, а цены на услуги и товары, используемые предприятиями ЖКХ, в соответствии с рыночными законами взлетают словно птицы, и ограничения их роста нет никакого.
Реформирование имущественных отношений в жилищной сфере проводилось без учета их специфики, без учета специфики фактически существующего жилищного фонда, коммуникаций и систем инженерного обеспечения. Так, в результате реализации Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» появилось множество собственников в многоквартирных домах. В связи с тем что реформаторы не смогли (или не захотели) сделать народ собственником основных средств на производстве, в качестве подслащенной пилюли гражданам позволили приватизировать те жилые помещения, в которых они проживали. Сегодня уже начали проявляться негативные моменты такого подхода к приватизации жилищного фонда.
Приватизация жилищного фонда, безусловно, является необходимым элементом реформирования имущественных отношений и обязательна для перевода народного хозяйства страны на рыночные отношения. Вопрос только в том, на какие цели она направлена и какими способами предполагается достижение данных целей. В Законе о приватизации жилищного фонда в России в преамбуле обозначено, что «целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда».
Сегодня уже можно констатировать, что граждане активно пользуются правом свободного выбора способа удовлетворения потребностей в жилище. Одни скупают жилые помещения, другие продают единственное жилье и приобретают статус бомжа. В механизм приватизации заложено усиление расслоения общества — богатый, приватизируя большую квартиру в Москве (целое состояние), становится еще богаче, а бывший вальщик леса, орденоносец, проживающий в неперспективном лесном поселке, получил возможность приватизировать только проблемы по содержанию и ремонту своей развалюхи, в результате его жизнь немногим отличается от жизни бомжа.
Но, может быть, в части улучшения использования и сохранности жилищного фонда удалось достичь значимого прорыва? Однозначно могу сказать — нет. Использование жилищного фонда в сегодняшних условиях невозможно точно оценить из-за отсутствия объективной информации о количестве фактически проживающих в жилых помещениях различных форм собственности. Муниципалитет владеет информацией только по жилищному фонду, управлением которым занимаются муниципальные предприятия, но и здесь необходимо учитывать несоответствие количества фактически проживающих граждан и зарегистрированных. В жилищном фонде, подконтрольном муниципалитету, существует с недостатками, но работающая система учета жилых помещений, граждан, проживающих в этом жилищном фонде.
В ТСЖ, ЖСК и тем более в частном секторе так называемой индивидуальной застройки (усадебного типа) такая информация не собирается и до государственных органов не доводится. В этом секторе жилищного фонда невозможно даже приблизительно определить, какой процент жилых помещений не используется, какие жилые помещения используются не по назначению. Жилые помещения сплошь и рядом сдаются в наем, в аренду (по стране это миллионы и миллионы квадратных метров жилья), то есть используются для получения дохода и не облагаются налогом. Такой альтруизм со стороны государства объясняется тем, что договор найма жилого помещения не подлежит регистрации, а также отсутствием санкций за проживание в жилом помещении без заключения договора найма. Конечно, дефицит жилья в России возник не в результате реформирования нашего общества, но в результате непродуманного реформирования имущественных отношений в жилищной сфере возникла ситуация, когда при наличии огромного спроса на жилые помещения множество жилых помещений пустует или перепрофилируется и получает статус нежилого помещения.
Если государство не может директивно воздействовать на процесс заселения и использования жилых помещений частной формы собственности, то оно может предусмотреть обязательный платеж за нецелевое использование жилого помещения или за неэффективное использование жилого помещения. Должны быть предусмотрены штрафные санкции за несвоевременное заключение договора найма жилого помещения. Средства от налогообложения по договорам найма, платежи за нецелевое и неэффективное использование жилых помещений должны быть направлены на инвестиции в жилищное строительство или на покупку жилья социального использования.
О ненадлежащей сохранности жилищного фонда красноречиво говорят участившиеся случаи взрывов домов, размораживания систем теплоснабжения целых поселков. Сохранить жилищный фонд можно, только обеспечив надлежащую эксплуатацию зданий и сооружений, инженерных сетей и коммуникаций, входящих в имущественный комплекс жилого дома. В свою очередь, обеспечение надлежащей эксплуатации общего имущества дома входит в обязанность управляющей организации, ТСЖ или ЖСК. Следовательно, благополучие и, самое главное, безопасность проживания в многоквартирных домах напрямую зависят от профессионализма управдома и качества договора управления многоквартирным домом. Исполнение обязанностей по управлению многоквартирным домом серьезно осложнено несоответствием прав управдома и его обязанностями по управлению общим имуществом многоквартирного дома.
Приватизация отдельных жилых помещений многоквартирных домов в сочетании с конституционной нормой о неприкосновенности жилища привела к парадоксальной ситуации в деле управления многоквартирными домами. С одной стороны, собственник жилого помещения имеет право не допускать в жилое помещение надзорные и правоохранительные органы без санкции суда при отсутствии опасности для жизни граждан или их имущества, а с другой стороны, существует реальная необходимость содержать и ремонтировать на постоянной основе общее имущество многоквартирного дома, значительная часть которого находится внутри жилых помещений. Данная коллизия вызывает серьезную озабоченность у специалистов, поскольку внутри жилых помещений расположены такие конструктивные элементы зданий, как несущие стеновые панели, межэтажные перекрытия, лоджии, ограждающие наружные панели, вентиляционные системы, элементы систем теплоснабжения, водоснабжения, газоснабжения.
Естественно, что собственники, реализуя свои права, улучшают свое жилище, не считая нужным согласовывать улучшения с соответствующими надзорными инстанциями. Самым безобидным из самоуправств собственников жилых помещений являются случаи, когда наглухо замуровываются стояки систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения. В случае разгерметизации данных водопроводов, особенно когда вода льется на голову соседей снизу, собственник жилого помещения категорически запрещает ремонт без возмещения затрат на восстановление своего «евроремонта». Часты случаи судебных разбирательств, когда управляющая организация и соседи годами обивают пороги судебных инстанций, пытаясь заставить одного особо рьяного собственника, нарушившего систему вентиляции и наполняющего вышерасположенные квартиры различными малоприятными запахами.
Страшную опасность для имущественных комплексов многоквартирных домов и их жителей представляют перепланировки. Конечно, Жилищный кодекс предусматривает порядок проведения перепланировок переустройств жилых помещений, но чаще всего перепланировки и переустройства сначала выполняются, а затем узакониваются. Самоуправство собственников выявляется чаще всего при переходе права собственности на жилое помещение, при оформлении правоустанавливающих документов. Зачастую собственники помещений производят несанкционированные перепланировки, нарушая целостность несущих конструкций, не подозревая об опасности, которой при этом подвергаются их жизни и жизни других людей, проживающих в данном здании. Но даже своевременно оформленная перепланировка может нести в себе опасность для здания, так как согласования на перепланировку производятся на основании проектных решений, выданных многочисленными свежеиспеченными проектировщиками, готовыми за деньги обосновать любую прихоть заказчика.
Большие проблемы в управлении многоквартирными домами возникают в связи с приватизацией жилых помещений в общежитиях. Можно, конечно, сказать, что проблемы по приватизации жилых помещений в общежитиях не существует, поскольку законом запрещена приватизация жилых помещений в общежитиях. Но в целях экономии бюджетных средств многие муниципалитеты сняли статус общежития с многих зданий, разрешив тем самым приватизацию жилых помещений в этих домах. Без изменения планировки и инженерных коммуникаций, без повышения уровня комфортности, одним росчерком пера общежития превратились в обычные многоквартирные дома.
Когда весь имущественный комплекс общежития находится в собственности муниципалитета или государства, тогда бремя содержания всего здания лежит на собственнике, и возможно выделение дотаций из бюджета на содержание этого здания. В случае приватизации хотя бы одного жилого помещения затраты на содержание здания будут возмещаться за счет собственника жилого помещения пропорционально общей площади жилого помещения, находящегося в его собственности. При этом необходимо учитывать, что в большинстве общежитий на 1 кв. м общей площади жилого помещения приходится значительно больше общего имущества (общие коридоры, лестничные марши и площадки, санузлы и т. п.), чем в стандартном доме квартирного типа. Затраты на содержание указанных мест общего пользования всегда включались в тариф и дотировались из бюджета либо возмещались за счет жителей соседних домов. Следовательно, плата за содержание и ремонт жилого помещения в общежитиях, приходящаяся на 1 кв. м общей площади жилого помещения, будет значительно выше, а комфортность проживания ниже.
Нынешнее жилищное законодательство пресекает возможность перекрестного субсидирования без согласия общего собрания собственников многоквартирных домов, рассчитывать на альтруизм собственников не приходится, поэтому остается только один вариант — возложить это бремя на новоиспеченных собственников. Ситуация осложняется еще и тем, что в общежитиях проживали, проживали и всегда будут проживать граждане с очень низким уровнем дохода. Вряд ли завтра наши олигархи бросят свои виллы на Канарах и начнут скупать общежития для собственного проживания. В очередной раз реформаторы пренебрегли социальным аспектом и обрекли малообеспеченных граждан платить за содержание квадратного метра жилья больше, чем средней отдельной квартире.
Стремление собственников помещений в бывшем общежитии сократить свои расходы за счет экономии жилищно-коммунальных услуг встречает труднопреодолимое препятствие в виде значительных капиталовложений. В связи с тем что, разрешив приватизацию общежитий, муниципалитет не произвел перепланировку здания и переустройство инженерных сетей и коммуникаций, проектные и строительно-монтажные работы легли на плечи собственников. Наиболее легко решаема задача по установке приборов учета потребляемой электроэнергии, но и здесь затраты исчисляются десятками тысяч рублей. Учет других коммунальных услуг в общежитиях коридорного типа наладить просто невозможно, поскольку санузлы являются местами общего пользования. Кроме того, экономия на коммунальных услугах не может существенно сократить расходы собственников, так как затраты на содержание и ремонт общежитий составляют львиную долю их расходов. Можно, конечно, возложить ремонт и уборку мест общего пользования на жителей общежития, но в большинстве общежитий необходимо одновременно выдавать средства индивидуальной защиты — каски и сапоги с долгими голяшками, иначе в санузлы невозможно будет зайти и завалы грязи в коридорах не преодолеть.
Юриспруденция, как и история, не любит сослагательного наклонения, но тем не менее многоквартирные дома, а особенно общежития, должны были быть приватизированы (безвозмездно или на возмездной основе) в одни руки физическому или юридическому лицу. Право такой приватизации должно быть обременено рядом обязательств социальной направленности, таких, как сохранение квоты на жилые помещения для муниципальных нужд, ограничение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги согласно решениям органов местного самоуправления и т. п.
Необходимо признать, что приватизация многих жилых домов по существующей схеме нецелесообразна, а в некоторых случаях носит антисоциальный характер. Следовало бы прекратить практику приватизации общежитий без их реконструкции, а также домов, имеющих значительный износ и не подлежащих капремонту. Управление такими зданиями должно осуществляться по договору с органами местного самоуправления.
Граждане, активно работавшие и выработавшие определенный трудовой стаж, но не имеющие возможности приватизировать жилое помещение вследствие объективных причин, должны иметь возможность получить именные приватизационные чеки, которые можно было бы инвестировать в строительство или приобретение жилья. Такие меры позволили бы частично восстановить социальную справедливость и приостановить преждевременный износ многоквартирных зданий.
