(Косоруков А. А.) («Журнал российского права», 2006, N 10)
БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
А. А. КОСОРУКОВ
Косоруков Антон Анатольевич — аспирант Института экономики, управления и права (г. Казань).
Основанием пользования жилыми помещениями для большинства граждан является право собственности на дом или квартиру либо договор найма жилого помещения. Последний может быть договором социального найма или коммерческого найма. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или по иным законным основаниям (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Безвозмездное пользование означает, что лицо или семья будут пользоваться помещением без выплаты квартирной платы. Если договором установлена плата не за само проживание в жилом помещении, а за потребление электроэнергии, газа и другие коммунальные услуги, это не мешает квалификации отношений как основанных на договоре безвозмездного пользования. Существенным условием договора безвозмездного пользования является предмет договора. При заключении его стороны должны определить, какими помещениями будет пользоваться ссудополучатель. Ему могут быть переданы все комнаты в доме или квартире или часть комнат, а остальные остаются закрытыми и пользоваться ими ссудополучатель не имеет права. В договоре определяется также, кто будет проживать в помещении: сам ссудополучатель или вместе с ним члены его семьи. Вселять в помещение других лиц, кроме указанных в договоре, можно только с согласия собственника. В безвозмездное пользование жилое помещение предоставляется обычно родственникам или знакомым либо на определенный срок, либо без указания срока. В последнем случае каждая из сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив другую за один месяц. Если срок проживания определен, право отказаться от договора в любое время принадлежит лишь пользователю (ссудополучателю). Основная обязанность ссудополучателя — использовать помещение в соответствии с его назначением и поддерживать его в надлежащем состоянии, производить ремонт и нести все расходы на его содержание. Эта обязанность иногда является основной побудительной причиной предоставления помещения в пользование, когда сам собственник в квартире или доме не проживает. Неисполнение этой обязанности дает право ссудодателю потребовать досрочного расторжения договора и освобождения помещения. По окончании пользования ссудополучатель также обязан освободить помещение и сдать его собственнику в том состоянии, в каком он его получил. Отношения по безвозмездному пользованию жилым помещением регулируются нормами главы 36 ГК РФ. Право безвозмездного пользования помещением принадлежит членам семьи собственника. Определение члена семьи собственника дано в ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, который относит к членам семьи собственника супруга, детей и родителей. Кроме отношений супружества и родства другие факторы не влияют на принадлежность этих лиц к семье собственника независимо от того, как складываются их отношения с собственником. Членами семьи могут быть признаны другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Но ст. 31 ЖК РФ не называет каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицо вселено в качестве члена семьи, а не по договору безвозмездного пользования жилым помещением. В определении, данном в ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, законодатель, на наш взгляд, допустил логическую ошибку, определив «то» через «то же самое». Однако это положение дает основание считать, что членом семьи собственника является любое вселенное им лицо, с которым не заключено договора о безвозмездном пользовании помещением. Иначе обстоит дело с определением члена семьи нанимателя по договору социального найма. Статья 69 ЖК РФ в качестве условия признания родственника, нетрудоспособного иждивенца членом семьи нанимателя называет ведение общего с ним хозяйства. К лицам, проживающим в квартирах и домах собственника, такое требование не предъявляется, а это значит, что члены семьи собственника могут вести самостоятельное хозяйство, оставаясь членами семьи. В таком положении может оказаться любой из родственников: родители, взрослые дети, братья и сестры и даже супруг. В положении лиц, безвозмездно пользующихся жилым помещением, часто оказываются бывшие члены семьи собственника. До вступления в силу Жилищного кодекса РФ вопрос о правовом положении бывших членов семьи собственника жилого помещения вообще не был разрешен. Жилищный кодекс уделил ему должное внимание и определенно установил, что в случае прекращения семейных отношений с собственником бывший член семьи обязан освободить жилое помещение, так как право пользования этим помещением за ним не сохраняется. Иное решение может быть достигнуто соглашением бывшего члена семьи с собственником. Это соглашение может представлять собой и договор безвозмездного пользования, и договор найма в зависимости от того, будет ли бывший член семьи проживать бесплатно либо будет платить собственнику квартирную плату. Поскольку закон не предъявляет особых требований к форме соглашения, оно может быть и устным, и письменным. По желанию сторон соглашение может быть удостоверено у нотариуса. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ). Если бывший член семьи собственника не получил от собственника согласия на дальнейшее проживание, но другого жилья он не имеет или по обстоятельствам, от него не зависящим, не может в нем проживать, или материальное положение его не позволяет приобрести другое жилое помещение, он может обратиться с иском в суд и просить оставить его на определенное время проживать в помещении собственника. Суд вправе сохранить за ним право на проживание в квартире или доме собственника, но лишь в течение определенного срока. Предоставляя суду право установить срок для проживания бывшего члена семьи собственника в его квартире, закон не устанавливает никаких ограничений срока. Это значит, что суд должен исходить из реальных возможностей приобретения другого жилья бывшим членом семьи. Президиум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 23 ноября 2005 г. отметил, что ст. 31 ЖК РФ не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением. Таким образом, при наличии обстоятельств, не позволяющих бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок <*>. ——————————— <*> См.: Обзор судебной практики за III квартал 2005 года // БВС РФ. 2006. N 3. С. 25.
Вместе с тем Президиум указал, что из ч. 5 ст. 31 ЖК РФ следует, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи может быть прекращено до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права. При отсутствии возможности приобрести жилое помещение не только в данный момент, но и в ближайшем будущем бывший член семьи вправе требовать от собственника в судебном порядке приобрести для него другое жилье. Однако согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ такое право принадлежит лишь лицам, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства. Собственник может оказаться алиментно-обязанным по отношению к бывшему супругу, к несовершеннолетним, а также совершеннолетним, но нетрудоспособным детям, по отношению к родителям, братьям и сестрам. Кроме несовершеннолетних детей, все названные лица могут требовать от собственника уплаты алиментов, если они являются нетрудоспособными и нуждающимися. Причем признание лица нуждающимся — дело суда. Согласно разъяснению Президиума Верховного Суда РФ несовершеннолетний ребенок, получающий от собственника квартиры алименты, не вправе требовать предоставления ему жилья, если по соглашению родителей или по решению суда он должен проживать с другим родителем, ибо членом семьи собственника он уже не является. Он становится бывшим членом семьи и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. В практике возник вопрос, следует ли относить к бывшим членам супруга, брак с которым не расторгнут, но фактически брачные отношения прекращены. Президиум ВС РФ указал, что такой супруг до расторжения брака остается членом семьи собственника и сохраняет право на проживание в квартире или доме собственника <*>. ——————————— <*> Там же. С. 24.
Право на проживание бывшего члена семьи может быть прекращено ранее истечения установленного судом срока, если прекратилось право собственности на жилое помещение самого собственника. Согласия бывших членов семьи на отчуждение собственником жилого дома или квартиры не требуется. Не все вопросы, возникающие на практике и касающиеся права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника, в законе разрешены. Считаем необходимым закрепить в законе право за бывшими членами семьи на безвозмездное проживание в помещении собственника, когда это право признано судом. Следует также в законе определить, сохраняет ли бывший член семьи право занимать те помещения, в которых он проживал ранее, или собственник вправе изменить порядок пользования. Необходимо определить также, какие требования может предъявить бывший член семьи по поводу предоставления ему собственником жилого помещения. По договору безвозмездного пользования жилое помещение может быть предоставлено собственником только гражданину. Юридическое лицо не может пользоваться помещением на основе договора безвозмездного пользования. В п. 2 ст. 671 ГК РФ сказано, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Какой иной договор законодатель имел в виду? Можно ли в качестве иного рассматривать договор о безвозмездном пользовании. Нам представляется, что ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. Однако в литературе высказано и иное мнение. Так, И. Исрафилов считает, что согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ жилые помещения юридическим лицам могут быть сданы только по договору аренды или по другому аналогичному договору, в том числе по договору безвозмездного пользования и с условием использования их для проживания граждан <*>. Нам представляется, что из ч. 2 ст. 30 ЖК РФ вытекает другой ответ на поставленный вопрос. Говоря о том, что собственник жилого помещения вправе предоставлять его гражданину на основе договора найма, безвозмездного пользования или ином законном основании, законодатель в отношении юридического лица ограничился указанием на договор аренды или другое законное основание, не упомянув о возможности заключения другого договора. ——————————— <*> См.: Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. 2000. N 12.
Предоставленное по договору аренды жилое помещение должно использоваться юридическим лицом только для проживания. Оно может передать помещение в срочное или бессрочное пользование своему работнику либо по договору найма, либо по договору безвозмездного пользования. Но если речь идет о коммерческой организации, она не может передать квартиру или дом в безвозмездное пользование своим учредителям, участникам, руководителям, членам органов управления или контроля. Эти лица могут проживать в арендованных помещениях только по договору найма. Безвозмездное проживание возможно лишь для рядовых работников. Это ограничение не касается некоммерческих юридических лиц. Допуская такое использование жилых помещений физическими лицами, И. Исрафилов ставит вопрос о том, какие нормы законодательства по аналогии должны применяться к этим правоотношениям: об аренде или найме жилых помещений. Более других, по его мнению, к отношениям безвозмездного пользования жилыми помещениями подошли бы нормы, регулирующие наем жилых помещений в части, не противоречащей нормам Гражданского кодекса о безвозмездном пользовании и существу последнего <*>. Данное рассуждение заслуживает внимания. ——————————— <*> См.: Исрафилов И. Указ. соч.
Закон допускает безвозмездное пользование жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма. Правила о таком пользовании изложены в ст. 80 ЖК РФ. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие с ним члены семьи по взаимному согласию вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим лицам в качестве временно проживающих. Это так называемые временные жильцы. Разрешение наймодателя на вселение временных жильцов не требуется, но он должен быть уведомлен о таком вселении. Наймодатель, по мнению Е. Л. Невзгодиной, может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилой площади. Очевидно, что, во-первых, вселение временных жильцов при несоблюдении нормы жилой площади в принципе возможно, но лишь с согласия наймодателя, а во-вторых, запрещение наймодателя не может быть оспорено в судебном порядке <*>. ——————————— <*> См.: Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью. Омск, 2004. С. 443.
Временные жильцы самостоятельного права на проживание не приобретают. Проживание их носит временный характер, оно ограничено шестимесячным сроком. По истечении согласованного срока право на проживание прекращается, и жильцы обязаны освободить жилое помещение. Если срок проживания не был согласован, временные жильцы должны освободить помещение не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом семьи. Неисполнение этой обязанности дает право нанимателю требовать выселения временного жильца в судебном порядке. В таком же порядке он может быть выселен в случае прекращения договора социального найма. Временные жильцы подлежат выселению во всех случаях без предоставления другого жилого помещения.
