Настоящая статья посвящена рассмотрению некоторых проблем, связанных с отчуждением комнат в правоприменительной практике Санкт-Петербурга, а также возможных перспектив решения этих проблем в свете вступления в силу нового ЖК.
1. Жилое помещение как объект права собственности
Гражданский кодекс РФ в п. 1 ст. 288, а также Жилищный кодекс РФ в п. 1 ст. 30 признают, что собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В качестве разновидности жилого помещения ст. 289 ГК указывает на квартиру как на объект права собственности. Комнату в качестве вида жилого помещения ГК не называет. Более того, буквальная трактовка п. 2 ст. 292 ГК приводит к выводу, что помимо жилых домов или квартир ГК не предусматривает других жилых помещений. Действовавший до недавнего времени Жилищный кодекс РСФСР и другие нормативные акты (Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П и другие) содержат понятие «жилые помещения в квартирах» и «жилые помещения в коммунальных квартирах» и рассматривают их как самостоятельный объект права собственности. Однако отсутствие в ГК статей, аналогичных ст. 289 и ст. 290 и устанавливающих правовой режим нежилых помещений квартир (кухни, туалета, ванной, коридора и пр.), делает неоднозначным правовой статус права собственности на жилые помещения квартир.
Жилищный кодекс РФ, вступивший в действие с 1 марта 2005 г., говорит о том, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ст. 15 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В ст. 16 ЖК РФ прямо указано, что одним из видов жилых помещений (наряду с квартирой и жилым домом) является комната; комнатой в соответствии с указанной статьей признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. При этом правовой режим нежилых помещений в коммунальной квартире установлен по аналогии с правовым режимом общего имущества многоквартирного дома, а именно: в соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. В соответствии с п. 3 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
В связи с указанными обстоятельствами правоприменительная практика в разных регионах России до настоящего времени развивалась в двух альтернативных направлениях.
В некоторых регионах сложилась практика признания за жилым помещением квартиры (комнатой) правового статуса самостоятельного объекта недвижимости. В других регионах, в том числе в Санкт-Петербурге, в настоящее время сложившаяся практика, не признавая за комнатой статуса самостоятельного объекта права собственности, закрепляет права владельцев комнат как право на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на квартиру в целом. При этом для индивидуализации конкретной комнаты, связанной с абстрактной, идеальной долей в праве собственности, в правоустанавливающих документах владельца комнаты указывается право пользования соответствующей комнатой.
2. Проблемы, возникающие при отчуждении комнат
Наиболее существенные проблемы в Санкт-Петербурге связаны с преимущественным правом покупки, имеющимся у участников общей долевой собственности в соответствии со ст. 250 ГК. При отчуждении доли в праве собственности (комнаты) как нотариус, так и учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество обязаны проверить соблюдение прав лиц, имеющих преимущественное право покупки (ст. 48 и 54 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 1 ст. 24 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для подтверждения соблюдения этого права собственник доли в праве собственности на жилое помещение (комнаты) должен либо представить отказ от преимущественного права покупки, либо доказательства уведомления сособственника о предстоящем отчуждении. На практике достаточно часто возникают ситуации, когда для продавца сделать и то и другое слишком проблематично.
1. Наиболее типичными из таких ситуаций являются случаи, когда местонахождение сособственника неизвестно, либо сособственник уклоняется от получения извещения о продаже, либо, получив такое извещение, сособственник дает согласие воспользоваться своим преимущественным правом и приобрести отчуждаемую комнату, однако уклоняется от подписания договора. В указанных ситуациях как нотариус, так и учреждение юстиции не могут проверить соблюдение прав третьих лиц и поэтому вынуждены откладывать удостоверение сделки (ст. 41 Основ законодательства о нотариате) и ее регистрацию (п. 1 ст. 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Таким образом, собственник доли (комнаты) не может напрямую реализовать свое законное право (ст. 209 ГК, ст. 35 Конституции РФ) и распорядиться принадлежащей ему долей в праве собственности на квартиру (комнатой), минуя судебное разбирательство.
2. Другая проблема связана с имущественными отношениями супругов. В п. 1 ст. 250 ГК говорится: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. При возмездном приобретении одним из супругов доли в праве собственности на квартиру (комнаты) другой супруг, не являющийся титульным собственником, тем не менее является участником долевой собственности наравне со своим супругом (см.: Гарин И. В., Таволжанская А. В. Оформление прав собственности супругов // Российская юстиция. 2003. N 7. С. 29). Поэтому очевидно, что оба супруга имеют преимущественное право покупки. Однако по сложившейся практике ни нотариусы, ни учреждение юстиции не требуют отказов от преимущественного права покупки нетитульных сособственников.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. То есть предложение купить долю должны получить оба супруга — участника долевой собственности. В связи с этим возникает вопрос: как участник, желающий продать свою долю, может узнать о существовании нетитульных сособственников?
3. При оформлении отказа от преимущественного права покупки встречается еще одна интересная ситуация, связанная с общей собственностью супругов. Она возникает, когда один из супругов уже является участником общей долевой собственности, а второй супруг выступает в роли покупателя доли (комнаты), продаваемой третьим сособственником. В соответствии со ст. 250 ГК в указанной ситуации необходимо получить отказ от преимущественного права покупки отчуждаемой доли от супруга — участника долевой собственности. Однако, совершив такой отказ, после заключения договора купли-продажи указанный супруг в силу ст. 34 СК РФ становится участником права общей совместной собственности на проданную долю. Кроме того, если речь идет о недвижимости, от него одновременно требуется еще и согласие на покупку этой доли другим супругом. То есть получается, что одной рукой супруг — участник долевой собственности отказывается от заключения договора купли-продажи по ст. 250 ГК, а другой дает согласие на его заключение и приобретает собственность по ст. 34 СК.
4. Существует достаточно много ситуаций, когда сделка по купле-продаже комнаты носит личный характер (фидуциарный договор). Например, это проявляется в договорах пожизненного содержания с иждивением и договорах ренты (см.: Гражданское право. Ч. 2. М.: Проспект, 1997 / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого). Ранее действовавшая практика опиралась на Постановление Пленума ВС РСФСР от 22 марта 1966 г. N 32, в соответствии с которым «право преимущественной покупки не распространяется на случаи заключения договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца». До 2003 г. рекомендации Пленума на практике распространялись и на договоры пожизненного содержания с иждивением и договоры ренты, предусмотренные ГК. Однако в 2003 г. Городское бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга (ГБР) изменило практику и стало отказывать в регистрации договоров ренты без предъявления отказа соседей от преимущественного права заключения договора ренты, ссылаясь на п. 2 ст. 585 ГК, по которой на договоры ренты, по которым имущество передается за плату, распространяются правила о договорах купли-продажи. Эта новая практика вступает в противоречие с фидуциарностью договора.
5. Существует коллизия между нормой ст. 250 ГК и многочисленными нормами законодательства, когда на отчуждение имущества требуется согласие какого-либо третьего лица. Например, п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 2 ст. 346 ГК устанавливают, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если залогодержатель дает согласие на отчуждение любому лицу, кроме сособственников, то непонятно, как может быть реализовано право преимущественной покупки.
6. Еще одной проблемой является то, что сособственников может оказаться столь значительное количество, что извещение их всех о предстоящей продаже и получение отказов от преимущественного права покупки может оказаться сложной задачей в организационно-техническом плане.
Например, в Санкт-Петербурге существуют фирмы, специализирующиеся на оказании клиентам услуг по регистрации их по месту жительства. Для осуществления такой регистрации фирма помогает клиенту оформить право собственности на малую долю какой-либо квартиры, после чего собственник приобретает право зарегистрироваться по этому адресу. При этом все зарегистрированные подобным образом в одной квартире лица фактически проживают по другим адресам. Возможное число таких сособственников в одной квартире ничем не ограничено, и если один из них впоследствии захочет продать свою долю в праве собственности на квартиру, то он столкнется с необходимостью известить о своем намерении всех остальных сособственников, разыскать которых практически невозможно.
Кроме описанного случая, проблема большого числа сособственников характерна также для капитальных паркингов, содержащих до нескольких тысяч стояночных мест. При этом собственником каждого места для стоянки является отдельный автовладелец. По сложившейся в Санкт-Петербурге практике права владельцев стояночных мест оформляются как участие в долевой собственности на весь паркинг.
7. Часто к нотариусу обращаются граждане с просьбой удостоверить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру (комнаты), собственник другой доли (комнаты) в которой умер. Федеральная регистрационная служба (ФРС, ранее — ГБР) регистрирует подобные договоры. Однако такой подход представляется не соответствующим действующему законодательству. Пункт 4 ст. 1152 ГК гласит: принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на это имущество, когда такое право подлежит регистрации. То есть продажа доли в праве собственности без соблюдения правила об извещении другого сособственника (наследника) может привести к переводу в судебном порядке прав и обязанностей покупателя на этого наследника. А если учитывать возможность спора с наследниками, то участникам сделки для реализации своего права на заключение сделки необходимо ждать, пока все наследники примут наследство.
3. Существующие способы решения проблем,
связанных с преимущественным правом покупки
Наличие большого количества проблем приводит к тому, что собственники комнат вынуждены использовать различные способы обхода правила о преимущественном праве покупки.
1. Простейший способ заключается в дарении доли в праве собственности на квартиру (комнаты) покупателю. На дарение не распространяются правила ст. 250 ГК. Недостатками этого способа являются, во-первых, притворность сделки, что позволяет соседям по коммунальной квартире оспорить сделку и перевести на себя права и обязанности покупателя по цене, которая будет определяться судом, во-вторых, необходимость уплаты налога на дарение в случаях и в размерах, предусмотренных Федеральным законом «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Поэтому в Санкт-Петербурге чаще используются более сложные способы обхода преимущественного права покупки.
2. Усовершенствованный способ в риелторской практике называется «дарение одного квадратного метра». Способ заключается в том, что продавец дарит покупателю малую долю из принадлежащих ему долей в праве собственности на квартиру, причем размер этой доли столь мал, что она не подпадет под налогообложение в порядке п. 2 ст. 3 Федерального закона «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». После регистрации договора дарения и права собственности покупатель становится номинальным сособственником квартиры, комната в которой отчуждается, и, пользуясь своим преимущественным правом покупки, может приобрести остальные доли в праве собственности на квартиру у продавца по договору купли-продажи. При этом ни нотариус, ни учреждение юстиции не потребуют отказа соседей от преимущественного права покупки. Вопрос о недействительности сделки «дарения одного квадратного метра» неоднозначен, поскольку мотив сделки не может являться ее пороком (ч. 2 п. 1 ст. 178 ГК). Судебной практики по оспариванию договоров «дарения одного квадратного метра» пока не сложилось. Однако, даже если суды будут признавать такие сделки недействительными в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК, это должно привести к переводу прав и обязанностей покупателя на того сособственника, который это оспаривает. При этом если цена сделки по купле-продаже остальных долей установлена достаточно высокой (рыночной или выше), то у соседей отпадает экономическая заинтересованность в таких спорах. Недостатками данного способа являются, во-первых, растягивание сделки на два этапа и, во-вторых, непонятный юридический статус договора «дарения одного квадратного метра».
3. Последний способ заключается в использовании договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст. 430 ГК. Это договор, при котором одна сторона продает свою долю в праве собственности на квартиру, вторая сторона оплачивает эту долю, а собственником становится третье лицо, не являющееся стороной договора. Здесь возможны два варианта: а) второй стороной договора (плательщиком) является один из участников общей долевой собственности; б) участник долевой собственности является третьим лицом (приобретателем права собственности). По сложившейся практике третье лицо не признается стороной договора. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК. При этом не совсем понятно, как применить ст. 250 ГК к отчуждению долей в праве собственности по договору в пользу третьего лица.
Для того чтобы ответить на этот вопрос, необходимо сначала понять, чем именно является преимущественное право покупки — правом стать собственником или правом стать стороной договора. По сложившейся в Санкт-Петербурге практике преимущественным признается как право на заключение договора, так и право стать собственником. Нотариусы удостоверяют, а ФРС регистрирует оба вида этих сделок.
Никто не ведет статистики использования указанных трех способов обхода преимущественного права покупки. По нашим косвенным подсчетам, в Санкт-Петербурге при отчуждении комнат обход преимущественного права покупки применяется в 24 — 28% случаев от всех сделок с комнатами. При этом первый способ — дарение — используется в 9 — 12% случаев отчуждения комнат, второй способ — «дарение одного квадратного метра» — в 14 — 18% случаев, использование договора в пользу третьего лица — около 1% случаев.
Такой значительный процент использования обхода преимущественного права покупки свидетельствует о несовершенстве действующего законодательства в сфере реализации законных прав собственников жилых помещений.
4. Возможные пути совершенствования законодательства
До принятия Государственной Думой нового Жилищного кодекса в обществе существовало мнение, что часть его норм будет направлена на решение проблем, связанных с преимущественным правом покупки при отчуждении комнат в коммунальных квартирах. Совершенствование законодательства могло идти в двух направлениях. Первое — это дальнейшая регламентация реализации и проверки соблюдения преимущественного права покупки с учетом особенностей реализации этого права в сфере недвижимости. Второе — придание комнате статуса самостоятельного объекта недвижимости, введение в Гражданский и Жилищный кодексы норм, аналогичных по содержанию существующим нормам ст. 289, 290 ГК и регламентирующих правовой статус жилых и нежилых помещений квартир. С точки зрения практики второй путь представлялся наиболее удобным. Тем более что аналогичная проблема (связанная с возможностью приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах без согласия соседей по квартире) уже была решена подобным образом в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П, признавшем ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ.
Создавая новый Жилищный кодекс, законодатель, казалось бы, пошел по второму пути, признав, как уже отмечалось, комнату в коммунальной квартире самостоятельным объектом права собственности. Однако наряду с этим в Жилищный кодекс РФ включена норма, которая при продаже комнаты закрепляет за остальными собственниками комнат в коммунальной квартире преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 6 ст. 42 ЖК РФ). Указанная норма, на наш взгляд, противоречит принципу равенства граждан перед законом и судом, закрепленному ст. 19 Конституции РФ, т. к. ставит в неравное положение собственников комнат и собственников квартир при продаже указанных объектов недвижимости. В упомянутом выше Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П было отмечено, что «жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются…». Таким образом, п. 6 ст. 42 ЖК РФ, устанавливая дополнительные ограничения по распоряжению своим имуществом для собственников комнат, противоречит указанному Постановлению.
На практике в результате введения в ЖК РФ указанной нормы с того момента, когда собственники комнат в коммунальных квартирах зарегистрируют свои права на комнаты, а не на доли в праве собственности на квартиры, значительно упростится заключение договоров мены и ренты, однако практически все перечисленные выше проблемы, связанные с продажей комнат, сохранятся. Кроме того, в тех регионах, в которых и до вступления в силу нового ЖК комната рассматривалась как самостоятельный объект права собственности, с 1 марта 2005 г. у продавцов комнат возникают все те проблемы, связанные с преимущественным правом покупки, с которыми уже сталкивались и продолжают сталкиваться продавцы долей квартир в Санкт-Петербурге.
Таким образом, на наш взгляд, требование о соблюдении при продаже комнаты правила о преимущественном праве покупки должно быть исключено из ЖК.
