ПРАВОВЫЕ СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. НЕДЕЙСТВУЮЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ГАРАНТИИ <*>
Е. М. ЧИКОБАВА
——————————— <*> Chikobava E. M. Legal contemporary problems of execution of transactions of sale-purchase of immovable property. Inoperative state guarantees.
Чикобава Евгения Михайловна, соискатель Самарской гуманитарной академии г. о. Тольятти.
В настоящей статье обсуждаются некоторые проблемы государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, в связи с чем особенно остро стоят проблемы совершенствования законодательства, регулирующего государственную регистрацию. Также автор обращает внимание на то, что установленные законом государственные гарантии для добросовестных покупателей отсутствуют в реальной жизни.
Ключевые слова: государственная регистрация, сделка, недвижимость, государственные гарантии, добросовестный приобретатель, права, гарантии.
The article covers some aspects of state registrations of real estate property rights and deals. Thus, the problems of law improvements regulating state registration seem to be particularly acute. The author draws attention that state guarantees no for bone fide purchasers in real life.
Key words: state registration, deal, immovable, government guarantees, innocent purchaser, rights, guarantee.
С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI вв. Россия столкнулась с новыми для себя отношениями, которые связаны с формированием, функционированием и развитием рынка недвижимости. В связи с чем у общества появилась потребность в государственном органе, который бы активно вмешивался в деятельность участников рынка недвижимости, определял соответствующие формы и методы регулирования экономики по поводу возникновения, изменения, перехода, прекращения прав на недвижимость с целью оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства. Так, появилось Федеральное государственное учреждение — «Государственная регистрационная палата при Министерстве юстиции Российской Федерации», а впоследствии появился и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», главная идея которого заключалась в создании единой системы регистрации, так как до этого момента такая система отсутствовала. В вышеперечисленные обязанности Регистрационной палаты также входила такая обязанность, как осуществление проверки учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью и перечня документов, необходимых для государственной регистрации сделок и прав на их основании. И в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существуют понятия «правовая экспертиза» и «сомнения в наличии оснований для государственной регистрации», оказывающие субъективное влияние на процедуру регистрации. Однако я считаю, что для эффективного выполнения данных задач необходима хорошо развитая законодательная, научно-теоретическая и практическая база, так как согласно существующей практике порой часто игнорируются законные интересы и права собственника. И такую ситуацию, казалось бы, можно объяснить тем, что до принятия Закона о государственной регистрации никакого схожего акта не существовало, в связи с чем законодательная база, по сути, еще только формируется, а вместе с тем по настоящее время существует актуальная проблема защиты прав добросовестных приобретателей. В качестве подтверждения вышесказанного о несовершенном законодательстве в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приведу явный пробел в законе из нашей жизни. Согласно Закону о государственной регистрации продавец, изъявивший желание продать свою квартиру, при нахождении покупателя должен представить как покупателю, так в дальнейшем и регистрирующему органу правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а также полученную выписку из Единого государственного реестра прав, которая подтверждала бы отсутствие ограничений, обременений права на данный объект недвижимости на момент совершения сделки. Ведь согласно ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав…» государственная регистрация носит открытый характер. Однако выписка из ЕГРП содержит информацию на день ее выдачи учреждением юстиции этому продавцу, а изменения после регистрации сделки вносятся работниками учреждения юстиции в ЕГРП в срок две недели, пока идет техническая обработка документов. Получается, что зарегистрированная сделка купли-продажи между покупателем и продавцом в Регистрационный палате и время внесения новых сведений в выписку ЕГРП фактически дают время недобросовестному продавцу осуществить мошеннические действия в отношении очередного добросовестного покупателя, а именно мошенник, имея законное право на вывоз своих личных вещей из квартиры в другое место проживания, может просить добродушного покупателя дать ему несколько дней для выезда. В это время мошенник-продавец снова показывает свой товар — квартиру следующим покупателям по довольно заниженной стоимости (что является верным признаком сомнительной сделки), также он показывает вновь взятую из органа юстиции свежую выписку из ЕГРП, не содержащую каких-либо обременений, в результате чего он успешно заключает очередной договор купли-продажи с обманутым добросовестным покупателем, а впоследствии и регистрирует его на сделке в той же Регистрационной палате, заработав еще пару миллионов рублей таким мошенническим образом. Вместе с тем коллизия Закона состоит в том, что данная выписка из ЕГРП содержит информацию на день ее выдачи продавцу учреждением юстиции, в которой будет указано, что обременений никаких нет, ведь изменения, вносимые в данную выписку после регистрации сделки, вносятся работниками учреждения юстиции в течение двух недель, а то и более ввиду своей нерасторопности, что и приводит к тому, что продавец, преследующий мошеннические цели, может обратиться вновь в учреждение юстиции для выдачи ему выписки, в которой будет отсутствовать какая-либо достоверная информация о принадлежащих ему правах на данный объект недвижимости, так как срок внесения новой информации о данном объекте еще не наступил, в связи с чем недобросовестный продавец имеет право, данное ему законом, показывать выданную ему выписку всем своим покупателям, например, в течение этих двух недель, подтверждая актуальность заявленных собственником прав на объект и отсутствие обременений, что на день выдачи выписки эта квартира принадлежит только ему — продавцу, тем самым исключая сомнения и недоверие людей. И только ему одному известно, скольким добросовестным покупателям он смог продать квартиру в период этих двух недель. А также с выданной ему выпиской он может обратиться для продажи принадлежащего ему объекта в нотариальную контору, где он успешно еще раз «продаст» свою квартиру и получит деньги от покупателя. Мораль данной ситуации такова, что ввиду несовершенного законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним происходят проблемы, ставящие под угрозу защиту прав и законных интересов не только граждан, но и юридических фирм. Закон от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ, вносящий изменения и дополнения в Закон о государственной регистрации, попытался сделать существенный шаг вперед в направлении гарантии защиты прав и законных интересов участников оборота недвижимости от злоупотреблений и мошенничества в этой сфере, но, как выясняется на практике, к сожалению, действующее в России законодательство не направлено на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества. Гражданский кодекс предусматривает основания, по которым впоследствии может быть утрачено право собственности у добросовестных приобретателей жилья, такие, как дефект и порок сделки, которые порой невозможно выявить на этапе ее подготовки и оформления, что впоследствии сказывается на обманутых покупателях. В этом случае учреждение юстиции не несет никакой ответственности за дальнейшие последствия, ведь считается, что регистратор работает только с документами, а не с людьми и не может оценить истинные намерения участников сделки. Тем более он не может и не обязан проверять все обстоятельства, связанные с возникновением и переходами права собственности в отношении конкретной квартиры, а история квартиры, как мы уже выяснили, порой насчитывает десятки таких переходов. Что касается нотариуса, то если он участвует в совершении сделки, то он работает с документами и с людьми, а также устанавливает личности и дееспособность каждого визуально, не прибегая к экспертизам, а при удостоверении договора купли-продажи нотариус проверят законность только последней сделки и, как правило, не интересуется историей квартиры. Решение данных проблем содержится в регулировании единой и правоприменительной практики, исключающей нарушения прав и законных интересов физических лиц, участвующих при совершении сделок, а также изменения системы выдачи выписок и внесения в них записей, например, внесение изменений в более короткие сроки работниками данного органа, тем самым исключив преднамеренные умышленные противозаконные действия одной из сторон при совершении сделки, поместив в выписку сведения о совершившейся сделки, и желательно в этот же день регистрации сделки купли-продажи, тем более что при современных технологиях учреждения юстиции могут это сделать. Считаю, что процессы, связанные с оборотом недвижимости, должны проходить как можно более цивилизованно. Для этого охрану прав и законных интересов как граждан, так и юридических лиц должно брать на себя государство, и, более того, оно должно эффективно ее осуществлять, например, очень важную роль должна была сыграть поправка к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», касающаяся вопроса разовой компенсации за счет казны РФ при утере права собственности, в том числе добросовестным приобретателям. Закон действительно, как видно из его текста, дает право добросовестным приобретателям на разовую компенсацию за счет казны государства, сумма которой не должна превышать 1 млн. рублей. Но в реальности данный Закон не решает проблемы, он не содержит описания конкретных условий, сам размер компенсации, да и вряд ли размер компенсации, предлагаемый нашим государством, покроет все убытки от потери квартиры. Данная проблема актуальна тем, что до настоящего момента Правительством РФ не предусмотрен порядок выплаты, а согласно письму Министерства финансов РФ от 23 апреля 2008 г. порядок выплаты Российской Федерацией компенсации должен был быть установлен Правительством Российской Федерации. Но всем известно, что порядок выплаты отсутствует, а это значит, что Министерство финансов лишено возможности решить данный вопрос о выплате и размере компенсации добросовестным приобретателям, утратившим права собственности и недвижимое имущество. В связи с этим можно сделать вывод, что при совершении сделок государственные гарантии отсутствуют. На сегодняшний день положение добросовестных приобретателей жилья на рынке недвижимости можно описать русской пословицей, которая гласит: «Спасение утопающего — дело рук самого утопающего». И ответы на данные вопросы нужно искать, не только обращаясь к государству, но и к себе, так как только от решения каждого зависит, покупать тот или иной объект недвижимости или нет, нужно запомнить, что покупку необходимо проводить по реальной стоимости объекта, а также по возможности страховать риск утраты в страховой организации. Вместе с тем хочу заметить, что, прежде чем решать юридически значимые вопросы, необходимо юридически грамотно к ним подходить во избежание проблем.
Литература
1. Аргунов В. Н. Вступительная статья // Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Юридическое бюро «Городец», 1997. 2. Гонгало Б. М., Зайцева Т. И. Организация нотариального дела. 2000. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995). 4. Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Сделки с недвижимостью. М., 1996. 5. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А. Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2003. 6. Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилых помещений, ипотека): Учеб.-практ. пособие. М.: БЕК, 2000. 7. Кузнецов А. В., Германн Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Эко-Нива, 1998. 8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с изм. от 09.02.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.
