(Филатова У. Б.) («Правовые вопросы недвижимости», 2012, N 2)
ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ В ЕВРОПЕЙСКИХ ПРАВОПОРЯДКАХ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ
У. Б. ФИЛАТОВА
Филатова У. Б., заведующая кафедрой гражданского права Восточно-Сибирского филиала Российской академии правосудия, кандидат юридических наук, доцент.
Право преимущественной покупки впервые возникло в немецком праве во времена Средневековья, когда особое влияние имела коллективная концепция. За индивидом признавалась ценность только в семье, роду или в рамках других общностей. Поскольку индивид был теснейшим образом связан с семьей, в качестве собственника рассматривалась общность, а не отдельно взятый субъект. Свобода распоряжения была ограничена правом вето, которое имели остальные члены семьи. Кроме родственников, некоторыми правами обладали соседи по земельному участку и сособственники, которые также могли вытеснять третьих лиц, выступающих в качестве покупателей по договору купли-продажи. Договорное право преимущественной покупки имело значение при долевых правомочиях, долгосрочной аренде и при соседской собственности. Ситуацию изменила рецепция римского права, ориентированного в первую очередь на индивидуальность, а не на коллективность. Мнение доктрины поменялось, и было решено, что собственник сам должен решать, как распоряжаться своей собственностью. В праве общей собственности современное немецкое законодательство сохранило преимущество только при продаже доли в наследуемом имуществе в пользу сонаследников (§ 2034 ГГУ) <1>. В целом «практическое значение права преимущественной покупки сильно отошло в прошлое» <2>. ——————————— <1> Burgerliches Gesetzbuch Bundesrepublik Deutschland vom 18. August 1896 RGBI. S. 195 Inkrafttreten am 1. Januar 1900. <2> Prutting H. Sachenrecht. Juristische Kurz-Lehrbucher. 34. Auflage. Verlag C. H. Beck Munchen, 2010. S. 394.
Немецкое право различает публичное и частное право преимущественной покупки. К публично-правовому относится право, закрепленное в строительном законодательстве, оно отличается по своей правовой природе, основаниям возникновения, осуществлению и механизму действия. Согласно господствующему мнению частное право преимущественной покупки относится к конститутивным правам и может быть как вещным, так и обязательственным. Вещное право преимущественной покупки — это право на приобретение земельного участка через ограничение собственности в пользу управомоченного на право преимущественной покупки. Если собственник отчуждает земельный участок, то в случае выражения волеизъявления со стороны управомоченного лица собственник обязан продать земельный участок ему на тех же условиях, что и третьему лицу. Правовые отношения между собственниками и вещное право преимущественной покупки регулируются § 1098 ГГУ, который отсылает к нормам об обязательственном праве преимущественной покупки (§ 463 — 473 ГГУ). Обязательственное право преимущественной покупки согласно § 464 ГГУ возникает на основании договора и имеет аналогичный механизм реализации, что и вещное право. Однако последствия несоблюдения вещного и обязательственного права различны, так, если вещь уже передана третьему лицу, тогда управомоченный на обязательственное право преимущественной покупки может требовать только возмещения вреда, т. к. обременения касаются лица, заключившего договор, а не вещи, что исключает возможность ее истребования. «Обязательственное право преимущественной покупки может быть преобразовано в вещное на основании соглашения и внесения записи в поземельную книгу, в этом случае оно квалифицируется как ограниченное вещное право» <3>. Как отмечается, «это не совсем обычное ограниченное вещное право, так как ограничивается не положительное право на земельный участок, а только право распоряжения земельным участком» <4>. Изменение правовой природы права меняет характер ответственности. Абсолютность вещных прав допускает вмешательство третьих лиц в предметную компетенцию, поэтому в случае нарушения вещного преимущественного права покупки управомоченный субъект может предъявлять к третьему лицу иск об истребовании вещи. Право преимущественной покупки будет обеспечено только тогда, когда будет зарегистрировано. Таким образом, гарантией осуществления вещного права преимущественной покупки, как и обязательственного, является запись в поземельную книгу, которая трансформирует право преимущественной покупки в ограниченное вещное право и подлежит регулированию § 1098 II ГГУ <5>. ——————————— <3> Schurig K. Das Vorkaufsrecht im Privatrecht: Geschichte, Dogmatik, ausgewahlte Fragen, 1975. S. 98. <4> Wilchelm J. Sachenrecht. 4, vollig, neu, bearbeitete Auflage. Berlin: De Gruyter. S. 894. <5> Schreiber K. Sachenrecht, 5 neu bearbeitete Auflage, 2008. S. 264 — 265.
Вещное право преимущественной покупки может быть основано в силу закона или сделки. В последнем случае согласно абз. 1 § 873 ГГУ оно нуждается в регистрации в поземельной книге. Предусмотренное законом право преимущественной покупки в регистрации не нуждается. Обязательственное право преимущественной покупки может свободно использоваться в отношении любых договоров отчуждательного характера между обязанным и третьим лицом. В противоположность этому «вещное право преимущественной покупки в силу принципа numers clausus, предопределяющего его закрытый характер и позволяющего использовать лишь те средства, которые предусмотрены в законе, распространяется только на договоры купли-продажи» <6>. ——————————— <6> Wilchelm J. Sachenrecht. S. 894.
Отсутствие в ГГУ правил квалификации договора в качестве договора купли-продажи породило на практике случаи обхода преимущественного права покупки, когда вещь передавалась не через договор купли-продажи, а через другие договоры, например в качестве взноса в товарищество, дарения или мены <7>. ——————————— <7> Wilchelm J. Sachenrecht. S. 895.
Это молчание законодателя восполнила судебная практика. Сначала такие договоры, как противоречащие обычаю и морали, на основании § 117 и § 138 ГГУ признавались недействительными, что не соответствовало интересам ни сторон сделки, ни управомоченного, т. к. не только делало недействительным договор, но и исключало возможность реализовать право преимущественной покупки. В дальнейшем был предпринят другой подход, судья определил элементы договора, связанные с покупкой и, соответственно, имеющие силу, и элементы, относящиеся к праву преимущественной покупки, которые признавались недействительными. Федеральный суд решил, что управомоченного гражданина не обязывают лишь те элементы договора, которые нарушают право преимущественной покупки. Позднее были внесены изменения в § 466 ГГУ, которые признали правильность позиции Федерального суда. Параграф 466 ГГУ разграничивает основные действия и дополнительные. Дополнительные услуги, которые не в состоянии оказать лицо, обладающее правом преимущественной покупки, не препятствуют праву преимущественной покупки и должны быть возмещены управомоченным на право преимущественной покупки лицом в денежной форме. Если дополнительные услуги невозможно оценить в денежной форме, то осуществление преимущественного права покупки исключается. Кроме того, если дополнительные действия имеют несущественное значение, тогда управомоченный на право преимущественной покупки может требовать от обязанного субъекта заключения договора без этого дополнительного действия <8>. ——————————— <8> Rebmann K., Sacker F., Rixecker R. Munchener Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. 5. Aufl. Munchen: BECK, 2010. § 466 Rn 3.
Договор продажи в целом — это не просто, как определено в законе (в формальном смысле), отношения товар — деньги. Это понятие рассматривается более широко в материальном смысле: если материальный обмен есть, следовательно, это договор купли-продажи. Такая квалификация договора купли-продажи является необходимой предпосылкой права преимущественной покупки <9>. ——————————— <9> Flume W. Allgemeiner Teil des Buergerliechen Rechts, 1. Band, Berlin: Springer, 1977. S. 721.
Новое законодательство стало основой формирования новой судебной практики. Подход, использованный немецким законодателем, позволил понимать договор купли-продажи в широком смысле и квалифицировать в качестве таковых похожие на договоры купли-продажи договоры. Управомоченный может стать стороной этих договоров в том случае, когда это не ухудшает условия продажи <10>. ——————————— <10> BGHZ 115, 335, 339 f.
Право преимущественной покупки не распространяется на отчуждение доли в праве на вещь и на случаи публичной продажи вещи с аукциона, например в результате залога, поскольку публичная продажа преследует иные цели. При создании ГК Швейцарии <11> преимущественное право покупки рассматривалась «как отдельная часть устаревшего права» <12>, оно было сохранено только для сособственников в долевой собственности. Для обновленного регулирования не усматривалось причин оставлять сферу применения этого права такой же широкой. Праву преимущественной покупки отводилась ликвидационная роль в праве долевой собственности, поскольку оно призвано сократить число участников и ограничить возможность участия третьих лиц, что ведет в конечном итоге к ликвидации отношений. ——————————— <11> Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 SR 210 Inkrafttreten am 1. Januar 1912. <12> Schneider B. Das schweizerische Miteigentumsrecht. Bern: Stampfli, 1973. S. 194.
Правовая мотивация, которая привела к установлению права преимущественной покупки, ясна из исторического развития. Во время создания швейцарского ГК общую собственность рассматривали как что-то неэкономичное. «Общая собственность — это причина споров» <13>. Ситуация изменилась в корне после ревизии законодательства об общей собственности 50-х годов XX века, в итоге которой право преимущественной покупки в свете усиления регулирования отношений общей собственности было оставлено только для создания некоего препятствия проникновению в общность третьих лиц. Эта функция была важна, но уже не настолько, как до ревизии, поскольку современный швейцарский институт общей собственности является «экономически и практически востребованным и идея ликвидации отношений утратила свой смысл» <14>. ——————————— <13> Schneider B. Das schweizerische Miteigentumsrecht. S. 193. <14> Rey Н. Die Grundlagen des Sachenrechts und Eigentum. 3 erg. und uberarbeit. Aufl. Bern: Stampfli, 2007. S. 210.
Общая недвижимая вещь — это законодательное основание для возникновения преимущественного права покупки у других сособственников. Данное право предусмотрено § 682 ГК Швейцарии, согласно которому оно может быть исключено договором между сособственниками. В Австрии право преимущественной покупки может возникнуть только на основании договора, является личным правом и не подлежит передаче. Если такой договор заключен в отношении недвижимой вещи, то он подлежит регистрации в поземельной книге. Собственник должен известить управомоченного гражданина о своем намерении продать вещь третьему лицу. Управомоченный на право преимущественной покупки должен выкупить движимую вещь в течение 24 часов с момента получения уведомления, недвижимую — в течение 30 дней (§ 1075 ГК Австрии <15>) по такой же цене, что и третье лицо. По истечении этого времени право преимущественной покупки теряет силу. Преимущественное право покупки не может быть исполнено, если наряду с уплатой покупной цены третье лицо предоставляет дополнительное возмещение, которое не может быть уравнено денежной оценкой (абз. 2 § 1077 ГК Австрии). К таким услугам судебная практика относит, в частности, уход, техническое обслуживание, уборку помещения и т. д. Такое законодательное правило часто способствует обходу закона. ——————————— <15> Allgemeines burgerliches Gesetzbuch fur die gesamten deutschen Erblander der Osterreichischen Monarchie vom 1. Juni 1811 JGS N 946/1811 Inkrafttreten am 1. Janner 1812.
Предоставление преимущественного права покупки, как правило, осуществляется за вознаграждение, в договоре подлежит регулированию вопрос зачета уплаченной суммы в цену вещи. Если иное не установлено соглашением сторон, сумма не включается в цену вещи. Право преимущественной покупки не распространяется на продажу в результате судебного производства и на иные договоры отчуждательного характера без особой договоренности. Параграф 1072 — 1079 ГК Австрии квалифицируют преимущественное право покупки только как дополнительное соглашение к договору купли-продажи. Судебная практика допускает заключение таких соглашений также и в связи с другими договорами, например с договорами аренды и франчайзинга. Действующее российское гражданское законодательство предусматривает широкую сферу применения преимущественного права покупки, поскольку оно распространяется практически на все виды отношений общей собственности (кроме общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме <16> и общего имущества в ПИФ <17>) и на любые виды имущества, не может быть исключено или ограничено соглашением сторон. Статья 250 ГК РФ <18> детально регулирует правила его применения. ——————————— <16> Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 18.07.2011). Ст. 37 // Российская газета. 2005. N 1. <17> Федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (ред. от 04.10.2010). Абз. 3 п. 2 ст. 11 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. N 49. Ст. 4562. <18> Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.
Статья 278 «Преимущественное право покупки» проекта ГК РФ <19> оставляет почти без изменений существующее регулирование, кроме расширения сферы действия этого права в отношении всех договоров, предусматривающих возмездное отчуждение доли, если из существа договора не вытекает иное. Данное расширительное понимание договора купли-продажи соответствует немецкой правовой доктрине. ——————————— <19> Проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // URL: http:www. rg. ru/2012/02/07/gk-site-dok. html.
Действие права преимущественной покупки должно быть существенным образом ограничено, поскольку это право является устаревшим, усложняющим процесс распоряжения долей, а следовательно, правомочия составляющего основу права собственности. По этому поводу О. Г. Козьменко отмечает, что право преимущественной покупки применяется только в модели «общей собственности с индивидуальным интересом», конститутивным признаком которой является «наличие самостоятельного признаваемого законодателем интереса в вещи у каждого из сособственников», в то время как в модели «общей собственности с посредником» (к которой он относит и общую собственность на ПИФы), характеризующейся тем, что «общая поставленная цель достигается не собственными усилиями сособственников, а путем оказания им услуг профессиональным участником рынка», сособственники не обладают правом преимущественной покупки <20>. ——————————— <20> Козьменко О. Г. Модели общей собственности по гражданскому законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2006. С. 8, 9, 13, 14, 21.
Цель преимущественного права покупки — препятствовать возможности вступления третьих лиц в общность сособственников. Это важно не для всех общностей долевых сособственников, а только для тех из них, где существует определенная личная связь либо использование общей вещи имеет особое значение для сособственников, как, например, в наследственных общностях или при продаже доли в жилом помещении. Во всех остальных случаях это не имеет смысла. Поэтому преимущественное право покупки следует ограничить только этими двумя случаями. В качестве другой цели преимущественного права покупки называется прекращение отношений долевой собственности. Но эта цель должна утратить свое значение, что достижимо только при осуществлении качественного регулирования отношений общей собственности.
