КОММЕНТАРИЙ К СТАТЬЕ О. ПИСАРЕНКО «МОШЕННИЧЕСКИЕ СХЕМЫ
НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ»
А. КОРОЛЬКОВ
Тема мошенничества в жилищной сфере не новая, но, несмотря на это, она является достаточно актуальной.
Представляется, что классифицировать схемы мошенничества не представляется возможным — они всегда обновляются и совершенствуются. Недобросовестные лица придумывают новые, все более изощренные способы обмана, появляются профессиональные группы, специализирующиеся на хищениях средств банков. Успешные мошеннические атаки привлекают новых аферистов, которые накапливают опыт и делятся им с другими криминальным структурам. Мошеннические схемы, изобретаемые заемщиками, как правило, направлены на обналичивание денежных средств, полученных на приобретение ипотечной квартиры, но есть и другие цели. Законодательство в этом смысле идет позади, оно закрывает те дыры, которыми успешно пользуются недобросовестные лица.
Факторы, обусловливающие риски ипотечного кредитования, различны — это недобросовестность риелторских и оценочных компаний, коррумпированность со стороны самой кредитной организации (внутреннее мошенничество), страховые и залоговые риски, мошенничество со стороны заемщиков и т. п.
Следует отметить, что зачастую специфика работы кредитных организаций дает множество возможностей для обмана. Конкуренция со стороны других участников рынка вынуждает банки сокращать время рассмотрения кредитных заявок. Одобрение кредитов часто происходит за ограниченный промежуток времени, что исключает сложные проверки. Обмен данными о мошенниках между самими банками затруднен.
Помимо негативного эффекта в виде финансовых потерь, действия мошенников вынуждают банки увеличивать кредитные резервы и ставки по кредитам, а это, в свою очередь, приводит к снижению конкурентоспособности банка. Более того, банк, вовлеченный в скандал, связанный с мошенническими операциями, не будет пользоваться популярностью среди потребителей.
Борьба с мошенничеством и оценка его рисков на сегодняшний день зависит уже далеко не только от деятельности менеджеров и службы безопасности кредитных учреждений. Специалистами находятся решения и на программном уровне — так, в настоящее время разработаны программы, осуществляющие поиск признаков мошенничества, основываясь на сравнении информации из кредитных заявок клиентов банков, участвующих в системе. Отмечается, что в результате внедрения подобных систем падает уровень неплатежей, что увеличивает доходность кредитного портфеля, снижаются затраты на взыскание задолженностей, снижается доля внутреннего мошенничества, растет инвестиционная привлекательность банка и т. п.
Но используются и другие способы борьбы с внутренним мошенничеством. С этой точки зрения интересным является опыт ОАО «Сбербанк России». Наряду с другими мерами борьбы с внутренним мошенничеством, предусмотренными гражданским и трудовым законодательством, применялась мера, неоднозначная с точки зрения соответствия ее законодательству. Она вызвала споры как в банковском, так и в юридическом сообществе.
Основной целью такой меры было объявлено предупреждение возможных противоправных действий сотрудников, повышение степени доверия клиентов к Сбербанку России и совершенствование системы безопасности внутри финансовых институтов. Так, на официальном сайте в сети Интернет ОАО «Сбербанк России» был раздел «Сотрудники, уволенные из Сбербанка», где публиковалась информация о сотрудниках, уволенных за совершение противоправных действий.
В список были внесены данные о 426 сотрудниках, большинство из которых уволены за «совершение виновных действий работником, непосредственно обслуживающим денежные или товарные ценности, если эти действия дают основание для утраты доверия к нему со стороны работодателя» (п. 7 ч. 1 ст. 81 Трудового кодекса РФ), за «неоднократное неисполнение работником без уважительных причин трудовых обязанностей, если он имеет дисциплинарное взыскание» (п. 5 ч. 1 ст. 81 ТК РФ), а также за «совершение по месту работы хищения (в том числе мелкого) чужого имущества, растраты, умышленного его уничтожения или повреждения, установленных вступившим в законную силу приговором суда или постановлением судьи, органа, должностного лица, уполномоченных рассматривать дела об административных правонарушениях» (пп. «г» п. 6 ч. 1 ст. 81 ТК РФ).
Однако в настоящий момент такой раздел с официального сайта в сети Интернет ОАО «Сбербанк России» удален.
Крупные банки разрабатывают также и меры борьбы с недобросовестными клиентами. Целями мер является ограничение доступа недобросовестных клиентов к услугам данной кредитной организации. Например, в п. 2.24 Порядка совершения операций с международными банковскими картами в подразделениях Сбербанка России (Эмиссия) (утв. Постановлением Правления Сбербанка России, Протокол N 274, § 11 от 16 мая 2002 г.) вводится термин «неблагонадежный клиент», под которым понимается физическое или юридическое лицо, указавшее ложные сведения в заявлении, и/или в отношении которого имеется информация о его причастности к мошенническим действиям с банковскими картами, и/или допускавшее случаи неразрешенного овердрафта по счету карты или нарушения других обязательств перед Банком, и/или причинившее материальный ущерб или ущерб имиджу Банка. Клиент, признанный неблагонадежным, вносится в специальную базу, и данные о нем учитываются при получении им в будущем банковских карт.
Стоит отметить, что в соответствии с п. 5.2 ст. 7 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» кредитные организации вправе отказаться от заключения договора банковского счета (вклада) с физическим или юридическим лицом в следующих случаях:
— отсутствия по своему местонахождению юридического лица, его постоянно действующего органа управления, иного органа или лица, которые имеют право действовать от имени юридического лица без доверенности;
— непредставления физическим или юридическим лицом документов, подтверждающих указанные в настоящей статье сведения, либо представления недостоверных документов;
— наличия в отношении физического или юридического лица сведений об участии в террористической деятельности, полученных в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Также в крупных банках устанавливаются стоп-листы, когда информация о клиентах, имеющих негативную кредитную историю, аресты денежных средств на счетах, наложенные судебными приставами-исполнителями или налоговыми органами, рассылается во все структурные подразделения банка, которые учитывают ее при работе с такими клиентами.
Что касается защиты физических лиц — участников кредитных или залоговых отношений, то следует отметить, что фактически единственным средством, обеспечивающим относительно полноценную защиту является осторожность и предусмотрительность самого гражданина. Как бы ни совершенствовалось законодательство, оно не может исключить все мошеннические схемы.
Показательным является Постановление Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».
В нем рассматриваются общий порядок обращения взыскания на предмет залога, порядок реализации заложенного имущества путем продажи на открытом или закрытом аукционе, приобретения залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований к должнику. В большинстве своем данные разъяснения направлены на защиту интересов залогодержателей, которыми чаще всего выступают банки.
Наиболее спорным является п. 13 Постановления Пленума ВАС. Представляется, что его появление обусловлено противоречивой судебной практикой — в одном случае суды полагали что договор залога не должен автоматически обеспечивать измененное кредитное обязательство, если в кредитный договор были внесены изменения, негативные для залогодателя, и залогодатель не давал согласия на такие изменения (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по делу N А41-880/10). Другие отмечали, что это означает незаключенность основного договора (Постановление ФАС Московского округа от 01.07.2010 N КГ-А41/6195-10 по делу N А41-32493/09) или изменение объема ответственности залогодателя (Постановления ФАС Поволжского округа от 08.11.2010 по делу N А12-25344/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 18.01.2011 по делу N А70-5570/2009).
В п. 13 Постановления Пленума ВАС поставлена точка — изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога. Например, при увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере (статья 337 ГК РФ). В случае увеличения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует иметь в виду, что течение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество не ставится в зависимость от течения исковой давности по главному требованию, а определяется исходя из того, когда бы истекла исковая давность по основному обязательству, если бы срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся.
Суды также должны учитывать, что в силу статьи 337 ГК РФ отсутствие в договоре о залоге условий о размере и/или порядке уплаты процентов за пользование кредитом означает ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору, но не влечет за собой незаключенности договора о залоге в целом.
Указанное в настоящем пункте разъяснение относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица.
До принятия данного Постановления Пленума ВАС договор с кредитором достаточно легко было нарушить. Например, при помощи изменения заемщиком кредитного договора с банком и «вывода» предмета залога. Одними специалистами отмечается, что в любом случае положение залогодателя хуже не становится, ведь он сразу дает согласие отдать имущество по долгам заемщика.
Но есть и другая точка зрения, согласно которой положения п. 13 Постановления Пленума ВАС создают основания для появления на рынке новых мошеннических схем; чрезмерная защита интересов банков будет способствовать созданию схем по отъему имущества у залогодателя.
По сути, участие залогодателя в судьбе закладываемого имущества исключается — кредитор и заемщик могут произвольно менять условия кредитного обязательства: проценты и срок, — увеличивая тем самым риск невозврата кредита. Но все последствия от внесенных изменений остаются на залогодателе в объеме предусмотренной ипотеки. И ответственность, в том числе имущественная, полностью лежит на нем.
Таким образом, следует сделать вывод, что какие бы изменения в законодательстве ни происходили, всегда будут оставаться лазейки для реализации мошеннических схем. Лучшим средством защиты является привлечение профессиональных специалистов и, конечно же, собственная осторожность и предусмотрительность участника кредитных и залоговых отношений.
