Новости по юриспруденции: законы, суды, финансы, недвижимость, кризис, аналитика, бизнес, в мире и т.п.
Комментарий по вопросу об особенностях заключения и исполнения договора о долевом участии в строительстве объектов недвижимости, а также о мерах ответственности и степени риска по данной категории сделок
И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, А ТАКЖЕ О МЕРАХ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
И СТЕПЕНИ РИСКА ПО ДАННОЙ КАТЕГОРИИ СДЕЛОК
Е. ЕКИМОВА
Екимова Е., юрисконсульт, ведущий специалист Legal Expert Company.
Как следует из представленных документов, квартира находится в собственности юридического лица — ЗАО X. Основание возникновения права собственности — договор долевого участия в строительстве. Если речь идет о приобретении в собственность именно этой квартиры, необходимо обратить внимание на следующий момент.
Как указано в свидетельстве о государственной регистрации права, право собственности ЗАО X обременено ипотекой в силу закона.
Такая ипотека возникла, очевидно, в связи с наличием у ЗАО X кредитных обязательств перед банком.
В связи с этим при заключении договора купли-продажи необходимо выяснить, существует ли указанное обременение на текущий момент. Для этого нужно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении данной квартиры. Такую выписку может получить любое физическое лицо, обратившееся с паспортом в Управление Росреестра по месту нахождения квартиры. Госпошлина за получение выписки составит 200 руб.
Если обременение до сих пор существует, необходимо учитывать, что в силу ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу. То есть новый собственник будет отвечать перед банком (либо иным кредитором) как залогодатель в случае неисполнения денежного обязательства основным должником в размере стоимости заложенного имущества.
Таким образом, для принятия решения о покупке квартиры необходимо выяснить размер ныне существующего кредитного обязательства ЗАО X, включая сумму оставшегося основного долга, процентов, подлежащих к уплате по кредиту, иных платежей, связанных с предоставлением кредита.
Следует также иметь в виду, что при наличии обременения договор купли-продажи квартиры может быть заключен только с согласия банка (иного кредитора).
Что же касается иных представленных для комментария документов, то, на наш взгляд, никаких рисков, связанных с приобретением указанной квартиры по договору долевого участия в строительстве, нет. Сам договор прошел государственную регистрацию, возникшее на его основании право собственности зарегистрировано за ЗАО X. Тот факт, что квартира передана участнику гораздо позже определенного договором срока, роли не играет.
Если в указанной квартире проживают граждане, необходимо выяснить, на каком основании они пользуются жилым помещением, есть ли какой-либо договор по этому поводу. После получения документов-оснований можно будет дать заключение о правах лиц, проживающих в квартире, и рекомендации относительно существующих рисков и возможных действий со стороны покупателя.
