Герасимов Александр, юрист компании «Главмосстрой».
Случаи, описанные мною в данной статье, лишь единичные в той массе исков, которые предъявляются управляющими компаниями в целях компенсации затрат, произведенных ими на коммунальное обслуживание и содержание общего имущества многоквартирных домов. Всего два случая из судебной практики, но какой разный подход судов к разрешению возникших споров!
Застройщики (инвесторы), сдавая дом в эксплуатацию, не намерены его содержать, во всяком случае уходят от этого обременения. Тогда коммунальные службы предъявляют требования к эксплуатирующим организациям, а те, в свою очередь, либо вынуждены обращаться в суд с иском к застройщику, либо просто распределять все затраты между проживающими в доме лицами.
Итак, сначала начнем с обзора законодательства. Бремя содержания вновь построенного объекта несет его собственник (ст. 210 ГК РФ). Право собственности у застройщика (инвестора) объекта возникает с момента государственной регистрации его права на построенный объект (ст. 219 ГК РФ). Стало быть, нет свидетельства о праве собственности на объект — нет и обязанности по содержанию этого объекта. Такое заключение поддерживается и п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», где можно прочитать, что положения законодательства об инвестиционной деятельности не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство домов, правом собственности на возводимые за их счет объекты недвижимости.
Теперь положения Жилищного кодекса РФ. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате коммунальных услуг несут собственники помещений, их арендаторы, наниматели, члены жилищного кооператива, получившие жилье от данного кооператива, и, наконец, лица, получившие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения в данном доме. Таким образом, указанная статья, помимо собственников, обязанных нести расходы на содержание отдельных помещений в многоквартирном жилом доме, указывает на арендаторов, нанимателей помещений, а с июня 2011 г. — еще и на лиц, получивших помещения от застройщика. Означает ли, что до передачи сданного в эксплуатацию жилого дома другому лицу бремя расходов на его содержание должен нести застройщик? Из смысла Гражданского кодекса РФ и указанного Постановления Пленума ВАС РФ положительного ответа по данный вопрос не усматривается. Ну а как применяют его на практике суды?
Дело 1.
Сначала ТСЖ «Долина Грез-2» обратилось в районный суд г. Москвы о взыскании с гр. С, являющейся собственником квартиры на ул. Крылатская, стоимости коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества дома за период с момента образования ТСЖ и оплаты им всех услуг, предоставляемых дому коммунальными службами города, до оформления ответчиком права собственности на данную квартиру.
Как следует из материалов дела, между ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой» (инвестор) и гр. С. (соинвестор) был заключен договор инвестирования N 01К-КР005-012/ГН от 18.11.2004.
Предметом договора является взаимодействие сторон по инвестированию строительства объекта с последующим правом оформления соинвестором в собственность результата инвестиционной деятельности в виде трехкомнатной квартиры.
В договоре записано, что соинвестор (гр. С.) несет затраты по управлению, коммунальному и техническому обслуживанию объекта в части принимаемого объекта инвестирования и своей доли участия в общем имуществе начиная с даты передачи объекта под заселение согласно подписанной «ключевой справке» и до момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности соинвестора на объект инвестирования. Причем платежи уплачиваются соинвестором исходя из фактических затрат эксплуатирующей (управляющей) организации.
Соинвестор обязуется при приемке объекта инвестирования (подписании акта) заключить с соответствующими эксплуатирующими организациями (либо ТСЖ) договоры на управление, коммунальное и эксплуатационное обслуживание объекта инвестирования в пределах своей доли участия в общем имуществе и нести расходы по обязательным платежам в других общих расходах (согласно договору на обслуживание). Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 17.11.2010, вступившим в законную силу постановлением кассационной коллегии Мосгорсуда, исковые требования истца удовлетворены частично, т. е. с гр. С. взысканы оплата коммунальных услуг и расходы на общее содержание дома только с момента получения по акту приема-передачи квартиры и до оформления ее в собственность.
В мотивировочной части решения Останкинский суд записал следующее.
Применительно к положениям ст. 431 ГК РФ, принимая буквальное значение содержащихся в вышеуказанных договорах слов и выражений путем в том числе сопоставления с условиями и смыслом договора в целом, суд пришел к выводу, что возникновение обязанности ответчика по оплате затрат по управлению, коммунальному и техническому обслуживанию объекта в рамках заключенного договора возможно только после принятия квартиры и подписания акта приема-передачи.
При этом представленные ОАО «Главмосстрой» в суд сведения о том, что денежные выплаты за обслуживание им квартиры ТСЖ не производились, не свидетельствуют об отсутствии у данной организации («Главмосстроя») обязанности таких выплат, поскольку до момента приобретения ответчиком (гр. С) права собственности на указанную квартиру построенный объект недвижимости находился в ведении и владении ОАО «Главмосстрой», что в том числе подтверждается передачей квартиры ответчице по акту именно указанным обществом. Кроме того, на данное обстоятельство также указывают положения договора инвестирования от 18.11.2004, исходя из которых, в случае неисполнения соинвестором обязанностей, предусмотренных договором, соинвестор компенсирует инвестору (компании «Главмосстрой») все понесенные последним затраты по осуществлению эксплуатационных и иных платежей за обслуживание, штрафных санкций, налагаемых на инвестора, в связи с неуплатой указанных платежей начиная с даты получения инвестором «ключевой справки» (она как раз подтверждает возможность фактической эксплуатации объекта) и до момента заключения договоров на обслуживание непосредственно соинвестором. Исходя из таких выводов, Останкинский районный суд взыскал с гр. С. в пользу ТСЖ «Долина Грез-2» коммунальные платежи и расходы на содержание общего имущества дома только за период с момента получения гр. С. от ОАО «Главмосстрой» квартиры по акту приема-передачи и до получения ею свидетельства о праве собственности на эту квартиру.
Что же касается долга, образовавшегося до передачи квартиры гр. С., суд посчитал обязанной его оплатить компанию «Главмосстрой», что и дало ТСЖ «Долина Грез-2» повод обратиться в арбитражный суд с иском к «Главмосстрою» о взыскании платежей, начисленных до передачи квартиры гр. С.
Во втором иске ТСЖ «Долина Грез-2» просило арбитражный суд взыскать с компании «Главмосстрой» всю сумму за коммунальные услуги и содержание общего имущества дома пропорционально площади квартиры за период оплаты ТСЖ коммунальных услуг муниципальным службам города и до передачи квартиры гр. С.
Арбитражный суд г. Москвы, сославшись на сделанный Останкинским судом г. Москвы вывод о должниках коммунальных платежей спорной квартиры, не принимая во внимание ст. 210, 219 ГК РФ, а также руководящие разъяснения указанного Постановления Пленума ВАС РФ, учитывая положения ст. 153 ЖК РФ, принял решение об удовлетворении иска и взыскал с компании «Главмосстрой» в пользу ТСЖ все расходы по коммунальным платежам и содержанию общего имущества дома с момента передачи дома на баланс ТСЖ и до передачи квартиры гр. С. (Постановление N 09АП-15542/2012-ГК, г. Москва, дело N А40-109516/11-105-964 от 26 июня 2012 г.).
Конечно, судебные акты не соответствуют ни приведенным нормам закона, ни разъяснениям ВАС РФ. Скорее всего, арбитражные суды заставило принять такое решение уже вступившее в законную силу решение Останкинского суда по иску ТСЖ «Долина Грез-2» к гр. С. Но ведь если вчитаться в данное решение, то в нем не делается однозначного вывода об обязанности «Главмосстроя» нести расходы по содержанию квартиры, позднее переданной гр. С. В нем записано буквально следующее: при таких обстоятельствах не исключается возможность компании «Главмосстрой» уплачивать коммунальные платежи за квартиру до передачи ее гр. С. Такую запись арбитражные суды истолковали как установленную судом обязанность «Главмосстроя» оплачивать коммунальные услуги и расходы на содержание общего имущества дома, а это, по мнению автора, спорный вывод.
Останкинский суд посчитал, что запись в договоре об обязанности гр. С. компенсировать затраты «Главмосстроя» за коммунальные и другие услуги с момента получения «ключевой справки» и до оформления права собственности на квартиру свидетельствует об обязанности компании «Главмосстрой» уплачивать коммунальные платежи и в дальнейшем, после передачи квартиры, взыскивать их с гр. С. Т. е., исходя из логики суда, ОАО «Компания «Главмосстрой», являясь инвестором строительства дома, вправе взыскать уплаченную за коммунальные услуги сумму с гр. С. с даты получения ею «ключевой справки» до получения свидетельства о праве собственности на квартиру.
Дело 2.
Аналогичное первому.
Товарищество собственников жилья «Долина грез-2» (далее — ТСЖ «Долина грез-2») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с открытого акционерного общества Холдинговая компания «Главмосстрой» (далее — ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой») (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) задолженности по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества дома, процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование исковых требований истец сослался на то обстоятельство, что им понесены расходы за счет собственных средств на содержание машино-мест, построенных, но еще не проданных ответчиком. ТСЖ пришлось уплачивать все коммунальные платежи и расходы на эксплуатацию принадлежащих ответчику машино-мест.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 9 августа 2011 года в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Долина грез-2» отказано в полном объеме.
Решение суда оставлено без изменения апелляционным судом. Однако ФАС Московского округа, рассмотрев кассационную жалобу ТСЖ на указанные судебные акты, отменил их и направил дело на новое рассмотрение, указав в своем Постановлении следующее.
Суд первой инстанции не определил спорное правоотношение и нормы материального права, которые эти отношения регулируют.
Кассационная коллегия считает также необходимым обратить внимание суда на руководящие разъяснения, содержащиеся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следующего содержания.
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Учитывая изложенное, Кассационный суд решил отменить ранее изданные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение с учетом изложенных замечаний (Постановление ФАС МО от 15.02.2012 по делу N А40-1593/11-142-16).
Вот другой подход суда к ситуации, подобной описанной до этого. Если в первом случае ни Останкинский суд, ни позднее Арбитражный суд г. Москвы, взыскивая с компании «Главмосстрой» стоимость коммунальных услуг, не учитывали правила ст. 210, 219, 223 ГК РФ, по второму делу, как мы видим, суды сослались на эти нормы закона и сделали свой вывод с учетом требований этих правил. Из содержания мотивировочной части Постановления Кассационного суда в общем также напрашивается отказ в удовлетворении иска. При повторном рассмотрении дела суду достаточно лишь изменить содержание обосновывающей части решения, оставив без изменения резолютивную часть. Но ведь это мог сделать и Кассационный суд.
В такой ситуации, когда различные суды по-разному понимают одни и те же случаи, по мнению автора, необходимо вмешаться высшим судебным инстанциям и дать соответствующие разъяснения низшим.
Комментарий к статье «Кто же должен платить
коммунальные платежи во вновь построенном доме?»
Корольков Александр, генеральный директор компании Violet Business.
Вопрос, затронутый автором статьи, безусловно, является актуальным и достаточно спорным.
Дополнительно хотелось привести еще несколько судебных решений.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 3 марта 2011 года N 07АП-11316/10 по делу N А27-9371/2010 указал, что, поскольку с момента принятия имущества в пользование у ответчика возникло право пользования объектом недвижимости, следовательно, у него возникла и обязанность по оплате предоставленных коммунальных услуг. Довод ответчика о том, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает с момента регистрации права собственности на имущество признан несостоятельным, поскольку с момента передачи спорного имущества по акту приема-передачи на основании договора купли-продажи у ответчика возникло право владения и пользования имуществом, а с момента государственной регистрации права на недвижимое имущество — право распоряжения имуществом.
В Определении Санкт-Петербургского городского суда от 14 февраля 2011 года N 33-1908/2011 довод ответчика о том, что до регистрации его права собственности на квартиру у него отсутствовала обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги исходя из положений п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, был обоснованно отклонен судом нижестоящей инстанции. По смыслу норм ст. 153 ЖК РФ в их взаимосвязи соответствующая обязанность в равной степени распространяется на всех лиц, пользующихся жилым помещением на законных основаниях. Поскольку квартира была передана ответчику как вновь созданный объект недвижимости, по смыслу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретение права собственности было связано с фактом ее создания (изготовления), а в соответствии с п. 2 ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» момент создания был связан, в частности, с фактом ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.
В Постановлении ФАС Центрального округа от 28 июля 2010 года по делу N А23-5677/09Г-15-287 делается несколько иной вывод. По мнению суда, обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства после подписания передаточного акта и государственной регистрации права собственности, т. е. с момента, когда он в соответствии со ст. 153 ЖК РФ получает возможность использовать помещение на законных основаниях.
Следует отметить, что во всех случаях суды связывают обязанность по оплате коммунальных услуг с возникновений законных оснований использования соответствующего помещения, однако разъяснения высших судов лишними бы не были.
