Пользование жилым помещением основывается на соответствующем договоре (социальный найм, безвозмездное пользование и т. д.), на праве собственности либо ином вещном праве (например, проживание в жилом помещении в силу завещательного отказа — ст. 33 Жилищного кодекса РФ). Соответственно, основания прекращения вещных прав, расторжения договора либо признания его недействительным определены гражданским и жилищным законодательством. Однако не все случаи нашли отражение в действующих законах. Необходимо обратить внимание, в частности, на такой случай, когда решение органа власти, во исполнение которого был заключен, допустим, договор социального найма, в судебном порядке признается недействительным. Подобная ситуация вполне может сложиться при ненадлежащем контроле над юридической чистотой так называемого «жилого помещения за выбытием граждан» (по сути, речь идет о выморочном имуществе), например при появлении наследника, восстановившего свои права на квартиру <1> после заселения данной квартиры в установленном порядке путем заключения договора социального найма. ——————————— <1> См., например: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 октября 2005 г. N 35-В05-6.
Аналогичных проблем с государственными и муниципальными жилыми помещениями не должно возникать, так как право пользования граждан прекращается в связи с их выездом или смертью (ст. 83 ЖК РФ), и информация об иных пользователях жилых помещений доступна наймодателю. Заселение уполномоченным органом субъекта Российской Федерации выморочного жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации в силу ст. 1151 Гражданского кодекса РФ <2>, следует рассматривать как превышение соответствующих полномочий, выразившихся в распоряжении имуществом, не принадлежащем данному лицу. Часть третья ГК РФ была введена в действие с 1 марта 2002 г. <3>. ——————————— <2> Порядок наследования и учета выморочного имущества, а также порядок передачи его в собственность субъектов Федерации или в собственность муниципальных образований должны быть определены отдельным законом. <3> Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. N 147-ФЗ «О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст. 1) // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4553.
Гражданский кодекс РСФСР не столь четко указывал, в собственность какого публичного собственника переходит выморочное имущество (Российской Федерации или ее субъекта); предусматривалась передача наследственного имущества государству (ст. 552), что позволило, в частности, в Москве на основании распоряжения мэра Москвы от 9 августа 2000 г. N 861-РМ «Об усилении контроля за жилыми помещениями, освобождаемыми в связи со смертью граждан, а также в иных случаях» <4> оформлять собственность города на выморочные жилые помещения. ——————————— <4> Вестник мэрии Москвы. 2000. N 20.
Такой порядок был бы рационален и в настоящее время, если учесть, что в некоторых нормативных актах предусматривается предоставление жилых помещений отдельным категориям граждан за счет средств федерального бюджета (инвалидам войны <5>, а также инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов <6>); при этом полномочия по обеспечению жильем возложены на органы государственной власти субъектов Федерации. ——————————— <5> Федеральный закон от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ «О ветеранах» (в ред. Федерального закона от 19 декабря 2005 г. N 163-ФЗ). <6> Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г.).
Риск появления наследника и соответственно возникновения судебного спора о праве на жилое помещение, признания решения о его предоставлении недействительным и т. д. существует как в отношении федерального выморочного жилья, так и помещений, например, города Москвы, которые были оформлены в период до 1 марта 2002 г. В соответствии с ранее действовавшим Жилищным кодексом РСФСР в случае признания ордера недействительным граждане, указанные в ордере, подлежали выселению (ст. 100). При неправомерных действиях граждан, получивших ордер, они выселялись без предоставления жилого помещения; по иным основаниям, в том числе подходящим под рассматриваемый пример, — с предоставлением другого жилого помещения. С учетом того что ордер был исключен из числа жилищных документов, новый ЖК РФ соответственно не предусмотрел подобное основание для расторжения договора социального найма. В связи с этим необходимо определить правовой режим выселения из жилого помещения, основания для использования которого оспорены. Если соответствующее решение о предоставлении жилого помещения было принято до 1 марта 2005 г. — даты вступления в действие нового ЖК РФ — то, несмотря на положения ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», исходя из основных начал жилищного законодательства (ст. 1 ЖК РФ), возможно применение в аналогичных ситуациях статьи 100 ЖК РСФСР. Однако нет полной ясности при возникновении спора в отношении жилого помещения, распоряжение о предоставлении которого принято после 1 марта 2005 г. Решение органа власти можно оспорить в порядке, определенном главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ, на основании статьи 13 ГК РФ. Суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа власти устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод. Однако для устранения всех препятствий помимо отмены распоряжения о предоставлении жилого помещения следует расторгнуть договор социального найма <7>. ——————————— <7> Т. В. Журавлев полагает, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, и это должно найти свое отражение в ЖК РФ. См.: Журавлев Т. В. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2007.
На сегодняшний день расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя происходит в судебном порядке в случаях, перечисленных в статье 83 ЖК РФ, на основании которых невозможно решить обозначенную проблему. Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя, включая выезд в другое место жительства, а также расторжение договора по соглашению сторон не принимаются во внимание ввиду их незначительного распространения и незаинтересованности нанимателя в заключении таких сделок без соответствующей гарантии о предоставлении иного жилого помещения. Попробуем представить ситуацию оспаривания решения о предоставлении жилья следующим образом. На основании статьи 60 ЖК РФ наймодателем жилого помещения по договору социального найма выступает его собственник. При этом согласно пункту 5 Типового договора социального найма <8> наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания. ——————————— <8> См.: Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126. В ранее действовавшей типовой форме подобной оговорки не содержалось (Постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР»).
Выраженное в договоре желание наступления гражданско-правовых последствий соответствует требованиям закона, в силу чего оснований для применения статьи 168 ГК РФ нет. На основании указанной статьи Кодекса, как следует из выводов А. Эрделевского, «констатация ничтожности сделки допустима в случаях, когда правая цель сделки вступает в противоречие с установленными в законе запретами или предписаниями» <9>. ——————————— <9> Эрделевский А. О классификации недействительных сделок // Хозяйство и право. 2007. N 4. С. 50.
Применительно к рассматриваемому случаю обе стороны договора, полагаем, находятся в заблуждении (ст. 178 ГК РФ) относительно предмета договора: документальные подтверждения права собственности наймодателя жилого помещения не смогли быть получены либо они были оспорены. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, не содержит в себе ничего противозаконного. Обе стороны добросовестно заключали сделку. То обстоятельство, что наймодатель ошибся в определении предмета сделки или не смог предвидеть невозможность государственной регистрации права собственности, еще не свидетельствует о совершении какого-либо правонарушения. Заблуждение влечет за собой признание сделки недействительной, если оно имело существенное значение. При этом вопрос о том, является ли заблуждение существенным, должен решаться судом. В случае восстановления прав третьих лиц на жилое помещение вопрос о существенности факта заблуждения не актуален. Последствием этого является возврат сторонами друг другу всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возмещение его стоимости в деньгах. В последнем случае необходимо установление в жилищном законодательстве правила о предоставлении не денежной компенсации, а равноценного жилого помещения. Полагаем, что подобные разъяснения могли бы найти отражение в Жилищном кодексе РФ, рекомендациях Верховного Суда РФ и в проекте федерального закона о выморочном имуществе.
