Толстенко Е., главный консультант аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» были внесены изменения по ряду вопросов, связанных с выбором способа управления многоквартирными домами и заключением договоров управления. Тогда же и была закреплена норма, позволившая до 1 мая 2008 г. субъектам Российской Федерации установить сроки проведения муниципалитетами открытых конкурсов по выбору управляющих компаний.
До внесения соответствующих изменений ст. 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» было закреплено, что если до 1 января 2007 г. собственниками помещений в многоквартирном доме не будет выбран способ управления многоквартирным домом, то с 1 января 2007 г. муниципалитеты должны были провести открытые конкурсы по выбору управляющих компаний и сделать выбор за граждан, по тем или иным причинам не определившихся с выбором управляющих организаций.
Однако к декабрю 2006 г. стало ясно, что большинство муниципалитетов просто не готовы к проведению конкурсов: отсутствовала конкуренция на рынке услуг, предоставляемых управляющими компаниями, в ряде муниципалитетов не было организаций, которые могли бы прийти на смену ДЭЗам.
Кроме того, тогда же из-за недостаточно хорошо поставленной разъяснительной работы в ряде муниципалитетов наблюдалась всеобщая обеспокоенность граждан перспективами того, что в результате конкурса вместо привычного, хоть и не всегда справлявшегося со своими обязанностями ЖЭКа или ДЭЗа придут новые компании «и скупят нас вместе с домом». В связи с этим к концу 2006 г. собственники помещений в многоквартирном доме были готовы в спешке принимать любые решения и выбирать любые компании, представленные в так называемых «письмах счастья», лишь бы не довести ситуацию до конкурса.
Однако, несмотря на все это, уже тогда для серьезных опасений со стороны граждан не было никаких оснований. Статьей 161 Жилищного кодекса РФ закреплена возможность на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в любое время осуществить выбор способа управления и управляющей компании.
Внесенные в конце 2006 г. изменения коснулись лишь прав муниципалитетов в связи с проведением конкурсов. Установленная дата 1 мая 2008 г. означала, что в этот срок субъекты РФ вправе своими законами установить сроки и порядок проведения конкурсов на своей территории, учитывая разную степень готовности муниципальных образований к конкурсам.
Принятие названных изменений было связано с необходимостью простимулировать активность муниципалитетов в направлении создания условий для конкурентной борьбы управляющих компаний и организации конкурсов.
В связи с этим необходимо обратить внимание, что истечение 1 мая 2008 г. установленного Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» срока означает, что с наступлением этой даты субъекты РФ будут не вправе своими законами «ускорять» проведение муниципалитетами конкурсов.
При этом для граждан законодательством РФ никогда не был установлен предельный срок, в течение которого они могут определиться в своих предпочтениях и выбрать управляющую компанию. Этот выбор в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ может быть сделан собственниками помещений в последующем без каких-либо ограничений во времени.
Также необходимо иметь в виду, что, даже если управляющая компания выбрана не собственниками, а муниципалитетом по результатам конкурса, договор управления заключается непосредственно с собственниками помещений в многоквартирном доме. Именно это является дополнительным стимулом для реализации собственниками установленной законом возможности на общем собрании принять решение о выборе или изменении способа управления домом. При этом договор управления, заключенный по результатам конкурса, может быть расторгнут собственниками помещений в одностороннем порядке, по истечении года со дня заключения такого договора.
Одновременно можно отметить, что в случае отказа граждан на общем собрании от услуг управляющей компании применяются нормы Гражданского кодекса РФ о последствиях одностороннего отказа от исполнения договора, то есть в ряде случаев будет необходимо возместить управляющей компании затраты, связанные с исполнением договора управления. При этом управляющая организация будет должна вернуть неотработанные средства в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме уже были оплачены какие-либо работы или услуги.
По сравнению с ранее установленными сроками, в течение которых муниципалитеты должны были провести открытые конкурсы, можно констатировать, что на сегодняшний день уже удалось создать определенный рынок управляющих организаций: кроме государственных и муниципальных управляющих организаций, в ряде муниципальных образований уже существуют и частные управляющие компании. Также наряду с ними деятельность по управлению многоквартирными домами нередко осуществляют строительные и ремонтно-строительные организации.
В этой связи установленный срок — 1 мая 2008 г. послужит отправной датой, с которой стартует постепенный переход на систему управления многоквартирными домами, отвечающую современным требованиям развития общественных отношений. В частности, такая система должна будет обеспечить собственникам возможность самостоятельно контролировать расход финансовых средств и влиять на качество услуг, оказываемых управляющими компаниями.
