К ВОПРОСУ О ПУБЛИЧНОЙ ДОСТОВЕРНОСТИ ЗАПИСИ В РЕЕСТРЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
З. В. ЧИМОВ
Чимов З. В., юрист Карачаево-Черкесского филиала Московского открытого социального университета.
Принцип публичной достоверности записей Единого государственного реестра прав (далее — ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним является одним и ключевых в системе принципов государственной регистрации. Вопрос о публичной достоверности реестра недвижимости непосредственно связан с проблемой защиты добросовестных приобретателей, точнее, с признанием их собственниками имущества, приобретенного у неуправомоченных отчуждателей <1>. ——————————— <1> Богатырев Ф. О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. N 4; СПС.
Как известно, Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав представляет унифицированную систему записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Внесение записей в Единый государственный реестр прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 <2>. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Правилами установлены формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения. ——————————— <2> Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 8. Ст. 963.
В соответствии со ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В совокупности с положением о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2), это создает презумпцию достоверности (законности) зарегистрированного права. Пока оно не оспорено в судебном порядке и запись о нем не признана судом недействительной, право существует <3>. ——————————— <3> Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 316.
По мнению И. Ш. Файзутдинова, государственная регистрация недвижимого имущества обладает свойством публичной достоверности: зарегистрированное право с момента его регистрации считается юридически действительным, и субъекты при совершении сделок могут доверять сведениям, внесенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним <4>. ——————————— <4> Файзутдинов И. Ш. Гражданское право: Учебник. Том I / Под ред. доктора юридических наук, профессора О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма «Контракт»; ИНФРА-М, 2006 // СПС.
В литературе принцип публичной достоверности означает, что третьи лица, добросовестно полагающиеся на содержание Единого государственного реестра (поземельной книги), приобретают права на недвижимость или исполняют обязанности даже тогда, когда регистрация произведена неверно <5>. ——————————— <5> Петров Е. Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001. С. 123.
Принцип публичной достоверности позволяет участникам гражданского оборота полагаться на записи в реестре, считать, что они соответствуют действительности. Публичная достоверность не препятствует действительному обладателю права оспаривать право, которое записано за мнимым его обладателем, однако это не допускается делать после того, как в пользу добросовестного приобретателя была совершена соответствующая запись, т. е. приобретатель не может быть лишен права собственности аннулированием записи на его имя <6>. ——————————— <6> Богатырев Ф. О. Указ. соч.
Применительно к недвижимости государственная регистрация является внешним знаком, подтверждающим существование права. Именно с государственной регистрацией, а не с фактом владения, используемым для движимых вещей, гражданское право связывает предположение о правомочности субъекта. Таким образом, предоставление юридической силы правам добросовестного приобретателя недвижимости следует связывать не с владением, а с государственной регистрацией прав отчуждателя <7>. ——————————— <7> Петров Е. Ю. Указ. соч. С. 129 — 130.
В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Таким образом, в отношении недвижимого имущества ГК РФ указывает на возникновение у добросовестного приобретателя права собственности <8>. ——————————— <8> Богатырев Ф. О. Защита добросовестного приобретателя по закону и в практике арбитражных судов // Законодательство. 2006. N 8 // СПС.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. Следовательно, для того, чтобы можно было говорить о добросовестном приобретении, необходимо установить: 1) отсутствие у лица, производящего отчуждение, права на это отчуждение; 2) отсутствие у лица, приобретающего имущество, знания о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права этого делать; 3) отсутствие у лица, приобретающего имущество, возможности знать о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права отчуждать имущество <9>. ——————————— <9> Алексеев В. А. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества // Закон. 2006. N 8. С. 48 — 49.
По мнению И. Кашкаровой, ст. 302 ГК РФ не ставит добросовестность приобретателя в зависимость от совершения им каких-либо действий: владелец признается добросовестным, если, приобретая вещь, он не знал и не мог знать о том, что отчуждатель вещи не управомочен на ее отчуждение. По ее мнению, добросовестность приобретателя предполагает отсутствие у него сомнений в праве продавца отчуждать имущество <10>. ——————————— <10> Кашкарова И. Пределы осмотрительности // ЭЖ-Юрист. 2005. N 12.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П, характеризуя добросовестного приобретателя, указал, что последний проявляет при заключении сделки «добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность». В литературе же делается вывод, что простой неосмотрительности и неосторожности приобретателя недостаточно для признания его недобросовестным — необходима грубая неосторожность или умысел <11>. ——————————— <11> Там же.
Профессор А. П. Сергеев справедливо указывает, что «при разграничении простой и грубой неосторожности следует опираться на фактические обстоятельства каждого конкретного случая, принимая во внимание как обстановку и условия приобретения вещи, так и субъективные свойства самого приобретателя — его жизненный опыт, юридическую грамотность и т. п.» <12>. Профессор Е. А. Суханов также считает, что решающее значение имеют обстоятельства дела: «При недобросовестном владении фактический владелец знает либо по обстоятельствам дела должен знать об отсутствии у него прав на имущество (например, похититель или приобретатель вещи «с рук» по заведомо низкой цене)» <13>. Следует отметить, что в гражданском праве действует презумпция добросовестности приобретателя, т. е. приобретатель признается добросовестным до тех пор, пока его недобросовестность не будет доказана <14>. ——————————— <12> Егоров Н. Д., Елисеев И. В. и др. Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. 6-е издание, перераб. и доп. / ; Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 557. <13> Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2000. С. 617. <14> Кашкарова И. Указ. соч.
Также следует согласиться с позицией И. В. Аксюка, по мнению которого, если незаконность отчуждения следует непосредственно из закона, то не может быть добросовестности. Незнание либо непонимание законности влечет недобросовестность <15>. ——————————— <15> Аксюк И. В. Добросовестность приобретения как основание возникновения права собственности на недвижимость // Журнал российского права. 2007. N 3. С. 68.
Защита прав прежнего собственника осуществляется с помощью виндикационного иска. В настоящий же момент, согласно действующему российскому законодательству, при разрешении любого виндикационного иска по поводу недвижимости имеют решающее значение обстоятельства, связанные с фактическим владением имуществом. Это значение проявляется в том, что защита добросовестного приобретателя недвижимости ставится в зависимость не только от его добросовестности и возмездности приобретения, но и от того, каким образом было утрачено владение собственником. Согласно ст. 302 ГК РФ, истребование имущества у добросовестного приобретателя имущества (в том числе и недвижимости) допускается, если выбытие имущества из владения собственника или лица, которому имущество было передано во владение собственником, произошло помимо их воли <16>. ——————————— <16> Бабкин С. А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство. 2001. N 12; СПС.
Е. Ю. Петров считает, что российское гражданское законодательство должно содержать требование о возмездности как условии действия публичной достоверности. Во-первых, таким образом достигается желательная в данном случае унификация правил оборота движимого и недвижимого имущества. Во-вторых, представляется, что беспокойства, касающиеся ослабления прочности оборота, не имеют под собой достаточно веских оснований. И при отсутствии условия о возмездности не исключена возможность возбуждения спора, например о недобросовестности приобретателя, ставящего под сомнение достоверность государственной регистрации <17>. ——————————— <17> Петров Е. Ю. Указ. соч. С. 136.
Как было сказано выше, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного. Соответственно, следуя логике данного определения, можно предположить, что других доказательств подтверждения существования зарегистрированного права нет, в связи с чем добросовестному приобретателю недвижимого имущества приходится верить о существовании зарегистрированного права по сведениям, предоставленным из Единого государственного реестра прав, и словам отчуждателя. Так как же определить, приобретая недвижимое имущество, знал или не знал приобретатель, что отчуждатель вещи не управомочен на ее отчуждение? В настоящее время законодатель четкого ответа на данный вопрос не дает. Учитывая, что в нашей стране высока степень криминализации, добросовестное приобретение права собственности на недвижимое имущество невозможно во всех без исключения случаях, когда приобретатель положился на запись в реестре. Право собственности добросовестного приобретателя должно подлежать оспариванию, если: во-первых, запись на имя отчуждателя была совершена вследствие подлога со стороны работников органа регистрации или третьих лиц; во-вторых, запись на имя отчуждателя была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении работников органа по регистрации или действительного собственника <18>. ——————————— <18> Богатырев Ф. О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником.
Отсутствие в нашем законодательстве принципа публичной достоверности реестра в значительной степени обесценивает сам институт регистрации прав на недвижимость <19>. ——————————— <19> Там же.
Добросовестный приобретатель, который полагается на сведения, содержащиеся в ЕГРП, должен быть защищен от возможных притязаний на приобретаемое им недвижимое имущество. Подобная защита обеспечивается с помощью принципа публичной достоверности, реализация которого позволяет ограничить претензии к добросовестному приобретателю недвижимого имущества со стороны собственника, потерявшего владение над вещью. Для действующей в большинстве европейских стран, в том числе в Германии, Австрии, Швеции системы регистрации прав на недвижимость понятие «собственник — добросовестный приобретатель недвижимости» является основой полноценного гражданского оборота недвижимого имущества. При этом, как правило, добросовестный приобретатель гарантированно остается собственником приобретенного недвижимого имущества. Гарантом его прав является государство. Зарегистрированные права и иные сведения о недвижимом имуществе являются надежными и общедоступными <20>. ——————————— <20> Копейкин А. Б. Международный опыт защиты прав собственников — добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. N 2; СПС.
При этом представляется, что государство, взявшее на себя функцию арбитра в вопросе возникновения прав на недвижимое имущество через создание системы государственной регистрации, должно и может сформировать сбалансированную, эффективную систему защиты, с одной стороны, добросовестных приобретателей недвижимого имущества, зарегистрировавших свои права, а с другой стороны — бывших собственников недвижимости, права которых были нарушены, путем возмещения ущерба в соответствии с системой государственных гарантий <21>. ——————————— <21> Там же.
Так, в соответствии со ст. 31.1 Закона о регистрации, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Данная статья устанавливает основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности только на жилое помещение, однако представляется, что необходимо установить подобные выплаты и в отношении других объектов недвижимого имущества. Размер компенсации не может превышать один миллион рублей. Пока такая процедура компенсации не установлена, а пострадавших множество. Порядок такой выплаты необходимо установить на законодательном уровне, и суммы должны предусматриваться в Бюджетном кодексе РФ <22>. ——————————— <22> Кущенко В. В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. 2006. N 10.
Для участников гражданского оборота принцип публичной достоверности имеет особую значимость, однако до настоящего времени в российском законодательстве он должного отражения не нашел.
