(Мустафина З. К.) («Правовые вопросы строительства», 2012, N 2)
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: НОВЕЛЛЫ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
З. К. МУСТАФИНА
Мустафина Зарина Камилевна, преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета ФГБОУ ВПО «Марийский государственный университет», аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) федерального университета.
В п. 2 ст. 8 Конституции РФ указывается, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Кроме того, Конституция РФ в ст. 35 закрепляет положение о том, что право частной собственности охраняется законом. В соответствии с данной статьей каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами <1>. Закрепление многообразия форм собственности, а также права частной собственности на имущество в конституционных основах государства показывает значимость исследуемых отношений для развития экономики страны. ——————————— <1> Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Российская газета. N 7. 2009. 21 января.
Так как правоотношения по поводу приобретения права собственности на недвижимое имущество являются имущественными отношениями, опосредующими перемещение экономических благ, указанные конституционные основы нашли отражение и в отраслевом гражданском законодательстве. ГК РФ в разделе втором «Право собственности и другие вещные права» закрепляет правомочия собственника, основания приобретения и прекращения права собственности, регулирует вопросы общей собственности, права собственности на землю и другие природные ресурсы, жилые помещения, защиты права собственности <2>. В соответствии со ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, ее субъектов, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом. ——————————— <2> Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета. N 238 — 239. 1994. 8 декабря.
Признание лица собственником дает ему возможность использовать все те блага, которые связаны с обладанием правом собственности, т. е. законные возможности владения, пользования и распоряжения вещью. Кроме того, на собственника возлагаются бремя содержания имущества и риск его случайного повреждения или случайной гибели. Тот факт, что отношения собственности предполагают отношения по поводу присвоения субъектами определенных материальных благ, опосредует возникновение практических и теоретических проблем приобретения права собственности такими субъектами на соответствующее имущество, а совершенствование правового регулирования отношений, связанных с приобретением права собственности на недвижимое имущество, способствует вовлечению в экономический оборот различных объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств, опосредующих товарообмен, и позволяет обеспечить защиту интересов участников товарного оборота. В Концепции развития гражданского законодательства РФ <3> (далее — Концепция), подготовленной на основании Указа Президента РФ «О совершенствовании Гражданского кодекса РФ» <4>, вопросам приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства уделяется особое внимание. ——————————— <3> Концепция развития гражданского законодательства РФ // [Портал российского частного права] URL: http://www. privlaw. ru (дата обращения: 25.02.2012). <4> О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации: Указ Президента Российской Федерации от 18.07.2008 N 1108 // Российская газета. N 155. 2008. 23 июля.
Так, например, авторам Концепции видится, что право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации и может принадлежать собственнику или иному законному владельцу земельного участка, на котором возводится объект. Для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не имеет значения, был ли объект построен собственными силами собственника земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда; не имеет значения также, был договор строительного подряда прекращен или нет. Кроме того, по мнению авторов Концепции, необходимо предусмотреть в законе правила, стимулирующие собственника объекта незавершенного строительства к завершению объекта. Данные положения нашли свое отражение и в проекте Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» <5> (далее — законопроект). ——————————— <5> О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ: проект Федерального закона N 47538-6 (ред., принятая ГД РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс».
Предполагаемая законопроектом ст. 297.2 ГК РФ будет содержать новые, ранее не существовавшие правила о праве собственности на объект незавершенного строительства. Данная норма призвана устранить пробелы и противоречия действующего гражданского законодательства в регулировании данной области. 1. В пункте первом данной статьи отмечается, что право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику земельного участка, если иное не предусмотрено законом. Данное правило согласуется с общим принципом гражданского и земельного законодательства — принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости. Следует отметить, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. В случае постройки объекта на земельном участке право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Тем самым в юридической взаимосвязи находятся возникновение отношений собственности на объект незавершенного строительства и возникновение аналогичных отношений, распространяющихся на земельный участок. Законопроект в развитие указанного принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости также содержит норму, согласно которой отчуждение земельного участка его собственником, являющимся также собственником зданий и сооружений на земельном участке, не допускается без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений, а сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной. 2. Другое новое правило, отмеченное разработчиками как Концепции, так и законопроекта, содержится в пункте втором предлагаемой статьи и указывает на то, что право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации указанного права. Далее разъясняется, с какого момента собственник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства — при условии, что соответствующий объект отвечает признакам недвижимого имущества, указанным в ст. 130 ГК РФ. Однако в данном законоположении нерешенными остаются два вопроса: 1) каким признакам недвижимого имущества должен соответствовать объект незавершенного строительства? 2) с какого момента объект незавершенного строительства возникает как недвижимая вещь и утрачивает статус совокупности строительных материалов? Заметим, что в понятии «недвижимая вещь» ключевым термином является «вещь», следовательно, для того чтобы объект признавался недвижимой вещью, необходимо, чтобы он соответствовал выделяемым признакам вещи. При этом в отношении недвижимых вещей законодатель в ст. 130 ГК РФ устанавливает особые признаки, а также предлагает примерный перечень таких вещей. В литературе выделяют различные признаки недвижимых вещей по российскому гражданскому праву в зависимости от того, какого доктринального определения придерживается тот или иной автор. Так, С. И. Куцина, к примеру, выделяет следующие критерии, которым должен удовлетворять объект, относящийся к недвижимости: неразрывная связь с землей, невозможность перемещения объекта без несоразмерного причинения ущерба его назначению, сохранение цели использования вещи после перемещения <6>. Сложно согласиться с третьим критерием (признаком) — сохранение цели использования вещи после перемещения, т. к. второй критерий — невозможность перемещения объекта без несоразмерного причинения ущерба его назначению — уже предполагает ущерб назначению вещи, который не позволит его использовать по назначению после перемещения. ——————————— <6> Куцина С. И. Недвижимость как объект гражданских прав // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийского IX научного форума (г. Самара, 27 — 28 мая 2011 г.) / Науч. ред. Н. А. Баринов; Отв. ред. С. В. Мартышкин. Самара, 2011. С. 213.
Е. М. Тужилова-Орданская предлагает понимать под недвижимыми вещами (недвижимостью) земельные участки, участки недр, другие объекты гражданских прав, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в т. ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). По ее мнению, возможны следующие критерии отнесения вещей к недвижимости: 1) естественная природа происхождения; 2) прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению <7>. ——————————— <7> Тужилова-Орданская Е. М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 2007. С. 32.
А. Е. Захарова соглашается с критериями, выделенными Е. М. Тужиловой-Орданской, а также выделяет третий критерий — значимость объекта для государственных интересов <8>. ——————————— <8> Захарова А. Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М. А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 404 — 417.
Таким образом, из анализа нормы ст. 130 ГК РФ и точек зрения, высказанных в научной литературе, можно сделать вывод о том, что в качестве основных признаков недвижимых вещей, не являющихся земельными участками и участками недр, выделяются следующие: 1) прочная связь объекта с землей (физическая связь влечет юридическую); 2) невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Отсюда следует вывод о том, что согласно правилу, которое предлагается закрепить в ст. 297.2 ГК РФ, право собственности на объект незавершенного строительства собственник может зарегистрировать только тогда, когда данный объект соответствует признакам прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта. Именно с момента приобретения объектом незавершенного строительства указанных признаков он признается недвижимым имуществом. По мнению Р. А. Валеева, моментом возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества является появление неразрывной связи объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба, что является признаками недвижимости, установленными ст. 130 ГК РФ <9>. ——————————— <9> Валеев Р. А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2007. 26 с.
По мнению Э. Ц. Батуевой, момент трансформации строительных материалов в единый объект является отправной точкой, определяющей применение к абстрактному объекту права конкретных правовых норм <10>. Поэтому согласно позиции автора момент возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества определяется моментом установления прочной связи с землей, как объекта капитального строительства со значительной степенью готовности, соответственно, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению <11>. ——————————— <10> Батуева Э. Ц. Гражданско-правовое регулирование отношений, связанных с объектом незавершенного строительства как недвижимым имуществом: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2010. 22 с. <11> Батуева Э. Ц. Указ. соч.
К. К. Шалагиновым момент возникновения объекта незавершенного строительства обосновывается как момент соединения стройматериалов с земельным участком таким образом, что они в совокупности позволяют определить и описать координаты характерных точек контура данного объекта в соответствии с требованиями градостроительного законодательства <12>. ——————————— <12> Шалагинов К. К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2009. 32 с.
С учетом изложенных в науке положений следует отметить, что возникновение объекта незавершенного строительства привязано к возникновению неразрывной прочной связи такого объекта с землей и невозможностью его перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Другой вопрос касается объективного определения установления прочной связи объекта незавершенного строительства с землей. Одним из объективных критериев следует назвать «степень готовности объекта». Например, в п. 2 приложения к Постановлению главы администрации г. Краснодара от 23 апреля 1996 г. N 591 «Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации незавершенных строительством объектов нежилого фонда» <13> определено, что «незавершенным строительством признается строящийся объект нежилого фонда с готовностью более 30 процентов от утвержденного проекта, расположенный на земельном участке, владение которым подтверждено правоустанавливающими документами». Таким образом, в некоторых нормативных актах критерию степени готовности объекта незавершенного строительства придается существенное значение. ——————————— <13> Приложение к Постановлению главы администрации г. Краснодара от 23.04.1996 N 591 «Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации незавершенных строительством объектов нежилого фонда» // URL: http://krasnodar. news-city. info/docs/sistemso/dok_perxqi. htm (дата обращения: 21.06.2012).
Степень готовности объекта в основном относится к описательным характеристикам, которым судами придается значение при решении вопроса об установлении прочной связи объекта с землей и, соответственно, признании объекта недвижимым имуществом. 3. Интересны для анализа новые правила о стимулировании собственника к завершению строительства объекта. Так, собственник объекта незавершенного строительства обязан в разумный срок завершить его строительство. А при неисполнении указанной обязанности орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости завершить строительство объекта недвижимости, а также назначить собственнику соразмерный срок для его завершения. Если собственник без уважительных причин не завершит строительство объекта недвижимости в установленный срок, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого объекта незавершенного строительства с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Установление данного гражданско-правового правила вызвано увеличением количества недостроенных объектов, в т. ч. в силу несостоятельности застройщиков. Введение в частноправовые отношения публичного элемента в виде акта органа местного самоуправления позволит обеспечить завершение (достройку) объектов и устранение недобросовестных застройщиков, а также защиту прав заинтересованных лиц. 4. Важным в законопроекте является правило о применении общих норм, регулирующих право собственности и другие вещные права на здания и сооружения, к праву собственности и другим вещным правам на объект незавершенного строительства, если иное не установлено ГК РФ и иным законом или не вытекает из существа объекта незавершенного строительства. Данная норма распространяет действие новой главы 19.3 «Право собственности на здания и сооружения» на объекты незавершенного строительства за исключениями, предусмотренными законом или особенностями правового режима самого объекта незавершенного строительства. Таким образом, к собственникам объектов незавершенного строительства относятся правила о пользовании земельными участками под такими объектами, если такие земельные участки принадлежат на праве собственности другому лицу.
