(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП», Недвижимость и строительство)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2013)
ДОГОВОР АРЕНДЫ: ОБЗОР ПРАКТИКИ ВАС РФ
(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП»,
Недвижимость и строительство)
Информационное письмо N 413
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 29 марта 2013 года
Юридическая фирма Goltsblat BLP сообщает о принятии Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление). Постановление размещено на сайте ВАС РФ 21 марта 2013 г.
Основные разъяснения состоят в следующем.
Аренда будущей вещи.
— Допускается возможность заключения договора аренды будущей вещи (т. е. объекта, в отношении которого арендодатель не обладает правом собственности на момент заключения договора). Важно, чтобы на момент передачи вещи арендатору арендодатель являлся либо зарегистрированным собственником недвижимости, либо законным владельцем вновь созданного либо переданного ему недвижимого имущества. При неисполнении обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе когда такая вещь не была создана или приобретена) арендодатель обязан будет возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
— Отсутствие у арендодателя разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на момент передачи вещи арендатору само по себе не влечет недействительность договора аренды. Однако это не исключает возможность привлечения к административной ответственности арендодателя и/или арендатора, которые виновны в незаконной эксплуатации объекта. Подчеркивается, что договор аренды самовольной постройки является ничтожным.
Аренда вещи с возможностью использования только ее части.
— Стороны вправе заключить договор аренды о пользовании частью вещи (в том числе частью помещения или земельного участка). Если такой договор заключен в отношении части недвижимой вещи на один год и более, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь. Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению записи о другом договоре аренды той же вещи.
— Если право на недвижимую вещь, часть которой предоставляется в пользование, ранее было зарегистрировано за арендодателем в ЕГРП, на государственную регистрацию может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание указанной части, достаточное для согласования сторонами предмета договора аренды. Получение и представление на регистрацию отдельного кадастрового паспорта в отношении такой части не требуется. Исключение составляют договоры аренды о предоставлении в пользование части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключение которых в силу прямого указания Земельного кодекса РФ не допускается без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка.
Деформализация договора аренды.
— Исполнение договора аренды, содержащего все существенные условия, но не зарегистрированного в ЕГРП (хотя и подлежащего государственной регистрации), должно осуществляться в соответствии с условиями такого договора (размер арендной платы, взыскание неустойки и др.). Однако права арендатора по незарегистрированному договору не могут быть противопоставлены третьим лицам (например: такой арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а при переходе права собственности на имущество к третьему лицу оно не обязано будет принимать права и обязанности арендодателя по такому договору).
— Стороны не вправе требовать признания договора аренды недействительным или незаключенным в связи с отсутствием надлежащей индивидуализации арендуемой вещи, если договор ими фактически исполнялся.
— Доводы арендатора, пользовавшего имуществом и не оплатившим пользование, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит иному лицу и договор аренды недействителен, не принимаются судом во внимание. Разъяснены некоторые положения о рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого сдано в аренду неуполномоченным лицом.
Разъяснение некоторых вопросов об арендной плате.
— По соглашению сторон размер арендной платы может изменяться чаще чем один раз в год, в том числе и в случае, когда указание на такую возможность в самом договоре отсутствует. При этом одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы (если такое право предусмотрено законом или договором) может осуществляться не чаще одного раза в год.
— Переход земельного участка из публичной собственности в частную и из частной собственности в публичную не влечет автоматического изменения арендной платы.
— Размер арендной платы по договорам аренды государственного и муниципального имущества не является регулируемым, если он определен по результатам торгов.
— По договорам аренды с регулируемой законодательством арендной платой для применения нового установленного размера арендной платы не требуется внесение изменений в договор аренды.
— Даны разъяснения некоторых иных вопросов об арендной плате, в том числе разъяснения применительно к случаям, когда необходимость государственного регулирования арендной платы отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы, а также разъяснения относительно применения федерального закона, предусматривающего необходимость регулирования арендной платы, к договорам, заключенным до вступления в силу такого закона.
Иные разъяснения.
— С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, а договор аренды между застройщиком и арендодателем прекращается, независимо от того, в публичной или частной собственности находился участок.
— Истечение срока аренды земельного участка к моменту подачи заявления о государственной регистрации не препятствует регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, если такой объект был создан в период действия договора аренды.
— В Постановлении содержится также ряд разъяснений относительно новой редакции ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», допускающей в определенных случаях возможность заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества без проведения торгов.
