(Гришаев С. П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ЧТО НОВОГО БЫЛО ВНЕСЕНО В ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 22 августа 2006 года
С. П. ГРИШАЕВ
Гришаев Сергей Павлович, канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского права МГЮА.
Закон об участии в долевом строительстве является одним из наиболее обсуждаемых в последнее время. Поражает количество и скорость изменений, которые в него вносятся. Это обусловлено тем, что он посвящен одной из наиболее важных проблем нашего общества — жилищной, а также тому обстоятельству, что так называемое долевое строительство постоянно сопровождается конфликтами, скандалами и всякого рода злоупотреблениями. В течение длительного времени одним из проблемных оснований возникновения права собственности на жилые помещения является строительство жилых помещений с помощью так называемых инвестиционных договоров. В практической деятельности такие договоры получили различные названия. Ранее наиболее распространенное название было «Договор о долевом участии в финансировании строительства». Встречаются также такие названия, как: договоры «О долевом инвестировании», «О совместной деятельности в строительстве дома», «Об участии в инвестициях в строительство дома», «Инвестиционный контракт на строительство объекта» и т. д. В действующем законодательстве (ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные объекты Российской Федерации <*>) подобные договоры были названы «Договоры участия в долевом строительстве». ——————————— <*> СЗ РФ. 2005. 31 (часть 1). Ст. 40.
Принятие указанного Закона было вызвано необходимостью законодательно решить проблемы дольщиков, то есть физических лиц, пытающихся решить свои жилищные проблемы с помощью так называемого долевого инвестирования, когда денежные средства на строительство жилых помещений вносятся еще до начала строительства (цена жилого помещения в этом случае значительно ниже). Следует отметить, что привлечение денежных средств организаций и физических лиц для финансирования жилищного строительства необходимо вследствие отсутствия у населения денег для приобретения нового жилья, имеющегося в наличии, либо жилья на вторичном рынке; отсутствия у застройщиков денежных средств, необходимых для финансирования строительства, а также ввиду слабо развитой системы ипотечного кредитования. Несмотря на то что с момента принятия Закона прошло не так много времени, в указанный Закон неоднократно вносились изменения (последние были внесены ФЗ от 18.07.2006 N 111-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные объекты Российской Федерации»). Нельзя не отметить некоторую непоследовательность законодателя, который то не защищает в должной мере права дольщиков, то делает закон чрезмерно жестким по отношению к застройщикам, что приводит к уменьшению количества желающих заниматься строительством. Можно сказать, что в последней редакции Закона была сделана попытка найти компромисс между интересами указанных лиц. Какие же изменения были внесены в Закон об участии в долевом строительстве? Прежде всего нововведения коснулись самого понятия объекта долевого строительства. Под объектом долевого строительства в настоящее время понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ч. 2 ст. 2 Закона). Следует отметить, что ранее действовавшая редакция не содержала указания на общее имущество в объекте недвижимости, поэтому последняя редакция является юридически более точной. Кроме того, нельзя не обратить внимания на законодательное закрепление понятия «нежилое помещение», хотя при этом не объясняется, что имеется в виду под этим термином. Законодатель также не объясняет, что относится к иным объектам недвижимости, хотя в старой редакции это было сделано, причем особо оговаривалось, что речь не шла об объектах производственного назначения. Из этого можно сделать вывод, что в настоящее время все ограничения сняты и закон распространяется на все виды недвижимого имущества, в том числе и производственного назначения. Таким образом, под объектом долевого строительства понимается в данном случае прежде всего конкретное помещение (в большинстве случаев речь идет о жилых помещениях), которое должно предоставляться участнику долевого строительства. Принятие данной нормы очевидно направлено на защиту дольщиков, поскольку заранее определяется то жилое помещение, которое будет им выделено. Однако с теоретической точки зрения она противоречит общим положениям о праве общей долевой собственности, согласно которым доля — это идеальное, а не материальное понятие, и, следовательно, до начала строительства можно выделить только идеальную долю в виде дроби или процента, но не конкретное помещение. Как и в старой редакции, в новой редакции Закона предусмотрено, что, для того чтобы застройщик имел право привлекать денежные средства участников долевого строительства, он должен предварительно получить разрешение на строительство и земельный участок, который ему принадлежал бы либо на праве собственности, либо аренды (п. 1 ст. 3). Это в определенной степени оградит рынок жилья от недобросовестных застройщиков, поскольку для того, чтобы получить земельный участок и разрешение на строительство, застройщик должен доказать серьезность своих намерений. Вместе с тем инвестиционные договоры в строительстве нередко заключались по принципу пирамиды: строительство одного дома осуществлялось за счет соинвесторов другого. Запрет на привлечение средств на стадии котлована и перекрестное финансирование разрушил основу существования таких пирамид, что обрушило рынок и привело к резкому удорожанию цен на жилье. Предварительным условием для получения разрешения на строительство является опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации. Законодатель стремился обеспечить прозрачность строительного бизнеса, обязав застройщика с помощью проектной декларации предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу информацию о застройщике. В Законе (ст. 19) достаточно подробно изложено, что она включает в себя. В частности, она включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. В ст. 20 и 21 Закона конкретизированы сведения, которые должны включаться в каждую из них. Информация о застройщике включает в себя сведения о его организационно-правовой форме, об учредителях, о предусмотренных законодательством лицензиях, о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, а также о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. Информация о проекте строительства должна включать в себя в том числе сведения о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков и иные сведения, так или иначе связанные со строительством планируемого объекта. Так, информация о застройщике согласно ст. 20 должна включать сведения о: 1) фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; 2) государственной регистрации застройщика; 3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица; 4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию и др. Что касается информации о проекте, то она включает в себя подробные сведения не только о собственно проектной документации, но и целый ряд дополнительных сведений, касающихся данной конкретной стройки (о разрешении на строительство, правах застройщика и т. д.). В последней редакции этот перечень был расширен такими сведениями, как сведения о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров. В соответствии с ранее действовавшей редакцией Закона проектная декларация должна была публиковаться застройщиком в средствах массовой информации, в том числе сети Интернет, не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В новой редакции это требование сохранилось, однако в соответствии с последними изменениями, внесенными в Закон, застройщик не обязан этого делать, если застройщик не размещал рекламу для привлечения средств граждан в строительство. В таком случае застройщик обязан лишь предоставить проектную декларацию любым заинтересованным лицам по их просьбе. Указанные дополнительные сведения несомненно должны сыграть положительную роль в защите интересов дольщиков. Нередки случаи, когда денежные средства привлекаются фирмами у физических лиц в противоречии с положениями Закона. Другими словами, формальные требования, предусмотренные Законом для заключения договоров участия, не соблюдаются, а тем не менее фирмы собирают деньги на долевое строительство. В случае совершения подобных действий лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (п. 3 ст. 3). Указанная норма была введена последней редакцией Закона. Нельзя не обратить внимания на то, что упомянутая норма, защищающая права участников долевого строительства, противоречит ст. 395 ГК, согласно которой в случае неправомерного пользования чужими денежными средствами можно требовать уплаты процентов в размере ставки рефинансирования в одинарном размере. При этом следует иметь в виду, что согласно п. 2 ст. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. Преимущество будут иметь другие правовые акты только в том случае, если в ГК есть прямая отсылка к ним (то есть они будут рассматриваться в качестве специальных). Поскольку в ГК РФ нет отсылки к Закону об участии в долевом строительстве, следует прийти к выводу о том, что преимущество должен иметь ГК. Как и в старых редакциях, новая редакция Закона содержит требование об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Необходимость государственной регистрации говорит о принципиальном отличии данного договора от договоров, предусмотренных ФЗ «Об инвестиционной деятельности», которые заключались в простой письменной форме. Договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, еще не построенная конкретная квартира закрепляется за будущим собственником и ее перепродажа (как это происходило на практике ранее) становится невозможной. Для того чтобы осуществлять такую регистрацию, в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дополнительно вводится статья 25.1 «Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве», в которой, как следует из ее названия, определен порядок регистрации и перечень документов, необходимых для ее осуществления. Таким образом государственная регистрация договора защитит интересы дольщиков и представляющих их интересы банков от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства. Необходимо иметь в виду, что требование о государственной регистрации распространяется только на договоры, заключенные после первого апреля 2005 г. (даты вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве). Государственная регистрация договора, как уже отмечено, производится при наличии разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок. Означает ли это, что в залоге у участников долевого строительства может оказаться даже еще не начинающий строиться объект недвижимости? Закон не дает ответа на этот вопрос. Следует отметить, что в некоторых регионах РФ практика регистрации договоров о долевом участии существовала и ранее. Так, в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 28 августа 2001 г. N 272/28 «Об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) на строительство объектов недвижимости в Московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилых домов в рамках инвестиционного контракта» в целях защиты прав инвесторов вновь заключаемые инвестиционные контракты (договоры) на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости в Московской области и договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилых домов подлежали учетной регистрации. Однако такая регистрация имела лишь уведомительный характер. Существенным условием договора является срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 4 ст. 4). Кроме того, договор участия в долевом строительстве должен содержать: — определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; — цену договора, сроки и порядок ее уплаты; — гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. При отсутствии в договоре перечисленных условий такой договор считается незаключенным (п. 5 ст. 4). Новый Закон в п. 2 ст. 5 допускает возможность изменения первоначальной цены только при одновременном соблюдении двух условий: 1. Такая возможность должна была быть предусмотрена в самом договоре. 2. На изменение цены необходимо дополнительно получить согласие участника долевого строительства. Следует отметить, что вряд ли это положение защитит интересы застройщиков, поскольку в таких случаях застройщиков ставят перед выбором: либо выплатить дополнительные суммы, либо строительство будет заморожено. Таким образом, получить дополнительное согласие будет достаточно просто. В связи с особой социальной значимостью данного договора законодатель придает особое значение обеспечению исполнения обязательства, вытекающего из договора (в первую очередь застройщиком). Закон устанавливает, что с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительства у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13). Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, возмещения убытков или взыскания неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (п. 3 ст. 13). В настоящее время отменена солидарная ответственность кредитных учреждений и фирм застройщиков перед дольщиками. В соответствии с ранее действовавшей редакцией Закона многоквартирный дом или иной объект недвижимости мог быть заложен застройщиком банку как до заключения договора с первым участником долевого строительства, так и после (в последнем случае банк рассматривается в качестве последующего залогодержателя). В таких случаях согласно п. 2 ст. 15 Закона при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями-банками, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. Кроме того, в соответствии с п. 4 этой же статьи по требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей (не банков), которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели несли солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. По существу банки выступали в качестве «законных» поручителей в таких случаях. Однако в настоящее время договор поручительства может заключаться только добровольно и до государственной регистрации договора (ст. 15.1). Таким образом, банки, которые дают кредиты на строительство, не будут более за счет собственных средств отвечать перед гражданами за недоработки застройщиков и соответственно станут активнее выдавать кредиты на строительство. Необходимо иметь в виду, что взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, а также прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт передачи квартиры инвестору имеет большое значение, поскольку именно этим документом подтверждается выполнение обязательства генерального инвестора по передаче квартиры инвестору. Право инвестора на квартиру не может возникнуть до тех пор, пока обязательства по передаче квартиры не будут выполнены и квартира не будет передана инвестору по акту или иному документу, свидетельствующему о передаче квартиры. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. Ранее действовавшая редакция Закона ничего не говорила о том, возможно ли досрочное предоставление такого объекта. (Очевидно, следовало прийти к выводу о том, что оно возможно только в случае согласия участника долевого строительства (см. ст. 315 ГК РФ).) Для того чтобы устранить всякие сомнения на этот счет, в п. 3 ст. 8 установлено, что не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. До подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства он вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в п. 1 статьи 7 Закона о долевом участии, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных п. 2 статьи 7 Закона о долевом участии. В ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Другими словами, все получаемые от дольщиков деньги застройщик должен расходовать на оплату труда работников, осуществляющих контроль над деятельностью подрядной организации, оплату работы подрядчиков, осуществляющих непосредственное строительство объекта недвижимости, на преодоление административных барьеров, неизбежно возникающих при строительстве, и т. п. Согласно п. 1 ст. 5 Закона цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Если застройщик — коммерческая организация, цена договора должна в обязательном порядке выступать в качестве суммы двух слагаемых: затрат на финансирование капитального строительства и вознаграждения (прибыли) застройщика. Действующие же нормы легализуют бесприбыльную деятельность предпринимателей-застройщиков, между тем предпринимателей, действующих без цели извлечения прибыли, просто быть не может. Таким образом, соблюдать указанное в ст. 18 правило вряд ли возможно. Законом об участии в долевом строительстве предусмотрены случаи так называемой законной неустойки, то есть неустойки, предусмотренной не договором, а законом. При этом особо подчеркивается, что эта неустойка носит штрафной характер, то есть помимо неустойки также взыскиваются и убытки (ст. 10). Так, согласно п. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, в последней редакции, во-первых, произошла дифференциация размера неустойки, в зависимости от того, кто является участником долевого строительства: физические или юридические лица, и, кроме того, снижен общий размер неустойки (ранее действовавшая редакция составляла для физических лиц одну семьдесят пятую ставки рефинансирования). Очевидно, законодатель исходил из того, что просрочка передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства может быть вызвана объективными причинами. Следует отметить, что это существенно ниже, чем законная неустойка, предусмотренная Законом о защите прав потребителей (3 процента за каждый день просрочки). Ряд положений Закона о долевом участии направлен на защиту прав и интересов застройщика. Так, согласно п. 6 ст. 5 Закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При этом нельзя не обратить внимания на то, что размер неустойки в данном случае также снижен (ранее он составлял одну сто пятьдесят пятую от ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Особое внимание законодатель уделил основаниям расторжения договора. В изъятие из общего правила о том, что договор может расторгаться либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке, допускается расторжение договора по инициативе участника долевого строительства без обращения в суд. Новая редакция Закона (п. 1 ст. 9) дает возможность дольщику в одностороннем порядке расторгнуть договор (при условии, что застройщику заказным письмом направлено соответствующее уведомление) в следующих случаях: застройщик нарушает срок передачи жилого помещения, не выполняются требования дольщика, предъявленные в связи с обнаруженными недостатками объекта строительства, дом построен с существенными нарушениями требований к качеству, застройщик нарушил правила оформления договора поручительства. Четкое указание случаев, в которых участник долевого строительства может расторгнуть договор в одностороннем порядке обусловлено следующим. Расторгнув договор в одностороннем порядке инвестор, кроме внесенной за квартиру суммы, получит еще такие проценты и пени, что это даст ему до 30 — 40 процентов чистой прибыли. Одностороннее расторжение договоров под надуманными предлогами может стать настоящим бизнесом. В ранее действовавшей редакции было предусмотрено, что застройщик мог расторгнуть договор с дольщиком только в судебном порядке, тогда как участник долевого строительства мог в случаях, установленных в ст. 9, расторгнуть его без обращения в суд. В настоящее время в соответствии с п. 5 ст. 5 в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона. Однако предварительно застройщик должен прислать дольщику письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности. И если через 30 дней после даты отправления такого письма дольщик не расплатится, то застройщик расторгает договор в одностороннем порядке и возвращает дольщику ранее вложенные средства. Если построенный застройщиком объект не соответствует условиям договора или построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или возместить понесенные расходы на их устранение либо соразмерно уменьшить цену договора. При этом Законом установлено, что если договор участия в долевом строительстве содержит условия, при которых застройщик освобождается от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, то такие условия являются ничтожными. Предусмотрен и судебный порядок расторжения договора. Это происходит в следующих случаях: приостановлено или прекращено строительство дома и становится очевидно, что квартира не будет передана гражданину в предусмотренный договором срок; существенно изменяется проектная документация строящегося дома, в том числе существенно меняется первоначально оговоренный размер объекта строительства. Если построенный застройщиком объект не соответствует условиям договора или построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или возместить понесенные расходы на их устранение либо соразмерно уменьшить цену договора. При этом Законом установлено, что если договор участия в долевом строительстве содержит условия, при которых застройщик освобождается от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, то такие условия являются ничтожными. Необходимо отметить, что принятие как самого Закона, так и последующих изменений было направлено на улучшение положения дольщиков, однако фактически их положение только ухудшилось. Это объясняется тем, что усложнение процедуры заключения договора вызвало крах некоторых застройщиков, которые действовали по принципу пирамиды — строили жилье за счет средств, получаемых с новых дольщиков. В связи с этим в качестве дополнительной меры представляется необходимым создание строительными фирмами специальных страховых фондов для расчетов с дольщиками в случае банкротства первых (как это делается в банковском секторе). Закон вносит изменения и в некоторые законодательные акты. Пункт 1 статьи 7 «Открытость сведений о государственной регистрации прав» Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен абзацем, в соответствии с которым в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, должны указываться зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц и фамилии, имена, отчества физических лиц как участников долевого строительства.
