Русецкий Александр Евгеньевич, заместитель начальника межмуниципального отдела по регистрации ипотеки в силу закона и договоров долевого строительства Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области. Аспирант кафедры гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции РФ. Специалист по гражданскому праву, государственной регистрации ипотеки.
Родился 20 августа 1981 г. в г. Владивостоке. В 2003 г. окончил Дальневосточный государственный университет.
Автор ряда печатных работ.
За последнее время в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) были внесены изменения, которые существенно изменили положения о залоге недвижимости, а также порядок государственной регистрации, в частности, в настоящей статье будут рассмотрены Федеральный закон от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 264-ФЗ), Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее — Закон N 306-ФЗ) и Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 324-ФЗ)
1. Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Данная норма после внесения поправок в Закон об ипотеке осталась неизменной, несмотря на несовершенство ее конструкции. Так, названный пункт ст. 1 Закона об ипотеке предусматривает безусловное право залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований к должнику за счет заложенного имущества. Однако в силу ст. 50 Закона об ипотеке право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество обусловлено неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.
Таким образом, представляется целесообразным изменить п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, изложив его в следующей редакции: «По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».
2. Одним из нововведений является распространение применения правил об ипотеке недвижимого имущества также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).
На основании ст. 3 Закона N 324-ФЗ в ст. 5 Закона об ипотеке введено новое положение, в силу которого правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Действующая с 1 января 2008 г. норма позволяет оформлять договоры об ипотеке, предметом которых могут выступать принадлежащие участникам долевого строительства права требования. Теоретически это должно способствовать получению кредитов, однако на практике банки не осуществляют кредитование под залог прав требований, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве.
3. Статьей 1 Закона N 264-ФЗ дополнен п. 4 ст. 10 Закона об ипотеке. Так, с 26 января 2009 г. действует норма, в силу которой, если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.
Введение настоящего положения, представляется, направлено на совершенствование процедуры обращения закладных, однако на практике, возможно, вызовет дискуссию его обоснованность.
Так, в силу ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке. Следовательно, закладная составляется во исполнение основного обязательства, договора об ипотеке и в случае прекращения их действия должна аннулироваться.
4. На основании ст. 1 Закона N 264-ФЗ предусмотрен новый порядок изменения условий закладной. В силу п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке при заключении соглашений об изменении ранее установленных условий закладной, о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами абз. 2 ст. 15 Закона об ипотеке, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.
Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера его государственной регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Указанные действия осуществляются безвозмездно.
В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель и залогодержатель передают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной закладной.
Если осуществлялся депозитарный учет (хранение закладных, учет и переход прав на закладные) аннулированной закладной, новая закладная должна содержать отметку о ее депозитарном учете с указанием наименования и места нахождения депозитария, в котором учитывались права на аннулированную закладную.
5. Одним из основных новшеств является введение Законом N 264-ФЗ в ст. 13 Закона об ипотеке возможности передачи закладных в депозитарий для их депозитарного учета, которая предусматривает, что депозитарный учет закладных осуществляется в депозитариях — профессиональных участниках рынка ценных бумаг, имеющих выданную в порядке, установленном Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», соответствующую лицензию.
Новые положения о депозитарном учете закладных позволят существенно усовершенствовать процедуру обращения закладных, что, в свою очередь, должно положительно отразиться на возможностях рефинансирования кредитных организаций.
6. Незначительные изменения были внесены Законом N 264-ФЗ в положения Закона об ипотеке, регламентирующие содержание закладной. Так, в соответствии с ныне действующей редакцией ст. 14 названного Закона отменена необходимость указания в закладной места регистрации залогодателя. В то же время законодательно закреплено положение, действовавшее ранее на практике, — указание сведений о документе, удостоверяющем личность.
7. Введено требование о необходимости указания в закладной подтвержденной заключением оценщика денежной оценки имущества, на которое установлена ипотека. Необходимо отметить, что ранее заключение оценщика требовалось только при ипотеке, возникающей в силу закона, например при купле-продаже недвижимости с использованием кредитных средств банка. Действующая редакция подп. 9 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке распространяет свое действие на все случаи возникновения ипотеки, в том числе на основании договора об ипотеке.
8. В пункте 2 ст. 14 Закона об ипотеке законодатель установил, что отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в Интернете и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее 10 тыс. экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия.
Остается нерешенным вопрос о том, кто может определять примерные условия для закладных. Возможно, речь идет об ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое уже разработало стандартные формы закладных и применяет их в банках — региональных операторах.
9. Одним из основных нововведений Закона N 264-ФЗ является сокращение сроков государственной регистрации ипотеки жилых помещений с одного месяца до пяти рабочий дней. Данное положение направлено на развитие института ипотеки и сокращение издержек заемщиков и кредиторов при получении и обслуживании ипотечных кредитов. Это также позволит устранить возможности коррупционных проявлений в регистрирующих органах.
Ранее в управлениях Росрегистрации по субъектам Российской Федерации действовали внутренние организационно-распорядительные документы, в соответствии с которыми ипотека жилых помещений, возникающая в силу Закона, регистрировалась от 5 до 10 дней. Однако это было правом руководителя соответствующего управления Росрегистрации на установление сокращенных сроков и не всегда исполнялось в территориальных органах.
Действующая норма п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке не только установила пятидневный срок регистрации, но и распространила его применение на все случаи ипотеки жилых помещений, в том числе на договоры об ипотеке.
10. Законом N 306-ФЗ в Закон об ипотеке введена новая ст. 25.1, в соответствии с которой в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании залогодателя и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.
Данное требование устранило имевшийся пробел в законодательстве и позволит прекратить различную практику регистрационных действий.
11. Ранее действовавшая норма п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке предусматривала право залогодержателя требовать досрочного погашения обеспеченного ипотекой обязательства только при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества, нарушении правил об отчуждении заложенного имущества и в случае принудительного изъятия государством заложенного имущества.
Законом N 306-ФЗ данный перечень расширен и дополнен следующими основаниями:
нарушение ст. 12 Закона об ипотеке в части неисполнения обязанности предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки;
удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам;
в случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия.
При этом организациям необходимо учитывать, что при невыполнении требования залогодержателя о досрочном погашении обеспеченного ипотекой обязательства он имеет право на обращение взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
12. Отдельно хотелось бы остановиться на реформировании самой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно Указу Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 Федеральная регистрационная служба была переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. На Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии были возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Этим же Указом Президент Российской Федерации упразднил Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Федеральное агентство геодезии и картографии.
В результате в структуре федеральных органов власти был создан орган, который объединил почти все полномочия в отношении объектов недвижимого имущества.
Таким образом, внесенные в Закон об ипотеке изменения, а также создание Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии являются существенными достижениями не только в области развития института ипотеки, но и системы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.
Однако в условиях финансового кризиса указанные поправки могут не исполнить основной задачи — повысить привлекательность ипотеки. Существующие процентные ставки по кредитам и условия их предоставления настолько ужесточились, что число лиц, желающих улучшить своих жилищные условия с помощью кредита, резко сократилось.
Аннотация
За последнее время в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены изменения, которые существенно изменили положения о залоге недвижимости, а также порядок государственной регистрации, в частности, в настоящей статье рассмотрены Федеральный закон от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» и Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Будет ли эффективность от принимаемых государством мер по развитию института ипотеки в условиях финансового кризиса?
