(Зайков Д. Е.) («Право в Вооруженных Силах», 2010, N 9)
О ПОРЯДКЕ СДАЧИ В АРЕНДУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ВОЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ
Д. Е. ЗАЙКОВ
Зайков Д. Е., начальник юридической службы федерального автономного учреждения.
Военные организации <1> являются полноправными участниками гражданского оборота, что делает возможным с учетом установленных законодательством Российской Федерации ограничений, а также имеющихся у них ресурсов осуществлять деятельность, приносящую доход. ——————————— <1> В настоящей статье под военными организациями понимаются федеральные государственные учреждения (далее — учреждения), находящиеся в ведении федеральных органов исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба.
Одной из важнейших статей доходов военных организаций является сдача в аренду закрепленных за ними на праве оперативного управления временно не используемых объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности (далее — объекты недвижимого имущества), что позволяет военным организациям своевременно обновлять материально-техническую базу, проводить капитальный и текущие ремонты, выполнять иные задачи, направленные на достижение уставных целей. Указанное обстоятельство приобретает особое значение в свете недавно принятого Федерального закона от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений», направленного, в частности, на уменьшение расхода бюджетных средств на содержание государственных учреждений и расширение возможностей и мотивации к осуществлению ими деятельности, приносящей доход <2>. ——————————— <2> С 1 января 2011 г. все доходы от деятельности, приносящей доход, поступают в самостоятельное распоряжение военных организаций в форме автономных или бюджетных учреждений. Доходы, полученные федеральным казенным учреждением, поступают в соответствующий бюджет.
Порядок сдачи в аренду объектов недвижимого имущества в течение длительного периода не был однозначно определен, что негативно сказывалось на развитии арендных отношений и порождало различные толкования коллизионных правовых норм. Так, п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (далее — Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685) было установлено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества необходимо осуществлять, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением установленных случаев. Использование в тексте данной нормы права уточняющего положения «как правило» позволяло правоприменителям толковать ее в угоду собственным интересам. Арбитражная практика также разделилась во мнениях. Федеральный арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 18 мая 2006 г. по делу N А14-8037-2005/286/30 пришел к следующему выводу: п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 предусматривает заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, как правило, на конкурсной основе, т. е. проведение конкурса не является обязательным условием при заключении всех договоров аренды объектов недвижимого имущества. Арбитражный суд Свердловской области в решении от 18 марта 2005 г. по делу N А60-39149/2004-СЗ указал, что буквальное толкование п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 о способе заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества не позволяет сделать вывод об обязательном проведении конкурса. Напротив, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 20 февраля 2007 г. по делу N Ф09-3385/06-С6 признал обязательность проведения конкурса на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества. В целях совершенствования порядка заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества в указанный правовой акт Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 марта 2006 г. N 156 было внесено изменение в части установления положения о том, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. При этом случаи исключения из указанного положения не только были сохранены в прежнем виде, но и увеличилось их количество. Однако принятие указанного Постановления Правительства Российской Федерации не решило всех проблем единообразного толкования рассматриваемой нормы права, а еще больше усложнило ситуацию. В Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 сентября 2007 г. по делу N Ф03-А37/07-1/3329 кассационная инстанция подтвердила правильность применения норм материального права судами первой и апелляционной инстанций о том, что поскольку указанный в п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации до настоящего времени не разработан и не утвержден, то законодательно установленного порядка сдачи федерального недвижимого имущества в аренду по конкурсу нет. При этом кассационная инстанция отметила, что, поскольку спорный договор аренды объектов недвижимого имущества от 29 августа 2006 г. заключен в период действия Постановления Правительства Российской Федерации от 23 марта 2006 г. N 156, во исполнение которого такой порядок не разработан органом, на который законодательно возложена обязанность по его разработке, довод о возможности применения на основании ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогия закона) к правоотношениям по заключению спорного договора аренды действующего Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденного распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28 июля 1998 г. N 774-р во исполнение п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685, отклоняется. Значительный шаг в урегулировании порядка сдачи в аренду объектов недвижимого имущества был сделан с принятием Федерального закона от 30 июня 2008 г. N 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) был дополнен ст. 17.1, установившей особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного имущества. Согласно указанной правовой норме заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: — на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу; — государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации; — государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям; — адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам; — образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм и медицинским учреждениям частной системы здравоохранения; — для размещения объектов почтовой связи; — на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается); — в иных установленных Законом о защите конкуренции случаях. До марта 2010 г. конкурсы на право заключения договоров аренды проводились в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», а аукционы на право заключения таких договоров — в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Однако с вступлением в силу Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 г. N 67, данный правовой акт стал регулировать указанные отношения. При этом упомянутый Приказ Федеральной антимонопольной службы определил Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых договор аренды может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса. В частности, к ним относятся: — объекты железнодорожного транспорта; — объекты трубопроводного транспорта; — морские и речные порты, объекты их производственной и инженерной инфраструктур; — объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов; — гидротехнические сооружения; — объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии; — системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо — и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод. Договоры аренды в отношении объектов недвижимого имущества, не поименованных в указанном правовом акте, могут заключаться исключительно путем проведения торгов в форме аукционов. Важной особенностью процедуры сдачи в аренду объектов недвижимого имущества является то, что в силу ст. ст. 296 и 298 Гражданского кодекса Российской Федерации военные организации вправе сдавать закрепленные за ними объекты недвижимого имущества только с согласия их собственника <3>. ——————————— <3> За исключением объектов недвижимого имущества, принадлежащих федеральным автономным учреждениям на праве оперативного управления, которые были приобретены на средства, полученные от деятельности, приносящей доход.
По общему правилу указанное полномочие для военных организаций осуществляют Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и его территориальные управления, однако согласно п. 1 Положения о Министерстве обороны Российской Федерации, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 16 августа 2004 г. N 1082 <4>, Министерство обороны Российской Федерации является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в сфере управления и распоряжения имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций, что значительно упрощает для них задачу получения согласия собственника на сдачу в аренду объектов недвижимого имущества. ——————————— <4> В редакции Указа Президента Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. N 1624.
Процедура дачи Министерством обороны Российской Федерации согласия на сдачу в аренду объектов недвижимого имущества <5> определена Порядком взаимодействия органов военного управления и федеральных государственных учреждений при передаче в аренду недвижимого имущества Вооруженных Сил Российской Федерации, закрепленного на праве оперативного управления за федеральными государственными учреждениями, подведомственными Министерству обороны Российской Федерации, утвержденным Приказом Министра обороны Российской Федерации от 3 августа 2009 г. N 828 (далее — Порядок). ——————————— <5> Указанное согласие облечено в форму задания на передачу объектов недвижимого имущества в аренду (далее — задание).
Органом военного управления, ответственным за исполнение указанной функции в Министерстве обороны Российской Федерации, является Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации (далее — Департамент). Порядком предусмотрены два способа получения задания: — инициативный — по инициативе учреждения; — обязательный — по решению Департамента по согласованию с органом военного управления, осуществляющим руководство деятельностью учреждения. Для дачи задания учреждением в Департамент должны быть представлены следующие документы: — предложение, содержащее сведения о передаваемых в аренду помещениях (этаж, номера помещений и комнат, их площадь), являющихся предметом сделки, если предметом сделки является часть здания, строения или сооружения; — приказ о назначении на должность руководителя учреждения; — свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц; — свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации; — свидетельство о государственной регистрации оперативного управления на объект недвижимости, являющийся предметом сделки; — выписка из реестра федерального имущества по форме, утвержденной Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 11 сентября 2007 г. N 306; — предложения органа военного управления, осуществляющего непосредственное руководство деятельностью учреждения, о целесообразности совершения сделки; — выписка из технического паспорта на здание (строение, сооружение) (выданная не позднее одного года); — экспликация (выданная не позднее одного года) на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, или помещения, если предметом сделки является часть здания, строения или сооружения; — поэтажный план (выданный не позднее одного года) объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, или помещения, если предметом сделки является часть здания, строения или сооружения; — ситуационный план в масштабе 1:500 (в случае если для передачи в аренду предлагается имущественный комплекс); — выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о правах на объект недвижимости, являющийся предметом сделки; — отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом сделки (выданный не позднее трех месяцев); — охранное обязательство (если предметом сделки является объект культурного наследия). Основаниями для отказа Департаментом учреждению в даче задания могут являться: — представление вышеуказанных документов не в полном объеме; — несоответствие представленных документов требованиям законодательства Российской Федерации; — необходимость использования объекта недвижимого имущества, предлагаемого к передаче в аренду, для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации либо распоряжения им в ином порядке. Решение о даче учреждению задания оформляется приказом, издаваемым Департаментом, в котором определяются следующие обстоятельства: — условия договора аренды; — сроки предоставления в Департамент документации по проведению торгов; — состав комиссии по проведению торгов; — указание на организатора торгов. Организаторами торгов могут выступать находящиеся в ведении Министерства обороны Российской Федерации федеральные государственные унитарные предприятия, федеральные казенные предприятия, учреждения, Департамент либо по решению Министра обороны Российской Федерации иной орган военного управления. Учреждение в двадцатидневный срок после проведения торгов должно направить в Департамент для подписания необходимое количество экземпляров проекта договора аренды (договоры, заключаемые на срок один год и более, — четыре экземпляра, иные — три экземпляра), подготовленного по форме, утверждаемой Департаментом, подписанного руководителем или уполномоченным должностным лицом учреждения и арендатором. В случаях, когда договоры аренды подлежат государственной регистрации, обязанность по обеспечению такой регистрации возлагается на учреждение.
