Заместитель руководителя юридического отдела по инвестиционной деятельности ЗАО «Сити-XXI век». Специалист в области сделок с недвижимостью, строительства и инвестиций в недвижимость.
Родился 10 января 1977 г. в г. Москве. Окончил в 1998 г. Высший институт управления по специальности «юрист».
В статье рассмотрены основные изменения в сфере земельных правоотношений и их возможные юридические последствия для граждан и юридических лиц в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (далее — Закон N 212-ФЗ).
Изменение порядка определения выкупной цены
Теперь для собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, цена выкупа в частную собственность таких участков не может превышать их кадастровую стоимость. Это следует из тех дополнений, которые внесены в ст. 36 Земельного кодекса РФ в связи с принятием Закона N 212-ФЗ.
Данное правило распространяется на приватизацию любых земельных участков, занятых зданиями, строениями и сооружениями, находящимися в частной собственности. Законодатель не указывает каких-либо ограничений на этот счет.
Порядок определения цены выкупа таких участков в пределах их кадастровой стоимости и оплаты будет зависеть от того, в чьей публичной собственности находятся приватизируемые земельные участки:
если земельный участок находится в федеральной собственности, то порядок определения цены выкупа и оплаты устанавливается Правительством РФ;
если земельный участок находится в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на него не разграничена, то порядок определения цены выкупа и оплаты устанавливается органами власти субъекта Российской Федерации;
если земельный участок находится в муниципальной собственности, то порядок определения цены выкупа и оплаты устанавливается органами местного самоуправления.
В соответствии с нововведениями до установления органами государственной власти и местного самоуправления порядка определения цены выкупа и оплаты земельных участков применяется цена, равная кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка, с точки зрения налогового права, является налогооблагаемой базой при налогообложении земельным налогом (см. п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ и п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ).
С точки зрения земельного права, кадастровая стоимость земельного участка включается в состав сведений государственного земельного кадастра и представляет собой результат государственной кадастровой оценки земли (см. п. 2 ст. 66 и п. 1 ст. 70 Земельного кодекса РФ).
Ранее выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены приватизированные здания, строения, сооружения, осуществлялся в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в прежней редакции. При этом цена выкупа могла значительно превышать кадастровую стоимость земельного участка.
Новый порядок выкупа земельных участков более выгоден для собственников приватизированных зданий, строений, сооружений, чем прежний, поскольку размер платежей за приватизацию земельного участка под этими объектами недвижимости теперь будет ограничен его кадастровой стоимостью.
Льготный выкуп
Законодатель вводит для некоторых категорий граждан и юридических лиц — собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, особый льготный порядок определения цены выкупа.
Этот порядок установлен в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции. Его суть заключается в том, что до 1 января 2010 г. цена выкупа государственных или муниципальных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями устанавливается в зависимости от того, в какой местности такой земельный участок расположен:
если выкупаемый земельный участок расположен в городах с численностью населения более 3 млн. человек, то цена выкупа такого земельного участка не может превышать 20% его кадастровой стоимости;
если выкупаемый земельный участок расположен в иной местности, то цена выкупа земельного участка не может превышать 2,5% его кадастровой стоимости.
Конкретный размер выкупной цены устанавливается субъектами Российской Федерации вне зависимости от того, в собственности какого публичного образования находится земельный участок. До момента установления такой цены субъектом Российской Федерации применяется наибольшая выкупная цена, установленная для конкретной местности.
Важно подчеркнуть, что данный порядок распространяется только на определенные категории собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, и только на период до 1 января 2010 г.
К первой категории относятся лица, которые должны соответствовать следующим обязательным признакам:
иметь организационно-правовую форму коммерческой организации или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя;
иметь право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках, в том числе возведенные на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
Ко второй категории относятся лица, которые должны соответствовать следующим обязательным признакам:
быть гражданами либо иметь организационно-правовую форму некоммерческой организации;
иметь право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках, которое возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ (дата первого опубликования — 29 октября 2001 г.); для этих лиц федеральным законом не должен быть установлен иной порядок приобретения государственных или муниципальных земельных участков в собственность.
Стоит отметить, что, например, для религиозных организаций законодатель установил особое правило (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ), согласно которому такие организации приобретают бесплатно государственные или муниципальные земельные участки под принадлежащими им на праве собственности зданиями, строениями, сооружениями.
При приватизации земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими религиозным организациям на праве собственности, такие организации руководствуются п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, а не ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции.
Выкуп без льгот
В случае выкупа государственных или муниципальных земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, которые не указаны в п. 1 ст. 2 Закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, к этому случаю применяется п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Изложенные в этом пункте правовые нормы практически в большей своей части дублируют прежнюю редакцию п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Исключением является то, что порядок определения выкупной цены, предусмотренный в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции, применяется до 1 января 2010 г. Кроме того, этот порядок не действует в отношении лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ. Его действие распространяется на граждан и на некоммерческие организации:
которые получили право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках после вступления в силу Земельного кодекса РФ;
для которых федеральным законом не установлен иной порядок приобретения государственных или муниципальных земельных участков в собственность.
Его действие также распространяется на коммерческие организации и индивидуальных предпринимателей, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений, возведенных на месте разрушенных или снесенных, либо реконструированных государственных или муниципальных зданий, строений, сооружений.
При применении п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ следует учитывать, что цена земельных участков, выкупаемых по этой схеме собственниками зданий, строений, сооружений, как уже отмечалось, не может превышать их кадастровую стоимость (см. п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в новой редакции).
Запрет на строительство и реконструкцию
Законодатель установил, что в некоторых случаях органы государственной власти при приватизации государственных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями могут устанавливать запрет на строительство и реконструкцию таких объектов.
Указанный запрет может быть установлен только в случае приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
Этот запрет не применяется к случаям, когда государственные земельные участки приватизируются лицами, не указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, в населенных пунктах, численность населения которых менее 3 млн. человек.
Запрет не распространяется на реконструкцию объектов, предельные размеры и параметры которых не соответствуют утвержденному градостроительному регламенту (см. п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Запрет также не может применяться при реконструкции объектов капитального строительства, реконструкция которых не приведет к изменению разрешенного использования земельного участка.
Напомним, что в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и его целевой категорией определяется правовой режим земельного участка (ст. 7 Земельного кодекса РФ). Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка (см. ст. 44 Градостроительного кодекса РФ).
До даты утверждения правил землепользования и застройки, но в пределах пяти лет, исчисляемых с момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ, изменение вида разрешенного использования допускается на основании решения главы местной администрации (см. подп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 октября 2004 г. N 191-ФЗ). При этом проведение публичных слушаний по данному вопросу обязательно. Исключение из этого правила установлено в ст. 4.1 Федерального закона от 29 октября 2004 г. N 191-ФЗ.
Введенный запрет на строительство и реконструкцию может быть снят после внесения платы за снятие запрета, которая не может превышать 80% от кадастровой стоимости земельного участка. Порядок установления и снятия запрета определяется субъектом Российской Федерации самостоятельно.
Очевидно, что запрет является определенным ограничением права собственности, поскольку право застройки земельного участка принадлежит собственнику (см. ст. 40 Земельного кодекса РФ и ст. 263 Гражданского кодекса РФ).
Ограничение гражданского права допустимо только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (см. ст. 1 Гражданского кодекса РФ).
Теперь разберемся, какую из указанных целей преследует запрет, установленный в соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции.
Вопрос об установлении запрета по смыслу нововведений относится законодателем на усмотрение органов государственной власти, т. е. в зависимости от решения органов государственной власти для некоторых покупателей запрет может и не устанавливаться.
Решение вопроса о запрете строительства и реконструкции на конкретном приватизируемом земельном участке законодатель, таким образом, передал на субъективное усмотрение конкретного чиновника со всеми вытекающими из этого последствиями.
Не исключены ситуации, когда после выкупа земельного участка его собственник обратится в суд для признания наложенного запрета на строительство и реконструкцию не соответствующим положениям Земельного и Гражданского кодексов РФ, а также Конституции РФ.
Еще одним моментом, который необходимо подчеркнуть, является вопрос о государственной регистрации запрета в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Как отмечалось, запрет является ограничением права собственности земельного участка. Из статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ следует, что ограничения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора или акта органа государственной власти, подлежат государственной регистрации, если это прямо установлено законом.
Из нововведений следует, что государственная регистрация запрета на строительство и реконструкцию в ЕГРП не предусмотрена.
Таким образом, в случае приобретения земельного участка по вторичной сделке покупатель не сможет получить информацию о наличии запрета на строительство на земельном участке путем получения выписки из ЕГРП. Ему рекомендуется наводить справки на предмет наличия запрета на строительство и реконструкцию на приобретаемом земельном участке в соответствующем органе государственной власти, уполномоченном устанавливать такой запрет.
Новые условия переоформления прав на землю
В соответствии с Законом п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в прежней редакции излагается в новой редакции. Изменения коснулись срока переоформления права постоянного бессрочного пользования, который продлен до 1 января 2010 г.
Законодатель особо оговаривает срок переоформления права постоянного бессрочного пользования на земельные участки, занятые инженерными коммуникациями и объектами, такими как линии электропередач, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и иные линейные объекты. Этот срок установлен до 1 января 2013 г.
Земельные участки под такими инженерными коммуникациями и объектами выкупаются в частную собственность по ценам, предусмотренным в п. 1 и 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Важные уточнения внесены в части определения размера годовых арендных платежей за аренду переоформленных на основании п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ земельных участков.
Теперь размер годовой арендной платы за аренду земельных участков, переоформленных в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, составит:
1,5% кадастровой стоимости земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
На случай нарушения установленных сроков переоформления права постоянного бессрочного пользования законодатель ввел в Кодекс РФ об административных правонарушениях норму об административной ответственности юридических лиц в виде штрафа в размере от 20 тыс. до 100 тыс. руб.
Данная административная ответственность вводится в действие начиная с 1 января 2011 г.
Выкуп арендованного земельного участка
Законодатель внес окончательную ясность в вопрос о возможности приватизации земельных участков, ранее переданных собственникам зданий, строений и сооружений в аренду.
Из нового п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ следует, что собственники зданий, строений и сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после вступления в силу Земельного кодекса РФ.
Этим законодатель поставил точку в длительном споре некоторых юристов-практиков об утрате собственником здания, строения и сооружения права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка, в случае оформления такого земельного участка собственнику таких объектов в аренду.
Напомним, что в соответствии с п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких участках.
Порядок и условия приватизации и приобретения права аренды при этом устанавливаются Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.
До принятия Закона возникала масса споров между собственниками зданий, строений и сооружений, оформившими земельный участок под такими объектами в аренду, и арендодателями — органами государственной власти на предмет возможности приватизации таких земельных участков.
Высший Арбитражный Суд РФ выразил свою позицию по данному вопросу в п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11, в котором указал, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса РФ, то собственник такого объекта утрачивает право выкупа земельного участка.
Данный подход вызвал различные оценки в юридической среде. Исходя из предложенного толкования закона следовало, что новый собственник здания, строения и сооружения, приобретая такой объект у прежнего собственника, не имеет исключительного права на приватизацию земельного участка под этим объектом, поскольку прежний собственник уже сделал за покупателя выбор в пользу аренды такого земельного участка.
Кроме того, установление судом юридической границы между собственниками зданий, строений и сооружений в виде даты вступления в силу Земельного кодекса РФ вряд ли можно было считать справедливым с точки зрения тех, кто заключил договоры аренды до такой даты. Ведь в законе такая юридическая граница закреплена не была.
Если при толковании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ руководствоваться одним из основополагающих принципов земельного права — принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 Земельного кодекса РФ), то можно прийти к интересному выводу.
Как известно, право аренды является видом относительных прав и предоставляет его обладателю юридическую защиту более слабую, чем юридическая защита вещного права собственности.
Поэтому в случае прекращения права аренды земельного участка по тем или иным основаниям (ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ), но при сохранении права собственности на объект недвижимости на земельном участке возникла бы ситуация, при которой указанный принцип земельного права был бы нарушен.
Следовательно, для соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов оптимален вариант, когда земельный участок под зданием, строением либо сооружением, находящимся в частной собственности, оформлен также на праве собственности.
Включение законодателем п. 2.2 в ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в предлагаемой редакции значительно улучшает текущее юридическое положение тех собственников зданий, строений и сооружений, которые до даты вступления Земельного кодекса РФ заключили договор аренды земельного участка.
Теперь такие собственники получили законное основание для выкупа ранее арендованного земельного участка в частную собственность, что не противоречит ст. 624 Гражданского кодекса РФ.
Изменения в законодательство о приватизации
В соответствии с Законом внесены изменения в некоторые статьи Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации).
Законодатель изложил в новой редакции п. 3 ст. 11 Закона о приватизации. Теперь в случае приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия законодатель определил новую ценовую политику государства в отношении стоимости приватизируемых земельных участков.
Если унитарное предприятие будет приватизировано путем создания на базе его имущества открытого акционерного общества, то стоимость земельных участков принимается равной кадастровой стоимости. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Другие изменения законодатель внес в ст. 28 Закона о приватизации. В частности, полностью изменено содержание п. 7 ст. 28 Закона о приватизации. Законодатель определил, что предоставление земельных участков, расположенных под зданиями, строениями и сооружениями, осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных земельным законодательством.
Смысл данного нововведения, очевидно, заключается в том, чтобы установить в вопросе предоставления земельных участков под зданиями, строениями и сооружениями, находящимися в частной собственности, приоритет правовых норм земельного законодательства над иными правовыми нормами, включая правовые нормы законодательства о приватизации.
Вместе с тем эта идея, как представляется, оказалась реализованной не в полной мере.
Как следует из ст. 1 Закона о приватизации, под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности.
В статье 4 Закона о приватизации предусмотрено, что правовые нормы о приватизации могут содержаться в других федеральных законах (включая Земельный кодекс РФ) и входят в состав законодательства о приватизации, и не должны противоречить Закону о приватизации.
По результатам анализа п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ и изменяемых законодателем ст. 2 и 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ можно заключить, что большинство правовых норм, которые в них содержатся, относятся к законодательству о приватизации в большей степени, чем к земельному законодательству.
Распоряжение земельными участками регулируется гражданским законодательством (см. п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ и п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 12 июля 2007 г. N 10-П). Законодательство о приватизации входит в гражданское законодательство в качестве составной его части (ст. 217 Гражданского кодекса РФ).
Следовательно, правовые нормы, в которые внесены изменения (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 2, 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ), должны применяться с учетом ст. 28 Закона о приватизации, так как относятся к законодательству о приватизации.
***
Законодатель внес ряд существенных изменений в Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», на которых не будем останавливаться подробно. Лишь отметим, что, по сравнению с другими юридическими лицами, такие предприятия теперь не вправе осуществлять в качестве арендатора государственных и муниципальных земельных участков ряд юридических действий, предусмотренных в ст. 615 Гражданского кодекса РФ.
В заключение хотелось бы подчеркнуть, что в целом нововведения можно признать позитивными, поскольку они заметно улучшают правовое положение большинства собственников зданий, строений и сооружений, которые еще не приватизировали земельные участки, занятые такими объектами.
Закон вступает в силу в течение 90 дней с момента его опубликования (текст Закона опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации 30 июля 2007 г.).
После вступления в силу Закона можно ожидать заметного увеличения объема приватизируемых земельных участков под зданиями, строениями и сооружениями, находящимися в частной собственности, и, как следствие, значительного прироста бюджетных доходов публичных образований по этой статье, равно как и увеличения налоговых поступлений по земельному налогу.
