(Жевлакович М. С.) («Международное публичное и частное право», 2012, N 1)
ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ГОСУДАРСТВАХ — ЧЛЕНАХ ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА <*>
М. С. ЖЕВЛАКОВИЧ
——————————— <*> Zhevlakovich M. S. Features of definition of the size of a rent at lease of the plots jf land in the Russian Federation and member states of the European Union.
Жевлакович Мария Сергеевна, консультант отдела правового обеспечения Правового управления Управления делами Президента Российской Федерации, старший преподаватель кафедры международного права и прав человека Московского университета МВД России, кандидат юридических наук.
Статья посвящена исследованию основных принципов, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков разных форм собственности в Российской Федерации и в отдельных государствах — членах ЕС.
Ключевые слова: аренда, земельный участок, арендная плата, законодательство государств — членов ЕС.
Article is devoted research of main principles, an order, conditions and terms of entering of a rent for use of the plots of land of different patterns of ownership in the Russian Federation and in EU member states.
Key words: rent (lease), the plot of land, a rent, the legislation of EU member states.
В отличие от общих правил об аренде, установленных главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ) в качестве существенного условия договора установлен размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ). Следовательно, стороны обязаны оговаривать в тексте договора размер арендной платы, иначе при заключении договора аренды невозможно исходить из того, что стороны пришли к согласию по всем существенным условиям договора. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Порядок внесения, размер арендной платы как условия договора предопределяются формой собственности, в которой находится земельный участок. Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» <1> порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. ——————————— <1> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Во исполнение указанного положения Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 (ред. от 19.08.2011) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации <2>. ——————————— <2> СЗ РФ. 2009. N 30. Ст. 3821.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяются органами государственной власти субъектов Российской Федерации на основании указанного Постановления Правительства N 582. Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: 1) принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; 2) принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; 3) принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости; 4) принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков; 5) принципа учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; 6) принципа запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. Размер арендной платы при аренде федеральных земельных участков в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов). Если же земельный участок предоставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком <3>. ——————————— <3> При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Если в соответствии с договором аренды земельного участка арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится. Размер уровня инфляции не применяется и в случае изменения рыночной стоимости земельного участка. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год <4>. ——————————— <4> При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации. Применительно к договорам аренды земельных участков, находящихся в частной собственности, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. В данном случае стороны договора полностью свободны в определении условий, размера и порядка внесения арендной платы, реализуя принцип свободы договора и определяя по собственному усмотрению все условия, касающиеся арендной платы. Арендная плата за пользование федеральными земельными участками, расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное <5>. ——————————— <5> Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков.
Во Франции размер арендной платы определяется в каждом департаменте комиссаром республики, и ее размер зависит от стоимости произведенной продукции, срока аренды, состояния и размера строений, качества почвы. При этом арендная плата за сельскохозяйственные земли не должна составлять более 1/3 получаемой продукции. Если урожай гибнет, собственник земли не имеет права на получение арендной платы. Налоги на недвижимость и страховые платежи оплачивает землевладелец. Налог на поддержание дорог и взнос в сельскохозяйственный социальный фонд платит арендатор. Стороны арендного договора могут устанавливать способ выплаты аренды в денежной, натуральной или смешанной форме. Арендодатель не может потребовать сверх арендной платы никаких выплат или услуг от арендатора. В Великобритании арендная плата представляет собой компенсацию, периодически уплачиваемую арендатором, за использование арендованной земли. По Закону 1995 г. арендная плата — это величина, определяемая условиями и необходимостью свободного рынка земли и ее аренды в Англии. Наиболее распространена фиксированная денежная арендная плата, устанавливаемая в соответствии с контрактом, как правило, выплачиваемая авансом. Процентная арендная плата иногда включает в себя прибыль арендатора от использования арендованного имущества. Сумма ренты должна оставаться неизменной в течение всего срока действия арендного соглашения, если договором не предусмотрено ее увеличение на определенную фиксированную сумму, либо в арендное соглашение должно быть включено специальное условие об этом по согласию обеих сторон <6>. ——————————— <6> The Agricultural Holdings Act, 1986, A.2.3 36 Agricultural Tenancies Act 1995. Part I.
Арендный договор и размер арендной платы не связаны с получением и реализацией урожая, не накладывают на собственника обязательств по участию в производстве. В то же время широкое распространение получил принцип долевого участия арендатора и землевладельца в распределении прибыли: землевладелец сдает в аренду землю, проводит за свой счет мелиоративные работы, а арендатор покрывает текущие издержки производства. Соотношение затрат сторон определяет долю прибыли или урожая, которую арендатор выплачивает в виде аренды. Также современными формами арендных отношений в Великобритании являются: партнерство землевладельца и арендатора в ведении хозяйства, в виде общих расходов, единого расчетного счета в банке; управленческое партнерство (землевладелец приглашает арендатора для управления фермой, арендатор получает оговоренную в контракте часть урожая в дополнение к заработной плате за эффективное управление) и контрактное партнерство (землевладелец сдает землю на короткий срок арендатору, проводящему работу по контрактам). В Нидерландах размер и форма арендной платы строго регламентируются государством. Арендная плата выражается исключительно в денежной форме. Все земли в стране подразделяются на три класса качества (в зависимости от вида угодий и свойств почвы), в соответствии с которыми устанавливается базисный уровень арендной платы. Кроме того, начисляются дополнительные платежи за проведение мероприятий по сохранению плодородия земли, а также амортизационные отчисления за арендуемые здания и сооружения. В связи с необходимостью переоценки качества земли арендная плата пересматривается каждые три года. В Германии форма арендной платы не установлена в законодательном порядке — действует принцип свободного ценообразования. Однако на практике приоритет отдан денежной форме арендной платы. В гражданском законодательстве Российской Федерации арендная плата за землю рассматривается как итоговая величина платы за пользование земельным участком, которую арендатор обязан уплатить в сроки, предусмотренные договором аренды (ст. 614 ГК РФ). Представляется, что при таких обстоятельствах введение органом местного самоуправления значительных коэффициентов ограничивает конституционное право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, а также возлагает на субъектов предпринимательской деятельности обязанность по уплате повышенной арендной платы, чем создает препятствия для осуществления такой деятельности. Законодательство государств — членов ЕС, напротив, свидетельствует о защите аналогичных прав арендатора, поскольку позволяет государственному органу, муниципалитету изменять размер арендной платы лишь по истечении определенного периода времени, установленного договором (например, во Франции указанный срок составляет десять лет). Очевидно, что наличие аналогичной нормы в российском законодательстве является необходимостью, поскольку ее введение создаст определенные гарантии для арендатора и обеспечит стабильность арендных отношений, сделав арендное землепользование более привлекательным для лица, желающего выступать арендатором земельного участка, с экономической точки зрения. Следует отметить, что в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК РФ, применяется нормативная цена земли. При этом статья 25 Закона Российской Федерации от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» <7> закрепляет, что нормативной ценой земли выступает показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. ——————————— <7> СПС «КонсультантПлюс».
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, которая также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Бесспорным является вывод о том, что арендная плата должна представлять собой действенный механизм, повышающий привлекательность аренды земельного участка как основного вида коммерческого землепользования, и определяться необходимостью повышения роли земельных платежей как инструмента рационализации землепользования, расширения возможностей аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. При определении методик и основных начал определения размеров арендной платы органам местного самоуправления необходимо руководствоваться целями эффективного использования земельных платежей в качестве средств рационализации землепользования, наполняемости федерального и местного бюджетов, применения арендного землепользования в качестве действенного механизма получения денежных средств от использования земельных участков на территории Российской Федерации.
