Людмила Шаляпина, младший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн» (г. Тверь).
Я являюсь участником долевого строительства. Строительная компания уже в третий раз переносит сдачу дома. Готовность дома 90%.
Строительство фактически заморожено, хотя компания переключилась на другой дом, соседний с нашим, и собирается сдать его раньше нашего. Есть ли юридическое положение об очередности сдачи начатых объектов одной строительной компанией?
Директор компании утверждает, что строительство идет только на деньги, полученные от дольщиков, а возведение второго дома частично профинансировала Федеральная программа по расселению ветхого жилья.
И второй вопрос: так как упомянутый директор угрожает банкротством в случае массовых обращений дольщиков в суд по выплате неустойки, можно ли сейчас обратиться в суд с иском о признании своей доли в объекте незавершенного строительства?
О. Лизунова, г. Москва
Отношения, связанные с заключением договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в силу положений ст. 4 Закона N 214-ФЗ является существенным условием договора.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства выступает гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
При отказе застройщика от выполнения своих обязанностей за защитой своих законных прав необходимо обратиться в суд, при этом застройщик выплатит вам неустойку (пени), если она указана в договоре о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, либо проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.
Действующее законодательство не предполагает преимущественного права граждан, имеющих право на получение жилплощади по программе по расселению ветхого жилья, перед другими категориями граждан. Поэтому, если компания ведет строительство других домов, то все претензии по срокам сдачи дома в эксплуатацию следует предъявлять застройщику, так как очередность сдачи строительных объектов полностью относится к компетенции самой строительной компании.
На данном этапе, то есть до получения застройщиком официального разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписания сторонами передаточного акта, каждый дольщик может обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Но нужно помнить, что основной причиной отклонения судами подобных исков служит отсутствие у дольщиков соглашения об установлении (определении) долей в объекте незавершенного строительства, заключенного с компанией-застройщиком. Если такое соглашение заключено, то следует подавать исковое заявление в суд. Помимо данного соглашения, от истца потребуется представить в суд все документы, подтверждающие право дольщика на получение доли (копии договора с застройщиком, квитанций об оплате и пр.).
При получении положительного решения суда дольщик подает документы на государственную регистрацию права собственности. Отметим, что в этом случае вы будете владеть не самой квартирой, а долей в праве на дом, так как до ввода дома в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством определенные квартиры в натуре передаваться не могут. Однако вы сможете как продать свою долю, так и подарить, а также завещать ее по наследству.
