Дмитрий Петров, кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права, юридический факультет, Санкт-Петербургский государственный университет, г. Санкт-Петербург.
Встречается ситуация, когда залогодателем по договору об ипотеке является третье лицо, не подписывающее договор займа (или кредитный договор) и формально знающее о его условиях исходя из тех сведений, которые содержатся в договоре об ипотеке. Если в таком договоре об ипотеке не названо обязательство по уплате процентов за пользование суммой займа (кредита), то обеспечивается ли оно ипотекой и является ли этот договор заключенным? Ответ, скорее всего, да. Но не все так просто…
Дополнительное обязательство…
Согласно абз. 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Обращает на себя внимание, что в этой норме слово «обязательство» употребляется в единственном числе и можно предположить, что ипотека обеспечивает одно определенное обязательство.
Но из ст. ст. 807, 809, 819 ГК РФ следует, что в кредитном договоре и договоре займа по общему правилу обязательств по крайней мере два — по возврату суммы займа/кредита (основное обязательство) и уплате процентов на нее (дополнительное обязательство). Последнее обязательство в договоре займа может отсутствовать (беспроцентный заем).
В соответствии с абз. 1, 2 п. 1 ст. 3 Закона N 102-ФЗ «ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами)».
Таким образом, в ипотечных отношениях обязательство по возврату суммы займа и обязательство по уплате процентов за пользование займом представляют собой совершенно разные обязательства.
Договор об ипотеке императивно обеспечивает, безусловно, уплату основной суммы долга (суммы займа, кредита), и «также» (как указано в законе, то есть дополнительно и во всяком случае) уплату процентов за пользование кредитом (заемными средствами), то есть исполнение процентного обязательства.
При этом согласно абз. 3 п. 1 ст. 3 Закона N 102-ФЗ, если договором не предусмотрено иное (то есть по умолчанию), ипотека обеспечивает дополнительно помимо двух названных обязательств третью группу обязательств — уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение: убытков, неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; расходов по реализации заложенного имущества.
Поэтому буквальное толкование Закона N 102-ФЗ позволяет утверждать: вне зависимости от того, есть в договоре об ипотеке ссылка на обязательство по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) или нет, ипотека обеспечивает их уплату.
Указать или не указать?
Возникает вопрос: необходимо ли дать описание непосредственно в договоре об ипотеке всем обеспечиваемым ипотекой обязательствам, если их по крайней мере два — по возврату суммы займа и по уплате процентов за пользование займом?
Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона N 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (с учетом терминологии абз. 1, 2 п. 1 ст. 3 Закона N 102-ФЗ — основного обязательства по возврату суммы займа (кредита)).
Пункт 4 ст. 9 Закона N 102-ФЗ устанавливает, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть должным образом индивидуализировано одним из следующих способов:
а) названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения;
б) в тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения;
в) если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Следовательно, для целей определения перечня называемых в договоре ипотеки условий, если обязательство возникает из договора (кредитного или займа), можно ограничиться указанием на стороны этого договора, дату и место его заключения.
Подтверждается это и п. 43 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996: в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
Полагаем, что такое же толкование следует дать и для случая, когда залогодатель является третьим лицом. По крайней мере у него при подписании договора об ипотеке было право потребовать ознакомления с условиями договора, регулирующего основное обязательство.
На обязательство по уплате процентов не должна распространять своего действия норма п. 5 ст. 9 Закона N 102-ФЗ, согласно которой, если обеспечиваемое ипотекой обязательство (опять же с учетом терминологии абз. 1, 2 п. 1 ст. 3 Закона N 102-ФЗ — основное обязательство по возврату суммы займа (кредита) подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Если это обязательство исполняется не по частям, а единомоментно, то указывается срок возврата суммы займа (кредита).
Таким образом, если заключен договор займа (кредитный договор), то в договоре ипотеки как минимум должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (обязательства по возврату основной суммы долга), стороны договора займа (кредитного договора), дата и место его заключения.
Буквальное толкование Закона N 102-ФЗ позволяет предположить, что обязательство по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) можно не указывать, так как ипотека и без такового обеспечивает их уплату, если имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
Неисповедимы пути твои, практика
Изначально сформировалось мнение о незаключенности договора об ипотеке, если в нем нет указания на сроки уплаты процентов по кредитному соглашению, то есть не согласовано условие о сроке исполнения основного обязательства, не указан график погашения кредита и порядок уплаты процентов за пользование кредитом (Определение ВАС РФ от 23.05.2008 N 6155/08; Постановление ФАС МО от 25.06.2009 N КГ-А41/5363-09).
При этом кредитным соглашением было установлено, что заемщик принимал на себя обязательство не только погасить сумму кредита, но и уплачивать ежемесячно проценты за пользование данным кредитом. Сроки (периодичность) уплаты процентов были урегулированы кредитным соглашением.
Подобная позиция встречается и в практике судов общей юрисдикции (Постановление Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 07.07.2011 N 33-13995/2011, решение Томского районного суда Томской области от 22.07.2010 по делу N 2-77/10, Определение Верховного суда Удмуртской Республики от 11.08.2010 по делу N 33-2628).
Спустя 2,5 года арбитражная судебная практика изменилась в пользу ограничения обеспечиваемого обязательства.
То обстоятельство, что стороны не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также о порядке внесения платы за открытие кредитной линии и платы за обслуживание кредита, означало только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору в размере, согласованном сторонами, но не влекло за собой незаключенности договора ипотеки. Поскольку стороны согласовали все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, суд на основании п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. п. 1, 4, 5 ст. 9, п. 1 ст. 3 Закона N 102-ФЗ пришел к выводу, что договор ипотеки не мог считаться незаключенным (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 6737/10). Как указал ВАС РФ, такое толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Аналогичные суждения высказаны и в Постановлении ФАС ЦО от 24.01.2011 по делу N А14-4977/2010/124/32. Несогласование с залогодателем права кредитора (залогодержателя) на изменение процентной ставки за пользование кредитом исключало из объема обеспечения ипотекой ответственность залогодателя за неисполнение заемщиком кредитного договора в размере измененной ставки за пользование кредитом, но не являлось основанием для признания договора ипотеки незаключенным, поскольку стороны договора ипотеки согласовали все существенные условия, относившиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору.
Такая же идея — ограничение обеспечиваемых обязательств — изложена в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42: если договор поручительства содержит только указание на основную сумму обеспеченного долга и в нем отсутствует условие о том, что поручительством обеспечены иные обязательства должника перед кредитором (например, обязательство по уплате процентов), то названное положение договора означает ограничение обеспечиваемых поручительством требований уплатой основного долга и не влечет за собой незаключенности договора поручительства в целом.
Но, ограничивая обеспечиваемые залогом требования, суд не указал причины, по которым он оставил без внимания императивную норму абз. 1, 2 п. 1 ст. 3 Закона N 102-ФЗ о том, что ипотека в обеспечение заемного обязательства с условием выплаты процентов обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
