(Матиящук С. В.) («Правовые вопросы недвижимости», 2010, N 2)
ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРАВОВЫХ НОРМ, РЕГУЛИРУЮЩИХ ПОРЯДОК ПЕРЕРАСЧЕТА ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
С. В. МАТИЯЩУК
Матиящук С. В., доцент, кандидат юридических наук, заведующая кафедрой гражданского права СибУПК.
Рост цен на жилищно-коммунальные услуги стал в последние полтора-два месяца одним из самых серьезных поводов для беспокойства. По оценкам, в некоторых регионах России тарифы на коммунальные услуги в январе — феврале 2010 г. по сравнению с декабрем 2009 г. увеличились в два-три раза <1>. К основным причинам столь резкого повышения цен относят необоснованное установление нормативов потребления коммунальных услуг, незаконное повышение платы за работы и услуги по управлению многоквартирными домами, а также экономически неоправданное увеличение тарифов ЖКХ. ——————————— <1> См.: «Единая Россия» решила заняться проблемой роста тарифов на услуги ЖКХ — близятся региональные выборы // Ведомости. 2010. 12 марта. URL: www. vedomosti. ru.
Анализ нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, позволяет констатировать наличие нового подхода законодателя к определению размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за услуги и работы по управлению им. Это связано прежде всего со значительным расширением прав и обязанностей собственников жилых помещений по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и, как следствие, снижением значения государственной регламентации отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Если ст. 44 Конституции СССР 1977 г. и ст. 1 Жилищного кодекса РСФСР устанавливалось, что право советских граждан на жилище обеспечивалось невысокой платой за квартиру, то с проведением экономических преобразований и возрождением института частной собственности государственное регулирование платы за жилое помещение направлено на создание системы гарантий для населения, в то время как конкретный размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за управление им, ее состав, условия и порядок ее внесения устанавливаются собственниками жилых помещений. Однако такой подход оказался преимущественно неэффективным по причине инертности большинства собственников жилых помещений и невозможности принять согласованные решения по вопросам управления многоквартирным домом, которые неоднозначно волнуют каждого из них. В связи с этим предлагается вернуться к государственному регулированию цен на услуги жилищно-коммунального комплекса. Вместе с тем действующее законодательство предусматривает нормы, регулирующие порядок перерасчета размера платы за жилое помещение в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом. По общему правилу собственники квартир независимо от факта пользования жилым помещением оплачивают услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, если даже в квартире никто не проживает, все равно ее собственник обязан вносить плату за жилое помещение. В то же время размер платы за жилое помещение может быть уменьшен в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения работ и (или) оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом. Подчас собственники квартир не знают о своих правах и как эти права отстаивать. При применении норм законодательства об изменении размера платы за жилое помещение в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме на практике возникает ряд вопросов, в том числе об основаниях заявления такого требования, о выборе способа защиты, о предмете доказывания по таким судебным делам. Для того чтобы ответить на эти вопросы, необходимо определить, что понимается под «платой за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и по управлению им». Жилищный кодекс РФ содержит легальное определение категории «плата за жилое помещение», характеризуя ее как плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя две составляющие: во-первых, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом и, во-вторых, плату за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (т. е. лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и др.). Что касается первой из названных составляющих, то анализ положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 <2>, позволяют выделить следующие виды работ и услуг, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме: ——————————— <2> См.: СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
— осмотр общего имущества и освещение помещений общего пользования; — обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также уборку и санитарно-гигиеническую очистку этих помещений, включая земельный участок, входящий в состав общего имущества; — сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; — меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; — текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества. В свою очередь, отсутствие четкой правовой регламентации относительно второй составляющей платы за жилое помещение — услуги и работы по управлению многоквартирным домом — позволяет выделить лишь их примерный состав. К числу услуг и работ по управлению многоквартирным домом в самом общем виде относятся: сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги; ведение технической документации на переданные в управление объекты; работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания; взыскание задолженности по оплате ЖКУ; выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения; выполнение функций, связанных с регистрацией граждан (ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка и др.) и т. п. Для определения стоимости как работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, так и услуг по управлению многоквартирным домом составляется смета, которая утверждается собственниками жилых помещений на общем собрании и устанавливается на срок не менее чем один год. Если на общем собрании собственники приняли решение об оказании дополнительных работ и услуг (например, содержание вахтера, охраны, домофона и т. п.), то расходы на дополнительные работы и услуги должны быть сформированы отдельно. Размер же платы за жилое помещение устанавливается из расчета утвержденной на общем собрании годовой стоимости работ и услуг за 1 кв. метр общей площади жилого помещения, а затем общая сумма затрат распределяется на 12 месяцев. Таким образом, плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом и плата за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме определяются на год вперед, т. е., по сути, они являются плановыми показателями. И, как следствие, — по истечении данного года может возникнуть ситуация, при которой некоторые работы и услуги не были выполнены и оказаны либо выполнены или оказаны с нарушениями. В этом случае собственники квартир вправе обратиться к организации, осуществляющей управление многоквартирным домом (жилищному кооперативу, товариществу собственников жилья, управляющей организации и др.), с требованием об уменьшении размера платы за жилое помещение в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом. Это право закреплено п. 6 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. При наличии такого заявления, которое может быть сделано как устно, так и письменно, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, в течение пяти дней обязана снизить размер платы за жилое помещение собственникам квартир. В противном случае они могут обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В предмет доказывания по таким категориям дел входят, во-первых, и обстоятельства, свидетельствующие о том, что, работы и услуги по содержанию и управлению общим имуществом в многоквартирном доме на дату рассмотрения исковых требований не произведены и не оказаны, и, во-вторых, сметная стоимость этих невыполненных работ и неоказанных услуг. Сделанный вывод может быть наглядно проиллюстрирован примером из судебной практики. Так, гражданин К., собственник квартиры, расположенной в многоквартирном доме (далее — истец), обратился в суд с иском к жилищному кооперативу (далее — ответчик) с требованием о перерасчете платежей по содержанию и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Истец, который не являлся членом жилищного кооператива, в обоснование своих требований ссылался на следующие обстоятельства. Согласно ст. ст. 153 — 156, 161 ЖК РФ ответчик обязан был оказывать услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, в силу ст. 138 ЖК РФ, п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, ответчик обязан был заключить с собственником помещений, не являющимся членом жилищного кооператива, договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. При этом отсутствие такого договора не освобождало истца от несения расходов по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В то же время, несмотря на своевременную оплату истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, ответчик не производил работы по капитальному ремонту и не оказывал услуги по уборке подъезда. Предъявленные претензии ответчик оставлял без рассмотрения в нарушение п. 10 ст. 156 ЖК РФ, п. 7 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. Более того, при проведении работ по установке лифта размер расходов каждого собственника жилых помещений, проживающих в этом многоквартирном доме, был определен ответчиком не в соответствии с требованиями ст. 158 ЖК РФ. Так, сумма расходов на установку лифта рассчитывалась следующим образом: несколько собственников квартир должны оплатить по 3 тыс. руб.; остальные должны оплатить по 6 тыс. руб. Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. В свою очередь, ответчик никаких доказательств суду не представил, неоднократные запросы суда на имя ответчика остались без исполнения. По мнению истца, непредставление по запросу суда ответчиком доказательств, подтверждающих расходование денежных средств на ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме, свидетельствовало о том, что работы и услуги им не предоставлялись, поскольку бремя доказывания этих обстоятельств возлагалось на ответчика в силу п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. В связи с тем что ответчик к установленному судом сроку не представил доказательства тех обстоятельств, имеющих значение для дела, которые он обязан был доказать, суд рассмотрел дело по имеющимся в нем доказательствам. Поскольку собственники квартир не утверждали на общем собрании смету на работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то истцу пришлось представлять косвенные доказательства о ценах, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные работы и услуги (стоимость услуг по уборке подъезда, стоимость работ по ремонту крыши и т. п.). При таких обстоятельствах суд удовлетворил исковые требования истца, в том числе обязал ответчика произвести перерасчет суммы за установку лифта, мотивируя тем, что собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество <3>. ——————————— <3> См.: Архив Новосибирского областного суда. Дело N 2м-11-89/2008.
В заключение хотелось бы обратить внимание на несколько моментов. Во-первых, для определения стоимости работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме составление сметы обязательно. Во-вторых, от того, насколько активно используются собственниками жилых помещений гарантированные им законодательством права, в том числе и об изменении размера платы за жилое помещение, в целом зависит эффективность действия правовых норм.
