(Васькин В. В., Мустафин Р. Р.) («Жилищное право», 2010, N 11)
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В. В. ВАСЬКИН, Р. Р. МУСТАФИН
Васькин В. В., практикующий юрист.
Мустафин Р. Р., практикующий юрист.
Двадцать второго декабря 2004 года Государственной Думой Федерального Собрания был принят Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 1 апреля 2005 года (далее — Закон «Об участии в долевом строительстве»). Именно с этого момента произошло изменение правового регулирования ответственности как застройщика перед дольщиком, так и дольщика перед застройщиком, нормы об ответственности были сконцентрированы законодателем в одном нормативно-правовом акте.
До этого момента ответственность сторон определялась Законом РФ «О защите прав потребителей» <1> (определял ответственность застройщика перед дольщиком) и частью первой Гражданского кодекса РФ <2> (далее — ГК РФ). ——————————— <1> Собрание законодательства РФ. 1996. N 3. Ст. 140. <2> Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Необходимость регламентации ответственности сторон по договорам участия в долевом строительстве встала достаточно остро с развитием строительства многоквартирных домов и увеличением объемов денежных средств граждан, привлекаемых для строительства, однако законодатель не спешил с принятием отдельного закона. Существовавшее до принятия Закона «Об участии в долевом строительстве» нормативное регулирование ответственности, на наш взгляд, не вполне удовлетворяло условиям экономического оборота по следующим причинам. Во-первых, регламентировалась только ответственность застройщика перед дольщиком, что, конечно, не исключало установление ответственности дольщика в договоре участия в долевом строительстве, однако, как показывает практика, застройщики устанавливали меры ответственности, явно не соразмерные нарушениям. Во-вторых, Закон о защите прав потребителей изначально был рассчитан на регулирование отношений между потребителями и продавцами (исполнителями), возникающих по поводу приобретения (заказа) менее дорогостоящих товаров, и не учитывал специфики долевого строительства. В-третьих, Закон о защите прав потребителей устанавливал достаточно высокую ответственность за просрочку исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства дольщику (три процента от цены договора), что, по мнению застройщиков и судов, позволяло дольщику при определенной просрочке застройщика получить квартиру бесплатно. В дальнейшем сложилась судебная практика по уменьшению данной законной неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ. Закон «Об участии в долевом строительстве» содержит общую норму, касающуюся ответственности как застройщика, так и дольщика. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Закона) <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В случае финансирования строительства с привлечением заемных средств по кредитному договору, заключенному между банком и гражданином-дольщиком, к понесенным дольщиком убыткам судебная практика относит в том числе сумму процентов за пользование банковским кредитом на строительство жилого помещения, комиссии за выдачу кредита и расходов по перечислению денежных средств (решение Снежногорского городского суда Мурманской области от 05.05.2010, дело N 2-91/10).
Из указанной нормы следует, что, во-первых, закон допускает как неустойку, установленную ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (законную неустойку), так и предоставляет право сторонам договора самостоятельно устанавливать ответственность за нарушение условий обязательства (договорная неустойка), во-вторых, неустойка носит штрафной характер, т. е. взыскивается поверх убытков. Одним из важных условий договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Передача объекта в срок, установленный договором, — одно из ключевых обязательств застройщика, исполнение которого обеспечивается неустойкой. В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Исходя из буквального толкования указанной нормы, она является императивной и размер ответственности не может быть изменен сторонами договора, однако это только на первый взгляд. К данной неустойке подлежат применению общие нормы ГК РФ об обеспечении исполнения обязательств. Согласно пункту 2 статьи 332 ГК РФ размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает. Таким образом, стороны своим соглашением могут увеличить неустойку, предусмотренную Законом «Об участии в долевом строительстве» (запрет на это отсутствует), и данная неустойка будет носить уже характер не законной, а договорной неустойки. Как показывает практика, зачастую суды, пользуясь правом, предоставленным статьей 333 ГК РФ, уменьшают размер не только договорной, но и законной неустойки. Так, ФАС Северо-Западного округа в одном из постановлений указал, что суд первой инстанции правомерно уменьшил размер неустойки, установленной пунктом 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве». Также следует отметить, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Аналогичной практике следуют и суды общей юрисдикции. Уменьшить законную неустойку стороны не вправе, даже если указанное условие будет включено в договор, суд при разрешении спора должен применить статью 168 ГК РФ в единстве со статьей 180 ГК РФ и признать данное условие недействительным, а истец вправе требовать уплаты законной неустойки. С обязанностью застройщика по передаче в определенный срок объекта долевого строительства корреспондирует обязанность дольщика по уплате цены договора. Данная обязанность также обеспечивается законной неустойкой. В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. К данной норме применимо все сказанное выше о законной неустойке, за исключением того, что, на наш взгляд, ее размер не может быть увеличен соглашением сторон в том случае, если дольщиком по договору выступает гражданин, заключивший договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности <*>. ——————————— <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Следует отметить, что принципиально важным положением Закона об участии в долевом строительстве являются положения статьи 13, устанавливающей обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками объектами недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства; земельным участком, принадлежащим застройщику на праве собственности, или правом аренды на указанный земельный участок; строящимися (создаваемыми) на этом земельном участке многоквартирным домом и (или) иным объектом недвижимости. Залог в силу закона как способ обеспечения исполнения обязательств застройщица перед дольщиками является более эффективной гарантией реализации договорных обязательств со стороны застройщика в отличие от неустойки.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» к таким отношениям применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом. Согласно пункту 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Следует отметить, что неустойка, предусмотренная для просрочившего дольщика, носит также штрафной характер и каких-либо исключений для граждан-потребителей не делается. Учитывая, что права гражданина-потребителя в российском законодательстве традиционно шире, чем права иных участников гражданских правоотношений, полагаем, что гражданин-потребитель вправе требовать в случае нарушения его прав, в том числе права на получение объекта участия в долевом строительстве в срок, предусмотренный договором, компенсации морального вреда, хотя Закон «Об участии в долевом строительстве» этого не предусматривает. Статьей 151 ГК РФ предусмотрено, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. Согласно статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Аналогичная позиция высказывается и другими авторами <3>, <*>. ——————————— <3> См.: Козлова Е. Г. Ответственность сторон по договору долевого участия в строительстве и случаи его расторжения // Налоги. 2009. N 41. С. 14 — 17. <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Верховный Суд РФ в Определении от 12.12.2006 N 78-В06-52 подтвердил право дольщика на взыскание компенсации морального вреда. Поскольку согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны; а также учитывая, что целью заключения с ответчиком договора о долевом участии в инвестировании являлось приобретение в этом доме конкретной квартиры для личных нужд заявителя, следует сделать вывод о том, что отказ районного суда в удовлетворении требований истца о взыскании денежной компенсации морального вреда по тому основанию, что на возникшие правоотношения Закон РФ «О защите прав потребителей» не распространяется, основан на неправильном толковании норм материального права.
Говоря об ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве, нельзя не остановиться на вопросе о расторжении договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца <*>; ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Несмотря на то, что Закон не предусматривает судебного порядка расторжения в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче жилого помещения в установленный срок, расторгать договор и требовать возврата денежных средств гражданину приходится именно в судебном порядке. Так, Металлургический районный суд г. Челябинска, установив по делу N 2-1462/2010, что обязательства застройщика по передаче жилого помещения в срок не выполнены, ссылаясь на п. 1, 2 ст. 740 ГК РФ, закрепляющей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить строительные работы; нормы статьи 309 ГК РФ, регламентирующей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, решил расторгнуть договор участия в долевом строительстве жилого дома. Решением Снежногорского городского суда от 17.11.2009 также удовлетворены требования о расторжении договора долевого участия в строительстве в связи с нарушением срока окончания строительства.
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков, в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования <*>; ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. На практике соразмерное уменьшение цены договора связано, как правило, с тем, что после строительства жилого дома происходит обмер жилых помещений БТИ, в результате которого устанавливается действительный размер площади жилого помещения, отличающийся в меньшую сторону от зафиксированного в договоре, в такой ситуации добросовестный застройщик заключает с дольщиком соглашение о внесении изменений в договор, в соответствии с которым устанавливается разница площадей и обязанность вернуть излишне уплаченные гражданином денежные средства.
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона: прекращения поручительства до истечения предусмотренного пунктом 3 части 2 статьи 15.1 срока действия поручительства; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Кроме этого, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Застройщик вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа составила более чем два месяца (пункт 4 статьи 5 Закона); 2) если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, участником долевого строительства допущено систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа составила более чем два месяца (пункт 5 статьи 5 Закона). Возникает вопрос, является ли реализация права на односторонний отказ от исполнения договора и/или его расторжение мерой гражданско-правовой ответственности? Если обратиться к основаниям отказа от исполнения договора, указанным в Законе, то будет очевидно, что основаниями являются нарушения, допущенные либо участником долевого строительства, либо застройщиком. Соответственно, наступившие последствия являются санкцией за допущенные нарушения. Однако, на наш взгляд, это не совсем соотносится с теорией гражданско-правовой ответственности, так как гражданско-правовая ответственность, как правило, влечет за собой применение к лицу, нарушившему право, дополнительных неблагоприятных последствий. Такое понимание гражданско-правовой ответственности сложилось в трудах многих ученых. Так, В. П. Грибанов писал: «Гражданско-правовая ответственность и есть поэтому возложение невыгодных имущественных последствий на лицо, допустившее нарушение гражданских прав и обязанностей». У расторжения договора по решению суда есть лишь одно сходное с гражданско-правовой ответственностью свойство — принудительное осуществление. Как представляется, этого недостаточно, чтобы отнести расторжение договора к категории гражданско-правовой ответственности <4>. ——————————— <4> Грибанов В. П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2001. С. 311.
Подводя итог, следует сказать, что с принятием ФЗ «Об участии в долевом строительстве» ответственность сторон договора участия в долевом строительстве получила достаточно подробную правовую регламентацию, при этом не исключена возможность договорного регулирования указанных отношений, однако пока еще не сложилось каких-либо четких тенденций в правоприменительной практике, например, относительно уменьшения неустойки, предусмотренной данным Законом.
