О ВОЗМОЖНОСТИ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЧАСТЬ САМОВОЛЬНО РЕКОНСТРУИРОВАННОГО ДОМА
С. Ю. ВАНДРАКОВ
Вандраков Сергей Юрьевич, адвокат Адвокатской палаты Краснодарского края.
Из всего массива гражданских дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции, дела о разделе имущества между супругами и признании права собственности на его часть составляют значительное количество. Множество исследований, касающихся проблем собственности, казалось бы, не оставляют места для возникновения новых вопросов как в теоретическом плане, так и в практической деятельности. Тем не менее вопросы возникают, суды ошибаются в применении материального законодательства, что приводит к незаконности и необоснованности выносимых решений. И в связи с этим хотелось бы вспомнить слова, высказанные в отношении собственности профессором Л. В. Щенниковой: «Удивительным свойством обладает эта категория — «собственность». Стара как мир, изучена и описана и одновременно всегда неожиданно нова и непредсказуема, она желанна и плодотворна для новых и новых исследований…» <1>. ——————————— <1> Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 20.
По одному из дел, рассмотренных Приморским районным судом г. Новороссийска, было вынесено решение, в соответствии с которым за бывшим супругом — истцом по делу — было признано право собственности на часть дома при его разделе. Суд, признавая право собственности на часть домовладения за истцом, не принял во внимание, что оно было получено ответчицей в порядке наследования. Фактическая площадь спорного имущества в период брака была увеличена в четыре раза посредством реконструкции объекта. Данная реконструкция была произведена без получения необходимых разрешения и согласований. Это обстоятельство на вынесение решения о признании за истцом права собственности на часть незаконно реконструированного объекта не повлияло. Является ли самовольной постройкой самовольно реконструированный объект, и был ли суд вправе признавать право собственности на часть самовольно реконструированного дома? По правилу, установленному п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Однако поскольку самовольная постройка создается вопреки требованиям закона, лицо, ее создавшее, право собственности на нее не приобретает. В виде исключения право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. В соответствии с ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства происходит на основании соответствующего разрешения. Согласно ч. ч. 1, 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. Из положений ГрК РФ следует, что разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт без получения разрешения на строительство означают факт самовольной постройки. Таким образом, для приобретения права собственности на вновь возводимый (реконструированный) объект недвижимости и его последующей государственной регистрации необходимо представление совокупности всех документов, предусмотренных законодательством. Отсутствие разрешения на строительство архитектурно-планировочного задания, архитектурного проекта либо нарушения условий, изложенных в этих документах, является нарушениями, влекущими признание строительства самовольным. Таким образом, основным последствием самовольного строительства является то, что на построенный объект не возникает права собственности как на объект недвижимости. В то же время сохраняется право собственности на строительные материалы, составляющие постройку. Существующая судебная практика дает необходимые разъяснения относительно прав лица на самовольно возведенный либо реконструированный объект. В частности, в п. 25 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» <2> указано: «В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка)». ——————————— <2> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7.
Пункт 28 Постановления содержит следующее разъяснение: «Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект». В рассматриваемом примере истец не обладал правом собственности на земельный участок, на котором расположен самовольно реконструированный объект. Земельный участок принадлежал на праве собственности ответчице — бывшей супруге, и, следовательно, истец не обладает правом на обращение в суд с требованием о признании за ним права собственности на часть самовольно реконструированного дома. Исходя из п. 25 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 обязательным условием приобретения права собственности на самовольную постройку является принадлежность земельного участка истцу на том праве, которое указано в ст. 222 ГК РФ (в настоящее время это право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) <3>. ——————————— <3> См.: Скловский К. И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». М., 2011. С. 50.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2000 года, указано, что при сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т. д. Таким образом, следует сделать вывод, что при произведении названных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с ФЗ от 17 июня 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <4>. ——————————— <4> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Следует согласиться с утверждением Н. С. Потапенко и А. В. Зарубина, что самовольной постройкой является не только вновь созданный объект недвижимости, но и другой объект, измененный таким образом, что он обрел новые качественные (определенные) характеристики <5>. ——————————— <5> См.: Гражданско-правовые способы защиты права на недвижимость: Научно-практическое пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В. Н. Соловьева. М.: Юрайт, 2011. С. 171 — 172 (авторы главы — Н. С. Потапенко и А. В. Зарубин).
Судебной практикой давно выработана позиция относительно возможности владения самовольно возведенным строением. В частности, в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 21 июня 1985 г. N 9 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение», указано: «Поскольку строения, не законченные строительством или не принятые в эксплуатацию, не подлежат регистрации, факт владения ими не может быть установлен судом» <6>. ——————————— <6> Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994.
Указанное Постановление Верховного Суда СССР, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. N 2, не подлежит применению на территории РФ в части применения гражданского процессуального законодательства. Однако в части применения норм материального права, а в рассматриваемом случае — в части установления права собственности, владения имуществом, оно действует. Анализируя решение суда по рассматриваемому делу, а также ряд других аналогичных судебных актов данной категории споров, можно сделать вывод, что суды не уделяют достаточного внимания тому обстоятельству, что обязательным условием квалификации строения как самовольного является создание нового объекта. И вопрос о том, новый это объект или подвергшееся реконструкции строение, должен быть разрешен судом. Требование о признании права собственности на часть в достроенном (реконструированном) доме не должно подлежать удовлетворению, так как право собственности сначала должно быть признано на весь дом. И только при выполнении этого условия возможно обращение в суд с иском о признании права на его часть. Признание же права собственности на незаконно реконструированный объект недвижимости возможно только по иску владельца земельного участка. Самовольно реконструированный дом не является объектом гражданских прав, и поскольку реконструкция была произведена без соответствующего разрешения, то ни спорный объект, ни часть его не может являться объектом права собственности, а значит, и раздел (выдел) невозможен, так же как невозможно установление за истцом права владения частью самовольно реконструированного дома. Если реконструкция была произведена за счет общих средств супругов, за истцом сохраняется право на получение денежной компенсации за часть израсходованных строительных материалов, из которых была возведена постройка и произведены улучшения в доме.
Пристатейный библиографический список
1. Гражданско-правовые способы защиты права на недвижимость: Научно-практическое пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В. Н. Соловьева. М.: Юрайт, 2011. 2. Скловский К. И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». М., 2011. 3. Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996.
