Андрей Дикун, главный специалист юридического отдела администрации г. Ростова-на-Дону.
Строительство является одним из самых сложных видов деятельности не только в силу технологических особенностей, но и в связи с разнообразием форм договорных отношений, применяемых в отрасли. Предлагаем рассмотреть специфику договоров на привлечение денежных средств при долевом строительстве.
Объект в поле зрения
Сфера регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по-прежнему остается наиболее актуальной проблемой современного законодательства в области строительства. Опираясь на положение ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ при определении правового регулирования участия в долевом строительстве и выборе заключаемого договора в данной сфере, представляется необходимым учитывать некоторые нюансы. Особой спецификой правового регулирования отношений, связанных с участием в долевом строительстве, отличается объект долевого строительства. Закон N 214-ФЗ охватывает строительство лишь тех объектов недвижимости, которые будут иметь в своем составе жилые или нежилые помещения (объекты долевого строительства). Данный вывод получил определенную оценку в судебной практике. Например, ФАС УО в Постановлении от 18.06.2008 N Ф09-8535/07-С6 указал, что, поскольку предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, а все нежилые помещения в здании по существу как единый объект гражданских прав, подлежащие по завершении строительства передаче одному лицу, действие Закона N 214-ФЗ на отношения, связанные с возведением такого объекта недвижимости, распространяться не будет. Нужно напомнить, что первоначальная редакция Закона N 214-ФЗ содержала примерный перечень таких объектов недвижимости, относя к ним гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. При этом Закон N 214-ФЗ не конкретизировал, что относится к объектам предпринимательской деятельности, а что — к объектам производственного назначения. Немногим позже законодатель отказался от уточнения списка соответствующих объектов, ограничив действие Закона N 214-ФЗ лишь в отношении объектов производственного назначения. Поскольку Закон N 214-ФЗ по-прежнему не уточняет, какие объекты должны рассматриваться в качестве объектов производственного назначения, полагаем, что в данном случае следует исходить из общих правил деления объектов капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков. Так, в соответствии с п. 2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87, объектами производственного назначения признаются здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности; объектами непроизводственного назначения — здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения. Следовательно, учитывая существующую на сегодня классификацию объектов капитального строительства по признаку функционального назначения, на основании договора участия в долевом строительстве возможно строительство (создание) только тех помещений, которые будут входить в состав объектов недвижимости жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения. Однако, например, С. П. Гришаев придерживается иной точки зрения, отмечая, что «Закон распространяется на все виды недвижимого имущества, в том числе и производственного назначения» <1>. К сожалению, автор не приводит аргументов в подтверждение своего вывода. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья С. П. Гришаева «Что нового внесено в Закон об участии в долевом строительстве?» включена в информационный банк. —————————————————————— <1> Гришаев С. Что нового внесено в Закон об участии в долевом строительстве? // Хозяйство и право. 2006. N 10. С. 18.
Кроме того, в теории и на практике в настоящее время часто возникают вопросы о том, распространяются ли правила Закона N 214-ФЗ на отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для строительства не отдельных помещений в том или ином объекте недвижимости, а отдельных зданий (жилых или нежилых) в комплексе зданий. Независимо от решения этой проблемы, которая сама по себе требует отдельного исследования, можно все же заметить, что, коль скоро перечень объектов недвижимости, строительство которых регулируется Законом N 214-ФЗ, остается открытым, вероятно, вопрос о том, подпадает ли строительство таких объектов под правовое регулирование Закона N 214-ФЗ, будет решаться в каждом конкретном случае исходя из всех обстоятельств дела и с учетом правила ст. 130 ГК РФ, содержащего общее определение недвижимости. С этой точки зрения представляется затруднительным рассматривать коттеджный поселок как отдельный самостоятельный объект недвижимости <2>. ——————————— <2> Малоубедительной в этом плане также представляется идея распространения положений Закона о долевом строительстве на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) объектов недвижимости, с последующим возникновением права собственности на машино-место в таких объектах. См.: Потяркин Д. Е. Машино-место — особый вид имущества // Право и экономика. 2007. N 1. С. 20 — 21.
Надо, впрочем, заметить, что п. 1 ст. 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям в том числе и жилой дом. Однако п. 2 той же статьи дает другое понятие жилого дома — «индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании». Исходя из этого определения жилой дом не входит в состав ни многоквартирного жилого дома, ни в состав иного объекта недвижимости, так как является индивидуально определенным зданием и, следовательно, не может быть объектом долевого строительства. Вместе с тем отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств для строительства объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений, не входят в предмет правового регулирования Закона N 214-ФЗ. Поэтому договоры, по условиям которых застройщик обязуется передать своему контрагенту подобные объекты, не могут квалифицироваться как договоры участия в долевом строительстве.
Деньги не на ветер
Принципиально важным для определения необходимости заключения договора участия в долевом строительстве является цель привлечения застройщиком денежных средств граждан и юридических лиц. Так, по указанию Закона N 214-ФЗ денежные средства участников долевого строительства используются застройщиком только для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, предусмотренных Законом N 214-ФЗ. Другими словами, целевое использование денежных средств участников долевого строительства исключает какое-либо иное получение прибыли в связи с использованием данных денежных средств в имущественном обороте. Это положение позволяет сделать несколько важных выводов. Прежде всего поскольку денежные средства участников долевого строительства привлекаются исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, завершение которых в соответствии со ст. 55 ГрК РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ оформляется разрешением на ввод объектов в эксплуатацию, возможность заключения договора участия в долевом строительстве после получения указанного документа не предусмотрена Законом N 214-ФЗ <3>. ——————————— <3> Постановление ФАС СКО от 09.01.2007 N Ф08-8190/07.
Не подпадают под правовое регулирование Закона N 214-ФЗ и отношения, связанные с участием в долевом строительстве физических и юридических лиц путем внесения вклада в строительство не денежными средствами, а материалами, работами, услугами и т. п. <4>. То же самое можно сказать о привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для реконструкции объектов недвижимости. ——————————— <4> Киндеева Е. А. Долевое участие — механизм в действии // ЭЖ-Юрист. 2005. N 28. С. 3.
Из смысла Закона N 214-ФЗ следует, что договоры, не предусматривающие возникновение права собственности у контрагентов застройщика на передаваемые им согласно условиям этих договоров помещения, не являются договорами участия в долевом строительстве. Таким образом, возможность применения норм Закона N 214-ФЗ к отношениям, связанным с привлечением денежных средств, прямо зависит от возникновения права собственности на объект долевого строительства. Показательна в этом плане позиция ФАС СКО, отметившего в своем Постановлении от 29.10.2009 N А32-19165/2008 невозможность участия в долевом строительстве жилищно-строительного кооператива, намеревавшегося приобретать помещения по договору участия в долевом строительстве не в свою собственность, а для передачи третьим лицам. Подводя итог, можно констатировать, что в настоящее время существует несколько видов договоров, регулирующих, по сути, одни и те же взаимоотношения, однако полностью выведенные из-под сферы действия Закона N 214-ФЗ. В частности, на сегодня статус непоименованных договоров сохраняют договоры участия в долевом строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых помещений; договоры, по условиям которых участие в строительстве граждан и юридических лиц осуществляется путем внесения вклада в строительство неденежными средствами, а также договоры, не предусматривающие возникновение у участника долевого строительства права собственности на приобретаемое помещение.
