Сухов О., адвокат адвокатской палаты г. Москвы, ведущий юрист Первого столичного юридического центра.
Наумов В., консультант юридической компании «Форт».
Президентом РФ подписан Федеральный закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации.
В июне вступают в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, которые призваны защитить собственников жилья от мошеннических ТСЖ и обмана со стороны управляющих компаний. Известно, что мошенничество в сфере ТСЖ уже не редкость. Каждый год тысячи россиян становятся жертвами мошеннических махинаций в сфере обслуживания и управления домов.
В частности, за последние годы такие случаи участились в столице. Несколько десятков тысяч жильцов сегодня выражают недовольство в сторону ТСЖ. Что же нам дают новые поправки? Как правило, мошеннического вида ТСЖ создается на этапе строительства. Его регистрируют застройщики. Люди и не подозревают, что в момент покупки жилья в доме есть «липовое» ТСЖ. Поэтому и внесли определенные поправки в ЖК. Застройщикам теперь вообще запрещено создавать ТСЖ.
Новый ЖК все еще оставляет права за собственником выбирать вариант управления домом. К тому же при создании, ликвидации ТСЖ протокол с решением теперь требует собственноручных подписей всех собственников дома. Но помогут ли такие поправки? Исчезнут ли мошеннические ТСЖ с рынка недвижимости?
Комментирует О. Сухов
ЗАЩИТА ОТ «ЛИПОВЫХ» ТСЖ (ТАК ЛИ ЭТО НА САМОМ ДЕЛЕ?)
Исходя из практических познаний в области поведения застройщиков при завершении строительства дома, а также собственников (будущих собственников) дома, могу сказать, что рассматриваемые поправки в законодательство в отношении создания и деятельности ТСЖ и управляющих компаний не являются революционными и изменят не так много. Почему?
Все дело в том, что застройщики последние лет пять точно не создавали в домах ТСЖ, только управляющие компании. А это означает, что лишение их возможности создания ТСЖ — выстрел мимо цели.
Сами будущие собственники также не могут создавать ТСЖ на момент завершения строительства дома или в начальный период проживания в нем, так как для организации ТСЖ необходимо решение большинства проживающих в доме, что предполагает наличие информации о таких проживающих (собственниках), а информацией может располагать лишь застройщик. Как показывает практика, ТСЖ в недостроенных домах организовывается только при наличии возникающей серьезной проблемы, связанной с недобросовестной работой строительной компании и приостановкой строительства дома, когда будущие собственники (обманутые дольщики) предпринимают любые попытки для разрешения имеющейся «беды» и, как результат, через средства массовой информации (в основном — Интернет) находят друг друга. После чего будущие собственники создают ТСЖ и пытаются решать возникшие в их доме проблемы, в том числе и путем представления интересов через организацию — ТСЖ. Если предполагаемый закон будет принят именно в предложенной редакции, то он в значительной степени ослабит права обманутых дольщиков, которые и так в настоящее время законом не защищены. Кроме того, я считаю, что в рассматриваемом примере имеет место претворение в жизнь лоббируемых управляющими компаниями личных интересов, которые постоянно входят в противоречие с интересами собственников дома, организующих ТСЖ.
Что же касается изменений, связанных с необходимостью сбора подписей собственников дома и представления такой информации в регистрирующий орган, то по данному поводу могу сказать следующее. И в настоящее время для создания ТСЖ требуются подписи большинства собственников (будущих собственников) дома, однако такие подписи в регистрирующие органы не представляются, в этом и заключается принципиальное отличие. Однако как на практике будет выглядеть процесс сверки должностными лицами регистрирующего органа подлинности представленных нескольких сотен подписей жильцов дома, мне не понятно. Кроме того, судебная практика в данном направлении сложилась, и, если кто-то из собственников дома имеет основания полагать, что ТСЖ было создано незаконно, и обратится в суд, суд проверит документы с наличием таких подписей, а при их отсутствии или недостаточном количестве ликвидирует ТСЖ как незаконно созданное.
Что касается расширения компетенции жилищных комиссий — органов исполнительной власти субъектов РФ, которые должны будут контролировать использование жилфонда и получат право проверять обоснованность создания ТСЖ и соответствие их уставов действующему законодательству, а также принимать решения о составе товариществ, то могу сказать следующее. Налицо очередной пример раздувания чиновничьего, бюрократического аппарата. Для того чтобы жилищные комиссии имели полномочия по контролю за деятельностью создаваемых и действующих ТСЖ, их необходимо сначала создать. Да, безусловно, в местных органах власти имеются жилищные комиссии, но, во-первых, они работают по определенным направлениям, не связанным с ТСЖ; во-вторых, они и так не справляются со своими полномочиями, чтобы дополнительно догружать их посторонними лишними функциями. В связи с чем либо действующие комиссии должны увеличивать свой штат, либо придется создавать новые структуры по работе с ТСЖ. Не могу сказать, что идея создания контролирующего органа над ТСЖ — это плохая идея, однако в настоящее время она не понятна нашему государству, а потому преподносится очень неэффективно, более того, губительно, порождая очередной орган гос. власти, имеющий полномочия ограничивать деятельность ТСЖ, но не имеющий полномочий способствовать развитию данного направления деятельности в интересах собственников многоквартирных домов.
Из предлагаемых дополнений, которые действительно будут иметь существенную практическую пользу, я бы выделил законодательные инициативы по предоставлению права собственникам самостоятельно заключать договоры ресурсоснабжения при непосредственном управлении многоквартирным домом, планируется предусмотреть возможность внесения прямых платежей собственников ресурсоснабжающим организациям.
Дополнительно стоит выделить, что изменения в законодательстве планируют введение административной ответственности за непредоставление сведений или предоставление заведомо ложных сведений о своей деятельности, неопубликование или опубликование заведомо ложных сведений о своей деятельности управляющими организациями вплоть до дисквалификации на срок от одного года до трех лет. И помимо этого вводится административная ответственность собственников помещений в многоквартирном доме за непринятие решений по обеспечению надлежащего состояния помещений индивидуального пользования и общего имущества в многоквартирном доме. Однако стоит напомнить, что механизм наказания в нашем государстве пока не работает, если в этом напрямую не заинтересованы органы государственной или муниципальной власти, или возможность наказания не «подогревается» значительными финансовыми вливаниями, а посему введение административной ответственности ничего не изменит при имеющемся и, как мне кажется, неизменно большом количестве правовых нарушений в рассматриваемой сфере отношений.
Иные поправки, на мой взгляд, не имеют практического и смыслового интереса, в связи с чем я не стал их выделять и комментировать.
Комментирует В. Наумов
Президентом РФ подписан Федеральный закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон вступает в силу через 10 дней после его официального опубликования, за исключением подп. «з» п. 25 ст. 1 настоящего Федерального закона.
Принятие поправок назревало давно, и прежде всего из-за многочисленных злоупотреблений как в качестве предоставляемых услуг ЖКХ, так и, для большинства россиян это главное, в размере оплаты предоставляемых, а зачастую непредоставляемых, но оплачиваемых услуг. Так можно ли Закон N 123-ФЗ считать началом конца многочисленным и разнообразным бедам собственников жилья?
Комментируя поправки, внесенные в ЖК РФ, многие их сторонники особо выделяют, что на законодательном уровне исключена возможность злоупотребления со стороны застройщиков, когда они создавали фальшивые ТСЖ без участия будущих собственников. Такие «товарищества» не отражали интересы будущих собственников, но помогали обогащаться недобросовестным застройщикам. Более того, застройщикам вообще запрещено как бы то ни было участвовать в создании ТСЖ. Речь идет об исключении из состава ЖК РФ ст. 139 «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся домах». Согласиться можно только с тем, что данная мера сократит количество узаконенных поборов на стадии сдачи-приема дома в эксплуатацию. А то, что данная норма идет вразрез с действующим законодательством, было ясно с момента принятия ЖК РФ. Каким образом будущие собственники жилья могут создать некоммерческое объединение по управлению жилым объектом, если строящийся дом еще не зарегистрирован как объект недвижимости? Законодатели решили, что нужно запретить создание ТСЖ на стадии строительства дома. Это позволит исключить возможные злоупотребления до момента, когда собственники помещений в новых домах смогут выбрать способ управления домом. В этот период за домом будет следить УК, выигравшая открытый муниципальный конкурс.
Но это только одна, причем не самая главная проблема. Страх перед созданием ТСЖ у собственников жилья как в новостройках, так уже и в сложившемся жилом фонде вызывала не сама форма объединения собственников, а непонимание того, как собственники, владеющие одной долей, реже двумя-тремя долями или квартирами в многоквартирном доме (МКД), смогут этим домом управлять. На массе негативных примеров жители видели, что уже созданные в соседних кварталах ТСЖ фактически передают всю полноту управления ЖКХ управляющим компаниям (УК). И именно УК определяют, сколько, чего и как часто надо платить, при этом не особо озабочивают себя ответом на вопрос: а, собственно, за что и почему именно в таком размере надо платить?
Такая незаинтересованность граждан в создании ТСЖ около пяти лет объяснялась низкой правовой культурой — мол, люди не понимают своего счастья. А счастье в том, что теперь они сами управляют своим имуществом. Но вот как раз поколение, выросшее в условиях рыночной экономики, отлично понимало, что передача управления от муниципальных образований — ЖЭК, ДЭЗ, жилконтор и т. п. — организациям коммерческим, а именно такими являются ООО, приведет к скачку цен на услуги ЖКХ. Ведь ЖЭК и др. были чисто эксплуатирующими организациями, финансируемыми из муниципального бюджета. Главная цель любого коммерческого образования — это извлечение прибыли. Но если взимать плату за предоставляемые услуги строго по тарифам ресурсоснабжающих организаций, то прибыли не будет. Вот и возникли практически во всех регионах России ситуации, когда собственник исправно платит по выставляемым УК счетам, но при этом по полгода не может пользоваться, например, горячей водой. Вот и живут от конца отопительного сезона до его начала годами, перманентно обращаясь во всевозможные госструктуры за помощью.
Может быть, на следующем этапе модернизации жилищного законодательства следует обратить главное внимание на данную коллизию права. С одной стороны, собственник жилья, исправно оплативший коммунальные услуги, вправе рассчитывать на их поставку в полном объеме. С другой стороны, собственник передал функцию управления некоей УК, а у управляющей компании образовались многомиллионные долги (меньше никак нельзя) перед поставщиками. Если собственник прекратит оплату услуг, в нашем примере по оплате водоснабжения, то деньги с него в безусловном порядке взыщет УК, ведь собственник несет ответственность по обязательствам, а тот же ЖК РФ в ст. 154 устанавливает: «…2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги; 3) собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности».
Одна из главных целей Закона — обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме при выборе любого из трех способов управления домом — это непосредственное управление собственниками, передача функций управления ТСЖ или управляющей компании. Новый Закон требует, чтобы протокол с решением, который направляется на государственную регистрацию, подписывали все собственники собственноручно. Что же, учтен опыт повального создания ТСЖ путем заочного голосования, когда у людей спрашивали: вы за ТСЖ или за ЖЭК? Уже в зависимости от ответа предлагали: распишитесь за ТСЖ или за ЖЭК. Все, воля выражена. А за что проголосовали и голосовали ли вообще, многие не знают даже спустя несколько лет. Безусловно, когда требуется очное собрание собственников и только при отсутствии кворума допускается заочное голосование, риск создания фальшивых ТСЖ снижается.
Цель сегодняшнего Закона — прежде всего навести порядок в управлении жилищным фондом. Здесь можно выделить усиление контроля за структурами, которые управляют многоквартирными домами, т. е. ТСЖ и УК. Причем речь идет о контроле со стороны как органов государственной власти, так и собственников квартир.
Серьезный шаг в этом направлении — это наделение жилинспекции или жилкомиссии, т. е. специальной госструктуры при администрации, правами проверки обоснованности создания ТСЖ, законности их уставов, избрания их руководителей. Добросовестность контролирующих органов позволит вывести споры между собственниками, с одной стороны, и ТСЖ и УК — с другой, из орбиты судебного разрешения конфликтов. А это означает оперативность и упрощенный порядок.
Кроме того, до 1 марта 2013 г. жилинспекции должны проверить законность создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний. Этот процесс, возможно, повысит активность собственников, поскольку любая жалоба — это основание для вдумчивой проверки. Закон N 123-ФЗ содержит несколько новаций, которые коснутся собственников жилых помещений.
Вспомним случай, когда собственники боятся создать ТСЖ, но в доме есть активисты, которые хотели бы контролировать своих управленцев. Теперь такая возможность законодательно закреплена. Для многоквартирных домов, где ТСЖ не созданы, устанавливается возможность создания совета дома. Если сами собственники не смогут образовать совет в течение года, то эта обязанность возлагается на местные органы власти в части проведения собрания собственников. Порядок создания советов и их полномочия определены вновь введенной ст. 161.1 в ЖК РФ. Смогут советы также представлять в суде интересы собственников помещений.
Вводится возможность нового порядка платы за коммунальные услуги, направленного на снижение дебиторской задолженности, возникающей у управляющих организаций перед поставщиками ресурсов. Закон теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию. Возможно, данная мера поможет преодолеть барьер, когда честный плательщик не может получить оплаченные услуги по поставке жизненно важных для человека газа, света, воды.
Предложение законодательно установить схему: одно ТСЖ действует в рамках одного дома — не встретило поддержки в Государственной Думе. Но поправки в ЖК упростили выход из многодомного ТСЖ. Практикой создания таких ТСЖ зачастую «грешил» застройщик целого микрорайона. Если один или несколько домов захотят управлять своим домом самостоятельно, теперь будет достаточно решения собственников жилья в этом доме, а не всего многодомного ТСЖ.
Принятие практически новой редакции ст. 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» узаконило меры, направленные на устранение негативных моментов, которые возникали после принятия ЖК РФ. Наконец-то члены ТСЖ и собственники, не вступившие в ТСЖ, будут иметь возможность ознакомиться с уставными документами товарищества. Прозрачной станет финансово-хозяйственная деятельность ТСЖ и УК в части управления МКД.
Благодаря новому Закону жителям станет легче контролировать своих управдомов, будь то ТСЖ или УК. Сейчас трудно однозначно сказать, насколько эффективны предложенные законодателем новые правила игры в ЖКХ. Но первый шаг по устранению белых пятен в жилищном законодательстве сделан. Думается, что последующие шаги не заставят себя ждать. На повестке дня законопроект, касающийся накопления и расходования средств на капитальный ремонт, который готовится по поручению Президента РФ.
Возможно, принятие обдуманных решений, диктуемых жизнью, а не какой-либо компанией или модным поветрием, поможет жильцам, а это все граждане страны, не содрогаться от ужаса, глядя на графу «Итого» в расчете оплаты ЖКХ.
Признаки такого подхода к принятию новых и уточнению существующих норм права налицо. Несмотря на достаточно весомый пакет предложений, касающихся создания саморегулируемых организаций управляющих компаний, этот вопрос вынесен на отдельное рассмотрение. Депутат Госдумы Павел Крашенинников пояснил, что пока институт управления домами еще формируется, слишком на этом поле неспокойно, много злоупотреблений. А потому отдавать весь контроль в собственные руки бизнеса пока рано.
Сегодняшний Закон, конечно, не решает всех проблем, которые выявились в результате применения Жилищного кодекса. Но надежды, что существующие проблемы будут решаться с помощью внесения новых кардинальных и, главное, работающих поправок в Жилищный кодекс, имеют право на жизнь.
