(Филаткина Ю. Е., Пономарев М. В.) («Законодательство и экономика», 2013, N 3)
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В НИДЕРЛАНДАХ, ШВЕЦИИ И ФИНЛЯНДИИ
Ю. Е. ФИЛАТКИНА, М. В. ПОНОМАРЕВ
Статья генерального директора ООО «ЗемЭко», старшего преподавателя кафедры земельного права и государственной регистрации недвижимости Московского государственного университета геодезии и картографии Ю. Е. Филаткиной и научного сотрудника отдела аграрного, экологического и природоресурсного законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ М. В. Пономарева посвящена исследованию правового регулирования аренды земельных участков в ряде экономически развитых стран Европы (Нидерландах, Швеции и Финляндии), где данный правовой институт развит достаточно хорошо и составляет основу стабильного рыночного оборота недвижимости. В рамках статьи, в частности, рассматриваются правовое содержание и виды аренды земельных участков, вопросы защиты права аренды, а также особенности аренды государственных и муниципальных земель.
Бурное развитие градостроительной деятельности в России ведет к необходимости перманентного совершенствования ее правовой основы — не только градостроительного, но и земельного законодательства, особенно в части прав на землю и предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством. Вместе с тем вопросы прав на землю и ее коммерческого использования в России всегда являлись чрезвычайно актуальными в связи с развитием такого института, как аренда земель. Особый интерес с точки зрения возможности заимствования вызывает изучение опыта законодательного регулирования аренды земельных участков по законодательству государств Северной и Западной Европы, в частности Швеции, Финляндии, Нидерландов и др. Для исследования особенностей права аренды земельных участков в зарубежном законодательстве авторы выбрали три европейских государства — Нидерланды, Швецию и Финляндию. Данный выбор обусловлен рядом факторов. Длительный опыт регулирования земельных отношений, стабильное развитие института частной собственности на землю (в отличие от России, где многообразие форм собственности на землю до Октябрьской революции 1917 г. в советский период сменилось монополией государственной собственности) в этих странах привели к формированию устойчивого рынка земли и функционированию адекватной потребностям государства и общества системы регулирования земельных отношений. Правоотношения по аренде земельных участков в Нидерландах имеют более чем столетнюю историю, являются устоявшимися, сложившимися и обладают длительной практикой применения. Правовые нормы, регулирующие рассматриваемые отношения, схожи с содержащимися в законодательстве Швеции и Финляндии, однако имеют при этом и свою специфику. Земельное законодательство Швеции — одно из наиболее урегулированных среди стран Скандинавского полуострова и обладает большим разнообразием видов аренды земельных участков. Изучение шведской правовой системы, регулирующей земельные отношения, а также опыта применения ее норм об аренде земельных участков и другой недвижимости является чрезвычайно полезным с точки зрения возможности заимствования отдельных его особенностей в российское земельное право и законодательство. Некоторая схожесть правовой системы Финляндии с правовой системой Швеции, а отчасти и с российской правовой системой во многом обусловлена тем, что Финляндия в разные периоды своей истории была частью Швеции (до 1809 г.) и частью Российской Империи (с 1809 по 1917 г. — в этот период она была автономным Великим Княжеством Российским со своим государственным языком, законодательством и правительством). В Финляндии достаточно хорошо развито законодательство, регулирующее аренду земельных участков, а также система градостроительного планирования; при этом уровень развития коррупции в органах государственной власти весьма низок. Все вышеперечисленное создает благоприятные условия для дальнейшего развития института аренды земельных участков в финской правовой системе. Аренда земельных участков в Финляндии часто используется как государственный инструмент для достижения определенных публичных целей, таких, как обеспечение доступного жилья, создание рабочих мест, сдерживание роста стоимости земли. Популярность этого правового института в Финляндии можно объяснить как традиционностью аренды земельных участков в маленьких городах и поселках, так и удачным опытом ее применения в качестве экономического инструмента.
Содержание правового института аренды земельных участков
Правовой институт аренды земельных участков в правовых системах Нидерландов, Швеции и Финляндии имеет более широкое содержание, нежели в российском праве. Так, чаще всего право аренды земельных участков включает в себя правомочие не только пользования, но и владения недвижимым имуществом. Этому правомочию в большинстве случаев свойственны такие вещно-правовые характеристики, как право следования, частичные правомочия по распоряжению недвижимым имуществом или правом на него, вещно-правовые способы защиты своего права, в том числе от возможных посягательств со стороны арендодателя — собственника недвижимости. В этих странах выделяются три основных вида аренды, не совсем соответствующие традиционному пониманию данного правового института в России. «Tenure» в переводе означает владение недвижимостью, землевладение или наследственное владение недвижимым имуществом. «Leasehold» толкуется как владение недвижимым имуществом на праве аренды или недвижимость, приобретенная на праве аренды. И, наконец, термин «Lease» в переводе означает непосредственно наем недвижимости, аренду. Именно последний термин ближе всего подходит к традиционному понятию «аренда» в российском праве. Регулирование отношений в сфере аренды земельных участков в законодательстве Нидерландов базируется на Кодексе Наполеона, а тот, в свою очередь, основан на принципах римского права. В силу этого основные закономерности правового регулирования аренды земельных участков в Нидерландах совпадают с теми, которыми пользуются другие европейские страны, имеющие правовые системы, основанные на Кодексе Наполеона (Франция, Италия, Испания, Португалия, Нидерланды, Бельгия и Люксембург). Согласно принципам этой правовой системы собственник земли вправе, пока он обладает своим титулом, передать другому лицу право пользования своей землей на определенных условиях. Существует целый набор прав, которые собственник может передать другому лицу. В первую очередь — имущественные права («a right in rem»: обладатель права может передать его другому лицу); есть также личные права («a right in persona»: осуществление права лицом, кому право предоставлено обладателем фригольда <1>, ограничено). Примеры имущественных прав — это право пользования землей для сельскохозяйственных целей или право краткосрочного пользования землей (например, для возведения временных построек) <2>. ——————————— <1> Freehold — безусловное право собственности на недвижимость. <2> Leasing public land: debates and international experiences / Ed. by Steven C. Bourassa and Yu-Hung. «One hundred years of public land leasing in the Netherlands» by Barrie Needham. 2003. Copyright by Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, Massachusetts / Printing: Webcom Ltd., Toronto, Ontario, Canada. С. 62.
Правообладатели земельных участков в Нидерландах заинтересованы в правах, позволяющих, в том числе с финансовой точки зрения, сооружать, использовать и продавать капитальные здания на арендуемом земельном участке. Долгосрочная аренда — единственный вид права, подходящий для этого. В соответствии с частью 5, гл. 7, статьей 85 Гражданского кодекса Нидерландов аренда земельного участка означает право владеть и пользоваться арендованным земельным участком, собственником которого является другое лицо <3>. Право долгосрочной аренды в соответствии с законодательством Нидерландов — вещное, оно существует независимо от того, кто является собственником земельного участка. Данное право может быть передано (уступлено), следовательно, имеет определенную стоимость. Собственник земельного участка, предоставленного в долгосрочную аренду, ограничен в правах на свой участок на период действия договора. ——————————— <3> Там же.
Любой собственник незастроенного земельного участка в Нидерландах может сдать его в аренду. Условия договора аренды (включая арендную плату) определяются по согласованию сторон, но должны соответствовать определенным требованиям. Так, согласно части 5 гл. 7 ГК Нидерландов определены условия, применяемые, «если контрактом не предусмотрено иное» <4>. ——————————— <4> Там же. С. 63.
Защита права аренды
Законодательством рассматриваемых стран закрепляются различные способы правовой защиты прав арендатора и арендодателя по договору аренды, а также арендованного имущества от незаконных посягательств со стороны третьих лиц. Наиболее интересен в этом отношении опыт Швеции, где аренда земельных участков, являющаяся самостоятельным институтом шведского права, включает в себя целый комплекс правовых норм, направленных на защиту прав арендатора. Первоначально в результате сделок купли-продажи недвижимого имущества в Швеции третья часть правомочий пользования, которыми обладают арендаторы, прекращалась после смены собственника недвижимости <5>. То есть праву аренды недвижимого имущества (к нему относились и земельные участки) не было свойственно право следования. Однако в ходе исторического развития и сделки с недвижимым имуществом, и само право аренды претерпели некоторые изменения, направленные на защиту интересов арендатора. В результате права пользования недвижимостью стали следовать за судьбой этого имущества, только если продавец включал соответствующие условия в договор купли-продажи. Так, права пользования имуществом, включая аренду, стали сохраняться после регистрации права собственности на имущество за новым собственником в результате сделки купли-продажи. Таким образом, арендаторам была предоставлена наивысшая степень защиты, выражающаяся в том, что их право пользования недвижимостью сохранялось независимо от любых сделок, связанных с передачей права собственности в случаях, когда договор аренды был составлен в письменной форме, и если в момент перехода права собственности договор аренды являлся действующим. ——————————— <5> Там же. С. 396.
Земельный кодекс Швеции 1970 г. укрепил этот способ защиты права аренды, предусмотрев, что данное право сохраняется при переходе права собственности на недвижимое имущество. Земельным кодексом арендаторам были предоставлены и другие виды правовой защиты, в комплексе серьезно укрепившие права арендаторов. В частности, Кодекс включает правовые нормы, содержащие обязанности поддержания арендодателем в надлежащем состоянии помещений; распределение рисков между арендодателем и арендатором; определенные обязательства новых собственников по отношению к существующим арендаторам; возможность передачи прав аренды третьим лицам; права арендатора в отношении улучшений имущества, произведенных арендатором за собственный счет; а также защиту от одностороннего увеличения ставки арендной платы со стороны арендодателя. Отличительным средством защиты своих прав является право арендатора на возмещение убытков в связи с прекращением договора аренды. Если в возобновлении договора отказано по основанию, не перечисленному выше, арендодатель обязан возместить арендатору убытки в размере арендной платы за последний год действия договора. Если же убытки арендатора больше, чем указанная сумма, арендодатель обязан компенсировать непокрытую сумму убытков в разумных пределах. Размер компенсации не может превышать размер арендной платы за три последних года действия договора. Размер возмещения может быть сокращен, если доказано, что возмещение в таком размере является несправедливым по отношению к арендодателю. Поддержание земельного участка в надлежащем состоянии и забота о нем является обязанностью арендатора. Если арендатор нарушает условия договора, содержащие указанную обязанность, арендодатель имеет право на возмещение понесенных убытков. Если арендатор при вступлении во владение земельным участком устранил какой-либо выявленный дефект и не потребовал компенсацию, он, однако, имеет право требовать ее впоследствии. Если арендодатель в соответствии с договором полностью либо частично инвестирует в земельный участок, в результате чего стоимость участка увеличивается, арендатор обязан согласится с обоснованным увеличением размера арендной платы. Обычно арендатор не может передавать права по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя. Арендатор может передать свое право лицу, которое могло бы устроить арендодателя, и при условии отсутствия запрета на это в договоре, а также если договор аренды заключен сроком на 10 и более лет. Вместе с тем арендатор имеет преимущественное право выкупа земельного участка со всем, что на нем расположено. Арендодатель обязан принять предложение о выкупе от арендатора в течение месяца с момента его получения. Арендатор, инвестировавший в земельный участок средства сверх своих обязанностей по поддержанию земельного участка в должном состоянии, может уступить право аренды третьему лицу, когда арендатором в адрес арендодателя было отправлено предложение о выкупе участка, а арендодатель не ответил на данное предложение в течение трех месяцев. При определенных обстоятельствах, если арендатор инвестировал в земельный участок и затем договор был расторгнут, арендодатель обязан компенсировать затраты, произведенные арендатором. Еще одним важным шагом в сторону защиты права арендаторов стало создание в Швеции специальных региональных арендных судов. Были созданы специализированные суды двух видов: суды по рассмотрению споров по делам, вытекающим из чисто арендных правоотношений (правоотношений по найму) <6> и суды, рассматривающие споры из правоотношений по владению недвижимым имуществом на правах аренды <7>. Целью их создания была помощь арендаторам и уменьшение их затрат, связанных с обращением в суд в условиях возрастающего количества судебных споров в сфере правоотношений по аренде недвижимого имущества. ——————————— <6> Regional Rent Tribunals. <7> Regional Tenancies Tribunals.
Виды аренды земельных участков
Наибольшим разнообразием видов аренды земельных участков обладает законодательство Швеции. Более того, содержание каждого из четырех видов права аренды, которые содержит Земельный кодекс Швеции (общая аренда, аренда сельскохозяйственных земель, жилищная аренда, т. е. аренда земельных участков под жилыми зданиями, и коммерческая аренда), представляет собой особый баланс интересов арендатора и арендодателя. Аренда земельных участков и аренда недвижимого имущества являются двумя основными видами права аренды, предусмотренными главой 8 ЗК Швеции <8>, принятого в 1970 г. Аренда земельных участков включает общую аренду, аренду сельскохозяйственных земель, аренду земли под жилыми зданиями и коммерческую аренду <9>. ——————————— <8> Английский перевод Земельного кодекса Швеции доступен на интернет-сайте Департамента земельного права Королевского технологического института («KTH»): www. infra. kth. se. <9> Carlson Laura. The fundamentals of Swedish law // Studentlitteratur. 2009 / Printed by Pozkal, Poland. С. 395.
В шведском законодательстве существует и еще один вид права аренды — право бессрочной аренды, который не регулируется большинством из перечисленных норм, поскольку это право по многим характеристикам схоже с правом собственности и нуждается в особых видах вещно-правовой защиты, поэтому его регулирование осуществляется отдельно, специальными нормами. Согласно шведскому законодательству право использовать земельный участок для определенных целей может быть передано по договору аренды частным лицам на неопределенный срок за определенную ежегодную плату. Такой вид аренды именуется в шведском праве как «владение недвижимостью на правах аренды», далее мы будем называть его бессрочной арендой <10>. Такой вид аренды возможен лишь для земельных участков из городских земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии со статьей 13:1 ЗК Швеции бессрочное право аренды определяется как право пользования земельным участком на неопределенный период для определенной цели за ежегодную арендную плату. Большинство земельных участков, предоставленных в бессрочную аренду, используются для целей жилищного строительства, многие предоставляются для промышленных или коммерческих целей. ——————————— <10> Leasing public land: debates and international experiences / Ed. by Steven C. Bourassa and Yu-Hung. С. 83.
Другие виды права аренды в Швеции, как правило, не используются для городских земельных участков. Они фундаментально отличаются от права бессрочной аренды, хотя тоже возникают из договора, но арендатор не может заложить свое право или передать земельный участок в субаренду. Определяющим отличием права бессрочной аренды является также ее бессрочный характер, тогда как другие виды аренды обычно ограничены определенным сроком. Бессрочная аренда значительно отличается от других видов этого права. Самая важная отличительная черта заключается в том, что арендатор во многом приравнивается к собственнику земельного участка. Это выражается, например, в правомочии по распоряжению своим правом, в частности, по передаче своего права в залог, предоставлению земельного участка или его части в субаренду или по предоставлению своего права иным образом третьим лицам, за исключением возможности продать земельный участок. Разрабатывая специальные нормы, регулирующие право бессрочной аренды, шведский законодатель исходил не только из интересов арендаторов в инвестировании в землю, но и из их потребности использовать свое право аренды как дополнительное обеспечение. Право бессрочной аренды является основным правом на землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности Швеции. Бессрочная аренда — правовой институт, созданный с целью позволить государству эксплуатировать земельный участок, предоставляя его частным лицам, сохраняя при этом право получать доход, который может индексироваться <11>. Как отмечалось выше, ЗК Швеции выделяется также несколько иных видов аренды земли. Наиболее распространенное из них — право общей аренды земли, в которую в соответствии со статьей 8:1 ЗК Швеции по умолчанию входит все, что не может быть отнесено к сельскохозяйственной, жилой или коммерческой аренде <12>. ——————————— <11> Carlson Laura. Указ. соч. С. 409. <12> Там же. С. 400.
Очень распространена в Швеции сельскохозяйственная аренда земельных участков. Правовые нормы, регулирующие отношения по аренде земельных участков для сельскохозяйственных целей, содержатся в главе 9 ЗК Швеции. Сельскохозяйственная аренда отличается от других видов аренды земель в первую очередь самой спецификой сельскохозяйственного производства и его значением для экономики Швеции. Так, существуют два вида сельскохозяйственной аренды. Первый — аренда земельного участка для сельскохозяйственных целей, включая использование его для проживания. В этом случае земельный участок предоставляется арендатору вместе с расположенными на данном участке строениями. Второй — аренда земельного участка для использования его исключительно для сельскохозяйственного производства. Первый вид права в отличие от второго предоставляет арендатору и возможность проживать на земле, и извлекать выгоды от ее возделывания. Договор сельскохозяйственной аренды земельного участка заключается на определенный договором срок. Если срок договором не определен, он считается заключенным на пятилетний срок в силу закона. Если договор аренды включает право проживания на земельном участке, срок пользования этим участком не может быть менее пяти лет, даже если договором предусмотрено иное. Баланс интересов арендатора и арендодателя в правоотношениях по аренде земельных участков под жилыми домами немногим отличается от правоотношений по аренде сельскохозяйственных земельных участков. Отличием является, например, следующее: инвестиции, которые может вложить арендатор в свой участок, имеют менее сложную природу. В соответствии с ЗК Швеции (ст. 10:1) жилищная аренда является правом пользования земельным участком с целями, отличными от сельскохозяйственных; при этом арендатор имеет право построить либо арендовать здание для проживания в нем лично либо совместно с семьей. Правовые нормы, регулирующие отношения по жилищной аренде, в равной степени применяются для аренды земельных участков жилищными кооперативами в целях передачи в субаренду зданий вместе с земельными участками под ними членам этих кооперативов <13>. ——————————— <13> Carlson Laura. Указ. соч. С. 406.
Жилищная аренда предоставляется на определенный договором срок, который не может составлять менее пяти лет. Максимально жилищная аренда может быть предоставлена на пожизненный срок. Если договором срок аренды не определен, считается, что договор аренды заключен на пять лет. Договор аренды, заключенный на более короткий срок, считается действительным, только если есть соответствующее решение суда. В отличие от сельскохозяйственной и жилищной при коммерческой аренде арендатору предоставлена наименьшая правовая защита. Причиной принято считать то, что арендатор и арендодатель, вступая в правоотношения по коммерческой аренде земельного участка, обладают равными правами и равными выгодами. Как результат коммерческая аренда менее всего урегулирована на законодательном уровне, т. е. государством. Данные правоотношения регулируются в основном законами рынка. Определение коммерческой аренды содержится в статье 11:1 ЗК Швеции, в соответствии с которым в рамках правоотношений по коммерческой аренде земельный участок используется не в сельскохозяйственных целях и арендатор имеет право возвести на нем новые здания или сохранить существующие, имеющие значение для коммерческой деятельности на данном участке <14>. ——————————— <14> Carlson Laura. Указ. соч. С. 408.
Если договор аренды заключен на пожизненный срок или на срок менее года, такие правоотношения не считаются коммерческой арендой, а относятся к общей аренде. Договор коммерческой аренды должен быть заключен на определенный срок. Если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Аренда земель из состава государственной или муниципальной собственности
В ряде европейских стран особым образом регулируются вопросы предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Такая форма аренды земель достаточно распространена и в рассматриваемых государствах, в частности, в Нидерландах и Финляндии. Так, в Нидерландах аренда муниципальных земель — весьма распространенное явление. Более того, помимо муниципалитетов очень небольшое количество собственников сдают свои земельные участки в аренду. В связи с этим Ассоциацией муниципальных органов власти в Нидерландах разработана специальная форма договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, ею чаще всего пользуются небольшие муниципальные образования. Вместе с тем частные собственники земельных участков в Нидерландах не обязаны одновременно с продажей здания отчуждать и земельный участок, расположенный под зданием и необходимый для его эксплуатации, как, например, собственники земельных участков в Российской Федерации (ч. 4 ст. 35 ЗК РФ). Это можно проиллюстрировать примером приобретения муниципалитетом земельных участков. Он может купить земельный участок по взаимному согласию с продавцом, пользуясь нормами частного права. Кроме того, муниципалитеты могут приобрести земельный участок, используя свои законные полномочия, — как публичный орган власти. В целом, когда муниципалитеты выполняют свои публичные полномочия, они действуют в рамках публичного права. Когда возможность продавать земельные участки используется ими как инструмент градостроительной и (или) земельной политики, они осуществляют государственные полномочия, используя при этом нормы частного права. Также за муниципалитетами остается выбор — предоставить земельный участок в долгосрочную аренду или использовать его самостоятельно. Сдавая участок в аренду, правоотношения между муниципалитетом как арендодателем и арендатором развиваются в плоскости частного права. В настоящее время для Нидерландов чрезвычайно актуальным является вопрос, связанный со вступлением многих муниципалитетов в государственно-частные партнерства в целях получения широкого спектра возможностей в области градостроительной деятельности. Использование зданий, расположенных на арендованных земельных участках в Нидерландах, должно соответствовать условиям договоров аренды этих участков, даже если арендатор является собственником здания. Рассматриваемый вопрос крайне актуален и имеет большое значение для аренды государственных земель в Нидерландах. В датском праве эта правовая проблема именуется «двусторонняя доктрина», она рассматривает разграничение действия публичного и частного права. Правовая позиция государства по этому вопросу сегодня заключается в следующем. Орган государственной власти может использовать нормы частного права в целях исполнения своих публичных полномочий, только если публичных норм для этого недостаточно и если это не будет противоречить целям государственной политики. В Финляндии, как и в других Скандинавских странах, муниципалитеты занимают центральное место в государственной административной системе. Они также играют ключевую роль в планировании землепользования и государственной политике по развитию городов. Аренда государственных земель традиционно популярна во многих городах Финляндии. В соответствии с обычаями в старинных городах, где право собственности на землю даровалось Короной, местные чиновники могли только сдавать земельные участки в аренду частным лицам, но не продавать их. Муниципалитеты, не имеющие опыта выступать арендодателями государственных земель, предпочитают продавать земельные участки, нежели сдавать их в аренду. Хотя нет никаких ограничений на использование аренды земельных участков для охраны окружающей среды, правительство в основном опирается на специальные программы и нормативные правовые акты в достижении поставленных задач. По крайней мере на государственном уровне аренда земельных участков никогда не была действенным инструментом в области охраны окружающей среды. Как было ранее отмечено, граждане старых городов приняли аренду государственных земель в качестве нормальной практики по причине традиционности таких правоотношений. Отношение финских граждан к аренде государственных земель в сельской местности и в новых городах разное. В новых городах отдается предпочтение праву собственности на землю. За пределами городов ситуация иная. Существует специальное законодательство, позволяющее арендаторам выкупить земельные участки в собственность с помощью правительства. В 1962 г. появились попытки для принятия таких же правовых норм по отношению к городским земельным участкам. Чтобы предотвратить это, Парламент издал Закон «Об аренде земельных участков в городах», увеличивающий срок договоров аренды городских земель на 50 лет. Если арендодатель отказывает арендатору в продлении договора аренды на 50 лет, последний имеет право выкупить земельный участок в собственность. Этот шаг объяснялся именно традиционностью правоотношений по аренде городских земельных участков. Однако на самом деле в подобном решении усматривается желание государства защитить публичный интерес в рассматриваемых правоотношениях. Порядок отчуждения земельных участков, находящихся в государственной собственности, а также предоставления их в аренду строго регулируется Законом «Об отчуждении государственных земельных участков и о правах, приносящих доход». В данном нормативном правовом акте заложен важный принцип: государство может продавать или предоставлять в аренду земельные участки только по рыночной цене. Единственным исключением является продажа земельных участков муниципалитетам на льготных условиях. Закон «О пустошах» запрещает продажу или передачу в аренду городских земельных участков в пределах пустующих территорий, общая площадь которых составляет примерно 1,3 млн. га <15>. Государство передает в аренду примерно 14000 земельных участков, примерно 4000 из которых предоставлены для целей строительства. Большая часть из них предоставлена для строительства торгово-развлекательных объектов, меньшая — для строительства жилых зданий. ——————————— <15> Leasing public land: debates and international experiences / Ed. by Steven C. Bourassa and Yu-Hung. С. 103.
Развитие законодательства Финляндии об аренде земельных участков началось в середине XX в. До Второй мировой войны финское законодательство не регулировало отношения по аренде государственных земель. После 1926 г. был издан Закон «Об изменениях в муниципальном делении территории Финляндии», разрешивший оборот городских земельных участков, находящихся в частной собственности. Как следствие, начиная с 1930-х гг. резко выросло количество городских земельных участков, находящихся в частной собственности. В тот период многие сельские муниципалитеты приобрели статус городов. Поскольку аренда земельных участков получила активное развитие и правоотношения в данной области стали усложняться, законодательство, регулирующее указанные правоотношения, также начало развиваться. После окончания Второй мировой войны власти начали разработку нового законодательства об аренде. Закон Финляндии «О земельной аренде» был издан в 1966 г. В соответствии с ним землепользование в Финляндии должно быть основано на безусловном праве собственности на землю (freehold). Финские законодатели усмотрели в праве аренды удобный инструмент для создания гибкого и вариативного земельного рынка. Закон «О земельной аренде» регулирует все ее виды, включает нормы о сроках договоров аренды применительно к каждому виду. Общие сроки договоров аренды земельных участков, предоставленных для целей жилищного строительства, составляют от 30 до 100 лет. Максимальный срок аренды земельных участков для сельскохозяйственного производства с правом возводить здания составляет 15 лет. Необработанные сельскохозяйственные земельные участки предоставляются на срок не более 10 лет. Сроки аренды земельных участков для промышленных целей и лагерей отдыха определяются по согласованию сторон. Закон «О земельной аренде» не содержит ограничения сроков осуществления строительства на земельных участках. Однако муниципалитеты часто включают в условия договоров аренды определенн ые сроки, в течение которых арендаторы обязаны завершить строительство. Если арендатор нарушит данное условие, муниципалитет вправе расторгнуть договор. В таком случае муниципалитет вправе потребовать вернуть земельный участок, чтобы затем передать его в аренду другому лицу. На арендатора также может быть наложен штраф, если он предусмотрен договором аренды <16>. ——————————— <16> The use of public ground lease in European cities. Written by Johanna Dornette and Iris van Veen Copyright by the Development Corporation Amsterdam/2005/www. oga. nl/bijlagen/downloads/useofpublicgroundleaseineuropeancities2005.pdf.
Размер арендной платы определяется по согласованию между арендодателем и арендатором. Законом не устанавливается максимальный размер арендной платы. Для защиты своих прав при определении размера арендной платы и других условий договора стороны вправе обращаться в арбитраж. В законе также предусмотрена возможность периодической корректировки арендной платы. Корректировка может производиться в соответствии с критериями, определенными в договоре аренды. Обычно арендная плата корректируется, ориентируясь на размер прожиточного минимума в Финляндии. Как правило, арендаторы выполняют свои обязательства по уплате арендной платы добросовестно. Финансовые потери государства от неуплаты арендной платы минимальны. Представляется, такое положение вещей объясняет отнюдь не низкий размер арендной платы. Арендные платежи за землю являются довольно умеренными, но нельзя сказать, что они совсем незначительные. Государственные учреждения должны уплачивать внутренние арендные платежи за пользование государственными земельными участками. Применение внутренних арендных платежей — сравнительно новая практика, которая начала применяться в середине 1990-х гг. Целью внедрения внутренних арендных платежей является повышение эффективности использования земли в публичном секторе. Система внутренних арендных платежей направлена на помощь государственным организациям осознать действительную стоимость земельной недвижимости, сократить количество неиспользуемых земельных участков, мотивировать государственные учреждения экономить денежные средства, оптимизируя землепользование, а также отнести затраты на земельные платежи на соответствующих пользователей. Закон «О земельной аренде» содержит положения, значительно осложняющие процедуру расторжения договора аренды. Так, арендодатель имеет право расторгнуть договор, только если арендодатель нарушает свои обязательства по уплате арендной платы; не предпринимает меры по поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии; использует земельный участок в целях, противоречащих условиям договора; не осуществляет строительство в предусмотренные договором сроки. Если государство, выступающее арендодателем, вынуждено расторгнуть договор аренды и изъять земельный участок для государственных нужд, право аренды может быть переуступлено. Если арендодатель не согласен на сделку, государство имеет право принудительно изъять земельный участок. Нормы, регулирующие принудительное изъятие, предусмотрены в Законе «О землепользовании и строительстве». Данный механизм используется крайне редко в Финляндии, договоры аренды земельных участков чаще расторгаются по согласованию сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут арендатором, если использование участка в целях, предусмотренных договором, более невозможно (например, по причине изменения природных условий). Когда срок договора истекает, арендатор имеет возможность продлить договор. Если же договор не был продлен, арендодатель должен компенсировать арендатору понесенные затраты на улучшение земельного участка. В соответствии с формой договора аренды, разработанной Финской ассоциацией местных и региональных органов власти, арендаторам предоставлено право на продление договоров аренды земельных участков, предоставленных для жилищного строительства. И напротив: договоры аренды земельных участков, предоставленных в промышленных целях, не подлежат автоматическому продлению <17>. ——————————— <17> Leasing public land: debates and international experiences / Ed. by Steven C. Bourassa and Yu-Hung. С. 105.
Законом и условиями договора аренды предусматривается выплата арендодателем компенсации за улучшения имущества, произведенные арендатором. Обычно размер компенсации устанавливается от 60 до 70% «технической ценности» здания, учитывая амортизацию <18>. ——————————— <18> Там же. С. 106.
Арендаторы имеют право передавать свои права третьим лицам. Они также могут использовать свое право в обеспечение залога. В соответствии со Сводом Законов о земле <19> арендатор обязан зарегистрировать договор аренды в суде в целях обеспечения безопасности своего права. ——————————— <19> Land Policies for Growth and Poverty Reduction / By Klaus Deininger. 2003. The international Bank for Reconstruction and Development / The World Bank 1818 H Street, NW Washington, DC 20433, a copoblication of the World Bank and Oxford University Press. P. 177.
Можно с уверенностью утверждать: публичная аренда земельных участков в Финляндии популярна в многочисленных муниципальных образованиях. С одной стороны, в маленьких сельских муниципальных образованиях большее предпочтение отдается продаже земельных участков, чем их аренде. С другой стороны, быстро развивающиеся крупные и средние города в основном развивают именно арендные отношения. Стоимость земельных участков в таких городах выше. Их администрации имеют квалифицированный штат сотрудников, занимающихся управлением в сфере аренды земельных участков. Таким образом, опыт Нидерландов, Швеции и Финляндии в части регулирования отношений в сфере аренды земель свидетельствует о достаточно высоком уровне развития земельного законодательства данных стран, что позволяет обеспечить стабильность системы землепользования в этих государствах. Некоторые элементы правового института аренды земель несомненно должны быть изучены с точки зрения возможности заимствования их и использования для совершенствования российского законодательства.
Библиография
Carlson Laura. The fundamentals of Swedish law // Studentlitteratur. 2009 / Printed by Pozkal, Poland. Land Policies for Growth and Poverty Reduction / By Klaus Deininger. 2003. The international Bank for Reconstruction and Development / The World Bank 1818 H Street, NW Washington, DC 20433, a copoblication of the World Bank and Oxford University Press. Leasing public land: debates and international experiences / Ed. by Steven C. Bourassa and Yu-Hung. «One hundred years of public land leasing in the Netherlands» by Barrie Needham. 2003. Copyright by Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, Massachusetts / Printing: Webcom Ltd., Toronto, Ontario, Canada. The use of public ground lease in European cities / Written by Johanna Dornette and Iris van Veen Copyright by the Development Corporation Amsterdam/2005/www. oga. nl/bijlagen/downloads/useofpublicgroundleaseineuropeancities2005.pdf.
